Что такое предмет договора в строительстве

Предмет договора строительного подряда

Предмет договора строительного подряда составляет строительство определенного объекта либо выполнение иных строительных работ.

В п. 2 ст. 740 конкретизируется предмет договора строительного подряда: им может быть строительство или реконструкция предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Если иное не предусмотрено договором, правила о строительном подряде применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений.

Договор строительного подряда может предусматривать обязанность подрядчика обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.

Особенностью договора строительного подряда является обязательное наличие технической документации и сметы. В соответствии с п. 1 ст. 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работы.

Таким образом, предмет договора строительного подряда должен быть детализирован в технической документации.

Существенными условиями договора строительного подряда являются состав и содержание технической документации, а также то, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию (п. 2 ст. 743). Вместе с тем отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным, если совокупность условий договора (например, отсылка к типовому проекту) позволяет определить его предмет.

Цена в договоре строительного подряда должна определяться сметой. Учитывая, что в соответствии со ст. 746 ГК РФ оплата производится в размере, предусмотренном сметой, следует предположить, что цена договора является его существенным условием.

Статьей 744 ГК РФ предусмотрено право заказчика вносить изменения в техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают десяти процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

Внесение изменений в большем объеме осуществляется на основе согласованной сторонами дополнительной сметы.

Источник

Предмет договора строительного подряда

Предмет договора строительного подряда может быть выражен в следующих действиях подрядчика:

· строительство определенного объекта и передача последнего за­казчику;

· реконструкция предприятия, здания, сооружения или иного объек­та и передача результатов работ заказчику;

· выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно свя­занных со строящимся объектом работ и передача их результатов заказчику.

Понятием «предмет договора строительного подряда» охватывают­ся также следующие действия заказчика:

· создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ;

· принятие объекта строительства или результатов иных строитель­ных работ;

· уплата обусловленной цены за выполненные работы.

Основной отличительный признак договора строи­тельного подряда, выделяющим его в отдельный вид договора подряда, служат характер работ и особая область, в которой они осуществляются.

Поэтому, например, выполнение монтажных работ относится к предмету договора строительного подряда, если это связано со строительством со­ответствующего объекта. В том случае, когда монтажные работы не свя­заны со строительством (скажем, при замене старого оборудования на новое), они осуществляются по договору подряда. Выполнение монтаж­ных и пусконаладочных работ в отношении приобретенного оборудова­ния может быть возложено и на поставщика по договору поставки.

Особым образом решается вопрос, связанный с правовой квали­фикацией работ по капитальному ремонту зданий и сооружений: соот­ветствующие правоотношения регулируются договором строительного подряда, если иное не будет предусмотрено самим договором. Следо­вательно, его стороны вправе исключить применение к их правоот­ношениям правил о договоре строительного подряда, которые в этом случае должны квалифицироваться в качестве договора подряда, по­скольку предметом такого договора остается выполнение определен­ных работ с передачей их результата заказчику.

Договором строительного подряда может быть предусмотрено, что отношения сторон продолжаются некоторое время и после сдачи результата работ заказчику. Речь идет о тех случаях, когда по условиям догово­ра подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока (п. 2 ст. 740 ГК). Виды, объем и стоимость услуг подрядчика, ока­зываемых заказчику по обеспечению эксплуатации построенного объ­екта (например, обучение работников заказчика, разработка инструк­ций по эксплуатации нового оборудования, доведение его до проект­ной мощности и т.п.), определяются в договоре строительного подряда.

Если в роли заказчика по договору строительного подряда высту­пает гражданин, а работы, выполняемые подрядчиком по такому дого­вору, предназначены для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика, то к отношениям сторон по тако­му договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда (п. 3 ст. 740ГК). Кроме того, к отношениям сторон та­кого договора, не урегулированным ГК, подлежит применению зако­нодательство о защите прав потребителей (п. 3 ст. 730 ГК).

Стороны договора строительного подряда

Сторонами в договоре строительного подряда являются

В роли заказчика может выступать любой субъект граж­данского права:

2. юридическое лицо;

3. публично-правовое образование в лице его уполномочен­ного органа.

На стороне заказчика могут выступать и несколько инвесторов.

В случаях, когда осуществление правомочий заказчика по контро­лю и надзору за выполнением работ по договору строительного под­ряда (ст. 748 ГК) невозможно без специальных познаний в области строительства, заказчик может самостоятельно (без согласия подряд­чика) привлечь для этих целей инженера (инженерную организацию), заключив с ним договор о возмездном оказании соответствующих услуг. Привлеченный заказчиком инженер не только осуществляет контроль и надзор за строительством, но и принимает все необходи­мые решения в этой области во взаимоотношениях с подрядчиком (от имени заказчика). Что касается договора строительного подряда, то в этом случае в его тексте должны быть определены функции инжене­ра, привлеченного заказчиком, а также последствия его действий для подрядчика (ст. 749 ГК).

В качестве подрядчика в договоре строительного подряда могут вы­ступать физические и юридические лица, обладающие необходимыми познаниями, умениями и навыками для выполнения соответствую­щих строительных работ. Если исполнение обязательств по договору строительного подряда связано с осуществлением подрядчиком пред­принимательской деятельности, последний в случаях, предусмотрен­ных законодательством, должен располагать лицензией, разрешающей заниматься определенными видами строительной деятельности.

Вместе с тем для отношений, складывающихся в области строи­тельного подряда, характерна сложная структура договорных связей его участников. Весьма распространенной является ситуация, когда заказчик заключает договор строительного подряда с генеральным под­рядчиком, который в свою очередь привлекает для исполнения своих договорных обязательств других лиц, специализирующихся на прове­дении определенных строительных работ, — субподрядчиков. В этом случае между генеральным подрядчиком и субподрядчиками заклю­чаются договоры строительного субподряда. При такой структуре до­говорных связей особенность правового положения генерального под­рядчика состоит в том, что он несет ответственность перед заказчи­ком за все последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств субподрядчиками (п. 1 ст. 313 и ст. 403 ГК), а перед субподрядчиками — ответственность за неисполнение или не­надлежащее исполнение заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда (ст. 706 ГК).

Возможны и иные варианты структуры договорных отношений по строительному подряду. Так, с согласия генерального подрядчика заказчиком могут быть заключены так называемые прямые договоры непосредственно с теми лицами, которые выполняют отдельные ви­ды строительных работ. В этом случае указанные лица, выступающие в роли подрядчиков, несут ответственность за нарушение своих обя­зательств перед заказчиком. Не исключается также возможность за­ключения договора строительного подряда со множественностью лиц на стороне подрядчика (ст. 321 ГК).

Содержание договора строительного подряда (права и обязанности сторон)

Виды прав и обязанностей сторон договора строительного подряда:

· связанные с подготовкой, уточнением и изменением технической документации и сметы строительства;

· по обеспечению строительства и осу­ществлению строительных работ;

· в области контроля и надзора за выпол­нением строительных работ;

Источник

Договор строительного подряда. Существенные условия.

1. Понятие договора строительного подряда.

2. Существенные условия договора строительного подряда:

-срок выполнения работ;

-состав и содержание технической документации;

-сторона, которая обязана предоставить документацию. Срок ее предоставления;

Договор строительного подряда является одним из старейших и самых сложных и распространенных гражданско-правовых договоров и поэтому требует детального рассмотрения.

Определимся с понятием договора строительного подряда. Итак, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации).

К существенным условиям договора строительного подряда относятся:

1. Предмет договора.

Предмет договора, как следует из статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации, является существенным условием договора, при отсутствии которого он считается незаключенным

Предмет договора включает в себя:

-содержание, объем, виды работ, которые должен выполнить подрядчик (процесс выполнения работ);

-результат, к которому должны привести подрядные работы (объект строительства. В данном случае указывается технические параметры объекта).

При указании предмета договора строительного подряда можно сослаться на техническую документацию, поскольку согласно п. 5 Информационного письма № 51 в соответствии со статьей 743 Гражданского кодекса Российской Федерации техническая документация определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, то есть предмет договора.

Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия о предмете договора:

«Подрядчик обязуется в установленный договором срок выполнить ремонтно-строительные работы офисных помещений Заказчика, расположенных по адресу: _________________, в соответствии с условиями договора, технической документацией и сметой, а Заказчик обязуется создать Подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную договором цену.».

2. Срок выполнения работ.

Договор строительного подряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ (п. 4 Информационного письма № 51).

Срок выполнения работ включает в себя:

-срок окончания выполнения работ.

Дополнительно можно предусмотреть промежуточные сроки – сроки завершения отдельных этапов работы.

Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать один из предложенных вариантов определения срока выполнения подрядных работ:

Вариант 1. Определить сроки начала и окончания работ конкретными датами (например, подрядчик обязан выполнить работы по договору в срок с 12.05.2020 по 31.07.2020 включительно).

Вариант 2. Определить срок начала конкретной датой, а продолжительность работ указать в календарных или рабочих днях (например, срок выполнения работ по договору 30 рабочих дней начиная с 12.05.2020).

Вариант 3. Определить срок периодом, который будет исчисляться с момента, когда одна из сторон исполнит свои обязанности или наступят иные обстоятельства, предусмотренные законом или договором (например, срок выполнения работ по договору составляет 24 месяца с даты подписания сторонами документов о передаче строительной площадки).

Также срок начала работ привязывают к:

-моменту выплаты аванса;

-дате подписания договора;

-моменту, когда заказчик получит положительное заключение экспертизы проектной документации.

Вариант 4. Срок выполнения работ указан в графике (календарном плане) выполнения работ, который является приложением к договору строительного подряда и имеет ссылки на него (например, работы по договору должны быть начаты, завершены и производятся в соответствии с графиком производства работ (приложение № __) и с учетом положений п. ___ договора).

Не рекомендуется использовать формулировки в договоре строительного подряда «до полного выполнения работ», «по согласованию сторон», поскольку в данных случаях срок выполнения работ считается не согласованным сторонами, а это означает, что договор строительного подряда считается незаключенным.

3. Состав и содержание технической документации (п. 2 ст. 743 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Состав технической документации включает в себя:

-проектная документация (например, проект строительства, реконструкции объекта);

-рабочая документация. Она предназначена для производства строительных работ.

Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия об описании технической документации:

«Техническая документация, разрабатываемая подрядчиком по объему, составу, качеству должна соответствовать:

-требованиям установленным договором;

-требованиям обычно предъявляемым к подобного рода документации;

-технологическому, функциональному, коммерческому назначению объекта;

-строительным нормам и правилам;

-федеральным законам и подзаконным актам;

Подрядчик гарантирует, что техническая документация и ее части не будут содержать упущений, неточностей, дефектов, в том числе вызванных ошибками или упущениями в инженерной разработке и будут соответствовать нормам в области строительства.».

4. Сторона, которая обязана предоставить документацию. Срок ее предоставления (п. 2 ст. 743 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Техническая документация должна быть согласована сторонами и остается неизменной до завершения строительства.

Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия:

«Подрядчик разрабатывает техническую документацию (далее – ТД) и передает ее на утверждение Заказчику не позднее 10 рабочих дней с момента подписания договора.

В случаях, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации ТД должна быть подвергнута государственной экспертизе, экспертизе промышленной безопасности, иной подобной экспертизе Подрядчик должен в счет цены работ обеспечить получение положительного заключения соответствующих экспертиз в компетентных гос. органах и (или) иных организациях.

В случаях, когда в соответствии с законодательством Российской Федерации ТД должна быть согласована, сертифицирована или утверждена в компетентных гос. органах и (или) иных организациях, Подрядчик обязан в счет цены работ обеспечить получение необходимых согласований, сертификатов, утвержденных в отношении ТД.

Подрядчик несет ответственность за качество ТД и гарантирует соответствие объекта, построенного на ее основе, требованиям договора строительного подряда.».

5. Цена работ. Суды называют условие о цене работ существенным условием договора строительного подряда.

Цена работ должна покрывать издержки подрядчика и включать вознаграждение (п. 2 ст. 709 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать один из предложенных вариантов определения цены работ:

Вариант 1. Закрепить условие о цене работ как «затраты +» (открытая цена).

В данном случае заказчик обязуется выплатить подрядчику:

-все фактические (сметные) затраты на выполненные работы по договору;

-% от этих затрат или фиксированное вознаграждение (сметная прибыль).

Цена может быть определена без дополнительных согласований (п. 6 Информационного письма № 51).

Вариант 2. Закрепить условие о фиксированной (твердой) цене работ.

В данном случае в договоре строительного подряда необходимо отдельно указать учитывает ли смета НДС. Иначе НДС можно взыскать сверх цены договора.

Вариант 3. Сформулировать смешанное условие:

-фактические затраты подрядчика;

-% от этих затрат или фиксированное вознаграждение.

Расчет цены необязательно делать в договоре. Цену можно определить в смете, которая является приложением к договору строительного подряда.

Рекомендуется в договоре строительного подряда использовать, например, следующую формулировку условия о цене работ:

«Цена договора включает в себя все без исключения издержки Подрядчика, связанные с выполнением работ, в том числе производственные и эксплуатационные затраты, накладные расходы, налоги, сборы, командировочные, суточные, стоимость ГСМ, обслуживания и ремонта техники и оборудования, стоимость временных материалов. Подрядчик отказывается от любых претензий к Заказчику в отношении любых ошибок, которые Подрядчик совершил при определении цены договора. Все риски и расходы, связанные с такими ошибками, полностью относятся на счет Подрядчика.

Расчет цены по договору приведен в смете на строительство объекта (приложение № __). Ошибки, сделанные Подрядчиком при расчете расценок, указанных в смете, полностью относятся на счет Подрядчика и не является основанием для изменения цены договора строительного подряда.».

Источник