Договор переуступки – в чем отличие от ДДУ и так ли он безопасен?
Покупка квартиры в новостройке – это бизнес. До 2014 года (в сытое время) он бы очень распространен. Но и сейчас есть люди, этажами скупающие квартиры, а потом продающие их перед сдачей дома в эксплуатацию (чтобы не платить налоги и коммуналку) тем, кто не успел, не было денег раньше и т.д.
Договор уступки права требования (в простонародье — переуступка) — что это такое? За что переуступку любят инвесторы и не жалуют девелоперы? Новострой-М разобрался в этих непонятных словах.
По договору уступки одно лицо как бы передает другому право требования об исполнении обязательства. Можно передать и сами обязательства — принимающая сторона должна исполнить их в пользу третьего лица.
Поскольку договор уступки права похож на соглашение купли-продажи, назовем правообладателя продавцом, а правоприобретателя — покупателем. Так проще и понятнее.
Договор уступки широко применяется при реализации квартир в новостройках. Потому что: а) строительство идет — стоимость квартиры растет, инвесторы продают недвижимость до окончания строительства; б) договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) можно заключать только когда идет строительство, а договор купли-продажи — только когда есть оформленное право собственности на квартиру.
От момента ввода объекта до оформления права собственности времени может пройти много, и застройщик выпадает из фазы активной реализации квартир. В итоге застройщик заключает ДДУ на оставшийся объем квартир с одной из своих структур, и та неспешно занимается продажами по договору уступки.
Переуступка выгодна обеим сторонам. Продавец получает деньги за квартиру без акта приема-передачи и оформления права собственности (меньше возни!). Покупатель приобретает квартиру «не с нуля», отслеживает ход и темпы строительства (а цена квартиры в таком случае ниже, нежели когда новостройка введена в эксплуатацию и оформлено право собственности).
Сделки по переуступке можно разделить на два типа: когда объект принадлежит юридическому лицу и когда объект принадлежит физическому лицу. В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, потому что она возможна до вступления в собственность — потом это уже обычная купля-продажа. В первом варианте речь чаще всего идет об инвестировании.
Человек покупает квартиру на этапе котлована и продает ее ближе к сдаче дома. Цена квартиры в начальной и финальной стадии строительства существенно различается. Купил, допустим, за 3 млн рублей квартиру, а продал перед сдачей в эксплуатацию за 3,8 млн рублей – 800 тысяч заработал! Профит!
При оформлении документов действие ДДУ не прекращается — в нем просто меняется дольщик. Был дольщик Иванов, купивший квартиру у застройщика, а потом дольщик Иванов продал свой ДДУ – то есть переуступил право требования на квартиру Петрову. Теперь квартира (после сдачи дома), а точнее права на нее, принадлежит уже Петрову.
Если договор, заключенный между застройщиком и продавцом-инвестором (тот самый Иванов, который хочет продать квартиру) не устраивает покупателя (Петрова), то внести правки он не может. Или отказаться от покупки, или брать что дают.
Во втором варианте продавцом выступает юридическое лицо — например, подрядная организация или инвестор строящегося объекта. Договор всё равно нужно проверять.
Помните — договор уступки может содержать подводные камни!
Девелоперы воспринимают частных инвесторов на рынке новостроек не просто как покупателей, а как конкурентов. Многие инвесторы, приобретая недвижимость на начальной стадии строительства, продают ее до получения права собственности по цене ниже, чем у застройщика.
У застройщика, к примеру, цены выросли на 15%, а дольщик-инвестор готов перепродать квартиру (т.е. право требования на нее) за всего +10%. И то хлеб! Но это уже конкуренция с застройщиком, последнему это невыгодно.
Поэтому в ДДУ появился пункт, по которому дольщику запрещено продавать квартиру без согласия компании-застройщика (а за согласие он может брать комиссию в виде процентов от сделки). Но такого пункта может и не быть – читайте ДДУ!
Обязательное разрешение от застройщика на переуступку спасет его от недобросовестного инвестора, который может продать свои права третьим лицам, не рассчитавшись с компанией.
Вы же не хотите купить квартиру с долгом? Заплатить дольщику, у которого купили право требования на квартиру – а потом выяснится, что он с застройщиком не расплатился? Вот такого не может быть, если застройщик сам проверяет своих конкурентов-переуступщиков.
Кстати, не всегда квартира, приобретенная по договору переуступки, дешевле, чем у застройщика. Скажем, инвестор купил ликвидную «однушку». У застройщика таких квартир не осталось — скорее всего, инвестор продаст ее дороже. Если самый ликвидный вариант — это студия, а к сдаче дома в эксплуатацию у застройщика остались, например, только «двушки» и «трешки», то инвестор может продать студию даже дороже «двушки» от застройщика.
При покупке квартиры в новостройке у людей, как правило, есть выбор — обратиться напрямую к застройщику или приобрести жилье по переуступке. Второй вариант актуален особенно тогда, когда нужна квартира с определенными характеристиками, а в продаже от застройщика таких уже не осталось.
Что такое переуступка прав по договору долевого участия в строительстве
Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства. У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта. Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет. После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Она только закрепляет смену участников в одном конкретном договоре, условия которого остаются прежними.
Между тем, реализация права на переуступку возможна только при соблюдении определенных условий. Таковыми являются:
Участники сделки должны поставить застройщика в известность о перемене дольщика. В противном случае покупатель может в дальнейшем столкнуться непредвиденными и довольно неприятными последствиями. Например, могут возникнуть проблемы с получением жилья, или невозможностью истребовать с застройщика компенсацию за нарушение им своих обязательств.
По закону, дольщик, уступающий свои права, не отвечает за срыв сроков строительства, получение новым участником некачественного жилья и другие нарушения застройщика, даже если он был осведомлен о проблемах. Все претензии после подписания договора цессии можно предъявлять только застройщику. Однако есть возможность оставить часть рисков по неисполнению обязательств застройщиком за прежним участником. Для этого в условия договора по переуступке включается пункт о поручительстве продавца за те или иные нарушения со стороны застройщика. Однако в юридической практике договоры на таких условиях заключаются в единичных случаях.
Проблемы с неоплаченной задолженностью и просрочкой платежей могут также быть и у прежнего дольщика, а это дает право застройщику через определенное время аннулировать договор в одностороннем порядке. Поэтому это также необходимо проверить, получив у застройщика акт сверки платежей, где указаны все выплаты, произведенные участником, а также его долги по оплате.
Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – неоднократная продажа жилья. Если он окажется последним в цепочке продаж одной и той же квартиры, то он получает реальный риск остаться ни с чем, поскольку по закону право на жилье признается за первым покупателем. Договор ДДУ защищает дольщиков от подобных поворотов событий, так как он обязательно проходит регистрацию в Росреестре, и договор цессии, заключенный на его основе, также должен пройти эту процедуру. Поэтому переуступку прав не рекомендуется оформлять, если у прежнего участника вместо ДДУ имеется какой-то другой договор, например, предварительный, инвестиционный, вексель и так далее.
При заключении договора переуступки по ДДУ покупателя поджидают и другие риски, которые можно минимизировать, если провести сделку под контролем опытного юриста по недвижимости, знакомого с нюансами долевого строительства. Адвокаты Общества защиты прав дольщиков помогут оформить договор по переуступке, проведут комплексный анализ компании-застройщика, просчитают возможные риски. Как связаться с нами, вы узнаете, если посетите страницу «Контакты».
Уступка права требования по ДДУ: особенности, преимущества, выгода
Иногда приобрести свое жилье – это не только сложный в финансовом плане вопрос, но и проблемный в плане принятия решения насчет способа совершения покупки. Рынок недвижимости Санкт-Петербурга предлагает обзавестись квартирой в новостройке по уступке права требования по договору долевого участия (или сокращенно ДДУ). Данное мероприятие вполне разумно, экономически выгодно и законно, но нужно знать некоторые особенности, о которых будет идти речь далее.
Первым делом…
Чтобы решиться приобрести объект недвижимости в строящемся доме, необходимо со всей серьезностью отнестись к выбору метода проведения купли-продажи. Можно немного подождать и приобрести жилье в новостройке, которая уже полностью построена, конечно, если Вас не расстроит тот факт, что придется несколько переплатить. А можно заключить договор-цессию или более понятными словами совершить переуступку права на квартиру от настоящего дольщика к Вам.
Когда покупатель слышит слова « переуступка », « договор-цессия » или « уступка права требования по ДДУ », он должен понимать под этим идентичную процедуру. Это означает, что все эти слова являются синонимами и определяют одну юридическую процедуру приобретения жилья в строящемся объекте до наступления момента ввода новостройки в эксплуатацию.
Когда понимание этих понятий уже наступило, можно перейти к следующему этапу, то есть к детальному разбирательству основных параметров и нюансов проведения сделки.
Что нужно знать покупателю недвижимости в новостройке о уступке прав по ДДУ?
Любая сделка по уступке права требования по долевому участию характеризуется принадлежностью к определенному виду. Разновидностей уступки прав по ДДУ известно всего две:
Основное, что привлекает инвесторов (дольщиков, которые продают недвижимое имущество) и покупателей – это низкая цена на квадратные метры. Стоимость квадратуры повышается по мере готовности объекта к сдаче – это очевидно. А значит, что самый подходящий момент для выгодной покупки своего жилья в СПб – это заключения ДДУ на жилплощадь пока новостройка еще строится.
Есть некоторые моменты, которые необходимо учесть при принятии решения купить по переуступке права собственности на недвижимость в новом доме. Первое – это нужно иметь представление о компании-подрядчике, что сложит основное впечатление о реальных шансах, что объект все-таки введут в эксплуатацию. Второе – нужно знать больше конкретики о самом объекте строительства (на каком этапе, развитие архитектуры, планировки, способы покупки и прочее).
Когда Вы узнали все о застройщике и его объекте, где есть намерение купить квартиру, то следует изучить само соглашение, по которому происходит передача права требования на квартиру. Важно внимательно изучить структуру договора, его ключевые пункты, все нюансы. При необходимости следует проконсультироваться со специалистом – юристом, который занимается вопросами купли-продажи квадратных метров.
Где выгода, а где риск?
Любая правовая сделка, особенно если она касается купли-продажи недвижимости, связана с определенными выгодами и рисками. Относительно уступки права требования по договору долевого участия, то преимущества такой процедуры состоят в следующем:
Такой способ покупки квартиры имеет определенный риск, связанный с тем, что объект могут «заморозить» городские власти или сам инвестор из-за его нерентабельности (а чаще по причине банкротства или простого мошенничества). Но если покупатель осознанно подходит к вопросу, то риски возникновения подобной неприятности сводится к минимуму. Поэтому для покупателя важно ответственно и внимательно отнестись к изучению основных нюансов переуступки квартир по ДДУ.