Проектная декларация застройщика с 2017 года
Проектная декларация застройщика с 2017 года претерпела небольших изменений, о которых должен знать каждый участник долевого строительства (дольщик). Ниже рассмотрим, в чем особенности проектной декларации, и что это за документ, для чего он необходим, и кто занимается составлением столь важной бумаги. Также выделим основные нововведения 2017 года, которые касаются покупателей квартиры. Знание таких особенностей важно для дольщика с позиции выбора надежной компании, защиты своих интересов и получения необходимой информации при покупке квартиры.
Что такое проектная декларация застройщика?
Проектная декларация представляет собой юридический документ, в котором содержится информация о жилом доме, который планируется к постройке, и о самом застройщике. Оригинал документа находится только в строительной компании, а копии передаются муниципальным и региональным СМИ, а также размещаться в глобальной сети.
Для чего она нужна?
Проектная декларация — это официальный документ, по которому участники долевого строительства (дольщики) могут оценить проект, изучить его особенности и сроки сдачи. Полученных данных достаточно, чтобы принять решение об актуальности оформления договора ДДУ со строительной компанией.
К особенностям проектной декларации стоит отнести:
Кто ее составляет?
Как отмечалось выше, проектная декларация является официальным документом, составлением которого занимается застройщик. В нем отражается информация о строительной компании и возводимом объекте. Именно по данным в проектной декларации производится оценка проекта покупателем недвижимости.
Объекты строительства
Составление документа производится в привязке к определенному объекту, что исключает обман со стороны застройщика. В составе проекта может быть один или группа многоэтажных домов, а в некоторых случаях целый микрорайон (если речь идет о комплексном строительстве). В случае если в декларации упоминается группа построек, каждый дом должен описываться по отдельности.
Образец
Особенность проектной декларации заключается в наличии полной информации о строительной компании (застройщике), возводимом сооружении, а также финансовых результатах деятельности организации за последний год. Отдельное внимание уделяется дебиторской и кредиторской задолженности фирмы.
Составление проектной декларации производится по свободной форме, но главные требования по заполнению документа можно найти в ФЗ №214 (статьи с 19 по 21). В частности, проектная декларация строительной компании должна содержать такие данные:
Особенности раскрытия информации
В проектной декларации должна быть рассмотрены все пункты, но они могут раскрываться в различной степени. Одни застройщики подробно рассматривают каждый пункт, а другие ограничиваются краткими «отписками». Если исходить с позиции дольщика, лучше отдавать предпочтение компаниям, которые предоставляют подробную информацию. К такому застройщику больше доверия, ведь он ничего не скрывает.
Мало кто знает, но с течением времени строительная фирма вправе править проектную декларацию, вносить в нее изменения. Если это происходит, информация о правках должна быть в доступных источниках. Важно, чтобы корректировки не ухудшали условия дольщиков. В ином случае клиенты будут недовольны и возможны серьезные проблемы, вплоть до судебного разбирательства.
Перед покупкой новой квартиры (до подписания договора ДДУ) дольщики должны уточнить у строительной компании возможность внесения изменений и их последствия. На этом этапе стоит выяснить, можно ли вернуть деньги в случае правки проектной декларации в невыгодную для дольщика сторону. Если изменения в документе значительные, покупатель вправе расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке. Сделать это можно через судебную инстанцию.
Проектная декларация является визитной карточкой застройщика и нового проекта, поэтому строительной компании нет смысла скрывать эту информацию от клиентов. Изучение такого документа позволяет дольщикам адекватно оценить особенности постройки и свои возможности. Информация выкладывается в отрытом доступе, к примеру, на официальном сайте. В дополнение к основным документам могут прикладываться другие данные, к примеру, фотографии.
По закону строительная компания вправе не публиковать декларацию. Это возможно при получении средств на возведение объекта без размещения рекламы в Сети или в СМИ. Но даже при таких раскладах обязательно предоставление информации по запросу.
Изменения, внесенные в 2017 году
Требования к составлению проектной декларации частенько пересматриваются на самом высоком уровне. Очередные изменения внесены в 2017 году:
С начала 2017 года каждая строительная компания, которая принимает деньги от дольщиков и заключает с ними договора ДДУ, должна иметь официальный сайт. На нем необходимо выставить разрешение на строительство, проектную декларацию, фотографии процесса возведения объекта, а также бумаги, подтверждающие право на ведение строительных работ на участке.
Если у компании нет своего сайта, это является причиной заподозрить застройщика в попытке обмана своих клиентов. Такие фирмы часто оказываются мошенниками или имеют недостаточно средств для реализации объекта.
Прочие изменения в сфере ДДУ
В 2017 году в силу вступили и другие изменения законодательства, которые касаются покупки недвижимости по договору ДДУ. К наиболее важным правкам стоит отнести ряд моментов:
Согласно внесенных в 2017 году изменений дольщик вправе расторгнуть договор, если переданная в распоряжение квартира не соответствует проекту. Причиной может быть несоответствие площади комнат информации, заявленной в документах, меньшая сумма уставного капитала и другие. В последнем случае строительная компания вправе обратиться к поручителю (банку), который может гарантировать выдачу недостающих средств. При этом важно, чтобы договор с поручителем был заверен нотариуса и оформлен еще до госрегистрации первого договора ДДУ, заключенного с дольщиком.
Как правильно читать проектную декларацию
Проектная декларация – один из базовых документов, из которого покупатель квартиры в новостройке может почерпнуть информацию о застройщике и об объекте строительства. LIVING узнал, на какие разделы дольщику следует обратить особое внимание.
Какую юридическую силу имеет проектная декларация?
Проектная декларация является официальным документом. За информацию, которая там представлена, застройщик несет юридическую ответственность. Если информация недостоверная или неполная, на застройщика накладываются штрафные санкции, а дольщик в этом случае вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и выплатить проценты в соответствии с 214-ФЗ.
Какие важные сведения о застройщике можно узнать из проектной декларации?
Информации о застройщике посвящены первые восемь разделов проектной декларации. Исходя из этих данных, можно узнать, имеется ли у застройщика опыт строительства многоквартирных домов и уложился ли он в заявленные сроки. Застройщик обязан разместить здесь информацию о построенных за последние 3 года объектах. Но если никакие объекты не указаны, это не значит, что опыта у компании нет. Многие крупные строительные компании организуют для строительства каждого объекта новое юридическое лицо. Такая практика обусловлена юридическими тонкостями и особенностями финансирования строительного процесса.
Какие важные сведения о новостройке можно узнать из проектной декларации?
Застройщик обязан указывать в документе информацию о количестве машино-мест, как платных, так и бесплатных. Если объект недвижимости предполагает меньшее количество мест на парковках, чем количество квартир, предусмотренных проектом, участник долевого строительства должен понимать, что парковка машины будет вызывать значительные затруднения.
В документе описываются планируемые объекты социальной инфраструктуры и элементы благоустройства: дворовые пространства, площадки для игр детей и отдыха взрослых, спортивные площадки и пр. Действительность, как правило, бывает ближе к скромному перечню, описанному в проектной декларации, нежели к аналогу этих сведений, описанных на сайте проекта.
График строительства объекта, размещенный в документе, позволит участнику долевого строительства визуально оценивать соответствие заявленного плана реальности.
Допустимо ли внесение изменений в проектную декларацию?
Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Соответственно, эту информацию можно посмотреть в динамике.
Кроме того, для объектов, получивших разрешение на строительство после 1 июля этого года, он обязан ежемесячно не позднее 10-го числа месяца вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о количестве заключенных договоров. Соответственно, исходя из этой информации, можно узнать, насколько активно идут продажи в новостройке.
Добро пожаловать на МИСЭФ!
Московский Инженерно Строительный Экономический Форум.
VETERAN_PTO
President
Зачем нужна проектная декларация?
Проектная декларация – это самый основной документ, на основании которого осуществляется вся дальнейшая деятельность застройщика, определяются права потенциальных участников, предусматриваются возможные риски. Без этого документа приступить к строительству многоквартирного дома нельзя.
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
Статья 19. Проектная декларация
1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», определенном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения. В целях подтверждения соответствия застройщика требованиям части 2 статьи 3 настоящего Федерального закона уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, запрашивает в органах государственной власти, органах местного самоуправления, иных организациях необходимые сведения в порядке межведомственного информационного взаимодействия.
(часть 2.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2.2. В выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения отказывается в случае выявления уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанным в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, фактов несоответствия застройщика требованиям, установленным частью 2 статьи 3 настоящего Федерального закона, и (или) несоответствия проектной декларации требованиям, установленным статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона. Отказ в выдаче указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения по иным основаниям не допускается.
(часть 2.2 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2.3. В случае, если уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации отказал в выдаче застройщику указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения либо если в течение шестидесяти дней со дня выдачи застройщику такого заключения застройщиком не поданы документы на государственную регистрацию договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, проектная декларация подлежит повторному направлению в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, для получения указанного в части 2.1 настоящей статьи заключения в порядке, установленном частью 2 настоящей статьи.
(часть 2.3 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
2.4. Форма проектной декларации устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
(часть 2.4 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)
3. Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком.
4. Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
5. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений, предусмотренных пунктом 6 части 1 статьи 20 настоящего Федерального закона.
6. Изменения, указанные в частях 4 и 5 настоящей статьи, подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», указанном в части 2 настоящей статьи, в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию. Такие изменения подлежат направлению застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона.
(в ред. Федеральных законов от 03.07.2016 N 304-ФЗ, от 29.07.2017 N 218-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
7. В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Понятие документа
В проектной декларации отражаются все имеющиеся и необходимые сведения о застройщике и проекте строительства. Это делается для того, чтобы потенциальный покупатель смог изучить планируемый объект и организацию, с которой ему придется заключать договор о покупке недвижимости. Оригинал такого документа находится у застройщика, а копии он должен разместить в газетах, Интернете, сделав их общедоступными.
Содержание декларации
Какие сведения должна отражать проектная декларация? На этот счет все ответы дает законодательство государства.
— В документе должны быть указаны название и местонахождение планируемого к постройке объекта, а кроме того, сведения о застройщике и время его работы.
— Сведения о государственной регистрации объекта строительства.
— В проектную декларацию вносятся сведения обо всех участниках.
— Повлиять на выбор покупателя смогут такие факты, как уже построенные данной организацией объекты.
— Они отражаются за предыдущие три года.
— Немаловажные данные – это сведения о лицензии на право осуществлять строительную деятельность, а также номер и срок разрешения.
— В проектной декларации (образец ее ниже) должны раскрываться денежные средства, закладываемые в проект, отчеты по произведенным затратам и по итогам за прошедший год.
— Цели проекта, этапы и сроки его исполнения.
— Разрешение на строительство.
— Какими правами застройщик обладает на выделенный под застройку земельный участок, все данные о последнем (кадастровый номер, площадь, коммуникации).
— Где точно будет расположен будущий жилой дом, его описание. Количество квартир в здании, гаражи и иные объекты (нежилые помещения).
— Какое имеется общее имущество в доме, распределяющееся между участниками такого строительства с момента ввода в эксплуатацию.
— Предполагаемый срок ввода здания в эксплуатацию.
— Какие предлагаются меры по добровольному страхованию от финансовых и прочих рисков.
— Сколько будет стоить возведение многоквартирного дома.
— Организации, осуществляющие строительные и монтажные работы (подрядчики).
— Другие пути привлечения денежных средств для осуществления проекта.
Образец проектной декларации
— Сведения о застройщике.
— Информация об учредителях.
— Все предыдущие проекты за три года.
— Вид лицензии ОКВЭД организации застройщика, данные об указанном документе, даты выписки из налоговой.
— Сведения о финансах за текущий год, кредиторская и дебиторская задолженность.
— Проектная цель, этапы и сроки.
— Имеющееся разрешение.
— Какими правами обладает застройщик на предоставленный земельный участок, сведения о самом участке.
— Расположение будущего дома.
— Сколько в проекте содержится квартир, гаражей, иных объектов.
— Предназначение нежилых помещений.
— Общее имущество в долевой собственности участников.
— Примерный срок ввода в эксплуатацию.
— Возможные риски.
— Стоимость проекта.
— Перечень организаций-подрядчиков.
Проектная декларация – это самый основной документ, на основании которого осуществляется вся дальнейшая деятельность застройщика, определяются права потенциальных участников, предусматриваются возможные риски. Без этого документа приступить к строительству многоквартирного дома нельзя.