8 февраля этого года Президент подписал Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования градостроительной деятельности», а это значит, что уже через четыре месяца – с июня 2017 года, застройщикам придется работать по новым условиям. Подробнее расскажет Prostopravo
Новые категории сложности объектов
Все объекты будут делить по следующим классам последствий (ответственности):
К незначительным последствиям (СС1) не могут быть отнесены объекты:
характеристики возможных последствий отказа (состояния объекта, при котором невозможно использовать его или составную часть по функциональному назначению) которых превышают:
К значительным последствиям (СС3) относятся следующие объекты:
Отнесение объекта к определенному классу последствий (ответственности) осуществляется проектной организацией по согласованию с заказчиком строительства.
Правильность определения класса последствий (ответственности) проверяется при проведении экспертизы проектов, если осуществление такой экспертизы является обязательным в соответствии с законом.
При осуществлении государственного архитектурно-строительного контроля на объектах самовольного строительства класс последствий таких объектов определяется самостоятельно соответствующими органами государственного архитектурно-строительного контроля или с привлечением экспертной организации или эксперта, имеющего соответствующий квалификационный сертификат.
Со дня вступления в силу Законом объекты строительства:
Разрешительные документы
Строительство объектов с незначительными (СС1) последствиями будет осуществляться на основании уведомления о начале строительных работ, направленного заказчиком строительства органам государственного архитектурно-строительного контроля.
Для строительства объектов со средними (СС2) последствиями и со значительными (СС3) последствиями необходимо будет получить разрешение на выполнение строительных работ у органа архитектурно-строительного контроля.
Таким образом, декларации о начале строительных работ отменяются.
В то же время, зарегистрированные до вступления в силу настоящего Закона декларации о начале выполнения подготовительных и / или строительных работ действуют до завершения строительства. Однако орган государственного архитектурно-строительного контроля может отменить их, в случае:
На таких же основаниях может быть отменено ранее выданное разрешение на выполнение строительных работ.
В Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» внесены изменения, согласно которым финансирование строительства за счет средств ФФС может осуществляться управляющим только после получения застройщиком документа, дающего право на выполнение строительных работ, в соответствии с законодательством в сфере градостроительной деятельности. В случае отмены (аннулирования) документа, дающего право на выполнение строительных работ, заказчик сообщает управляющему о необходимости прекращения финансирования строительства за счет средств ФФС в течение 10 банковских дней со дня вступления в силу решения об отмене (аннулировании) такого документа. После получения сообщения управляющий прекращает финансирование строительства.
Надзор за деятельностью застройщиков будут осуществлять местные государственные администрации и исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов в пределах полномочий, определенных законом. Местные государственные администрации и исполнительные органы сельских, поселковых, городских советов обеспечивают применение к застройщикам, которые нарушают свои обязательства, установленные законом и договором с управителем ФФС, мер воздействия в пределах и порядке, определенных законодательством.
Лицензирование и экспертиза проектов
Деятельность по строительству объектов со средними (СС2) и со значительными (СС3) последствиями будет лицензироваться.
Проектирование объектов, которые согласно законодательству не нуждаются в получении документов, дающих право на выполнение строительных работ, может осуществляться без квалификационного сертификата.
Экспертиза проектов строительства проводится в установленном Кабинетом Министров Украины порядке экспертными организациями независимо от формы собственности, которые отвечают критериям, определенным центральным органом исполнительной власти, который обеспечивает формирование и реализует государственную политику в сфере строительства, архитектуры, градостроительства, и сведения о которых внесены в перечень экспертных организаций.
Орган, который формирует перечень экспертных организаций, обнародует его на своем официальном сайте в свободном бесплатном доступе и поддерживает в актуальном состоянии на основании информации, которая ежеквартально подается экспертными организациями. В случае установления несоответствия экспертной организации определенным критериям сведения о такой организации исключаются из перечня экспертных организаций.
Экспертиза проектов строительства объектов со значительными последствиями (СС3), сооружаемых за счет бюджетных средств, средств государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, а также кредитов, предоставленных под государственные гарантии, осуществляется экспертными организациями со статусом юридического лица, в составе которых не менее 80 процентов экспертов работают на постоянной основе и получили соответствующий квалификационный сертификат по данным направлениям проведения экспертизы, и имеют филиалы (представительства) в регионах, на территории которых реализуются проекты строительства.
Не подлежат обязательной экспертизе проекты строительства объектов, которые по классу последствий (ответственности) относятся к объектам с незначительными последствиями (СС1).
Как определить класс последствий новостройки по новому закону о градостроении
Действующий с 10 июня градостроительный закон № 1817-VIII изменил принципы оценки потенциальной опасности строительных объектов. Уровни сложности ушли в прошлое, теперь действует классификация последствий — ответственности строительного объекта.
Набравшие силу после 10 июня 2017 года законодательные новации ликвидировали двойную классификацию уровня опасности зданий и упростили разрешительные процедуры для застройщиков. Domik.ua выяснил, что в этих изменениях должен учесть инвестор жилья.
Почему важно знать класс последствий — ответственности жилого дома
Согласно вступившему в силу 10 июня этого года закону № 1817-VIII действует разделение объектов строительства на классы последствий – ответственности:
Соответствие построенного здания заявленному в проекте классу последствий важно для инвестора. Передача квартиры в собственность происходит после приема здания в эксплуатацию. При этом специалисты проверяют совпадение заявленного в проекте и фактического класса последствий на выстроенном объекте.
Если приемная комиссия обнаружит расхождение заявленного класса зданий и фактического после завершения стройки, ввод сооружения в эксплуатацию откладывают. Далее следует процесс приведения проектной документации здания в соответствие с реальным классом. Для этого Государственная архитектурно-строительная инспекция (ГАСИ) назначает и проводит экспертизу объекта, утверждает ее результаты и проверяет, как застройщик исправил проектную документацию. Если исправленная документация отвечает нормам, застройщик опять приглашает приемную комиссию для ввода здания в эксплуатацию. ГАСИ вновь изучает и утверждает акт приемки. Эти действия отодвигают передачу жилья в собственность инвестору.
Конфликт категорий сложности и классов ответственности жилых зданий
Новый документ отменил действовавшую с 2011 года норму закона «О градостроительной деятельности» о разделении объектов строительства на I, II, III, IV, V категории сложности. Параллельно с версией градостроительного закона-2011 действовали принятые в 2009 году Государственные строительные нормы Украины «Общие принципы обеспечения надежности конструктивной безопасности зданий, сооружений строительных конструкций и оснований» ГСН В.1.2-14-2009. В 2014 году их изменили и утвердили в редакции ГСН А.2.2-3-2014.
Сборник нормативов ГСН по версиям 2009 и 20014 годов ввел для строительных объектов классы последствий – ответственности СС1, СС2 и СС3. При этом сохранялось в силе деление объектов на категории сложности, которые входили в классы. Это означало, что застройщик обязан документально доказать в ГАСИ соответствие объекта строительства и категории сложности, и классу ответственности. Класс ответственности СС1 — незначительный — включал объекты I и II категорий сложности, класс СС2 — средний — III и IV категорий, класс СС3 — значительный — объекты V категории сложности.
Для объединенных в классе СС2 объектов жилого строительства III и IV категорий сложности действовали разные разрешительные процедуры. Для зданий III категории застройщик регистрировал в ГАСИ декларацию-уведомление с параметрами объекта и начинал строительство. Для зданий IV категории сложности необходимо было подать декларацию, на ее основе получить разрешение ГАСИ и только потом начать стройку.
Объединение в классе СС2 объектов с разными разрешительными процедурами позволило застройщикам манипулировать с категориями сложности. Для быстрого начала работ на объектах IV категории, требовавших разрешение из ГАСИ, указывали III категорию: декларировали объект и начинали строить. ГАСИ проверяло стройку, выявляло несоответствие, останавливало работы до исправления документов и штрафовало нарушителей.
Проблему занижения категории сложности объекта в рамках класса СС2 исправили парламентарии. В градостроительном законе № 1817-VIII оставили только классификацию по уровню последствий – ответственности строительных объектов, а деление на категории сложности отменили.
Общие принципы классификации строительных объектов
В законе № 1817-VIII утвержден термин «класс последствий – ответственности». Принятая норма разделила риски постоянного и временного выхода объекта из строя с учетом возможной опасности для людей. Для разделения на классы также оценивают максимальные суммы прямых материальных убытков и затраты на компенсацию негативных социальных последствий.
При этом учитывают уровень потенциальной опасности для людей, пребывающих на объекте постоянно, периодически, внутри, с внешней стороны или в окрестностях объекта.
Постоянным, по действующему трудовому законодательству, считается пребывание на объекте 150 дней в году по 8 часов. Ежедневное нахождение на объекте до трех часов в сутки признано периодическим. Угрозу жизни и здоровью людей начинает нести объект, который вышел из строя на срок более трех суток.
Класс последствий – ответственности объекту присваивает разработавшая проект организация. Внесение класса в разрешительные документы для строительства и ответственность за подачу достоверных данных возложены на заказчика строительства.
Как формируют классы последствий — ответственности
Объекты класса СС1 — незначительные последствия: при выходе из строя угрожают группе в 50 человек внутри сооружения и группе в 100 человек за его пределами. Нарушение работы такого объекта несет ущерб в сумме 2000 минимальных зарплат — 640 тыс. грн.
Объекты класса СС3 — значительные последствия: нарушение их нормальной работы или выход из строя угрожают 400 людям при постоянном нахождении и 1000 людей — при периодическом, а также представляют опасность для 50000 человек вне объекта. Выход из строя или временное прекращение работы таких сооружений несет угрозу разрушения объектам национального масштаба энергетической и транспортной инфраструктуры, а также культурно-исторического наследия. Возможный экономический ущерб от выхода из строя превосходит сумму, равную 150 000 минимальных зарплат.
Выводы
1. В класс последствий — ответственности СС1 — незначительный входят жилые дома выстой до четырех этажей.
В класс последствий — ответственности СС2 — средний входят жилые дома высотой более четырех этажей.
В класс последствий — ответственности СС3 — значительный входят жилые комплексы многоэтажных домов с торговыми и общественными центрами.
2. Инвестору жилья важно проверить соответствие заявленного застройщиком класса ответственности дома или жилого комплекса. Если ГАСИ выявит несоответствие класса заявленному, акт ввода дома в эксплуатацию аннулируют до исправления документов. Если исправления приняты, процесс сдачи дома в эксплуатацию запускают опять. Эти процедуры отодвигают передачу жилья в собственность инвестору.
3. При заключении договора клиенту стоит обратиться к специалистам за подтверждением декларированного класса последствий здания или жилого комплекса.
Чтобы самостоятельно найти разрешительную документацию интересующей новостройки, можно использовать советы по поиску информации, приведенные в статье «Безопасная инвестиция: что можно узнать о застройщике и его жилом комплексе в Интернете».
Строительный рынок жилья в Украине активно развивается
Выбор объекта жилищного инвестирования в Киеве в соответствии с запросом пользователя по параметрам цена-качество возможен здесь.
Читатели могут подробно изучить проекты новостроек определенных строительных компаний столицы в каталоге застройщиков Киева.
Разница между классами последствий СС1, СС2, СС3 и как их определить
Содержание
Строительный бизнес сегодня является достаточно распространенным видом бизнеса. Сейчас появляется много застройщиков, которые готовы вкладывать деньги в строительство новых многоэтажек с последующей продажей готовых квартир. Но для того, чтобы начать строительство, нужно разобраться в некоторых вопросах.
Для начала надо разобраться с классами последствий: какие их виды существуют и соотношение классов последствий с категориями сложности.
Начнем с определения терминов.
Из этого определения можно сделать вывод, что основные признаки по которым определяются классы последствий это характеристика уровня опасности для жизни людей, находящихся в помещении постоянно или периодически, а также те, которые находятся снаружи этого помещения. К этим признакам еще относится материальные и социальные убытки, которые могут быть причиненные прекращением эксплуатации объекта.
В вышеупомянутом Законе закреплено такое разделение классов последствий: СС1, СС2, СС3. Они пришли на смену категориям сложности (I-V). Законодатель решил изменить категории на классы потому, что недобросовестные застройщики нашли как пользоваться декларативным принципом начала проведения строительных работ. Они занижали категорию ответственности объекта, подавая декларацию, где указано III категория, вместо получения разрешения на строительство объектов IV и V категории сложности. В течении 5 дней контролирующий орган проверял документы на полноту информации, и строительная компания получала право на строительные работы. Получается, что соотношение между классами последствий и категориями ответственности выглядит следующим образом: СС1 включает в себя I и II категории, СС2 вмещает III и IV, а СС3 включает в себя V категории сложности.
Теперь непосредственно перейдем к классам последствий.
1. Возможная опасность для здоровья и жизни людей:
а. постоянно находятся на объекте;
б. периодически находятся на объекте;
в. нахождение снаружи объекта.
3. Потеря объектов культурного наследия, категории объектов;
4. Прекращение функционирования коммуникаций транспорта, связи, энергетики и других инженерных сетей.
Каждый класс имеет свои определенные значения для того, чтобы отличаться между собой:
| Классы последствий | Характеристика классов последствий отказа домов, зданий, сооружений, линейных объектов. | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Возможная опасность для здоровья и жизни людей | Объем возможного экономического ущерба, м.р.з.п. | Потеря объектов культурного наследия, категории объектов | Прекращение функционирования коммуникаций транспорта, связи, энергетики, других инженерных сетей, уровень | ||||
| Которые постоянно находятся* | Которые периодически находятся** | Которые находятся снаружи объекта *** | |||||
| СС1- незначительные последствия (Жилые дома до 4 этажей) | До 50 чел | До 100 чел | До 100 чел | До 2500 | _ | _ | |
| СС2- средние последствия (Жилые дома до 100 метров высотой) | от 50 до 400 чел | от 50 до 1000 чел | от 1000 до 50000 чел | от 2000 до 150000 | местного значения | региональный, местный | |
| СС3- значительные последствия (Присваивается, если имеют хотя бы один из признаков) | свыше 400 чел | свыше 1000 чел | свыше 50000 чел | свыше 150000 | национального значения | общегосударственный | |
При определении характеристик последствий отказа об͑ьекта, учитывают последствия, которые могут быть нанесены объектам, находящимся рядом с ними.
Вывод
Таким образом, для того, чтобы начать строительный бизнес, перед тем как получить строительную лицензию, Вам нужно детально разобраться с классами последствий и правильно определиться с ними. Чтобы правильно определиться с классами последствий, нужно ознакомиться с законодательством Украины по строительству объектов.
Для того, чтобы убедиться, что класс определен правильно, что все документы правильно заполнены и своевременно поданы в контролирующий орган, вы можете обратиться к нашим юристам, которые имеют практический опыт по определению классов последствий частности, и богатый опыт в сфере строительства в целом.