Поставлена точка в споре об отнесении сооружения – площадка к объектам недвижимого имущества, подлежащим государственной регистр
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том в случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном под строительство объекта недвижимости.
Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области обратилось в Заволжский районный суд г. Ульяновска с иском о признании отсутствующим права собственности физического лица на бетонную площадку.
Суд встал на сторону уполномоченного органа, признав обоснованными его доводы о том, что бетонная площадка не может являться объектом недвижимого имущества.
В пункте 23 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» определено, что сооружением является результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.
Таким образом, сооружение должно в обязательном порядке обладать совокупностью характерных для него признаков, иметь наземную и надземную части, а также состоять из несущих строительных конструкций.
Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
Покрытие (площадка), улучшающее свойства земельного участка, обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственника зданий и сооружений. При этом твердое покрытие (площадка) имеет вспомогательное, а не основное значение по отношению к остальному недвижимому имуществу, входящему в такой имущественный комплекс. Материалы, из которых изготовлено покрытие (асфальт, щебень), при их переносе не теряют качества, необходимые для его дальнейшего использования.
В силу указанных обстоятельств, и исходя из положений статьи 135 Гражданского кодекса РФ, асфальтовая площадка является элементом благоустройства земельного участка, связана с ним общим назначением и следует его судьбе.
Обращаем внимание собственников аналогичных сооружений – бетонных площадок на отсутствие у них исключительного права на предоставление земельного участка несмотря на наличие зарегистрированного права собственности на такие объекты.
ЗАМОЩЕНИЕ
ЗАМОЩЕНИЕ, верхнее покрытие прочными материалами проездных дорог, улиц, площадей, дворов и пр. Замощение устраивается гл. обр. для облегчения транспорта; оно является безусловно необходимым при сколько-нибудь развитом движении. Особенно повышенные требования предъявляются теперь к замощению в связи с развитием автомобильного транспорта. Основные технические требования к мостовым: 1) быть удобными для езды, 2) не вызывать порчи и быстрой изнашиваемости транспорта, 3) не изнашиваться быстро и не требовать частого ремонта. Всякий вид 3. должен кроме того удовлетворять требованиям и экономики, т. е. не вызывать больших расходов в эксплоатации, и соответствовать виду транспорта (гужевой, авто-, преимущественно грузовой, легковой, смешанный). Кроме технических и экономических требований 3. должно удовлетворять и санитарным. 1. 3. должно защищать почву от загрязнения выделениями животных, грязными водами, отбросами и пр., т. е. материал 3. должен обеспечивать непроницаемость мостовой. 2. Мостовая должна служить ЗАМОЩЕНИЕ 472 началом сооружений для отвода поверхностных вод, что является необходимым как в целях охраны почвы от загрязнения, так и в целях борьбы с заболачиваемостью почвы; поэтому мостовая должна иметь правильный и равномерный уклон как в поперечном, так и в продольном направлении, обеспечивающий сток вод. Размеры уклонов бывают различны в зависимости от рельефа местности’, а также от материала замощения; наименьшие уклоны допускают асфальтовые мостовые, наибольшие—мостовые с негладкой поверхностью (булыжные); принятые уклоны для поперечных профилей—1—4°, для продольных—1—10°, хотя как исключение встречаются и большие. 3. Поверхность мостовой не должна давать большого количества пыли, для чего она должна быть гладкой, состоять из нелегко стираемых материалов и обеспечивать удобную и быструю уборку улицы. 4. Мостовая не должна давать шума при езде по ней.—Всем этим техническим, экономическим и сан. требованиям могут отвечать разнообразные типы мостовых, выбор к-рых зависит от целого ряда местных условий: назначения проезда (транзитная магистраль с большим грузовым движением, жилая улица, авто-и гуже-транспорт), наличия финансовых и технических средств у города, нахождения поблизости местных строительных материалов и пр. Города Зап. Европы и Америки давно уже вступили на путь покрытия проездов усовершенствованными типами мостовых, при чем наибольшим распространением за границей пользуются каменная брусчатка, асфальт всех видов и кроме того бетон (для междугородн. автосообщения). Завоевывает себе место и клинкерное 3. Города Союза ССР в отношении 3. своих проездов отстали чрезвычайно сильно. Значительная часть городских проездов остается в СССР обычно без всякого покрытия, а наиболее распространенным способом 3. является булыжник, очень мало удовлетворяющий перечисленным выше основным требованиям. По данным НКВД в РСФСР к началу 1925 г. 11,7% всех городов не имели совершенно мостовых, а в остальных был замощен лишь 21% площади улиц. Виды 3. Шоссе. Простейшим видом замощения дороги является устройство шоссе. Устройство заключается в следующем: сперва закладывается основание из песка слоем толщиной в 15—20 см, поверх основания засыпается щебень слоем также около 20 см, промежутки между щебнем заполняются мелочью—отсевом от просеивания щебня или обломками от дробления камня. Сверху шоссе засыпается песком и укатывается катком при смачивании водой. Недостатками его являются: 1) непрочность, так как отдельные щебенки неплотно соединены друг с другом, при движении соединения их расстраиваются, от движения колес происходит трение частей друг о друга, копытами лошадей щебенки могут вырываться на поверхность; 2) пыль, образующаяся от стирания поверхности; 3) наличие т. н. «обочин», т. е. незамещенных боковых частей дорожного полотна, к-рые необходимы для придания упора и устойчи – вости одежде полотна. Шоссе недопустимо вследствие указанных недостатков для 3. городских улиц, а также дорог с преимущественным автодвижением.’—Г удрониро-ванное шоссе. Для улучшения каче-честв шоссе поверхность его подвергают гудронированию, т. е. покрывают ее слоем гудрона (от франц. goudron—смола) или битумом естественным или нефтяным. Различают поверхностный гудронаж, при к-ром уже готовое шоссе покрывают сверху горячей смолой, и глубокий гудронаж, при к-ром в особых аппаратах (котлах) готовят смесь щебня и смолы и эту смесь распределяют по поверхности дороги. Последни
й способ дает наилучшие результаты. Гудронирование придает прочность поверхности шоссе и препятствует образованию пыли. При надлежащем уходе гудронированное шоссе допустимо для жилых улиц со средним движением, а также для загородного, преимущественно автомобильн. движения.—Каменные мостовые. Наихудшим типом является простая булыжная мостовая (рис. 1), устраиваемая из крупных камней-булыжников, укладываемых на песочном основании. Пазы между булыжниками заполняются щебенкой, мелочью и песком. Недостатками булыжной мостовой, являются непрочность основания, неровность поверхности, проницаемость для жидкости, обилие пыли, шум. Все эти недостатки устраняются при устройстве мостовой из гранитной брусчатки, имеющей правильную форму, вследствие чего камни плотно прилегают друг к другу. Брусчатка (рис. 2, 5, 6 и 7) бывает крупная (12x25x15 см), средняя— «брюкенштейн» и мелкая—«клейнпфлястер» (кубики размером 6—’8 см). Брусчатка должна укладываться на твердом бетонном основании, т. к. мягкое песчаное основание скоро вызывает расстройство поверхности мостовой и явление т. н. «обулыживания», при к-ром края камня делаются круглыми и пазы между ними увеличиваются. Швы между камнями должны заливаться асфальтом, гудроном или заделываться цементом для создания непроницаемости мостовой. В СССР имеются на Онежском озере огромные залежи камня, т. н. диабаза, служащего прекрасным материалом для брусчатки.— Деревянная брусчатка—торцовая мостовая, устроенная из сосновых шашек, на бетонном основании с залитием швов гудроном, имеет также свои достоинства, в том числе и бесшумность (рисунок 3). Но она дорога, менее прочна и требует очень внимательного ухода. Асфальтовые мостовые. Из разного рода усовершенствованных мостовых сан. и техн. требованиям более всего удовлетворяют мостовые из асфальта (рис. 4). Асфальт (см.)—природная смесь битума с известняками. Употребляется в виде трамбованного, литого и синтетического асфальта. Для всех видов асфальтовых мостовых необходимо бетонное основание. Трамбованный асфальт употребляется в виде порошка, который разогревается, распределяется по бетонному основанию, после чего трамбуется и укатывается. Литой асфальт—смесь битума с минеральной породой, песком, мел – [ОЩЕНИЕ
Типы мостовых покрытий. 1. Поперечный профиль булыжной мостовой. 2. Поперечный профиль мостовой «брюкенштейн» с заполнением швов цементом. 3. Поперечный профиль торцовой мостовой с заполнением швов цементом. 4. Поперечный профиль асфальтовой мостовой. 5. Поперечный профиль мостовой «клейнпфляетер» с заполнением швов песком. « и 7. Поперечный профиль брусчатой мостовой на. песчаном осповании и на булыжном основании, а—тротуар асфальтовый; б—бетонное основание тротуара; в—бортовой камень; г—песчаный шов; д—песчаное основание мостовой; е—цементная подушка; сие—булыжное основание под мостовой.
ким гравием—в расплавленном виде распределяется по бетонному основанию. Недостатки асфальтовых покрытий—их скользкость для лошадей во время морозов и способность размягчаться летом от высокой t°—заставили перейти к т. н. синтетическому асфальту, т. е. изготовлению искусственных смесей из асфальта и песка, асфальта и щебня (ас-фальто-бетон) и т. п. Умелым подбором материала в нужных пропорциях можно достичь очень хороших результатов. С сан. стороны асфальтовое покрытие дает наилучшие мостовые: отсутствие пыли, гладкость, непроницаемость, бесшумность. В практике употребляется не только естественный битум из руды, но и искусственный, получаемый при обработке нефти. За последнее время начали получать распространение мостовые из клинкера, изготовляемого из глины, плавящейся при очень высокой темп. Выделанные из такой глины кирпичи отличаются прочностью и являются хорошим материалом для замощения. Кроме того техника дает много других материалов, которые используются дли 3.: различные виды искусственного камня «вулканоль», шлак мусоросжигательных печей (в виде шлака-бетона или шлакового асфальта) и ряд других. Все эти материалы, прежде чем найти себе широкое применение, должны быть испытаны как в техническом, так и в сан. отношении. Данные о продолжительности службы различных замощений, т. е. времени, после к-рого требуется перестилка их, таковы: булыжная мостовая—3—7 лет, торцовая-деревянная—7— 10 лет, литой асфальт—до 25 лет, клейнпфляетер—-40 лет, гранитная брусчатка—50 лет. В общей сумме расходов по городскому благоустройству 3. составляет очень крупную и нередко доминирующую часть. В то же время и в общей системе мероприятий по оздоровлению городов 3. играет весьма большую роль. Расходы на 3. прежде всего определяются размерами поверхностей, подлежащих 3. Прежние планы городов СССР обычно страдали преувеличенными размерами сети улиц по густоте, длине и ширине. Эти недостатки старой планировки создают преувеличенные поверхности, требующие замощений, и зачастую ведут к непосильным для коммунхозов расходам. Стремясь к экономии, города нередко выбирают менее совершенные и более дешевые типы 3., неизменно оказывающиеся очень дорогими в экс-плоатации. Сан. значение 3. при этом теряется, внутригородской транспорт несет потери, ремонты часты, содержание в исправности таких 3. оказывается невозможным. И в техническом и в сан. отношениях рационально часть уличной площади использовать под газоны и насаждения, оставив под проездами лишь действительно необходимой ширины промежутки. В соответствии с этим 3. должно вестись по правильно разработанным. проектам (общая планировка, выбор типов, трассировка, продольные и поперечные профили, уклоны, вязка перекрестов и пр.). Правильная постановка дела городского замощения требует 1) сокращения излишней густоты, длины и ширины улиц и проездов’; 2) правильной технической
проектировки улиц и самого. замощения; 3) применения прочных оснований; 4) применения более совершенного типа замощения. Все эти требования леясат в плоскости как экономики, так и гигиены городов.
Лит.: Арцишевский С. О выборе типов мостовых в связи с гигиеной улиц, Труды I Всесоюзного водопроводного и санитарно-технического съезда в г. Баку в 1925 г., выпуск 2, Москва, 1927; Френкель 3., Основы общего городского благоустройства, Москва, 1926; Szalla J., Strassenhygie-ne (Weyls Handbuch d. Hygiene, B. II, Abteilung 4, Leipzig, 1919). В. Горбов.
Верховный суд подвинул недвижимую вещь
Недавние разъяснения Пленумов помогли экономколлегии ВС ответить на вопросы о том, является ли недостроенная асфальтобетонная площадка самостоятельным объектом недвижимости и если да, то распространяется ли в таком случае исковая давность на требование о признании права на этот объект отсутствующим.
На этой неделе экономколлегия Верховного суда РФ опубликовала полную версию определения по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Приморском крае (Управление) к ООО «Омега лайн». Спор касался объекта незавершенного строительства – забетонированной площадки, право собственности компании на которую Управление требовало отменить.
История появления спорного объекта началась в 2004 году. Тогда ФГБУ «Владивостокский государственный университет экономики и сервиса» получил право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, находящийся в федеральной собственности. А к концу 2005 года возвел там объект – «благоустроенную» асфальтобетонную площадку, но не до конца, а лишь на 1,18 %. И на этом стройка остановилась. Университет зарегистрировал право собственности на недостроенную площадку как на недвижимость, а спустя три года, 30 мая 2008 года, продал ее Александру Воробьеву. Еще через четыре года, 23 марта 2012 года, объект перешел в собственность «Омега лайн», и 23 февраля компании выдали свидетельство о госрегистрации прав на него.
Но в 2014 года начались споры. Управление обратилось в суд с требованием признать право «Омега лайн» на спорный объект незавершенного строительства отсутствующим (№ А51-12453/2014). Мотивировало оно это тем, что спорная площадка является движимым имуществом, возведена без согласия и зарегистрированное право на нее нарушает права собственника земли (РФ). В обоснование своего заявления Управление ссылалось на п. 52 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», который гласит: «В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в частности, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими».
Спор прошел три инстанции, где Управление потерпело фиаско, пока не попал к экономической коллегии ВС (Елена Борисова, Галина Попова и Наталья Чучунова), которая поправила коллег, применив недавние разъяснения Пленума ВС.
«Замощения» без фундамента недостаточно
По мнению же экономколлегии ВС, спорный объект из-за «отсутствия неразрывной связи с землей» следует признать замощением земельного участка, которое является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью. Здесь «тройка» сослалась на п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 25 от 26 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ». Там сказано, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента, а вот замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью.
Есть определенные ограничения
Нижестоящие инстанции отмечали, что права Управления в рамках дела никак не нарушаются, поскольку объектом оно фактически не владеет, а договор его купли-продажи от 2012 года не оспаривал. Но и этот вывод экономколлегия не поддержала. Собственник земельного участка (РФ) своего согласия на размещение спорной площадки не давал, рассуждала «тройка», а наличие в ЕГРП записи о праве собственности «Омега лайн» накладывает на него определенные ограничения. «Поскольку спорный объект, права на которые в ЕГРП зарегистрированы как на недвижимость, не обладает соответствующими признаками недвижимой вещи, сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий», – говорится в определении ВС.
Таким образом, поскольку спорный объект является замощением – «то есть частью земельного участка, имеющего своего собственника, без согласия которого оно было размещено и права которого нарушаются оспариваемой государственной регистрацией» – требование Управления следует считать разновидностью негаторного иска, подытожила экономколлегия.
Исковую давность надо исключить
Самостоятельным основанием для отказа в заявлении Управления было, по мнению трех инстанций, и истечение срока исковой давности. На их взгляд, в этом споре должен был применяться общий трехлетний срок, предусмотренный ст. 196 ГК РФ. И он был пропущен, указывали суды, поскольку начал течь с даты, когда Управлению стало известно о нарушении своего права – со дня обращения Воробьева о предоставлении ему земельного участка, где располагалась площадка, в аренду (2 июля 2009 года).
Но и этот вывод экономколлегия отклонила, сославшись при этом на совсем свежее постановление Пленума ВС № 43 «Об исковой давности» от 29 сентября 2015 года (см. «ВС принял постановление об исковой давности»). Оно было принято уже после опубликования резолютивной части определения 24 сентября, но после мотивировочной, которая была изготовлена всего день спустя – 30 сентября, а опубликована 6 октября.
В пункте 7 нового документа говорится, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если они не были соединены с лишением владения, в том числе о признании права (обременения) отсутствующим. «На основании изложенного исковая давность на требование о признании права отсутствующим не распространяется», – резюмировала экономколлегия. Иной подход по применению исковой давности, по ее мнению, не обеспечивает достоверность и публичность государственного реестра, не способствует должной защите прав участников гражданского оборота и восстановлению их нарушенных прав в отношении объектов недвижимости.