Как я получал разрешение на строительство (РнС). Часть 2: отказ.
Продолжение моего рассказа про получение разрешения на строительство.
Один знакомый решил делать, как ему сказали – сделать топосъёмку и согласовывать, но я решил поступить иначе. Почитав немного на форумах как мои земляки получали РнС, я понял, что топосъёмку я не обязан делать, а это 15000 р. в нашей местности.
На самом деле порядок разрешения простой – надо было прийти в МФЦ с паспортом и написать заявление. Через 30 дней получить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на основании которого подготовить ситуационный план земельного участка (СПЗУ), на основании которого мне должны дать РнС.
Но, как всегда, в нашей стране – на бумаге всё просто, а на деле бюрократия и заставляют делать то, чего не обязан.
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).
Так и у нас получалось, что с нас требовали для получения ГПЗУ принести топосъёмку с согласованиями различных организаций.
Решил подать без топосъёмки, хоть меня предупредили в МФЦ, что результат может быть не очень. Но к такому повороту я был готов, т.к. на форуме некоторые земляки уже прошли через всё это и мне было уже проще идти по наторенной дорожке.
Ситуационный план земельного участка (СПЗУ).
В итоге через месяц получил пустой ГПЗУ, хотя по регламенту я должен был получить нормальный. Сделал на его основе СПЗУ и отдал в МФЦ.
СПЗУ можно нарисовать хоть от руки. Делается он на основании ГПЗУ, точнее того изображения участка, где должны быть указаны возможные коммуникации и другие обозначения с согласованиями. А нам всего лишь надо указать в масштабе пятно застройки и указать отступы от границ.
Через 10 дней получил отказ в выдаче РнС со ссылкой:
Иными словами, администрация выдаёт неправильный документ, который по закону она обязана выдать правильным, а потом сама же отказывает по выданному ей документу. Может, я чего-то не понимаю, но это какой-то абсурд.
Вот здесь мне вообще непонятно. Регламент есть, за работу отчитываются, значит деньги от государства получают, а они потом берут и спихивают на нас свои обязанности.
Решено было сразу идти в суд и не дожидаться второго отказа. Подробнее читайте в следующей статье.
P.S. Разрешение получал в 17м году, сейчас это не актуально, о чем писал в первой части.
Делайте правильные выводы, стройте с умом.
Ставьте 👍🏻 | Подписывайтесь | Делитесь в соц сетях |
Разрешить нельзя запретить. РНС в девелоперском проекте
– Какие проблемы могут возникнуть у застройщика при получении разрешения на строительство и почему?
Сергей Самойленко: – Их великое множество. В первую очередь необходимо убедиться в комплектности документации и правильности их оформления, зачастую отказы приходят из-за технических ошибок, неточностей, помарок, допущенных при оформлении заявки на РНС. Строго говоря, весь регламент получения РНС и легитимные причины отказа подробно описаны в ст.51 ГК.
Зачастую органы местного самоуправления выдают отказы по надуманным причинам, например, требуют соответствия не утверждённым проектам правил землепользования и застройки или проектам генеральных планов. Был в моей практике даже случай, когда сотрудник ведомства выдал отказ со ссылкой на постановление совета Министров РСФСР от 1937 года… Также органы местного самоуправления могут ссылаться на отсутствие тех или иных согласований, не предусмотренных ГК, например согласования с местным ООО, которое занимается охраной памятников, в этом случае необходимо обращаться в суд.
Андрей Стреналюк: – Разрешение на строительство выдается согласно статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В столице порядок оформления разрешения на строительство утвержден постановлением Правительства Москвы от 17 апреля 2012 № 145-ПП «Об Утверждении Административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы «выдача разрешения на строительство» и «выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию».
Как правило, проблемы у застройщика возникают из-за отсутствия полной комплектности документов. Выход из этой ситуации один: подавать для получения разрешения на строительство все необходимые документы согласно Утвержденного перечня.
– Как РНС связано с началом продаж жилья, и насколько это актуально при проектном финансировании строительства с использованием эскроу-счетов?
Сергей Самойленко: – Цепочка, ведущая к началу продаж в «эскроу-реальности»: РНС – проектная декларация (на сайте) – публикация информации на сайте «Наш.дом.рф» – открытие счетов эскроу и получение кредитной линии – старт продаж.
В некоторых регионах, правда, по-прежнему выдают заключение о соответствии застройщика, хотя по закону такого требования при работе со счетами эскроу нет.
Андрей Стреналюк: – После получения разрешения на строительство Застройщик подает документы в Росреестр на регистрацию «первого» ДДУ. После того как он зарегистрирован считается, что продажи по объекту открыты. Данная процедура обязательна в любом случае: финансируется ли проект по «старой схеме», когда средства дольщиков идут на расчетный счет застройщика, или же по «новой схеме», когда средства сначала идут в банк и подлежат передаче застройщику только после оформления «первой» собственности на объект. Разница между «старой» и «новой» схемами только в наполнении договора и в том, куда изначально идут средства дольщиков.
– Что делать, если получен отказ в разрешении на строительство, когда можно подавать документы повторно? Что следует предусмотреть, чтобы не получить отказ?
Сергей Самойленко: – В отказе обязательно фигурирует причина, например, зона размещения объекта выходит за границы зон возможного размещения объектов по ГПЗУ. Вы можете её исправить хоть в тот же день и переподать документы на РНС. В случае повторного или не правомерного, на ваш взгляд, отказа стоит обращаться в суд.
Андрей Стреналюк: – В случае получения отказа при подаче РНС застройщику целесообразно проанализировать причину отказа. Возможна проблема в некомплектности документов, в подаваемом документе или в разнице в технико-экономических показателях. Разумно устранить проблему и после этого вновь подать документы на получение разрешения на строительство.
– Какие объекты жилищного строительства не требуют получения разрешения на строительство и почему?
Сергей Самойленко: – Перечень таких объектов подробно описан в ст. 51 градостроительного кодекса, п. 17– объекты ИЖС, не капитальные объекты, сооружения вспомогательного использования, капремонт без затрагивания конструктивных элементов, некоторых инженерных сооружений, объекты дипмиссий за рубежом.
Андрей Стреналюк: – Разрешение на строительство не требуется в следующих случаях:
1) строительства, реконструкции гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства, реконструкции на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества;
1.1) строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства;
2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства;
3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
4.2) строительства, реконструкции буровых скважин, предусмотренных подготовленными, техническим проектом разработки месторождений полезных ископаемых или иной проектной документацией на выполнение работ, связанных с пользованием участками недр;
4.3) строительства, реконструкции посольств, консульств и представительств Российской Федерации за рубежом;
4.4) строительства, реконструкции объектов, предназначенных для транспортировки природного газа под давлением до 0,6 мегапаскаля включительно;
4.5) размещения антенных опор (мачт и башен) высотой до 50 метров, предназначенных для размещения средств связи;
5) в иных случаях, если в соответствии с настоящим Градостроительным кодексом РФ, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности, в том числе Постановлением Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП получение разрешения на строительство не требуется.
– Приведите перечень основных документов для получения разрешения на строительство, прокомментируйте наиболее важные и сложные процедуры.
Сергей Самойленко: – Положительное заключение экспертизы, СПОЗУ, архитектурные решения (в ряде регионов требуется согласование главного архитектора на специально подготавливаемом буклете архитектурно-градостроительных решений), ПОС, Разрешение на отклонение от предельных параметров строительства (если требуется), технические условия.
Для Московского региона наиболее сложным этапом при подготовке документов для РНС является получение согласования архитектурного облика (АГР для Москвы и АГО для области).
Помимо детальной проверки проекта, это ещё и субъективная оценка внешнего облика проекта. Тут мнение автора может не совпадать с мнением комиссии.
Сложнее всего в тех регионах, где не утверждены ПЗЗ и ГП, а также много самостроя, в т.ч. объектов сетевого хозяйства. Порой на поиски собственника уходят месяцы.
Андрей Стреналюк: – Застройщик в службе «одного окна», на сайте Мосгосстройнадзора или в разделе «Услуги и сервисы» на mos.ru может ознакомиться с перечнем документов необходимых для получения разрешения на строительство ( см. перечень ниже ).
Заявление подается в электронном виде разделе «Услуги и сервисы» на mos.ru и подписывается ЭЦП (электронной цифровой подписью). Срок оформления разрешения – 7 (семь) рабочих дней. Стоимость услуги – бесплатно. Разрешение или мотивированный отказ в оформлении разрешения направляется в электронном виде в личный кабинет заявителя или может быть выдано в службе «одного окна» при наличии доверенности от застройщика на право получения запрашиваемого документа и документа удостоверяющего личность.
В целом с точки зрения подачи документов все несложно, важно следить за комплектностью. Также из важного: документы должны соответствовать друг другу по сути и также важно чтобы технико-экономические параметры в проекте и во всех остальных документах были одинаковыми.
Хозяин в доме
Строим дом своими руками
Как получить разрешение на строительство частного дома? Как быстро и легко обрести заветную бумагу
Многие потенциальные застройщики понятия не имеют, как получить разрешение на строительство частного дома. Это нормальная ситуация – человек не может знать обо всем. Так вот, чтобы снять с таких людей (а их процентов 99) тяжесть незнания, и боязнь грядущего, мы попробуем убедить вас, что «не так черт страшен, как его рисуют». Получить такое разрешение – не самая сложная задача. Особенно когда уже 9 кругов чиновничьего ада позади.
Где получить разрешение на строительство частного дома?
Итак, Разрешение на строительство (РнС) – это документ, выданный органом местного самоуправления (в соответствии со ст. ст. 51, 55 ГрК РФ; и п. п. 1, 4 ст. 25.3 Закона N 122-ФЗ). (Здесь, и далее, аббревиатура «ГрК» обозначает «Градостроительный Кодекс РФ»).
Обратите внимания, «местный орган самоуправления» это не тот, что расположен по месту вашей регистрации, а тот, на территории которого построите будущий собственный дом.
Правда, случается, что за РнС следует обращаться в региональные или даже государственные органы (а иногда и в органы районного самоуправления). Однако это «тяжелые» случаи, не касаются индивидуального жилого строительства (ИЖС), поэтому они меньше всего должны вас интересовать.
Запомните – для получения разрешения на строительства дома ступайте в родной муниципалитет.
А что такое этот РнС?
Собственно говоря, Разрешение на строительство, по сути, подтверждает, что будущий дом не будет «белой вороной» в местном населенном пункте, а его проект соответствует градостроительным нормам. У юристов это звучит, конечно, уж больно мудрено: «РнС подтверждает соответствие дома проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка). Это, с одной стороны.
С другой, РнС подтверждает, что построите вы свое «родовое гнездо» именно там, где нужно, в соответствии с проектом межевания. А постройке (или строительству) «линейных объектов», т.е. трубопроводам, линиям электропередач, авто- или жд дорогам и т.д. ваш домик (или домище) ну никак не помешает.
В-третьих, этот документ даст вам зеленый свет на закупку стройматериалов и разметку фундамента. Ведь с его получением вы уже имеете полное юридическое (и моральное) право, не оглядываясь на контролирующие органы, недоброжелательных соседей или завистливых знакомых вбивать «первый краеугольный камень» в дом мечты.
Что нужно для получения разрешения на строительство частного дома?
Чтобы знать, что с собою прихватить в местный муниципалитет, лучше всего не полениться (я для вас выделил желтым цветом главные моменты) открыть 9 и 10 пункт статьи 51 ГрК РФ. Это для того, чтобы чиновники не потребовали от вас лишних бумаг, в том числе об подтверждении исхода Куликовской битвы. Зная статью Закона, с ними легче разговаривать – как никак они-то его тоже знают, только вот время от времени своевольничают. Но если вам недосуг рыться в ГрК. Тогда просто поверьте на слово, что необходимо предоставить в муниципалитет:
Все! Этим перечень исчерпывается.
Как долго получать РнС?
Отдав документы, не позже чем через 10 календарных (. ) дней вам обязаны предоставить РнС. Чтобы не быть голословным, вот вам ссылка на закон: п. п. 3, 11 ст. 51 ГрК РФ. Собственно, на этом вопрос «как получить разрешение на строительство частного дома» исчерпает сам себя. А та самая бумага-мечта, предвестник одноименного дома, станет, наконец-то, вашей собственностью.
Всегда ли нужно РнС?
А вот это правильный вопрос! Ведь далеко не всегда, в соответствии с п.17 ст. 51 ГрК РФ, нужно превращаться в ходока, желающего получить такой документ. Итак, запомните: Разрешение на строительство вам точно не понадобится если:
Срок действия разрешения на строительство?
В ГрК РФ существует ст. 51. А в ней – п. 19. Вот в нем-то и написано, что в течении 10 лет с даты выдачи Разрешения Вы должны построить капитальный, крепкий и добротный дом. Но если семейные, финансовые и любые другие форс-мажоры станут мощной преградой к перерезанию красной ленточки и новоселью (в течении этого срока), не посыпайте голову пеплом!
Не позже, чем за 60 дней до окончания 10 летнего срока пишите заявление в муниципалитет. И просите пролонгировать дату сдачи кап объекта (так по-чиновьичьи называется отсрочка вселения в родовое гнездо).
Тут может встать уместный вопрос: «А на какой срок выдается «продление»)? О, Закон по этому поводу тактично умалчивает… По крайней мере, в п. 20, ст. 51 ГрК написано «Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти.» И пусть вас не пугает модально-глагольное «может» — на деле строительство продлевается повсеместно.
Что будет, если РнС не получить?
Если участок достался вам в наследство, или вы купили его, но прежний владелец уже получил разрешение на строительство частного дома, опираясь на п. 21.5 ст. 51 ГрК РФ смело стройте то, и там, где указано в документах.
Кстати, «то и там» — не для красного словца сказано. Если РнС предписывает поставить 150 метровый 2-х этажный дом в 10 м от забора, не пытайтесь соорудить «мини-замок» а-ля Пугачева-Галкин впритык к соседскому двору.
Ну, и еще. Если собираетесь разделить свой двор «вторым и третьим сыновьям». Чего не делали даже феодалы в Средневековой Европе. Тогда точно не сможете воспользоваться разрешением на строительство частного дома – оно действует в рамках границ, указанных на момент выдачи. О чем четко написано в пп. 21.6, 21.7 ст. 51 ГрК РФ.
Ну и напоследок. Что будет, если дом построите без разрешения? Ну что сказать – в таком случае это будет уже не дом, а форменный самострой. Который нельзя ни продать, ни подарить, ни в аренду (официально) сдать. Да еще и штраф (правда, по теперешним ценам, смешной, чуть больше 1 000 руб.), уплатить придется.
Поэтому чтобы узаконить капитальный дом, выстроенный без Разрешения, необходимо будет обращаться в суд (что дорого и долго). Как правило, Фемида дает добро на «Разрешительный возврат»), что позволит вам оформлять (с нуля) все то, что требуется для РнС.
!Как не крути, а без Разрешения на строительство не обойтись – рано или поздно его придется оформлять. Вот только «поздно» многим дороже и хлопотнее, чем «рано».!
Что делать, если получили отказ на РнС?
Если вы все документы подали в соответствии с нормами Закона (помните, мы говорили о п. 9, ст. 51 ГрК РФ), а получили отказ на РнС, не торопитесь решать вопрос в суде. Для начала напишите пару жалоб (в двух экземплярах – второй оставьте себе). Одну – в Прокуратуру (местную), а другую – Губернатору.
В течении 30 календарных дней получите, скорее всего, приятный для себя, ответ. Где сказано, что орган, куда вы обратились, обязал муниципалитет рассмотреть вашу жалобу по существу и изменить ранее принятое решение. Что для вас означает – РнС через пару дней местные бюрократы таки выдадут. Но вдруг и тут не свезет, а Прокуратура с Губернатором встанут на строну муниципалитета. Тогда уж и вправду, деваться некуда: у вас одна дорожка – в суд.
Помните!:
Отказ Вам должен прийти аргументированный с указанием конкретных причин.
Если вы получили аргументированный отказ со ссылкой на конкретную статью то, я Вам настоятельно рекомендую прочесть эту книгу: Как нагнуть чиновника или разрешение на строительство без проблем «от корки до корки». Она тучи разведет руками. И да… Еще… Если вы пока еще только задумываетесь о строительстве дома, то сохраните страницу с книгой в закладки. Чтобы потом быстро отыскать. Материал в этой книге уникален.
До скорой встречи, мои дорогие читатели!
Подписывайтесь на рассылку — только полезная информация.