Проектная декларация застройщика какие изменения с 2018 года
Сегодня мы расскажем о проектной декларации – документа, без которого нельзя представить тот или иной строительный проект, планируемый под продажу. Что такое проектная декларация, и почему она так важна при покупке жилья в новостройке, вы и узнаете ниже. Еще мы расскажем об изменениях 2018 года, связанных с данным документом и другими нюансами строительного рынка.
Что означает проектная декларация
Под проектной декларацией застройщика понимают официальный документ, представленный компанией, где представляется полная информация о ней и, в частности, об инвестиционно-строительном проекте, к которому документ непосредственно и относится. Например, это может касаться жилого многоквартирного дома.
Проектная декларация является ключевой бумагой, по которой потенциальные дольщики оценивают проект и принимают решение о покупке жилья на первичном рынке.
Проектная декларация застройщика (нажмите для увеличения)
Ключевые особенности проектной декларации застройщика следующие:
В составе декларации могут быть как отдельный жилой дом, так и несколько (образующих собой небольшой ансамбль) и даже целый микрорайон. Но, тем не менее, каждый дом нужно описывать в документе по отдельности согласно образцу.
Образец и содержание декларации
В декларации обязательно должны присутствовать исчерпывающие данные о застройщике, проекте строительства объекта, кроме того, ежеквартально обязаны обновляться данные о текущих финансовых результатах, а также о кредиторской и дебиторской задолженности застройщика.
Проектная декларация о строительстве жилого дома может быть составлена в произвольной форме. Образец составления можно без труда запросить, при этом декларация обязательно должна включать такие данные:
Каждый из перечисленных пунктов документа застройщик может раскрывать как максимально подробно, так и более кратко. Однако, чем больше информации будет присутствовать в открытом доступе, тем больше доверия будет к застройщику.
Помимо этого, по мере развития проекта застройщик имеет право менять проектную декларацию. Информация о внесенных изменениях должна при этом быть опубликована во всех открытых источниках. Когда подобные изменения никак не ухудшают условия приобретения квартир, то ничего страшного в этом не будет. Но если они – в худшую сторону, то народ не будет доволен.
Покупателям перед покупкой квартиры в строящемся доме и перед подписанием Договора долевого участия обязательно следует уточнить у представителя компании-застройщика этот момент. Так, можно сразу согласовать вопрос возврата внесенных денег, в случае, если изменения в декларации потенциальному покупателю не понравятся. Если изменение проектной документации будет слишком существенным, то дольщик имеет право разорвать договор с застройщиком через суд.
Как уже говорилось ранее, при строительстве нового жилого дома, его застройщик обязан предоставить максимально полную информацию о своем объекте, чтобы потенциальные покупатели объективно могли его оценить. В обязательном порядке должны быть в свободном доступе и на сайте застройщика:
Согласно закону компания-застройщик может и не публиковать декларацию, но только если он получает средства без размещения рекламы в интернете и других источниках получения информации. Но даже в таком случае он обязан предоставлять проектную декларацию по требованию всем заинтересованным лицам.
Изменения 2018 года к правилам ведения проектной декларации
В начале 2018 года были законодательно внесены изменения к требованиям оформления данного документа. Изменения следующие:
Также застройщик полностью отвечает за достоверность информации, представленной в открытом доступе в данном документе.
Начиная с 1 января 2018 года каждый застройщик, который работает с дольщиками, в обязательном порядке должен иметь свой официальный сайт, на котором должна быть представлена следующая информация:
Отсутствие сайта у компании-застройщика потенциального покупателя может насторожить, она может оказаться несостоятельной или же являться мошеннической организацией.
Другие изменения в договоре долевого участия в строительстве
В начале 2018 года в силу вступили и другие изменения, которые касаются приобретения квартир в строящихся домах посредством долевого участия. В их числе:
Проектная декларация – очень важный документ как для застройщика, так и потенциального покупателя. Ведь максимальная открытость первой стороны способна привлечь максимальное количество покупателей квартир.
Добро пожаловать на МИСЭФ!
Московский Инженерно Строительный Экономический Форум.
VETERAN_PTO
President
Зачем нужна проектная декларация?
Проектная декларация – это самый основной документ, на основании которого осуществляется вся дальнейшая деятельность застройщика, определяются права потенциальных участников, предусматриваются возможные риски. Без этого документа приступить к строительству многоквартирного дома нельзя.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 19. Проектная декларация
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.
(часть 2.3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
(часть 2.4 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», указанном в части 2 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Такие изменения подлежат направлению застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Понятие документа
В проектной декларации отражаются все имеющиеся и необходимые сведения о застройщике и проекте строительства. Это делается для того, чтобы потенциальный покупатель смог изучить планируемый объект и организацию, с которой ему придется заключать договор о покупке недвижимости. Оригинал такого документа находится у застройщика, а копии он должен разместить в газетах, Интернете, сделав их общедоступными.
Содержание декларации
Какие сведения должна отражать проектная декларация? На этот счет все ответы дает законодательство государства.
— В документе должны быть указаны название и местонахождение планируемого к постройке объекта, а кроме того, сведения о застройщике и время его работы.
— Сведения о государственной регистрации объекта строительства.
— В проектную декларацию вносятся сведения обо всех участниках.
— Повлиять на выбор покупателя смогут такие факты, как уже построенные данной организацией объекты.
— Они отражаются за предыдущие три года.
— Немаловажные данные – это сведения о лицензии на право осуществлять строительную деятельность, а также номер и срок разрешения.
— В проектной декларации (образец ее ниже) должны раскрываться денежные средства, закладываемые в проект, отчеты по произведенным затратам и по итогам за прошедший год.
— Цели проекта, этапы и сроки его исполнения.
— Разрешение на строительство.
— Какими правами застройщик обладает на выделенный под застройку земельный участок, все данные о последнем (кадастровый номер, площадь, коммуникации).
— Где точно будет расположен будущий жилой дом, его описание. Количество квартир в здании, гаражи и иные объекты (нежилые помещения).
— Какое имеется общее имущество в доме, распределяющееся между участниками такого строительства с момента ввода в эксплуатацию.
— Предполагаемый срок ввода здания в эксплуатацию.
— Какие предлагаются меры по добровольному страхованию от финансовых и прочих рисков.
— Сколько будет стоить возведение многоквартирного дома.
— Организации, осуществляющие строительные и монтажные работы (подрядчики).
— Другие пути привлечения денежных средств для осуществления проекта.
Образец проектной декларации
— Сведения о застройщике.
— Информация об учредителях.
— Все предыдущие проекты за три года.
— Вид лицензии ОКВЭД организации застройщика, данные об указанном документе, даты выписки из налоговой.
— Сведения о финансах за текущий год, кредиторская и дебиторская задолженность.
— Проектная цель, этапы и сроки.
— Имеющееся разрешение.
— Какими правами обладает застройщик на предоставленный земельный участок, сведения о самом участке.
— Расположение будущего дома.
— Сколько в проекте содержится квартир, гаражей, иных объектов.
— Предназначение нежилых помещений.
— Общее имущество в долевой собственности участников.
— Примерный срок ввода в эксплуатацию.
— Возможные риски.
— Стоимость проекта.
— Перечень организаций-подрядчиков.
Проектная декларация – это самый основной документ, на основании которого осуществляется вся дальнейшая деятельность застройщика, определяются права потенциальных участников, предусматриваются возможные риски. Без этого документа приступить к строительству многоквартирного дома нельзя.