Понятие и классификация незавершенного строительства
Объект недвижимости существует в совокупности экономических, социально-правовых и материальных свойств, причем каждое из них может выступать в качестве базового в зависимости от обстоятельств. Недвижимость рассматривается так же, как действенный объект инвестирования и надежный инструмент дохода. Основные элементы недвижимости, такие как стоимость и цена возникают из его полезности и способности удовлетворять различные потребности. За счет собственников недвижимости, за счет налогов формируются бюджеты и реализуются социальные программы Классифицируют объекты недвижимости по ряду признаков, так по уровню готовности к эксплуатации недвижимость делится на следующие группы (рисунок 1):
Готовые объекты недвижимости (введенные в эксплуатацию); требующие вложений, такие как капитальный ремонт, реконструкция; незавершенное строительство.
Мы рассмотрим незавершенное строительство, как объект, не введенный в эксплуатацию. Если рассмотреть незавершенное строительство в денежном эквиваленте, как освоения инвестиционных вложений, но незаконченным и не введенным в эксплуатацию объектам на определенную дату.
Рисунок 1 – Классификация объектов строительства
Объект незавершенного строительства — объект недвижимости, на который отсутствует акт государственной приемки, при условии, что для строительства данного объекта в установленном порядке получено разрешение и отведен земельный участок, и в отношении которого производятся (или временно приостановлены) строительные работы [1,c.12]. Незавершенное строительство – это те объекты, по которым не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Классифицируют незавершенное строительство на два направления — это объекты, на которых ведутся работы, и объекты незавершенного строительства, где работы прекращены. Существуют следующие виды прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства.
При консервации указывается срок, на который временно прекращается строительство, условия при которых производится консервации, а так же указывается наименование организации, которая готовит объект незавершенного строительства к консервации, обеспечивает сохранность стройки и выполненных работ.
Незавершенное строительство делятся на следующие группы:
К сожалению, количество объектов незавершенного строительства растет с каждым годом, что говорит о неправильном использовании инвестиций на неопределённый период. Анализ развития рынка объектов незавершенного строительства имеет важное значение для всего инвестиционного комплекса страны и соответственно» должно иметь теоретическое осмысление.
В экономической литературе до сих пор отсутствует общепринятое определение понятия «незавершенное строительство» независимо от объекта назначения. На основе анализа отечественных и некоторых зарубежных литературных источников объекты незавершенного строительства можно объединить в три группы:
Непосредственно объекты незавершенного строительства. В зависимости от степени готовности этих объектов: от частично открытого котлована до смонтированного здания. Реконструкция объектов или объекты, требующие капитального ремонта. Прекращено незавершенное строительство.
Рассмотрим и проанализируем определения отечественных и зарубежных ученных.
«Незавершенное строительство» — это сумма незавершенных капитальных вложений. К ним относятся не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях) затраты на строительно-монтажные работы, приобретение зданий, оборудования, транспортных средств, инструмента, инвентаря, иных материальных объектов длительного пользования, прочие капитальные работы и затраты (проектно-изыскательские, геологоразведочные и буровые работы, затраты по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством, на подготовку кадров для вновь строящихся организаций и другие).
Незавершенное строительство или производство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам [2].
Незавершенное строительство — затраты застройщика по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию [3]
C ледующие признаки, которые классифицируют объект незавершенного строительства (рисунок 2):
Рисунок 2 – Классификация объектов завершенного строительства
— незавершенное строительство, были затраты на разработку проектно-сметной документации, но строительных работ не было (полный отказ от строительства);
— незавершенное строительство, где строительство было начато, но не завершено;
— незавершенное строительство, где временно прекращено, возможно законсервировано;
— готовые к эксплуатации объекты, но по которым акт приемки не утвержден;
— незавершенные объекты, которые реставрируются либо капитально ремонтируются.
Активы организации, имеющие физическую и денежную форму вовлекаемые в строительство объектов, представляет собой незавершенное строительство. Содержание накопленных затрат, которые входят в состав объектов незавершенного строительства не отличается от затрат, входящих в завершенный строительный объект. Согласно международным стандартам финансовой отчетности, затраты, включаемые в состав незавершенного строительства – это МСФО 11,16, 23, 40 [4]. По строящимся объектам для выделения информации о затратах предложены форматы сводок затрат в разрезе объектов производственного назначения с выделением согласно локальных смет накладных расходов [5].
Проведенный обзор определений показывает, что определение «незавершенное строительство» недостаточно точно толкуется. Применительно к объектам строительства и, учитывая посткризисный период и место в нем объектов незавершенного строительства, можно дать уточненное определение этого термина.
Незавершенное строительство — это строительный объект, содержащий накопленные затраты, которые входят в состав объектов. Объект незавершенного строительства не введенный в эксплуатацию в порядке, установленном государством и не сданный клиенту, на данный объект отсутствует акт приемки.
Объект незавершенного строительства: как определить правовой статус и оформить в собственность
Что такое объект незавершенного строительства или «недострой» на бытовом уровне знают многие. Однако в законе нет четкого определения. Отсюда – масса сложностей, с которыми ежедневно сталкиваются юристы, правоведы и экономисты. Как определить статус незавершенного объекта и пройти регистрацию без лишних проволочек?
Содержание
Что такое объект незавершенного строительства?
В настоящей статье предлагаем рассмотреть вопрос незавершенного строительства. Что собой представляет объект незавершенного строительства (ОНС), каковы критерии отнесения данных объектов к недвижимости, что представляет собой регистрация объекта незавершенного строительства и так далее. 
Заброшенное недостроенное здание завода
Объект незавершенного строительства: немного истории
Вспоминая времена Советского Союза, хотелось бы отметить, что такое явление, как незавершённое строительство в народе называли «долгостроем». После распада СССР период перестройки не смог решить вопросы долгостроев, а только их усугубил.
Россия стала жить и развиваться в новых условиях, при которых проведённая приватизация и рыночные отношения стали основными критериями в развитии новой экономики, промышленности, производства. Еще долго можно было лицезреть то брошенные, то недостроенные здания или сооружения.
Но время двигалось вперед, развитие новой России набирало обороты. Так, существующие рыночные отношения в сферах деятельности человека требовали неотлагательно приступить к решению насущных вопросов, связанных с незавершённым строительством. Этот процесс происходит и по сей день.
В настоящее время все еще встречаются случаи, когда объект, выступающий предметом строительного подряда, становится объектом незавершенного строительства. Подобное можно увидеть, например, при долевом строительстве жилого дома – эти печальные истории широко известны и, к сожалению, не всегда заканчиваются положительно.
Как появляется объект незавершенного строительства?
Почему строительство может быть приостановлено? Отсутствие финансирования, нехватка строительных материалов и технологического оборудования, – причины могут быть самые разные. И приостановка может быть на разном этапе: от закладки фундамента до установки кровли.
Объединяет все эти случи одно: строительный объект ещё не закончен, то есть, не введен в эксплуатацию.
Критерии отнесения объектов незавершенного строительства (ОНС) к недвижимости
Прежде, чем приступить к расшифровке определения «объект незавершенного строительства», следует бы отметить одно очень существенное обстоятельство.
Действующее законодательство Российской Федерации не дает прямого ответа на вопрос, что представляет собой объект незавершенного строительства. Поэтому подойдём к рассмотрению этого определения творчески, то есть рассмотрим его всесторонне: и с точки зрения научных кругов, и с позиции судебной практики, и с ракурса правового урегулирования (существующей на данный момент законодательной базы).
Также, уделим внимание юридической, экономической и финансовой составляющей данного явления.
Объект незавершенного строительства с научной точки зрения
В научных кругах постоянно ведется бурное обсуждение на эту тему. Мнения одних заключается в том, что объект незавершённого строительства представляет собой объект, строительство которого не ведётся, и, в значительной степени, связано это с отсутствием денежных средств и материально-технического обеспечения.
В этой ситуации указанный правовой термин дает характеристику не конструктивным особенностям объекта недвижимости и функциональным целям его реализации, а только показывает процесс создания объекта недвижимости и отражает поэтапность этого процесса.
В отличие от зданий, строений или сооружений, объект незавершённого строительства является неполноценным строением и не может быть использован в соответствии со своим назначением до полного завершения строительства и ввода его в эксплуатацию. То есть, незавершенное строительство носит временный характер.
Мнения других выражается в высказываниях о том, что объект незавершенного строительства является специфическим объектом недвижимого имущества, так как на данном этапе, строительство этого объекта не реализовано, то есть строительство не завершено и не введено в эксплуатацию.
Именно это обстоятельство, в свою очередь, не позволяет использовать его ни для проживания, ни для размещения административных офисов, ни для развития промышленного производства.
То есть, объект незавершенного строительства – это объект, который не соответствует своему первоначальному целевому назначению. Использоваться он может только для достройки, так как, в этой связи, объект незавершенного строительства (ОНС) не в состоянии осуществлять функции полноценного объекта недвижимого имущества – здания, строения или сооружения. 
Многолетний недострой изнутри
Судебная практика
Если обратиться к судебной практике, то здесь часто используется другой подход. Подразумевается, что только после завершения работ по укладке фундамента объект получает статус объекта незавершённого строительства (ОНС).
Чтобы зарегистрировать объект незавершенного строительства, необходимо собрать бумаги, подтверждающие право на владение участком земли, на котором осуществляется строительство и разрешение на проведение этих работ. Также, желательно произвести внесение данного объекта в кадастровый учет.
Если провести обзор решений вопросов незавершённого строительства из судебной практики, стоит отметить, что мнение Пленума Высшего Арбитражного суда РФ о том, что “не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу”, является очень значимым и, в свою очередь, внесло особую лепту в становлении правового режима объектов незавершенного строительства (ОНС). 
Недостроенное здание фабрики
Объект незавершенного строительства в правовом поле
Мы уже отмечали, что ни действующая законодательная база РФ, ни нормативная документация, не дают чёткого определения, что такое объект незавершенного строительства (ОНС).
Одним словом, законодательство напрямую не определяет объект незавершенного строительства как недвижимость. Ни в базовой статье 130, Гражданского Кодекса РФ, ни в Законе о Госрегистрации, статья 1 данной информации мы не найдем.
Вместо этого предлагается рассматривать похожие объекты применительно к признакам либо недвижимого имущества, которые закреплены Гражданском Кодексе РФ (части 1, статьи 130), либо к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).
К ним, в первую очередь, относят земельные участки, участки недр и все то, что прочно связано с землей. Так, в первом пункте статьи 130 ГК наряду с земельными участками, недрами и прочим, объект незавершенного строительства (ОНС) относят к недвижимым предметам, поскольку его невозможно переместить, не нанеся, при этом, большого вреда.
Хотя с точки зрения функциональности настоящее определение не совсем корректно, так как, рассматривая объект незавершенного строительства (ОНС), как объект капитального строительства, законодательство не даёт чёткого и конкретного понимания того, что является объектом капитального строительства. 
Недострой в частном секторе
По-своему трактует определение статья 219 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Поскольку право собственности подлежит государственной регистрации (как на здание и сооружение, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество), то объект незавершенного строительства (ОНС) попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».
Это обстоятельство позволяет, в свою очередь, рассматривать объект незавершенного строительства как недвижимое имущество.
Из вышеизложенного становится очевидным, что объект незавершенного строительства – это довольно размытый и не дающий конкретного понимания термин, которому нет расшифровки в законодательстве. Отсюда разнотолки и разночтения.
Объект незавершенного строительства в юриспруденции
Следует также отметить, что особенность объекта незавершенного строительства заключается в том, что данный объект не имеет право на использование его в качестве здания, строения или сооружения, так как находиться в стадии строительства и не введен ещё в строй для последующей эксплуатации. 
Недострой на уровне котлована
Конечный результат строительных работ – это сдача объекта и ввод в строй для последующей эксплуатации, а также использование по целевому назначению в будущем. В связи с этим, можно констатировать, что данное определение объекта незавершенного строительства представляет собой лишь комплекс признаков, выделяемых в исследовательской литературе.
Объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов
Рассмотрим теперь объект незавершенного строительства с точки зрения экономики и финансов. Стоимость незавершённого строительства представляет собой цену за фактически выполненные капитальные вложения по незаконченным и не введенным в строй с последующей эксплуатацией строительных объектов на конкретную дату.
Внимательно читая инструкцию о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству (пунктом 2.4), можно понять, что объект незавершённого строительства представляет собой отдельно стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом, инвентарем и так далее), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое переоснащение которого должен быть составлен отдельный проект и сметная документация. 
“Замороженное строительство” 90-х годов
Факторы возникновения объекта незавершенного строительства
Классификация объектов незавершённого строительства по признакам
Исходя из многочисленных особенностей незавершенного строительства, его объекты можно классифицировать по ряду следующих признаков:
1. Масштабность
Представляет собой либо отдельно стоящий объект незавершённого строительства (ОНС), либо комплекс объектов незавершённого строительства.
2. Функциональное назначение
Представляет собой жилые, социальные, коммерческие, промышленные, линейные или другие объекты незавершённого строительства (ОНС).
3. Форма собственности
Представляет собой государственную, муниципальную, частную, иностранную или совместную.
4. Степень готовности
Может быть низкой (менее 50%), средней (50-70%) или высокой (более 70%).
5. Стадия выполнения проектных циклов
Содержит проектирование и подготовку к строительству, подготовительные работы и строительно-монтажные работы в последующим завершением строительства.
6. Степень потребности в инвестициях
Может быть низкой (менее 30%), средней (30-70%) или высокой (более 70%).
7. Виды выполняемых работ
Представляет собой как новое строительство, так и капитальный ремонт и реконструкцию. 
Незавершенный проект долевого строительства
Признание объекта незавершенным строительством
В принципе, вышеназванные признаки описывают только квалифицирующую составляющую определения ОНС, так как включают в себя технико-юридическое содержание данного вида объектов, не отвечая при этом на вопрос об их отнесении к категории недвижимости именно с правовой точки зрения.
Этапы перевода объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества
В настоящее время в российской экономике наблюдается не самый благоприятный период. Экономический кризис влияет на все сферы деятельности государства и общества, в том числе на темпах роста промышленного производства и торгового оборота, на уровне доходности совершаемых сделок, на уровне зарплат и платёжеспособности населения и так далее.
В условиях рыночной экономики многие предприниматели и бизнесмены пытаются получить максимальный экономический эффект от эксплуатации недвижимости, которой они в данный момент владеют.
Поэтому, предпринимая дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, коммерсанты получают возможность либо оформить возникновения права собственности на них, либо совершать сделки купли-продажи (основание часть 1, статья 130, ГК РФ).
Дополнительные меры по переводу объекта незавершенного строительства в категорию объекта недвижимого имущества, можно разбить на несколько этапов, суть которых заключается в следующем: 
Недостроенное здание цеха
Этап I
Этап II
В соответствии со ст. 219 Гражданского Кодекса РФ, государственной регистрации подлежит право собственности как на здания и сооружения, так и на другое вновь создаваемое недвижимое имущество. То есть объект незавершенного строительства попадает под категорию «вновь создаваемого имущества».
Этап III
Кроме того, в обязательном порядке, в договоре купли-продажи недвижимости указываются данные, которые позволяют установить характерные особенности имущества, в том числе его расположение на земельном участке.
Хотелось обратить внимание, что вышеописанное поэтапное руководство по приведению документации в надлежащее состояние – это всего лишь алгоритм, который определяет направление и действие по переводу объектов незавершенного строительства в категорию объекта недвижимости.
В связи с тем, что каждый объект незавершенного строительства при оформлении имеет свои конкретные исходные данные, условия и нюансы, то грамотное сопровождение юристов или юридических компаний сэкономят не только время, но и деньги. 
Заброшенное строительство промышленного объекта
Регистрация объекта незавершенного строительства
В соответствии с законом «О регистрации прав на недвижимое имущество» (пункт 2, статья 25), оформление права собственности на объект незавершённого строительства начинается с проведения регистрации. Для этого собственнику объекта незавершённого строительства или «незавершенки» необходимо предъявить разрешение на проведение строительных работ.
А также, право собственности на земельный участок, на котором ведутся эти работы.
Что нужно сделать для регистрации?
Кроме того, застройщик представляет документы, которые подтверждают факт отсутствия в деле интересов третьих лиц.
И нельзя забывать, что органы государственной регистрации не осуществляют оформление самовольных построек. Самовольной постройкой называют любое сооружение, которое построено на земельном участке, не предназначенном для строительства и без получения всех разрешений на строительство. Либо если объект построен с грубыми нарушениями правил градостроения (ст. 222 ГК РФ).
Заключение
В заключение, ещё раз отметим, что объект незавершенного строительства (ОНС) или незавершённое строительство в целом, представляет собой особый вид недвижимого имущества. Процесс работы с ним требует определенного объема знаний и готовности решать массу формальных вопросов.
Причем, в каждом конкретном случае могут быть свои индивидуальные особенности – универсального алгоритма решения вопросов такого типа на сегодняшний день не существует.
Первостепенная задача государства – устранение пробелов в законодательной базе и проработка регламентов, связанных с такими объектами. Одним словом, необходимо, путем внесения дополнений и поправок в соответствующие статьи Гражданского Кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пр., определить сущность термина «объект незавершенного строительства» с последующим отражением данных признаков во всех профильных нормативно-правовых актах.
Работа ведётся в этом направлении на всех уровнях, остается надеяться, что в ближайшем будущем «объект незавершённого строительства» получит корректное и полное определение.
А пока, опираясь на полученную из статьи информацию, следует внимательно анализировать и только тогда приступать к конкретным действиям.