Дополнительные работы по договору строительного подряда: что ждет подрядчика
Автор: Татьяна Нефедова
Дополнительные работы по договору строительного подряда: что ждет подрядчика
Татьяна Нефедова, руководитель службы внутреннего аудита многопрофильного холдинга
В процессе рассмотрения споров, возникающих по договору строительного подряда, зачастую основные разногласия между подрядчиком и заказчиком связаны с вопросом об определении цены строительных работ, подлежащей оплате. Данная проблема, несмотря на детальную регламентацию отношений подряда, по-прежнему остается актуальной. При этом возникают различные вопросы: имеет ли подрядчик право требовать от заказчика оплаты выполненных и принятых заказчиком дополнительных работ, не предусмотренных договором подряда; может ли подрядчик требовать оплаты выполненных дополнительных работ на основании одностороннего акта выполненных работ, от подписания которого заказчик уклоняется, и другие вопросы?
Статья основана на анализе самой свежей арбитражной практики, рассмотрения споров, связанных с оплатой и предъявлением дополнительных работ по договору строительного подряда. Представлен обзор судебных решений за 2011 год.
1. Немного о технической документации и смете
Подрядчик обязан осуществлять работы по строительству объекта в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работы, и сметой, являющейся важным экономическим документом строительства, который определяет цену объекта, поскольку смета учитывает не только стоимость работ, но и стоимость приобретаемого оборудования, материалов, энергоисточников, других затрат. Техническая документация и смета должны соответствовать требованиям нормативных документов, регулирующих строительство, и заключаемому договору строительного подряда. В систему нормативных документов входят Строительные нормы и правила (СНиП) — федеральный документ; ГОСТы в области строительства, своды правил по проектированию, некоторые нормативные документы субъектов РФ. СНиП регламентируют порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство зданий, сооружений на территории РФ.
Согласно Письму Министерства регионального развития РФ от 17.11.2009 № 38285-ИП/08 при определении сметной стоимости строительства составление смет осуществляется в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1. В соответствии с пунктом 3.27 МДС 81-35.2004 при составлении сметной документации могут применяться различные методы определения стоимости: ресурсный, базисно-индексный, ресурсно-индексный, на основе объектов-аналогов. Одновременное использование нескольких методов при составлении сметной документации на один и тот же объект не рекомендуется.
Договор строительного подряда должен определять состав и содержание технической документации, а также предусматривать, какая из сторон и в какой срок должна представить соответствующую документацию.
Смета вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемой частью договора строительного подряда. При этом предполагается, что технической документацией учтен весь комплекс работ, а в согласованной сторонами смете учтены все затраты по предстоящим работам.
Однако в ходе строительства могут быть выявлены неучтенные в технической документации работы и, как следствие этого, необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости.
2. Что такое дополнительные работы?
Предусмотреть еще до начала строительства все работы, выполнение которых необходимо для достижения указанного в договоре результата, бывает довольно сложно. В связи с этим необходимость проведения ряда работ обнаруживается уже в процессе строительства.
Согласно пункту 3 статьи 743 ГК РФ подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.
Выявление дополнительных работ возможно путем сопоставления документов, в частности сравнения перечня работ, указанных в сметных расчетах и в актах выполненных работ (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2011 по делу № А23-348/2011).
Высший арбитражный суд РФ в Определении № ВАС-17600/10 от 11.01.2011 по делу № А33-18557/2009 определяет дополнительные работы следующим образом: «По смыслу норм права речь идет о работах, необходимость проведения которых обнаруживается подрядчиком в ходе проведения строительных работ и которые отсутствуют в технической документации, то есть таких работ, без проведения которых продолжение строительства невозможно».
Также необходимо отметить, что работы рассматриваются дополнительными только в том случае, если они были выполнены в рамках заключенного договора подряда и относятся к нему непосредственно, так как возможна ситуация, когда между заказчиком и подрядчиком заключен договор строительного подряда и подрядчик выполнил работы как предусмотренные договором, так и иные работы, не включенные в договор (соответственно, не учтенные технической документацией и сметой). Но при этом данные работы являются самостоятельными по отношению к работам, на выполнение которых стороны заключили договор подряда. Это очень важно, например, в случае, когда на работы, являющиеся самостоятельными, не был заключен договор, но подтвержден факт их выполнения. Указанные работы не относятся к дополнительным и, как следствие, к ним не применяются нормы статьи 743 ГК РФ (Решение ФАС Уральского округа от 29.08.2011 № Ф09-4422/2011 по делу № А50-15102/2010, Определение ВАС от 11.01.2011 № ВАС- 17600/10 по делу № А33-18557/2009).
Следовательно, дополнительные работы необходимо рассматривать в узком, специально-юридическом смысле, предусмотренном статьей 743 ГК РФ. Выделить основные элементы, которые характеризуют работы как дополнительные, можно следующим образом:
— работы, которые выполнены в ходе строительства и не учтены в технической документации;
— работы, относящиеся к заключенному договору строительного подряда и не являющиеся самостоятельными по отношению к работам, на выполнение которых заключен договор;
— выполненные работы, которые приводят к увеличению сметной стоимости строительства;
— работы, без проведения которых продолжение строительства невозможно.
3. Согласование дополнительных работ с заказчиком
Если возникла необходимость в проведении дополнительных работ, подрядчик должен сообщить об этом заказчику и согласовать увеличение сметной стоимости строительства (пункт 3 статьи 743 ГК РФ). Иначе он не сможет потребовать оплаты этих работ. При этом Гражданским кодексом РФ установлен десятидневный срок, по истечении которого подрядчик приостанавливает работы до получения ответа от заказчика. Данная норма является диспозитивной, стороны могут установить и иной срок. При этом убытки, вызванные приостановлением строительства, возмещаются заказчиком, если тот не докажет, что в проведении дополнительных работ не было необходимости.
Анализ и обобщение арбитражной практики показывает, что сообщение и согласование дополнительных работ с заказчиком является необходимым моментом, чтобы дополнительные работы были оплачены подрядчику (субподрядчику). Данные положения и судебная практика направлены на защиту заказчиков от недобросовестных подрядчиков, которые необоснованно увеличивают цену договора.
Некоторые примеры судебных решений, в которых отказано в оплате дополнительных работ
Полная статья в печатной версии Жилищное право или через 3 месяца на сайте.
Сопутствующие строительные услуги
В процессе строительства любого объекта, будь то частный жилой дом или крупный торговый центр, вам может понадобиться целый спектр сопутствующих услуг. Основные трудности, которые могут возникнуть в процессе подключения различных компаний, предоставляющих такие услуги – выбор подрядчика, соблюдение сроков, минимизация затрат. О том, какие сопутствующие виды услуг вам могут понадобиться в процессе стройки, и каковы их особенности, вы сможете прочесть в данной статье.
Транспортные услуги
Данный вид услуг будет необходим на любой стройке. Вам может понадобиться транспортировка различных видов строительных материалов, тут потребуется как специализированный транспорт (например, бетономешалки), транспорт для перевозки сыпучих материалов, а также грузовой транспорт. Кроме того, для разгрузки вам могут потребоваться автокраны или экскаваторы. Такой транспорт также придется заказывать отдельно. Понадобятся транспортные услуги не только для доставки стройматериалов, но и для вывоза мусора со строительной площадки.
Целесообразнее заказывать транспортные услуги в специализированных компаниях, в которых есть весь необходимый вам набор транспорта, и которые могут предложить вам выгодные условия постоянного сотрудничества. В таком случае вы сможете в любой момент связаться с собственным менеджером и заказать тот вид транспорта, который вам необходим. Бывают экстренные ситуации, в которых нет времени на поиск специалистов с оборудованием, поэтому будет надежнее, если вы будете знать – с вами работает надежная компания, готовая помочь вам в решении любых проблем.
Отделочные работы
Строительство любых типов зданий связанно с проведением отделочных работ. Не важно, каково его назначение, вы будете заказывать окна, железные или деревянные двери, а также работы по отделке пола, стен и монтажу освещения. Как выбрать подрядчика в этом случае? Критериев несколько.
Главным из них, по мнению заказчиков, является стоимость. Особенно в том случае, если речь идет о больших объемов закупок – строители стремятся уложиться в бюджет. Но на самом деле уделять внимание следует, прежде всего, качеству. В случае, если в отделке будут использованы низкокачественные материалы, то эксплуатация здания может обойтись в серьезную сумму. Например, окна, которые не обеспечивают герметичности помещения, то затраты на отопление могут быть весьма высокими. Точно так же ошибки в других видах работ или использование не предназначенных материалов может означать значительное повышение расходов.
При этом следить необходимо не только за качеством материалов, но и за уровнем качества услуг. Установка дверей и окон должна проводиться мастерами, которые имеют большой опыт и выполняют работу профессионально. Впрочем, это касается любых типов работа, проводимых при строительстве различных типов зданий. Только в случае качественного подхода к выполнению любых видов строительных работ итоговый результат может получиться приемлемым для эксплуатации.
Юридические услуги
Юридические услуги необходимы строительным компаниям и частным лицам на всех этапах возведения зданий. Оформление любых типов разрешений (разрешение на землю, проектные работы, разрешение на возведение здания, сдача его в эксплуатацию – это лишь основные виды работ, которые вам необходимо будет провести). Кроме того, уже в процессе эксплуатации постройки вам могут понадобиться и другие виды услуг, например, сертификация ГОСТ Р, пожарные сертификаты, ИСО 9001 и многое другое.
От профессионализма компаний, предоставляющих юридические услуги, зависит не только оперативность разрешения возникающих на различных этапах оформления документов бумаг, но, в некоторых случаях, и реальность перспективы возведения самого здания. Именно поэтому, заказывать юридические услуги необходимо в компаниях с большим опытом, имеющих необходимую квалификацию. При этом, конечно же, заказывая юридические услуги, вы будете обращать внимание на цену. Не стоит забывать и о том, что крайне важно, чтобы услуги предоставлялись в комплексе, чтобы в любой возникшей ситуации вы имели возможность обратиться за юридической поддержкой.
Как видно, выбирая любые типы сопутствующих строительных услуг, вы предъявляете к ним практически одинаковые критерии – цена, уровень качества и максимально полное предложение. Найти поставщиков услуг, отвечающих всем этим критериям не просто, но потратив достаточное количество времени и остановившись на настоящих профессионалах, вы можете быть уверены в том, что строительство запланированного здания будет проводиться с минимальными неудобствами и затруднениями.
Этот материал написать хотел давно, но казалось, что не будет к нему интереса у читателей. И вдруг в одном из комментариев пишет Василий К. :
— Автор, осветите такой вопрос: почему генподрядчики не выполняют работы сами, а нанимают субподрядчиков, ведь это удорожает стоимость работ.
И вдогонку: почему заказчики нанимают генподрядчиков, которые не выполняют сами работы. Ведь всё это удорожает строительство, и падает качество работ. И почему, практически все строительные компании, не имеют штатных работников: как мастеров, так и ИТР.
Спасибо, я думаю, эти вопросы будут интересны многим.
С удовольствием попытаюсь раскрыть вопрос подряда. Для начала рассмотрим структуру взаимодействия различных видов подряда.
Организация или частное лицо, в общем, те, у кого имеется земельный участок и деньги для строительства.
Заказчиками, в основном, выступают крупные строительные организации, хотя знаю случаи, когда частные лица выступали в роли заказчика, но на один, максимум два объекта.
Заказчик заключает контракт или договор на строительство объекта только с ОДНИМ генподрядчиком
2. ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК
Организация, член СРО (саморегулирующая организация), имеющая штат инженерно-технических работников (ИТР), с лицензиями, допусками и удостоверениями по ТО и ТБ.
Попросту говоря, генподрядчик имеет право на строительство крупного объекта.
Но при этом может иметь собственную базу и штат рабочих, а может и привлекать подрядчиков. Если генподрядчиком является заказчик, то зачастую основной вид работы, а это: монтаж фундамента, кладка стен и устройство монолита, он выполняет сам.
Но для этого, чтобы рабочие не простаивали, у заказчика должен быть не один и не два объекта.
В Новосибирске таких заказчиков-генподрядчиков немного, большинство заказчиков строят в год один-два дома. В таком случае выгоднее разово привлечь генподрядчика.
Встречаются единичные случаи, когда в генподрядчика имеются бригады на все виды строительных работ.
Во-первых, для этого у подрядчика должен быть очень большой портфель заказов, чтобы бригады не простаивали.
А во-вторых, в таком случае огромные накладные расходы. Это и налоги, и заработная плата, и содержание производственной базы.
Именно подрядные бригады, в основном, выполняют все работы. Это специализированные организации, выполняющие один вид работы. Кладка, устройство кровли, сантехника, электрика, отделка, такие виды работ выполняют подрядные организации. У них имеется штат работников, соответствующее оборудование и инструмент.
Подрядчик зачастую имеет право привлечь субподрядчиков.
К примеру, подрядчик взял на себя отделочные работы. Он может привлечь субподрядную фирму на штукатурку, а остальное выполнить самому. А может все виды работ отдать в субподряд и получать свою маржу в виде генподрядных услуг(2-5% от сметных работ).
Именно на последнем этапе и появляются посредники, организации, заключившие договор, но не имеющие за душой ничего.
В следующей статье раскроем тему стяжки в ТЦ:
Деформационный профиль в торговых залах, что с ним не так
Поэтому ставьте лайк, подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!
Вот несколько статей, которые могут Вам понравятся: