Почему после сдачи дома до получения ключей может пройти 6 месяцев? И законно ли это?
«Сдача жилого комплекса в эксплуатацию запланирована на второй квартал года, дольщики получат ключи в четвертом квартале», — такую фразу часто можно прочитать на сайтах о новостройках. Почему такой разрыв в датах, куда делся третий квартал?
В чем разница ввода в эксплуатацию от выдачи ключей?
Действительно, выбирая квартиру в новостройке, особенно в высокой стадии готовности, покупатели рассчитывают побыстрее въехать в новое жилье, чтобы перестать платить за аренду. Однако сдача дома в эксплуатацию — это совсем не выдача ключей.
Передача ключей практически всегда происходит позже — иногда приходится ждать полгода.
Срок сдачи или ввода объекта в эксплуатацию — это дата, прописанная в разрешении на строительство. К этому сроку застройщик должен завершить строительные работы и получить разрешение на ввод.
А передача ключей осуществляется после этой даты — в течение 2, 3, а то и 6 месяцев. Число и месяц выдачи ключей прописаны в ДДУ, однако многие, вероятно, не обращают на это внимание.
Что происходит в течение времени между сдачей и ключами?
За это время застройщик завершает отделку квартир, благоустраивает территорию, выполняет пусконаладочные работы по инженерным системам, заключает договоры с управляющей компанией и поставщиками коммунальных ресурсов. Вы же не поедете в дом, где нет ни воды, ни электричества. А еще после всего этого нужно осмотреть квартиры.
Кстати, срок ввода дома в эксплуатацию может быть продлен, если застройщик обратится в соответствующую организацию (в Москве это Мосгосстройнадзор, в Подмосковье — Министерство жилищной политики).
В 2020 году из-за пандемии коронавируса и его последствий все разрешения на строительство продлены автоматически — на 1 год с даты срока окончания их действия.
А вот срок передачи ключей застройщик не может изменить в одностороннем порядке.
Он обязан уведомить об этом дольщиков, а дальше дольщики сами решают — подписывать дополнительное соглашение к ДДУ или нет. Нарушение срока ведет к штрафам, но в этом году эту норму тоже изменили — до конца года покупатели жилья не смогут предъявлять строителям претензии за просрочку выдачи ключей.
Потому что в Москве стройки простаивали целый месяц, а в области строительство жилья было заморожено еще дольше.
Понятно, что нагнать прежние темпы сразу не получится, и столичный регион ждут массовые переносы сроков как сдачи жилых комплексов, так и передачи ключей.
Кстати, в затягивании сроков передачи ключей не всегда виноват застройщик или коронавирус. Чаще всего это невозможность своевременного подключения внешних инженерных систем. Если коммунальщики-монополисты не подключают объект — сделать что-либо крайне сложно, остается только ждать.
И застройщику, и дольщикам. Так что прежде чем бежать в суд, нужно выяснить истинную причину того, почему вам не выдали ключи в назначенный день.
Еще одна причина, из-за которой может отложиться переезд в новые квартиры, — комиссия, принимающая новостройку у застройщика, нашла недостатки и предписала их устранить. Пока эти недочеты не будут ликвидированы — разрешение на ввод застройщик не получит.
Дом сдан, а ключи не выдают: как долго застройщик имеет право задерживать передачу квартир
Дольщики, купившие квартиру на стадии строительства дома, обычно ведут счет дням и ждут не дождутся, когда же новостройка будет, наконец, сдана. Они думают, что тогда можно будет перестать, наконец, снимать чужое жилье и заселиться в свое собственное. И испытывают разочарование, обнаружив, что ключи от квартиры никто им в тот же день не выдаст.
Иногда разница между сроком ввода в эксплуатацию и реальным сроком передачи ключей доходит до полугода или даже чуть больше. И это абсолютно нормальная история, так как данные понятия – совершенно разные.
Для дольщика более важен не размытый тезис «планируемый срок ввода», а предельный срок передачи объекта долевого строительства.
Если застройщик в него не вписывается, то, согласно 214-ФЗ, дольщик имеет право потребовать выплатить ему неустойку. Или даже потребовать расторжения договора и возврата вложенных денег.
Запутались? Сейчас поможем разобраться.
Срок ввода объекта в эксплуатацию
Справка : милицейский адрес – это фактический адрес, по которому дальше будет числиться объект. Без него не пройти регистрацию в Госстройнадзоре и Росреестре. До того, как его присваивают, новостройка имеет только строительный адрес.
Не менее важно для строительной компании получить справки от поставщиков энергоресурсов о том, что дом готов к эксплуатации. Речь идет о Водоканале, Ленэнерго, Теплосети. Без их разрешения жить в доме будет невозможно.
И это, кстати, наиболее частая причина, по которой вроде бы уже готовая новостройка простаивает и не вводится в эксплуатацию.
Как правило, дата ввода новостройки в эксплуатацию указывается примерная: 3 квартал 2020 года или 1 квартал 2021 года. Застройщик может подкорректировать ее в одностороннем порядке: это не возбраняется.
Срок передачи квартиры дольщикам
Факт успешной передачи квартиры подтверждается подписанием акта приема-передачи между застройщиком и покупателем.
В этом случае, даже если произойдет серьезная задержка строительства, то дольщику будет не потребовать неустойку с девелопера.
Резюмируем.
Даже если застройщик в офисе продаж делает акцент на срок сдачи дома, главное – внимательно читать пункт о сроке передачи квартиры в ДДУ и адекватно рассчитывать свои силы. Помните о том, что именно эта дата – самая важная для дольщика.
Строительная готовность дома: сколько длится и что включает в себя финальная стадия
Прежде чем приобрести «готовую новостройку» или квартиру в проекте, который находится на завершающем этапе строительной готовности, необходимо понимать, что заселиться в жильё быстро не выйдет.
Кроме окончания строительства, придётся подождать завершения нескольких бюрократических процедур. До этого застройщик не может передавать дольщикам квартиры. Так, вручения ключей можно ожидать целый год.
Готовность может быть разной
По словам управляющего партнёра «ВекторСтройФинанс» Андрея Колочинского, нет единой трактовки понятия «готовый» дом. К примеру, в маркетинговых целях готовыми могут называть объекты, строительство которых вот-вот завершится, но они еще не введены в эксплуатацию. С юридической точки зрения новостройка считается готовой, когда получено разрешение на ввод в эксплуатацию.
Руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков говорит, что, по сути, построенный дом может находиться на одной из трех стадий. Первая – когда строительство объекта завершилось, но он еще не сдан в эксплуатацию. Вторая – полная готовность новостройки к госкомиссии. На этом этапе квартиры уже не продаются по договорам долевого участия (ДДУ), но заключать договора купли-продажи еще нельзя. Третья стадия предполагает, что застройщик оформил собственность и передаёт жильцам ключи от квартир. Хозяева могут приступать к ремонту и заселяться в жильё. На этом этапе у застройщика появляется возможность продавать квартиры по договору купли-продажи.
Меньше всего длится вторая стадия – в среднем два месяца. Эксперты отмечают, что в сумме три стадии реализации новостройки могут занять до года. Однако этот срок может варьироваться в ту или иную сторону в зависимости от активности застройщика и времени, за которое он сможет сдать работу разным государственным инстанциям.
Этапы завершающего цикла
Цикл реализации проекта включает в себя ряд обязательных процедур. По словам директора по продажам RDI Виталия Кузнецова, процедура сдачи дома в эксплуатацию проходит в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса (ФЗ-190) и положениями об осуществлении государственного строительного надзора в РФ (введены постановлением правительства РФ №54 от 1 февраля 2006 г.). В документах указано, как должны проверятся строительные работы на всех этапах – от выдачи разрешения на строительство до последних отделочных работ.
В первую очередь, должно быть завершено строительство объекта. Как поясняет руководитель управления реализации ОАО «Мосреалстрой» Юрий Барсуков, имеется в виду, что в доме должны быть построены стены, перекрытия, завершены инженерные и фасадные работы.
Факт завершения строительства объекта должен быть подтвержден официально и документально. Так, Бюро технической инвентаризации (БТИ) проводит обмеры и выдаёт техпаспорт. Директор по продажам и маркетингу девелоперской компании УК «Развитие» Ольга Нарт добавляет: также застройщик должен получить справки, что новостройка подключена к инженерным коммуникациям. При этом вначале выдается заключение о соответствии инженерных сетей, а потом – разрешение на их ввод в эксплуатацию.
Далее выдается заключение о соответствии и разрешение на сдачу в эксплуатацию. Юрий Барсуков говорит, что органы региональной власти отправляют на объект комиссию, которая проводит проверку. В ее состав входят представители организаций, выдающих техусловия и ведущих надзор – МЧС, санэпиднадзор и пр. При этом оценивается, соответствуют ли выполненные работы проектной документации и законодательным нормам, и проверяется исполнительная документация. Если недостатков и нарушений не выявлено, застройщик получает «Заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации» (так называемый ЗОС). Затем выдается разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Как поясняет коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков, ЗОС подтверждает соответствие объекта технической документации и факт его завершения, а разрешение на ввод – что государственная проверка одобрила объект и заключила, что работы соответствуют нормативам. Новостройка считается готовой со дня сдачи в эксплуатацию, говорит управляющий партнер Delta estate Елена Земцова.
Покупатели могут регистрировать права на недвижимость и распоряжаться ею только после постановки на кадастровый учет, говорит Юрий Барсуков.
Кроме этой процедуры, застройщику нужно благоустроить территорию, обеспечить присвоение дому почтового адреса и передать его управляющей организации, которая в дальнейшем будет ответственной за коммуналку и содержание объекта. Управляющая компания совместно с застройщиком заключают договоры с ресурсоснабжающими организациям, которые занимаются поставкой газа, воды и электричества. В обязательном порядке проводятся пуско-наладочные работы инженерных систем и лифтов.
Застройщик должен сообщить дольщикам о сдаче дома в эксплуатацию и пригласить на осмотр квартир. Это можно сделать с помощью обзвона, отправления заказных писем, размещения информации на интернет-ресурсе или в соцсетях. Когда осмотр завершен, застройщик и дольщик подписывают акт приема-передачи объекта, новоиспеченные хозяева получают ключи и могут осваивать своё жилище. Коммерческий директор ФСК «Лидер» Ольга Тумайкина отмечает, что дольщики должны получить ключи от квартир не позже чем через 6 месяцев после сдачи новостройки в эксплуатацию.
Пожалуй, наиболее приятным этапом цикла является оформление права собственности участниками долевого строительства. Гендиректор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова рассказала, какие документы для этого потребуются:
Эксперты говорят, что некоторые нюансы появляются, если квартира покупается в ипотеку. При этом нужно оформлять и предъявлять банку оценочный альбом, который служит основанием для выдачи закладной. Затем закладная вместе с передаточным актом и нотариальными документами (свидетельство о браке, согласие, доверенность, квитанция об оплате государственной пошлины) подается на оформление права собственности.
По словам директора VSN Realty Яны Глазуновой, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, необходимо также получить разрешение в органах опеки и попечительства.
Подведём итог
Таким образом, завершающий этап строительства объекта включает ряд мероприятий и затягивается на приличный срок. Чтобы сократить время ожидания, лучше покупать квартиру после сдачи дома в эксплуатацию.