Термин и его определение
Заказчиком может выступать как юридическое, так и физическое лицо, которому инвесторы дали полномочия на реализацию проекта. Заказчик в строительстве – это субъект, управляющий порученным ему строительством.
Деятельность подрядчиков и отношения между всеми заинтересованными сторонами организовывает заказчик. Он может действовать и от имени инвестора, и от имени застройщика. Работа направлена на выполнение всех пунктов проектной документации, регулирование хода строительства, а также инженерных взысканий.
Отношения инвестора и заказчика
Функции заказчика в строительстве может выполнять и тот, кто вкладывает финансы в строительство, и тот, кто выступает в роли заказчика. Эти два определения могут отождествляться или разделяться. Инвесторы – это люди, которые привлекают в проект собственные или чужие денежные средства. Именно данный фактор является ключевым отличием понятий заказчика и инвестора. Те, что выступают в роли нанимаемого лица и в процессе реализации проекта получают полномочия заниматься управлением строительства. Одновременно они наделяются правами владения капитальными вложениями и использования их во время действия полномочий, что прописывается в договоре. Когда пункты соглашения нарушаются со стороны инвестора, заказчик имеет право приостановить выполнение возложенных обязательств.
Полномочия от застройщика
На период реализации строительного проекта на застройщика возлагается определенная ответственность со стороны заказчика. Все обязанности прописаны в договоре. Роль заказчика и застройщика может выполнять один человек. Чтобы совмещенные функции заказчика в строительстве были документально подтверждены, заказчику необходимо являться юридическим лицом, иметь право собственности или быть арендатором земельного участка. А также иметь полномочия принимать решения по реализации программы строительства. Только так можно получить разрешение на:
Деловые отношения с проектировщиком
Заказчик является лицом, которое намеревается осуществить строительные или восстановительные работы определенного архитектурного объекта. В данном случае ему необходимо иметь проект, исполненный по архитектурно-планировочному заданию архитектором, имеющим лицензию. Заказчик может обратиться к конкретному специалисту или объявить отбор проектировщиков с определением технического задания. Он должен заключить договор с генпроектировщиком, задача которого впоследствии привлечь субподрядчиков. Примечательно, что вопросы получения согласования и других сопутствующих разрешений на проведение изысканий и проектных работ входят в обязанности заказчика.
Заказчик и подрядчик в строительстве
Заключение договора подряда с генподрядчиком для выполнения строительных работ – не редкое запланированное действие заказчика, которое требует он него сопутствующего контроля над субподрядчиками. Такая общепринятая схема не всегда удовлетворяет заказчика в связи с тем, что он изначально не обладает необходимой информацией о том, кто в результате будет заниматься строительством – субподрядчиков может быть много. Чтобы сократить вероятность такой неосведомленности, в договоре с генподрядчиком прописывают отдельным пунктом, что ключевые и самые основные работы (указываются перечислением) он должен выполнять лично. Таким образом, генподрядчик не имеет права передавать субподрядчику значимую часть строительных работ.
На практике несоблюдение сроков выполнения даже незначительных, на первый взгляд, работ, может нарушить график. Часто, чтобы быть уверенным в генподрядчике, заказчик строительства домов согласовывает списки субподрядчиков. При таком подходе он изначально в письменном виде утверждает кандидатуры субподрядчиков.
Происходить это может:
При выборе второго варианта рекомендуется заниматься утверждением субподрядчика до подписания договора. Если этого не было сделано, заказчик не несет ответственности за односторонний отказ со стороны генподрядчика работать с субподрядчиком, и вся ответственность ляжет на ведущего подрядчика.
Приглашение субподрядчика напрямую
Заказчик в строительстве – это лицо, имеющее право на привлечение субподрядчика в обход генподрядчика. Соглашения могут быть подписаны на выполнение конкретных работ. При таком развитии отношений стороны несут ответственность друг перед другом за соблюдение всех пунктов договора, в том числе по оплате напрямую. Но не каждое строительство может проходить таким образом. Некоторые проекты имеют свою специфику, которая не позволяет отходить от общепринятого «классического» формата взаимоотношений между заказчиком, генподрядчиком и субподрядчиком.
Роль заказчика в поставках оборудования
Работа заказчиком в строительстве – это построение правильных и взаимовыгодных отношений с поставщиками. Ранее прибегали к стандартным схемам взаимоотношений, теперь, с развитием технологий, возрастанием определенных потребностей и уровня требований, распространены 2 модели:
В обеих ситуациях Гражданский кодекс дает право частному и государственному заказчику строительства контролировать качество приобретаемых подрядчиком материалов. Такой процесс требует сложного координирования действий, но в результате постоянный надзор и подписанные договора купли-продажи с поставщиками, где прописаны все возможные нюансы взаимоотношений, поспособствуют выполнению строительных работ в установленный срок.
Обязанности заказчика
Чтобы все стадии строительного процесса проходили без сбоев, необходимо иметь представление о функциях технического заказчика в строительстве, которые формируются в зависимости от стадий проводимых работ:
Заказчик в строительстве – это уполномоченное лицо, несущее ответственность перед инвестором не только за соблюдение всей документации, но и за своевременную сдачу сооружения в эксплуатацию.
Учет финансов
В строительном процессе нельзя забывать про бухгалтерскую сторону, которая представляет собой открытие банковского счета, анализ инвестируемых средств, контроль над сроками оплаты (промежуточные, компенсационные, премиальные, авансовые и другие формы расчета), ведение оперативного и статистического учетов, сравнение вложенных средств и затрат, организацию аудиторской проверки и предоставление отчетности инвесторам.
В данном процессе обязанности управления заказчиком капитальным строительством определяются конкретным проектом и отображаются документально в соглашениях.
В работе заказчика важно разделять роли исполнителя и контролера, а также соблюдать все гласные и негласные права и функции.
Перечень полномочий
Заказчик имеет право на:
Контроль качества
Заказчик в строительстве – это человек, который преследует в своей работе 2 задачи:
Заказчик должен следить за возможными ошибками подрядчика и указывать ему на обнаруженные недостатки. В противном случае в будущем он лишается права в спорных вопросах ссылаться на данные недостатки.
Заказчик – это распорядитель строительного процесса. Он может выступать одновременно в качестве инвестора, а также в качестве подрядчика. Чтобы не возникало вопросов по соблюдению всех прав и обязанностей, рекомендуется документально все прописывать в договорах и соглашениях.
Служба заказчика и управление строительством
Что такое служба заказчика и какие ее основные задачи?
Основными задачами службы заказчика являются:
Если перевести эти задачи на практический уровень, то основной функционал службы заказчика сводится к участию в следующих этапах:
С этим вопросом сталкивается каждый инвестор начинающий заниматься реализацией проекта. Предлагаем наглядно разобраться в этом вопросе и начать с определения стоимости содержания собственной службы заказчика.
Средний срок реализации проекта полного цикла составляет от 1,5 до 3 лет (в зависимости от масштаба, степени сложности проекта, готовности исходно-разрешительной документации, финансирования проекта) поэтому за расчетный период возьмем 2 года или 24 месяца. Для реализации проекта, например строительства одно подъездного многоквартирного многоэтажного жилого дома потребуется собственный отдел службы заказчика состоящий минимум из 2 человек. На их примере мы и покажем расчет.
| Статьи расходов | Ед. изм. | Количество | Сумма расходов в месяц руб. | Период реализации проекта, месяцев | Сумма руб. |
| Заработная плата: | |||||
| -руководитель службы заказчика | чел. | 1 | 70 000 | 24 | 1 680 000 |
| -специалист службы заказчика | чел. | 1 | 45 000 | 24 | 1 080 000 |
| Организация рабочего места: | |||||
| -аренда помещения | ед. | 1 | 15 000 | 24 | 360 000 |
| -закуп компьютеров, оргтехники, мебели, канцтоваров и пр. | комплект | 2 | 120 000 | единовременно | 120 000 |
| -канцелярия | комплект | 2 | 3 500 | 24 | 84 000 |
| -оплата электроэнергии, услуг связи, интернет и прочие расходы | — | — | 5 000 | 24 | 120 000 |
| Выплата премий/бонусов | |||||
| -руководитель службы заказчика | чел. | 1 | 70 000 | единовременно | 70 000 |
| -специалист службы заказчика | чел. | 1 | 45 000 | единовременно | 45 000 |
| Командировочные расходы/компенсация ГСМ | — | — | 6 000 | 24 | 144 000 |
| Всего за весь период реализации проекта: | 3 703 000 | ||||
Таким образом минимальная сумма затрат при реализации проекта собственной службой заказчика обойдется практически в четыре миллиона рублей. При этом сюда нужно добавить затраты на авторский надзор и затраты на содержание специалиста технического надзора.При обращении в нашу компанию сумма вознаграждения составила бы не более одного миллиона рублей за весь период реализации проекта с учетом все расходов.
Основная нагрузка приходится на первоначальный этап реализации проекта и на финальный, все остальное время загруженность собственной службы заказчика составляет не более 50 % при этом размер заработной платы остается на прежнем уровне.
В случае если Инвестор реализует большое количество проектов и если эти проекты весьма разноплановы, то Инвестору потребуется нанимать и содержать существенный штат профильных специалистов.
Поэтому все больше Инвесторов приходят к решению, что внешняя служба заказчика способна эффективнее справляться с задачами проекта.
Почему стоит выбрать нас?
Компетентность и наличие практического опыта:
Основными факторами, определяющими выбор внешней службы заказчика должны являться ее компетентность и обязательно наличие практического опыта реализации подобных проектов. Сотрудники нашей компании обладают высокой квалификацией и практическим опытом администрирования строительных проектов. На счету ПСК ГИПтолько за последних 2 годаболее 5 крупных успешно реализованных проектов. Все сотрудники постоянно повышают свой профессиональный уровень, проходя обучение и принимают участие в тематических семинарах всегда оставаясь в курсе последних событий.
Стоимость оказания услуг:
Как правило, стоимость оказания услуг наемной службы заказчика формируется в виде фиксированной ставки за управление проектом, зависящей от бюджета строительства, а также дополнительного вознаграждения за снижение затрат и сроков реализации. Средняя стоимость услуг по управлению проектом составляет от 2 до 5% от бюджета проекта. Если рассмотреть формирование стоимости на примере строительства одно подъездного 17 этажного многоквартирного жилого дома общей площадью 10 000 м2стоимость реализации проекта составит порядка 250 000 000 рублей. Вычтем отсюда в среднем 3% и получим сумму 7 500 000 рублей применяя стандартный подход формирования стоимости услуг службы заказчика.
Стоимость услуг нашей компании формируется по другому принципу. Мы считаем затраты необходимые для реализации определенного проекта размер которых зависит от масштаба проекта, степени его сложности, стадии реализации проекта, перечень возлагаемых на технического заказчика обязанностей. После формирования суммы затрат мы добавляем процент доходности который обсуждается индивидуально с каждым Инвестором. При таком подходе размер стоимости услуг для Инвестора является ясным и понятным, ведь любому заказчику важно знать за что он платит деньги и чем обусловлен размер суммы.
Репутация компании и отзывы клиентов:
Репутацию нереально сформировать на пустом месте. Компания должна обладать действительно значимыми достижениями и преимуществами. Процесс создания репутации требует длительного времени сил и энергии. Это постоянный, очень непростой процесс, который нельзя застраховать от угроз, потерь и рисков. Создавать репутацию компании нужно непрерывно, системно и комплексно. Только тогда доброе имя компании станет приносить дополнительные деньги – те деньги, которые заплатят люди за гарантию, подкрепленную репутацией.Конечно в процессе взаимодействия между Инвестором и службой заказчика возможно возникновение разногласий по тем или иным вопросам и порой избежать конфликтной ситуации становится невозможно. Это может быть вызвано различными факторами, которые мы обсуждать не будем.
Наша компания всегда учитывает пожелания Инвестора, даже если эти пожелания возникли после заключения договора и ведут к изменению проекта. Мы проявляем гибкий подходоснованный на профессиональном опыте поиска решений поставленных задач Инвестором. В процессе реализации проекта ПСК ГИП старается быть надежным партнером для Инвестора и выйти на долгосрочное сотрудничество в дальнейшем. В результате своевременного и качественного выполнения взятых на себя обязательств наша компания имеет целый ряд положительных отзывов клиентов, а также оформленных с ними долгосрочных партнерских отношений.