3 основных вида малоэтажной застройки
Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.
Что такое застройка жилая малоэтажная?
В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.
Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:
Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:
Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.
Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.
К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.
Категории земель. Виды разрешенного использования
Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.
Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.
До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.
Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.
Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:
На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.
Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.
Преимущества и недостатки малоэтажной застройки
Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:
К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.
Есть у малоэтажного строительства и недостатки:
Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.
Проектирование
Проектирование малоэтажных жилых домов:
Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.
При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.
Малоэтажное строительство
Малоэтажное строительство: что принято считать малоэтажкой.
Малоэтажки включают в себя таунхаусы, коттеджи и многоквартирные здания. Их отличительная особенность небольшое количество этажей и отсутствие лифтов. Такое жилье становится более популярным за счет меньшего количества соседей, а соответственно и меньшего количества машин, а также хорошей экологии, тишины и спокойствия, по сравнению с городской многоквартирной застройкой.
Мы опросили мнения специалистов в сфере недвижимости обо всех отличительных особенностях, плюсах и минусах малоэтажного жилья:
Малоэтажное строительство: что это такое? Какие плюсы и минусы малоэтажного строительства, по сравнению с многоэтажным? По каким критериям объект может быть отнесен к малоэтажной застройке? Что принято считать малоэтажной застройкой?
Чем малоэтажные жилые комплексы отличаются от многоэтажных (кроме количества этажей)?
Георгий Николаев, руководитель службы застройщика жилых комплексов «Андерсен» и «Остров Эрин» насчет отличий малоэтажных и многоэтажныхжилых комплексов рассуждает так: «Проектирование многоэтажного жилья стоит дороже, что связано с более сложным технологическим процессом, экспертизой и необходимыми расчетами. Но при высотной застройке себестоимость строительства на кв. м площади обходится дешевле. Высотные дома имеют повышенные требования к конструкции фундамента – он должен быть усиленным. Более того, не на всех грунтах возможно возведение многоэтажного дома. В отличие от малоэтажки, которую можно построить практически в любом месте.
Из-за более сложной технологии строительства для возведения высотного дома используется более сложная техника. Помимо разных типов утеплителей, не все строительные материалы, которые используются в малоэтажном строительстве, можно использовать для высотного дома. Здесь действует правило: с повышением этажности выбор материалов сужается, поскольку возрастают требования к их несущей способности. Соответственно, застройщику приходится использовать материалы либо более дорогие, либо более низкого качества. Кроме того, в высотном доме меньше возможностей для реализации нестандартных архитектурных решений.
Малоэтажное строительство в этом плане дает больший простор для творчества, если на то есть желание девелопера. В высотном доме нельзя устанавливать газовые плиты выше 10 этажа.»
Есть ли отличия между малоэтажными постройками и многоэтажными зданиями, например, по оформлению в собственность?
Есть ли отличия между малоэтажными постройками и многоэтажными зданиями по получению разрешения на строительство?
Яна Сосорева говорит, что: «По сравнению с многоэтажным строительством, можно отметить небольшое упрощение в процессе оформления разрешения на строительство. Если высота домов составляет до трех этажей, то необходимость в обязательной государственной экспертизе проекта отсутствует.
Тем не менее, многие застройщики все равно проходят экспертизу, чтобы клиенты чувствовали себя спокойнее.»
Есть ли отличия по подключению к коммуникациям.
Елизавета Некрасова считает, что никакой разницы нет: «Газ, вода и электричество к многоквартирным жилым домам и малоэтажным комплексам подключаются по одинаковым тарифам, которые устанавливает комитет по ценам и тарифам Московской области. Однако тарифы комитетом определяются индивидуально для разных сетевых организаций, поэтому может быть некоторая разница в зависимости от того, какой организацией по передаче воды, отопления или электричества обслуживается строительная площадка.»
А Яна Сосорева дополняет: «Процедура получения разрешения на подключение к коммуникациям является такой же, как и в многоэтажном строительстве. В то же время в малоэтажных проектах часто отказываются от таких центральных коммуникаций, как водоснабжение и отопление. Застройщик осуществляет устройство своих водозаборных скважин, строит котельную для подачи отопления и горячей воды, либо ставит индивидуальный газовый котел в каждой квартире.»
Минусы и плюсы малоэтажного строительства:
— качество жизни.
По преимуществам и минусам малоэтажного жилья мнения экспертов разошлись.
Георгий Николаев отмечает, в-основном, плюсы: «Комфорт проживания гораздо выше в малоэтажном доме, что связано с более низкой плотностью застройки и меньшим числом жителей. Меньшая плотность автоматически повышает уровень жилья, поэтому малоэтажка всегда будет относиться к более высокому классу.
Меньшее количество жителей означает и лучшую ситуацию с парковкой. Если в малоэтажке парковочные места можно организовать вблизи дома, то в многоэтажном комплексе парковка обычно создается в отдалении либо под землей, и, как правило, является платной.
Для малоэтажных домов зачастую характерна и более интересная архитектура, поскольку больше возможностей для девелопера реализовать архитектурные «изыски». В свою очередь это положительно влияет на эстетический аспект и повышает потребительские качества жилья.
Дополнительное преимущество жилья в малоэтажке связано с использованием индивидуальных газовых котлов в квартирах, что позволяет регулировать расход тепла, а значит экономить на коммунальных расходах.»
Помимо преимуществ малоэтажки, связанных с качеством жизни, Георгий Николаев отмечает высокую инвестиционную привлекательность данного типа жилья, объясняя инвестиционный потенциал малоэтажки следующими факторами:
На рынке существует сильное лобби застройщиков по увеличению этажности застройки. Это связано с желанием снизить себестоимость строительства за счет более эффективного использования пространства (строительства большего количества квадратных метров) на участке, стоимость которого очень высока.
Правительство, ранее провозглашавшее «малоэтажную революцию» теперь идет навстречу застройщикам и разрешает возводить среднеэтажные и многоэтажные комплексы. Соответственно, застройщики начинают переформатировать свои малоэтажки в высотки и среднеэтажную (6-9 этажей) застройку. То есть предложение в малоэтажных комплексах будет неуклонно сокращаться. В то время как спрос на данный формат растет, поскольку люди устают жить в бетонные джунглях многоэтажек и стремятся к меньшей скученности и большему объему воздуха.
С ростом спроса и сокращением предложения стоимость малоэтажного жилья будет расти, что является основным фактором инвестиционной привлекательности данного типа жилья.
Среди минусов малоэтажки – отсутствие лифтов, которые редко устанавливают в домах низкой этажности, и меньшая площадь дворовых территорий. Последнее связано с инсоляцией (показателями света). При многоэтажной застройке дома строятся дальше друг от друга, чтобы обеспечить необходимые нормы инсоляции квартир. Поэтому автоматически создаются большие дворы, которые могут использоваться под спортивные площадки и прогулочные зоны.»
Елизавета Некрасова кроме очевидных плюсов видит и немало минусов малоэтажки: «Плюсы: очень радует, что от строительства ужасных «многоэтажек в поле» девелоперы переходят на возведение малоэтажных жилых комплексов. Благодаря таким проектам как «Резиденция Рублево», «Парк Рублево», «Шале Жуковка», Snegiri Eco некоторые окрестности нашей столицы становятся похожими на благополучные европейские пригороды, в которых, в отличие от шумного и вечно спешащего мегаполиса, можно насладиться хорошей экологией, тишиной, спокойствием и камерной обстановкой. В малоэтажном комплексе очень низкая плотность населения – нет толп людей во дворе и на дороге, все соседи знают друг друга в лицо, улицы не заставлены в два ряда машинами. Охрана и консьержи также знают жителей дома в лицо, поэтому безопасность в малоэтажном доме на очень высоком уровне. В малоэтажном комплексе приятнее жить, потому что управляющей компании гораздо легче поддерживать безупречную чистоту и порядок на маленьком пространстве. При покупке квартиры даже на этапе котлована ждать радостного момента получения ключей приходится совсем недолго – трехэтажный дом строится в 4-5 раз быстрее, чем многоэтажка. Малоэтажные жилые комплексы – это, в том числе, определенная дань моде. Все состоятельные покупатели жилья неоднократно были за границей, и прекрасно знают, что в цивилизованных странах в многоэтажках живут только те, кто не в состоянии заработать на собственный дом, квартиру в таунхаусе или том же малоэтажном комплексе. Подражание образу жизни европейцев и американцев поддерживает моду и, соответственно, спрос.
В соответствии с «Концепцией развития малоэтажного жилищного строительства на территории Московской области до 2020 года» объем малоэтажного жилья должен вырасти на 35 млн. квадратных метров, а его доля увеличиться с 40% до 60%. По объему малоэтажной застройки Россия очень сильно отстает от развитых стран. Так, в США и Канаде доля на малоэтажное строительство приходится до 90% от общего объема жилой застройки.
Минусы: в обычных малоэтажных домах, в отличие от таунхаусов, нельзя приобрести свой участок земли. Большинство малоэтажных комплексов находится в 5-15 километрах от МКАД, поэтому вопрос транспортной доступности встает очень остро. Рублево-Успенское шоссе периодически перекрывают из-за движения президентского и правительственных кортежей. К тому же для обеспечения камерной обстановке малоэтажные комплексы строят обособленно от населенных пунктов, и без машины к ним трудно доехать. Действительно хорошо развитой инфраструктурой могут похвастаться только Рублево-Успенское и Новорижское шоссе. На остальных направлениях с хорошими магазинами, клубами, ресторанами, развлекательными центрами дела обстоят пока еще не так хорошо, как хотелось бы. Само строительство малоэтажного жилья развивается не так благополучно и быстро, как хотелось бы: нет понятного и прозрачного сотрудничества Московской области и муниципалитетов с Инвестфондом и АИЖК. Концепция развития малоэтажного строительства не согласована с целевой программой «Жилище», нет госгарантий и субсидий на обеспечение земельных участков коммуникациями и инфраструктурой.»
— стоимость жизни в малоэтажных жилых комплексах:
Итак, мы выяснили, что нет четкого законодательного разграничения, что считать малоэтажной застройкой, в то же время, большинство опрошенных экспертов к малоэтажной застройке относят дома этажностью до 3 этажей. Для малоэтажной застройки не требуется гос. экспертиза проекта, можно использовать другие строительные материалы, которые лучше и дешевле материалов, используемых при возведении многоэтажных зданий, не требуется использование башенных кранов и другой сложной техники, благодаря чему, себестоимость строительства значительно ниже, чем при возведении многоэтажных зданий. Жить в малоэтажке комфортнее, но при этом, эксплуатационные расходы значительно выше, чем в многоэтажных жилых комплексах.
Ну а что приобрести для собственного проживания – выбор конкретного потребителя.
Этот текст разрешается перепечатывать
при соблюдении правил