ГК «Пионер». Кто они и стоит ли покупать?
Как появлялись застройщики или что они из себя представляют. Реальные истории создания компаний.
Сегодня хотим рассказать историю ГК «Пионер». Компания строит всем известную линейку домов под аббревиатурой «L.I.F.E.» и аппартаменты «YES».
Кто они и можно ли там покупать?
По официальным данным компания появилась в 2001 году в результате слияния двух компаний. Именно в это время возглавил её г-н Грудинин Андрей. Он, кстати, у руля и до сих пор, что ценно само по себе.
Но на самом деле до этого года уже Пионер существовал, вот только в правлении был младший брат, Грудинин Юрий. Не ждите какой-то интриги, ничего не было. Просто во время рулить стал всеми процессами именно Андрей.
В 2004-м году компания построила уже первый дом в СПб на ул. Восстания, д. 6. Называется он «Новый колизей». И сразу заявка на бизнес. Всего 76 квартир, 10 этажей, большие площади: от 50 до 250 метров, правда, потолки высотой в 2,8 метра. Но тогда прокатило. Потому что бизнес-класс в домах именно тогда только зарождался.
В 2006- м появился дом в Приморском районе на Королёва, 21. И назвали его «Новая высота». И, действительно, 2 башни в 25 этажей, повёрнутые друг к другу под определённым углом. Даже окна там образуют длинные вертикальные линии, за счёт чего, здания будто устремляются вверх. 345 квартир, 70 машиномест. Все квартиры были свободной планировки (без стен) и без отделки.
Ну, а дальше начались проблемы. Кстати, которые компания очень стойко перенесла и решила полностью.
ЖК «Шуваловские высоты» в Выборгском районе. 6 кирпично-монолитных башень на Выборгском шоссе, 17. Чем-то напоминают «Новые высоты», но остекление прозрачное, обычное. Тогда не было ФЗ 214 и строительство велось в рамках ЖСК. Именно эта форма договора позволяет задержать сроки и не платить за задержку. Но задержка была не криминальной, в 2,5 года. Тогда многие компании и вовсе своих дольщиков кидали.
Пионер не кинул никого. Не был замечен он и в двойных продажах. Решал своевременно все вопросы с подключением коммуникаций. Всё, что обещали, тоже выполнялось. Никакой экономии или фикции.
Сложнее всего обстояли дела у Пионера с введением на Питерский рынок апартаментов. Ведь об этой разновидности жилья первыми заговорили именно пионеровцы.
Это была сложная раскачка рынка. Объяснить простому народу, что на апартах можно зарабатывать, у Пионера получилось не сразу.
Комплекс функционирует и на его примере сегодня другими компаниями построено много подобных апартов.
Леонид Максимов стал единственным владельцем застройщика «Пионер»
Предприниматель Леонид Максимов стал единственным владельцем группы компаний «Пионер», свидетельствуют данные системы СПАРК. Первыми на это обратили внимание «Ведомости».
Компания УК «Элемент», принадлежащая Максимову, выкупила фирму «Новый Колизей», ранее принадлежавшую Андрею Грудину, которого нашли мертвым в конце июня. Обе компании владеют 50% акций в «Пионере», таким образом, Максимов довел свою долю в девелоперской группе до 100%.
Представитель «Пионера» сообщил «Ведомостям», что Грудин принял решение выйти из бизнеса еще весной этого года. По его словам, партнеры пришли к соглашению, что дела застройщика должны быть сосредоточены в руках одного из сооснователей, для того чтобы «обеспечить преемственность и стабильную работу». «В связи со смертью Грудина окончательное решение о завершении сделки было принято с согласия его семьи», — сказал собеседник газеты.
Он добавил, что Максимов с момента создания «Пионера» принимал активное участие не только в стратегическом, но и в операционном управлении компанией, а также возглавлял ее совет директоров. 14 июля он был назначен генеральным директором девелопера. Условия сделки в компании сообщать отказались.
Грудин и Максимов создали группу компаний «Пионер» в 2001 году. Они владели компанией в равных долях. Она специализируется на строительстве жилья и коммерческой недвижимости в Москве и Санкт-Петербурге. К 2016 году «Пионер» ввел в эксплуатацию 12 крупных проектов в обоих городах общей площадью 844,6 тыс. кв. м. Сейчас в стадии строительства группы находится 298 тыс. кв. м жилья и апартаментов (260 тыс. в Москве и 38 тыс. в Петербурге).
По данным отчета АО «ГК «Пионер», за первый квартал 2020 года долгосрочные заемные средства компании составили 11,15 млрд руб. (включая кредиты на 3 млн руб. и облигационные займы на 8 млрд руб.). Просроченной кредиторской задолженности у группы не было. По итогам 2019 года консолидированная выручка группы и ее «дочек» составила 40 млрд руб. (в 1,7 раза больше, чем годом ранее).
В числе построенных объектов «Пионера» в Москве — жилой квартал бизнес-класса «Life-Кутузовский», жилой дом «Авангард» в Новых Черемушках, жилой квартал «Life-Лазаревское» и другие. В Петербурге компания реализовала в том числе проект дома на Арсенальной набережной и занималась строительством жилого дома YE’S Residence.
Группа может построить жилье на месте концертного зала
Реорганизация московских промзон вынуждает непрофильных девелоперов выходить из своих проектов. Владельцы бизнес-парка Capital House ведут переговоры с группой «Пионер» о продаже 3,8 га в Даниловском районе на юге Москвы. Ранее на участке на Летниковской улице работал зал торжеств «Форум холл», а также пытался развивать свой офлайн-магазин ритейлер Wikimart. Учитывая, что мэрия намерена благоустроить территорию возле Павелецкого вокзала, собственникам площадки было выгоднее продать участок, чем вкладываться в его реновацию, считают консультанты.
На месте бывшего концертного зала «Форум холл» возле Павелецкого вокзала появится жилье: о продаже площадки рассказали два источника “Ъ” на рынке недвижимости. По словам одного из них, сейчас ведутся переговоры с девелоперской группой «Пионер» Андрея Грудина и Леонида Максимова.
По данным ЕГРЮЛ, участком площадью 3,8 га на Летниковской улице владеет ООО «Кэпитал хаус», оно принадлежит зарегистрированной на Виргинских островах Malmedy International Ltd. Сейчас на участке работает офисный комплекс Capital House класса B. В «Пионере» не смогли прокомментировать вопросы о сделке, в «Кэпитал хаус» не ответили на запрос “Ъ”.
Бенефициарами «Кэпитал хаус» и «Форум холла» считались предприниматель и депутат Луганского областного совета Константин Петров, развивающий в России и на Украине по франшизе сеть кофеен Dunkin’ Donuts, и художник, сценограф и дизайнер Борис Краснов. «Форум холл» занимал на Летниковской улице 12 тыс. кв. м, зал был закрыт в 2015 году. Он позиционировался как площадка для торжеств премиум-класса, там проходили мероприятия для знаменитостей и конференции для чиновников. В 2015 году на месте концертной площадки открылся первый офлайн-магазин и склад ритейлера Wikimart. Он проработал около года, а закрытие сопровождалось конфликтами: «Кэпитал хаус» через суд требовал у Wikimart выплатить задолженность по арендной плате, а магазин обвинял компанию в незаконном удерживании собственности.
«Пионер» строит жилье и офисы в Москве и Санкт-Петербурге. В портфеле группы около 2,8 млн кв. м недвижимости, а строится, по данным Единого ресурса застройщиков, около 400 тыс. кв. м. По подсчетам партнера Colliers International Владимира Сергунина, площадка с документами на Летниковской улице может обойтись «Пионеру» в 3–3,5 млрд руб., не считая платежей за смену вида разрешенного использования.
На Летниковской улице «Пионер» сможет построить около 100 тыс. кв. м жилья, подсчитывает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. Консультант не удивлена, что собственник решил выйти из проекта: мэрия планируют развивать территорию от Павелецкого вокзала до набережной, и на Летниковской улице тоже должна будет пройти реновация, что потребует серьезных финансовых вложений. Так что продажа участка профильному девелоперу могла быть экономически целесообразнее, считает госпожа Широкова. По ее словам, на Летниковской можно построить жилой комплекс бизнес-класса: хотя рядом расположены железная дорога и вокзал, близость к центру города и набережной, а также хорошая транспортная доступность нивелируют минусы расположения. По ее словам, в последнее время районом Павелецкого вокзала стали активно интересоваться девепелоры жилья, хотя ранее там строились в основном офисные комплексы.
Управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая отмечает, что конкуренция в районе действительно растет: застройщики в основном реализовывали здесь точечные проекты, более половины из которых представляли собой апарт-комплексы, но в перспективе возле Павелецкого вокзала появится несколько крупных жилых комплексов. По ее подсчетам, стоимость 1 кв. м в проекте «Пионера» может составить около 280 тыс. руб. без отделки.
Level Group закрепилась на набережной
Конъюнктура
Level Group экс-сенатора Вадима Мошковича приобрела участок площадью около 0,5 га на Саввинской набережной, 27, возле Новодевичьего монастыря. О сделке сообщил собеседник “Ъ” на рынке недвижимости. Ранее площадкой владела бенефициар автозаправок EKA и дочь бывшего управделами президента Павла Бородина Екатерина. О том, что она продает свои активы в России, “Ъ” писал в августе 2019 года. В Level Group отказались от комментариев, связаться с госпожой Бородиной не удалось. Партнер Colliers International Владимир Сергунин оценивает стоимость площадки на Саввинской набережной в 1,7 млрд руб. По договору с ФГУП «Дирекция инвестиционных программ Минимущества России» на территории можно построить премиальный комплекс апартаментов общей площадью 15,2 тыс. кв. м. Вложения в проект оцениваются в 2–2,5 млрд руб.