Обоснование инвестиций в строительство.
Обоснования инвестиций разрабатываются, как правило, заказчиком с привлечением, по необходимости, на договорной основе проектных, проектно-строительных организаций и других юридических и физических лиц, получивших в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности.
Договор является основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон.
Неотъемлемой частью договора должно быть задание на разработку обоснований, в котором приводятся исходные данные, основные технико-экономические показатели и требования заказчика.
Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку обоснований (СП 11-101-95. Приложение А).
1. Основные данные о заказчике – инвесторе.
2. Местоположение предприятия, здания, сооружения.
3. Цель и источники инвестирования, объем предусмотренных финансовых средств.
4. Номенклатура продукции (объем оказываемых услуг).
5. Требования к технологии, производству продукции и основному оборудованию.
6. Требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям.
7. Требования к охране окружающей среды.
8. Особые условия строительства.
9. Основные технико-экономические характеристики и показатели объекта.
К заданию прикладываются:
б) устанавливаемые технические характеристики продукции предприятия, данные о её стоимости;
в) требования по созданию (применению, использованию) технологических процессов и оборудования;
г) другие материалы.
Состав и содержание обоснований инвестиций (СП 11-101-95).
Цели инвестирования, экономический, социальный, коммерческий эффект, ожидаемый от функционирования объекта в намечаемом месте (районе) строительства.
Результаты технико-экономических оценок при рассмотрении Ходатайства о намерениях.
Общая характеристика объекта инвестирования:
— данные о необходимых ресурсах, вовлекаемых в хозяйственную деятельность предприятия.
— сведения о рынке строительных услуг, предприятиях-поставщиках оборудования и материалов и пр.
2. Мощность предприятия, номенклатура продукции.
Оценка современного состояния производства и потребления намечаемой продукции (услуг):
— обоснование выбора политики в области сбыта продукции на основе прогноза конъюнктуры рынка.
— разработка мероприятий по стимулированию сбыта продукции, в том числе на внешнем рынке.
— номенклатура и объемы производства.
— производственная мощность (программа), ее обоснование.
3. Основные технологические решения:
— Обоснование выбранной технологии основного и вспомогательных производств на основе сравнения возможных вариантов технологических процессов (схем) по уровню их экономической эффективности, технической безопасности, потреблению ресурсов на единицу продукции, а также степени риска и вероятности возникновения аварийных ситуаций:
— источники и порядок приобретения технологии и ее краткая характеристика, требования к основному технологическому оборудованию
— производственно- технологическая структура и состав предприятия.
4. Обеспечение предприятия ресурсами:
— годовая потребность предприятия в необходимых ресурсах
— анализ и обоснование возможных источников и условий получения ресурсов
— требования к качеству и способам подготовки сырья;
— расчет ежегодных расходов на обеспечение предприятия сырьевыми ресурсами.
5. Место размещения предприятия.
Основные требования к месту (площадке, трассе) размещения объекта. Анализ возможных вариантов мест размещения объекта. Обоснование выбранного места размещения объекта с учетом социальной, экономической и экологической ситуации в регионе.
6. Основные строительные решения.
Принципиальные объемно-планировочные и конструктивные решения, основные параметры; потребность в строительной продукции и материалах; соображения по организации строительства.
Решения по энергообеспечению, тепло-, водоснабжению, канализации и др.
7. Оценка воздействия на окружающую среду.
В соответствии с нормативными документами Минприроды России, Госстроя и другими актами, регулирующими природоохранную деятельность.
8. Кадры и социальное развитие.
— потребность в трудовых ресурсах;
— альтернативные варианты удовлетворения потребности;
— анализ альтернативных вариантов обеспечения работников предприятия жильем, создания социальных и культурно-бытовых условий.
9. Эффективность инвестиций.
Оценка эффективности инвестиций проводится по результатам количественного и качественного анализа информации, полученной при разработке соответствующих разделов обоснований и основывается на следующих положениях:
— стоимости строительства, определяемой по аналогам и укрупненным показателям, а также прогнозным и экспертным оценкам;
— уточнения возможных источников и условий финансирования инвестиций, принятых на стадии прединвестиционных исследований;
— определения себестоимости основных видов продукции, прогноза изменения основных показателей производственной деятельности предприятия в течение расчетного периода, анализа тенденции изменения рентабельности и мероприятий по обеспечению минимизации возможных потерь; оценки риска инвестиций;
— обоснования выбора расчетного периода, в пределах которого выполняются экономические расчеты, включающие время проектирования, строительства, освоения проектной мощности и эксплуатации объекта;
— учета данных прогнозируемого изменения цен по всем составляющим элементам дохода и издержек производства по годам расчетного периода.
10. Выводы и предложения.
Общие выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности.
К Обоснованиям прилагаются документы согласований и графические материалы – схемы, чертежи (при необходимости, демонстрационные материалы).
В процессе разработки Обоснований проводится согласование места размещенного объекта с местными органами власти и выбор из предложенных альтернативных вариантов наиболее эффективного.
Обоснование подлежит государственной экспертизе в установленном порядке.
Материалы обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления Акта выбора земельного участка (площадки) с приложением решения об утверждении предварительного согласования на этапе предпроектных исследований.
Утверждение (одобрение) Обоснований заказчиком осуществляется на основе заключения государственной экспертизы и решения органа исполнительной власти о согласовании места размещения объекта.
Материалы обоснований могут использоваться заказчиком для:
— проведения социологических исследований, опросов общественного мнения и референдумов о возможности сооружения объекта;
— разработки бизнес-плана, обеспечивающего подтверждение кредитору или организации гарантии по кредитам, платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия
— переговоров с государственными и местными органами власти о предоставлении ему субсидий, налоговых и иных льгот.
Обоснование инвестиций и бизнес-план инвестиционно-строительных объектов
Обоснование инвестиций является предпроектным документом, подлежит экспертизе и утверждению в установленном порядке. Материалы его направляются в орган. исполнит. власти для оформления акта выбора земельного участка.
В соответствии с действующими нормативными документациями обоснования инвестиций состоит из следующих разделов.
1. исходные данные: цель инвестирования, характеристика объекта, материалы экспертных и экономических изысканий и сведения о необходимых ресурсах.
2. мощность предприятия, номенклатура продукции (обоснование производственной мощности, исходя из перспективной потребности продукции и возможности ее сбыта на рынках)
3. основные технологические решения: выбор технологии производства, краткая характеристика технологии, источник и порядок приобретения оборудования, производственно-техническая структура предприятия
4. обеспечение предприятия ресурсами: годовая потребность в ресурсах (материалах, воде, полуфабрикатах)
5. место размещения предприятия: обоснование выбора места размещен ия с учетом факторов экологических, экономических и социальных.
6. основные строительные решения: объемно-планировочные решения, параметры основных зданий и сооружений, сроки и очередности строительства, потребность в строительных материалах и решения по водоснабжению, энергоснабжению, теплогазоснабжению и др.
7. оценка воздействия на окружающую среду.
8. кадры и социальное развитие
9. эффективность инвестиций: рассчитывается ожидаемая эффективность с т. зр. предпринимателя, т.е. коммерческая эффективность и с позиции национальной экономики (общественная социально-экономическая эффективность)
10. выводы и предложения, к которым относятся общие выводы и технические возможности и экономически целесообразности инвестиций; основные технико-экономические и финансовые показатели объекта, рекомендации по проектированию, строительству и эксплуатации объекта.
На основе обоснования инвестиции составляется бизнес-план инвестиционного проекта. Составляют бизнес-план, разделы которого в целом однотипны
Проектная документация на строительство предприятий, зданий и сооружений:
Проектные, проектно-строительные организации, которые имеют лицензию на право выполнения проектных работ на основе договора с заказчиком.
К исходным данным для проектирования относятся следующие документы:
1. Обоснование инвестиций в строительство объекта
2. Решение местного органа власти о предварительном согласовании места размещения объекта.
3. Архитектурно-планировочное задание, составленное в установленном порядке.
4. Техническое условие на присоединение проектируемого объекта в источникам энерго-, тепло-, водоснабжения и инженерным сетям и коммуникациям)
5. Материалы топографической съемки участка строительства и данные геологических и гидрологических изысканий
6. Сведения о наземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях.
7. Материалы инвентаризации и оценочные акты местной администрации о сносе или переносе и характере компенсаций за сносимые сооружения.
Разработка проектной документации осуществляется в 2 стадии:
Основное содержание в составе проекта предприятия принадлежит проекту организации строительства (ПОС) и проекту производства работ (ППР)
1. календарный план, в к-м определяются сроки и очередности строительства зданий и сооружений этапов и комплексов работ. на подготовительный этап отдельно составляется календарный план, в соотв. с ним производится
распределение капитальных вложений и объемов СМР по периодам строительства
2. Строительные генеральные планы для подготовительного и основного периода строительства, которые показывают распределение постоянных и временных зданий, сооружений, дорог, инженерных сетей и мест их подключения к действительным сетям, складских помещений, путей передвижения строительных машин и механизмов и др.
3. Организационно-технологические схемы возведения зданий и сооружений, которые определяют наиболее целесообразную последовательность выполнения этапов и комплексов работ.
4. ведомость потребностей в строительных конструкциях и изделиях, механизмах и оборудовании с распределением по календарным периодам
5. график потребностей в кадрах строителей
6. характеристика районов строительства, расчеты потребностей в трудовых и материальных ресурсах
7. характеристика районов строительства, расчеты потребностей в трудовых и материальных ресурсах и основных строительных машинах и транспортных средствах.
8. потребность в электроэнергии, воде, паре и др. энергоресурсах, потребность во временных зданиях и сооружениях.
ПОС является руководственным документом для заказчика и подрядной строительной организации и используется для составления сметной документации и составления плана строительства
ППР разрабатывается для подрядной организации и относится, как правило, за счет накладных расходов. В нем детализируются, конкретизируются организационно-технические решения, принятые в ПОС. В его составе ППР разрабатывается:
1. календарный или комплексно-сетевой график, в котором устанавливается последовательность и сроки выполнения работ с максимальным совмещением работ.
2. строительный генеральный план с указанием границ строительной площадки, действующих и временных дорог, схем движения транспорта и механизмов, с указанием мест установки строительных машин, мест расположения знаков геодезической разбивочной основы мест расположения определенных зон, размещение источников и средств энергоснабжения.
3. график движения рабочих кадров
4.график поступления строительных конструкций, материалов и оборудования.
5. технологические карты на отдельные виды работ
6. перечень технологического инвентаря и монтажной остансти
7. пояснительная записка, в которой обосновываются методы производства работ, мероприятий по охране труда, пожарной безопасности, охране окружающей среды. Потребность в энергетических ресурсах, перечень временных зданий и сооружений, технико-экономические показатели, продолжительность возведения объекта, уровень механизации работ, численность рабочих максимальная, средняя, затраты труда на 1м2 площади здания или 1м3 строительных работ
ППР подтверждается руководством подрядной организации и является 1 из основных документов, необходимых для получения разрешения на производство строительных работ.
Обоснование инвестиций в строительство
ЛЕКЦИЯ №4
ОРГАНИЗАЦИОННО-ТЕХНИЧЕСКАЯ ПОДГОТОВКА СТРОИТЕЛЬНОГО ПРОИЗВОДСТВА
1. Обоснование инвестиций в строительство
2. Экономические и инженерно-строительные изыскания
3. Подготовка к строительству объекта
4. Подготовка к производству строительно-монтажных работ
Обоснование инвестиций в строительство
Организацию строительного производства можно разбить на два основных периода: период подготовки к строительству и период основных работ.
Создание объекта строительства осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию.
В инвестиционном процессе проектная подготовка строительства с учетом действующего российского законодательства, как правило, состоит из трех основных этапов.
С учетом принятых на данном этапе решений заказчик представляет, в установленном порядке, Ходатайство (Декларацию) о намерениях.
После получения положительного решения местного органа исполнительной власти заказчик приступает к разработке обоснований инвестиций в строительство.
Материалы Обоснований инвестиций должны содержать:
1. анализ конъюнктуры в отрасли, куда предполагается направить инвестиции, оценку социально-экономической ситуации в районе предполагаемого строительства;
2. оценку емкости рынка (внутреннего и внешнего) сбыта намечаемой к выпуску продукции; требования к качеству продукции и тенденции изменения ее конкурентоспособности; предложения по стратегии маркетинга;
3. обоснование оптимальной мощности предприятий и программы выпуска продукции; объемы необходимых ресурсов, источники их получения;
4. обоснование выбранных технологии и оборудования, строительных и инженерных решений; структура управления предприятием; предложения по кадровому составу;
5. обоснование выбранной площадки строительства;
6. оценку воздействия на окружающую природную среду и комплекс мероприятий по обеспечению выполнения экологических ограничений; прогноз экологических, санитарно-эпидемиологических, социальных и других последствий реализации инвестиционного строительного проекта;
7. оценку степени риска инвестиций и мероприятий по минимизации возможных потерь;
8. оценку коммерческой, бюджетной (при необходимости) и экономической эффективности инвестиционного проекта; финансовый план; источники и стратегию финансирования.
В инвестиционном процессе предпроектная подготовка строительства с учетом действующего российского законодательства и зарубежной практики, как правило, состоит двух основных этапов:
Выполнению Обоснований инвестиций предшествует формирование заданий на выполнение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций и задания на разработку собственно Обоснований инвестиций.
Проведение инженерных изысканий для разработки Обоснований инвестиций должно обеспечивать получение необходимых и достаточных материалов (данных) о природных и техногенных условиях намечаемых вариантов мест размещения объекта строительства, определение базовой стоимости строительства, принятие принципиальных объемно-планировочных и конструктивных решений, составление схем размещения строительства, оценки воздействия объектов строительства на окружающую среду.
В процессе разработки Обоснований инвестиций проводится технико-экономическое обоснование создаваемого проекта строительства с необходимыми расчетами.
Обоснования инвестиций выполняются в объеме, достаточном для проведения экспертизы предпроектной документации, принятия заказчиком (инвестором) решения о целесообразности дальнейшего инвестирования, получения от соответствующего органа исполнительной государственной власти предварительного согласования места размещения объекта (Акта выбора участка), а также при предоставлении необходимой документации для приобретения определенного земельного участка, пользования им или для приобретения права на заключение договора аренды земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах) на период строительства.
2. Экономические и инженерно-строительные изыскания
Планово-экономические мероприятия, выполняемые при подготовке строительного производства, включают:
1. Подготовку перспективного и текущего планов подрядных работ строительно-монтажной организацией с анализом намечаемых заказчиком объемов и структуры работ с точки зрения их соответствия производственной мощности строительных подразделений с учетом возможностей ввода объектов в действие в установленные сроки;
2. Решение вопросов о необходимости создания, передислокации или наращивания производственных мощностей строительно-монтажной организации;
3. Изучение наличия предприятий строительной индустрии.
4. Обоснование транспортных схем поставки строительных материалов и конструкций.
5. Заключение с заказчиками генеральных подрядных и субподрядных договоров на строительство;
6. Согласование с государственным заказчиком и утверждение внутрипостроечных титульных списков.
Программное обеспечение подготовки строительного производства. Имеющиеся программные пакеты позволяют полностью компьютеризировать решение основных задач подготовки производства:
1. Подготовка и обработка ПСД;
2. Формирование и расчет финансовой программы;
3. Разработка календарных планов или сетевых графиков производства СМР;
4. Разработка оперативных недельно-суточных (декадных) графиков СМР;
5. Расчет потребности и разработка графиков поставки материалов, деталей, конструкций и оборудования;
6. Разработка графиков движения рабочей силы по строительству в целом и отдельным подрядчикам.
До начала проектирования выполняются инженерно-строительные изыскания, включающие в себя инженерно-геодезические, инженерно-геологические и гидрологические, инженерно-гидрометеорологические и инженерно-экологические.
Инженерно-геодезические изыскания уточняют характер и рельеф местности с указанием планово-высотных отметок, с нанесением на топоплан всех действующих инженерных сетей, зеленых насаждений, дорожных и других сооружений (геоподоснова участка).
Инженерно-геологические и гидрологические изыскания выявляют структуру, состав, свойства и состояние грунтов, наличие и уровень грунтовых вод и их агрессивность, определяют несущую способность грунтов.
Инженерно-гидрометеорологическиеизыскания уточняют бассейны рек, озер, водохранилищ, их сезонные характеристики в т.ч. в период разлива, температуру и влажность воздуха в заданный период, величину атмосферных осадков, снегового покрова, паводковых вод, розу ветров и т.д.
Инженерно-экологические изыскания уточняют состояние окружающей среды и влияние на нее будущих производственных или жилищно-гражданских зданий и сооружений в периоды строительства и их эксплуатации. В составе этих изысканий выполняется проект рекультивации нарушенных земель.
Состав и объемы изысканий регламентируются нормативно-технической документацией и заданием на изыскательские работы.
3. Подготовка к строительству объекта
Подготовительный период включает работы, которые необходимо выполнить, чтобы подготовить площадку к строительству. Состав и порядок выполнения работ подготовительного периода различны в зависимости от отрасли строительства, принятой технологии и местных условий.
Подготовка к строительству каждого объекта должна начинаться с изучения инженерно-техническим персоналом проектно-сметной документации (включая документацию по результатам, технического обследования конструкции при реконструкции действующего предприятия). Обязательно детальное ознакомление с условиями строительства, после чего выполняются работы подготовительного периода на отведенном земельном участке с учетом природоохранных требований и безопасности труда.
В состав работ по инженерной подготовке строительства входят:
1. предварительная планировка территории строительства;
2. прокладка наружных канализационных, водопроводных, газопроводных и теплофикационных линий;
3. прокладка электроосветительного, силового и слаботочного кабелей;
4. устройство водостоков и прокладка дорог.
В состав общеплощадочных работ входят:
1. очистка территории строительства, снос строений, мешающих застройке и не используемых в период строительства;
2. устройство постоянных ограждений или установка инвентарных переносных заборов для временного ограждения строительной площадки;
3. строительство объектов материально-технической базы;
4. монтаж временных инвентарных, сборно-разборных сооружений, а также кранов и других строительных машин, согласно строительному генеральному плану.
В подготовительном периоде возможно строительство некоторых основных объектов как, например, трансформаторных подстанций, теплоэлектроцентрали котельных с целью их эксплуатации в период строительства.
К работам подготовительного периода разрешается приступать только при наличии:
1. акта отвода земельного участка на период строитедьства;
2. акта приемки о создании опорной геодезической сети (отбивки в натуре красных линий с привязкой к ним отведенного участка и строящихся зданий);
3. утвержденных проектной и сметной документации на работы подготовительного периода;
4. данных по существующим подземным коммуникациям, характеристике грунтов и пр.;
5. данных по сносу строений, мешающих стройке;
6. разрешения на разрытие траншей и котлованов;
7. разрешения контролирующей строительство организации на производство подготовительных работ.
Для производства работ подготовительного периода привлекаются, как правило, специализированные организации.
Вышеназванные работы делятся на внеплощадочные и внутри площадочные работы.
Внеплощадочные подготовительные работывключают строительство подъездных путей, линий электропередач с трансформаторными подстанциями, сетей водоснабжения с водозаборными сооружениями, жилых поселков для строителей, необходимых сооружений по развитию производственной базы строительной организации, а также сооружений и устройств для управления строительством.
Внутриплощадочные подготовительные работыпредусматривают:
1. создание заказчиком опорной геодезической сети;
2. сдачу-приемку геодезической разбивочной основы для строительства и геодезические разбивочные работы для прокладки инженерных сетей, дорог и возведения зданий и сооружений;
3. освобождение строительной площадки для производства СМР (расчистка территорий, снос строений и т.д.);
4. планировку территории, искусственное понижение уровня грунтовых вод (в случаях необходимости), перекладку существующих и прокладку новых инженерных сетей;
5. устройство постоянных и временных дорог на территории строительства, инвентарных временных ограждений строительной площадки с организацией контрольно-пропускного режима;
6. размещение мобильных (инвентарных) зданий и сооружений производственного, складского, вспомогательного, бытового и общественного назначения;
7. устройство складских площадок и помещений для материалов, конструкций и оборудования;
8. организацию связи для оперативно-диспетчерского управления производством работ;
9. обеспечение строительной площадки противопожарным водоснабжением и инвентарем, освещением и средствами сигнализации.
В подготовительный период должны быть также возведены постоянные здания и сооружения, используемые при производстве строительных работ.
4. Подготовка к производству строительно-монтажных работ
При подготовке к производству СМР должно быть выполнено следующее:
1. разработаны Проекты производства работ на отдельные виды работ;
2. переданы и приняты закрепленные на местности знаки геодезической разбивки по частям зданий и сооружений;
3. разработаны и осуществлены мероприятия по организации труда и обеспечению строительных бригад картами трудовых процессов;
4. организовано инструментальное хозяйство для обеспечения бригад необходимыми средствами малой механизации, инструментом, средствами измерений и контроля, средствами подмащивания, ограждениями и монтажной оснасткой в составе и количестве, предусмотренными нормокомплектами;
5. оборудованы площадки и стенды укрупнительной и конвейерной сборки конструкций;
6. создан необходимый запас строительных конструкций, материалов и изделий;
7. поставлены или перебазированы на рабочее место строительные машины и передвижные (мобильные) механизированные установки.