Скрытые работы: правовые риски
Любое строительство начинается с заключения договора строительного подряда.
В соответствии с договором подрядчик обязан построить определенный объект или выполнить строительные работы в установленный срок, заказчик, в свою очередь, создает необходимые условия для выполнения работ, а затем обязуется принять результат и оплатить работу подрядчику.
Подрядчику необходимо предпринять все должные меры для того, чтобы заказчик выполнил перед ним свои обязательства по приемке и оплате работ. Для этого подрядчику не стоит забывать про такой важный аспект при выполнении строительных работ как скрытые работы.
Под скрытыми работами понимаются «работы, качество выполнения которых влияет на безопасность и (или) долговечность объекта капитального строительства, но в соответствии с технологией их проведения, контроль за осуществлением которых не может быть проведен после выполнения последующих работ без вскрытия, разборки или повреждения строительных конструкций и участков сетей (систем) инженерно-технического обеспечения» (Приказ Минстроя России от 19.02.2016 №98/пр).
Исходя из определения скрытых работ, становится понятно, что первым минусом неправильной приемки будут затраты подрядчика по вскрытию этих работ, после завершения этапа или строительства. При этом стоит отметить, что затраты будут носить как ресурсный, так и материальный характер.
Так давайте разберемся, как должен осуществляться порядок освидетельствования скрытых работ.
1) Какие работы подлежат освидетельствованию?
Перечень скрытых работ, который необходимо освидетельствовать, определяется проектной и рабочей документацией.
2) Как необходимо оформить освидетельствование скрытых работ?
Скрытые работы оформляются актом освидетельствования скрытых работ. Форма акта утверждена в Приложение №3 Приказ Ростехнадзора от 26.12.2006 №1128. Специальные нормы могут содержаться в более узких по сфере применения актах (например, «СП 293.1325800.2017. Свод правил. Системы фасадные теплоизоляционные композиционные с наружными штукатурными слоями. Правила проектирования и производства работ», утв. Приказом Минстроя России от 10.07.2017 N 981/пр).
Следует помнить, что данные акты, как и акты приемки, оформляются обеими сторонами. В случае выявления недостатков их необходимо устранить, а после этого заказчик может потребовать повторного освидетельствования скрытых работ (СНиП 12-01-2004 «Организация строительства»). Готовность принимаемых скрытых работ подтверждается уполномоченными лицами в соответствии с порядком, установленным соответствующими строительными нормами и правилами.
В случае, если скрытые работы будут «закрыты» без уведомления заказчика (а также без привлекаемых им организаций и специалистов, например, представителей авторского и технического надзора заказчика), заказчик получит право требовать вскрытия любой части скрытых работ. Это прямо следует из СНиП 12-01-2004 «Организация строительства»: «Результаты приемки работ, скрываемых последующими работами, в соответствии с требованиями проектной и нормативной документации оформляются актами освидетельствования скрытых работ (Приложение В). Застройщик (заказчик) может потребовать повторного освидетельствования после устранения выявленных дефектов» (п. 6.2.1).
Если в дальнейшем будут обнаружены ненадлежащим образом выполненные работы, подлежащие закрытию, заказчик или представители технического надзора вправе выдать соответствующие предписания, обязательные для исполнения подрядчиком. Подрядчик обязан своими силами и за свой счет в соответствии с рабочей документацией, СНиП переделать эти работы в разумный срок для обеспечения надлежащего качества. После этого повторно предъявить срытые работы к приемке заказчику и/или организации по технадзору. Важно помнить, что на это время срок выполнения работ не приостанавливается, и весьма вероятно применение штрафных санкций за нарушение либо общего, либо промежуточного сроков выполнения работ.
Восстановление вскрытых частей будет отнесено на счет подрядчика.
3) Может ли подрядчик не делать этого?
Нет. В соответствии с законодательством о градостроительной деятельности (см., в частности, СП 48.13330.2011. Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004) лицо, осуществляющее строительство, должно вести исполнительную документацию (в том числе оформлять акты освидетельствования скрытых работ).
Также важно помнить, что для приемки ряда работ потребуется и предоставление не только самих результатов, но и документов (причем далеко не всегда прописанных в договоре подряда). Приказ Ростехнадзора от 26.12.2006 N1128 предусматривает порядок предоставления документов, подтверждающих проведение контроля за качеством используемых строительных материалов (изделий). Это касается и материалов поставки заказчика. Кроме того, могут быть затребованы схемы транспортировки и складирования. Приказ Минстроя России от 08.02.2017 N 76/пр «Об утверждении Методических рекомендаций по разработке государственных элементных сметных норм на строительные, специальные строительные и ремонтно-строительные работы» предусматривает, что в состав технологической карты (описание операций технологического процесса и применяемого оборудования, инструмента с указанием продолжительности операций) могут быть включены схемы транспортирования, складирования и хранения материалов и изделий, содержащие требования к условиям перевозки и таре, перечень рекомендуемых транспортных средств и тары с указанием их основных характеристик и количества перевозимых материалов и конструкций, требования к организации площадки складирования, ее размерам, типу покрытия, уклонам и к температурно-влажностному режиму хранения материалов, схемы складирования сборных конструкций и полуфабрикатов, порядка их загрузки и разгрузки, схемы складирования материалов, требующих защиты от переувлажнения или сухости.
4) Что делать, если заказчик не является для приемки скрытых работ.
Однозначного ответа на данный вопрос нет. Как подчеркивается судами, выполняя работы, подрядчик обязан соблюдать установленные строительные требования для выполнения этих работ (см., например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.10.2011 N Ф03-4978/2011 по делу N А51-18812/2010). При этом строительные нормы и правила не отвечают на вопрос, что делать в случае уклонения заказчика от приемки скрытых работ.
В любом случае, уклонение заказчика от их приемки можно рассматривать как основание для приостановки работ (важно только письменно уведомить заказчика о приостановке, в противном случае суды могут прийти к выводу, что сроки выполнения работ продолжают течь даже при том, что подрядчик уведомил заказчика о необходимости приемки и просто ждал, когда тот эту приемку проведет). Однако можно ли составить односторонний акт и закрыть работы без присутствия представителя заказчика остается неясным. С одной стороны, возможно применение по аналогии положений п. 4 ст. 753, которая позволяет одностороннюю приемку выполненных работ в случае уклонения заказчика от составления двухстороннего акта. С другой стороны, в полном объеме положения ст. 753 применяются к конечному результату выполненных работ, а к этапам – только если это предусмотрено договором.
В связи с этим рекомендуется непосредственно в договоре строительного подряда предусмотреть право подрядчика в случае, если заказчик был должным образом уведомлен о необходимости приемки скрытых работ и его представитель не прибыл в назначенное время, составить односторонний акт и закрыть такие работы без присутствия представителя заказчика. В качестве альтернативного варианта можно предусмотреть возможность одностороннего закрытия работ подрядчиком, но с обязательным участием представителя организации по технадзору.
Заместитель генерального директора
Компании «ИнвестКонсалт Системс», г. Москва
Руководитель практики по работе с юрлицами
Компании «ИнвестКонсалт Системс», г. Москва
Дефекты зданий и характерные повреждения крупноблочных, панельных, деревянных, каменных и монолитных с железобетонным каркасом
Содержание
Что такое дефекты зданий?
Как во время строительства, так и в процессе эксплуатации, со временем, сооружения могут обрести повреждения, которые должны быть выявлены. Чтобы гарантировать безопасность, нужно своевременно принимать меры по устранению проблем, ведь:
дефекты зданий – это нарушение целостности конструкций (как несущих, так и ограждающих), которые могут привести к аварийным ситуациям, и, даже, обрушению. Далеко не всегда повреждения видны невооружённым глазом не специалисту, а многие технические несоответствия и вовсе без специальной экспертизы невозможно выявить.
Выявленные дефекты зданий позволяют установить пригодность сооружений для дальнейшей эксплуатации. По результатам экспертизы определяется конкретный перечень мер по устранению несоответствий и ошибок, допущенных в процессе строительства, а также те дефекты, которые приобрело строение после сдачи объекта в эксплуатацию.
Описание дефектов блочных зданий
При визуальном осмотре и производстве контрольных замеров выявляются элементы, требующие ремонта. Самые распространённые дефекты блочных зданий это:
При выполнении обследования или осмотра в заключении отображается информация о перемычках, прогонах, балконных плитах, лестничных площадках и маршах. Имеющиеся дефекты блочных зданий выявляются экспертной комиссией, которая руководствуется положениями действующих СНиП, ГОСТ, ВСН и СП. По результатам обследования выдаётся заключение в соответствии с СНиП 1.01.01 – 82. В итоговом документе предусматриваются ремонтные работы, такие как заделка трещин, замена отдельных элементов строения, герметизации швов и другие.
Дефекты блочных зданий
Дефекты крупноблочных панельных зданий
При обследовании домов этого типа выявляются следующие дефекты панельных зданий:
При выполнении осмотра эксперты указывают на места, где нужно заделать трещины, герметизировать швы, очистить от ржавчины и обработать металлические элементы антикоррозийным составом.
Дефекты панельных зданий
Характерные повреждения и дефекты зданий с железобетонным каркасом
Для проведения экспертизы с целью выявить явные и скрытые дефекты зданий с железобетонным каркасом используются специальные приборы и оборудование, позволяющие производить анализ неразрушающим методом. Работы выполняются согласно ГОСТ 16504-81 «Неразрушающий контроль», а также СНиП 2.03.01-84*«Бетонные и железобетонные конструкции». Эксперты определяют:
Дефекты монолитных зданий
Дефекты монолитных зданий могут возникнуть из-за недобросовестной работы поставщиков товарного бетона, использованного при строительстве, а также монтажных бригад. Наиболее часто встречающиеся:
Нарушение водоцементного соотношения является одной из самых частых причин того, что бетон не набирает прочность. К сожалению, так, иногда, поступают некоторые строители, чтобы сделать бетонную смесь пластичнее. Кроме того, есть ряд дефектов, которые возникают при нарушениях:
Дефекты каменных зданий и методы их устранения
Согласно СНиП II-22-81 и ГОСТ 24992-2014 для кирпичных сооружений характерными дефектами являются:
Методы ремонта и усиления кладки
Поврежденный фрагмент подлежит демонтажу. Небольшие трещины торкретируются. При этом раствор должен максимально заполнить полость. Если повреждения камня (кирпича) значительные, его нужно заменить полностью. Когда приходится переложить большой участок, важно, чтобы новая кладка была перевязана с той, которая не имеет повреждений.
Характерные повреждения и дефекты деревянных зданий
Все дефекты разделяются на две категории: биологического и механического характера. Биоповреждениями являются:
Основным документом, регламентирующим оценку состояния сооружения из дерева, является СП 64.13330.2011 «Деревянные конструкции». Экспертная комиссия, проводящая ревизию деревянного сруба, выявляет:
Брусы и бревна, дефекты которых несут в себе опасность для целостности конструкций дома, подлежат замене. При разгерметизации межбревенных швов щели заделываются. Все необходимые для этого меры, материалы, технологии указываются в экспертном заключении с рекомендациями.
Дефекты деревянных зданий
Дефекты жилого помещения
Согласно ГОСТ 30494-2011 жилые здания и помещения должны соответствовать установленным нормам. Другой нормативный акт, а именно ГОСТ 31937-2011 указывает на порядок проведения экспертной оценки состояния жилых помещений. Руководствуюсь этими документами, эксперты выявляют:
Заключение содержит перечень всех недостатков в отделке комнат. При необходимости рассчитывается смета, в которой указана цена материалов и стоимость ремонтных работ, необходимых для устранения выявленных дефектов жилого помещения.
Дефекты жилого помещения
Скрытые дефекты зданий
Определение этого термина и перечень скрытых дефектов приведён в ГОСТ 15467-79 об управлении качеством. Этот нормативный акт является одним из основных регламентирующих документов при проведении обследования сооружения.
Скрытые дефекты это те, которые не могут быть выявлены при визуальном осмотре, и для которых необходима специальная аттестованная аппаратура. Для выявления скрытых дефектов зданий используются неразрушающие методы контроля, которые позволяют определить, например:
Последствия возникновения дефектов в зданиях и конструкциях
Одинаково пагубно сказываются на целостности конструкции как дефекты, появившиеся в процессе эксплуатации, так и те, которые являются последствием халатности строителей и проектировщиков. Самую большую опасность несут дефекты оснований фундаментов. Стены играют не меньшую роль. Нарушение целостности данных несущих элементов приводит к деформации каркаса и обрушению.
Будь то явные или скрытые дефекты, они несут в себе опасность различной степени:
В последнем случае требуется периодический осмотр и производство мер по ликвидации дефектов, чтобы их масштаб не перерос в следующую, более опасную группу. В зависимости от масштаба повреждений, выявляется степень снижения несущей способности, и определяется возможность восстановления строения:
Объекты, у которых несущая способность уменьшилась более чем на 50%, подлежат демонтажу, так как дальнейшая безопасная эксплуатация невозможна ввиду риска обрушения.
Последствия возникновения дефектов в зданиях
Дефектовка зданий
При проведении экспертизы для выявления наличия дефектов зданий инспекторы руководствуются действующими регламентами, указанными в ГОСТ, СНиП, СП и ВСН. Процедура выполняется на основании официально подписанного договора, в котором чётко определён объект обследования и тех.задание. Результатом действий инженеров и лаборантов является выдача заключения, в котором указывается:
Заключение подписывается ответственными лицами и визируется руководителем компании. Выдаваемый документ имеет юридическую силу и может быть представлен в суде в качестве доказательства.