Что является объектом договора долевого участия в строительстве?
Здравствуйте. Мы с супругой преобретаем квартиру в строящемся доме по договору долевогл участия с использованием ипотеки. Вчера подовали с представителем застройщика весь пакет документов на регистрацию в росреестре через мфц. Смутило, что при подаче документов в бланке мфц был прописан только земельный участок, а не квартира или хотя бы сам дом. Так и должно быть?
Законодатель не обязывает застройщиков придерживаться определенной формы ДДУ (на сегодняшний день единая форма договора законом не предусмотрена), а только требует включать в ДДУ обязательные условия, которых всего пять. Что должно быть указано в ДДУ в обязательном порядке:
Предмет договора, а именно сам объект, передаваемый дольщику, и его подробное описание: площадь, месторасположение в доме и на этаже, количество и метраж жилых комнат и нежилых помещений. Характеристики стройматериалов, из которых изготовлены перекрытия и несущие конструкции. Должен быть также представлен план всей квартиры. Чем подробнее описан объект, тем меньше есть возможностей у застройщика для разного рода манипуляций, и тем больше шансов у дольщика получить именно такую квартиру, о которой он мечтал.
Точная (а не приблизительная или примерная) дата передачи объекта. В ДДУ должен быть прописан конкретный срок, когда жилье будет передано участнику. Именно с этой датырассчитывается неустойка за просрочку. Расплывчатые формулировки, которые не позволяют в точности установить дату передачи, не допускаются.
Цена жилого объекта. Если по договору предоставляется рассрочка, то необходимо указать, когда и в какие сроки должны совершаться платежи.
Гарантии застройщика. Закон устанавливает конкретныесроки гарантийных обязательств, которые строительная фирма не может пересматривать в одностороннем порядке: пять лет – на здание и два года – на инженерные сети. Если в ДДУ не указаны сроки гарантии, то это не освобождает застройщика от обязанности устранения дефектов строительства, если они выявлены в пределах гарантийного периода.
Каким образом застрахована ответственность застройщика. Строительная компания может на свое усмотрение выбирать один из возможных вариантов: подписать договор поручительства, получить страховку по ДДУ, вступить в члены ОВС. Страхование должно действовать на два года дольше, чем сам ДДУ.
Более точную консультацию по вашему договору можно дать имея на руках его копию или текст.
04. Предмет договора, соотношение с понятием «объект долевого строительства»
Как следует из п.1 ст.432 ГК РФ договор заключен, если стороны достигли согласия по всем существенным условиям, к которым отнесены:
Таким образом, обозначенная выше классификация теряет свое значение.
Кроме предмета как существенного условия любого договора в силу п.1 ст.432 ГК, ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрен перечень необходимых условий договора, к числу которых отнесены:
При этом согласно ч.10.1 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ в том случае, если застройщик заключил договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее – договор об освоении территории) или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса (далее – договор о комплексном освоении территории), в договор участия в долевом строительстве, заключенный данным застройщиком в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, с участником долевого строительства – гражданином, имеющим право на приобретение жилья экономического класса, по цене и в сроки, определенные договором об освоении территории или договором о комплексном освоении территории, наряду с вышеуказанными условиями включаются:
Кроме того, если средства участников долевого строительства будут использоваться на строительство объекта социальной инфраструктуры, который после ввода его в эксплуатацию переходит в общую долевую собственность участников или безвозмездно передается в государственную или муниципальную собственность, существенными условиями договора участия в долевом строительстве наряду с указанными в ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ являются:
Наконец, если застройщику предоставлен целевой кредит на строительство многоквартирных домов и условия кредитного договора предусматривают уплату участником долевого строительства цены договора путем размещения денежных средств на счете эскроу, то в договор участия в долевом строительстве кроме указанных в п.п.1 – 4 ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ должны быть включены условия, предусмотренные ч.3 ст.15.4 Федерального закона № 214-ФЗ.
Таким образом, совокупность существенных условий договора участия в долевом строительстве будет отличаться в зависимости от особенностей возникающих правоотношений.
Предмет как существенное условие любого договора не получило своего легального определения в ГК РФ, вероятно потому, что найти общие признаки предмета для огромного количества гражданско-правовых договоров невозможно.
Наиболее предпочтительной представляется точка зрения В.В. Витрянского, по мнению которого в понятие предмета договора (обязательства) входит действие (бездействие) обязанной стороны. При этом в качестве самостоятельной категории автор выделяет «сложный предмет», включающий в совокупности:
1) действия (воздержание от действия) обязанных лиц, в частности, по передаче и принятию конкретного имущества (объект первого рода, юридический объект);
Изучение вопроса о предмете договора участия в долевом строительстве чрезвычайно важно, поскольку, по мнению О.Г. Ершова, именно предмет договора отграничивает его от иных, смежных договоров. В качестве примера автор приводит две ситуации:
Исходя из концепции, предложенной В.В. Витрянским, договор участия в долевом строительстве имеет двуединую природу – в предмет данного договора входят:
1) материальный объект – объект долевого строительства, а именно жилое или нежилое помещение, машино-место;
2) деятельность застройщика по возведению и передаче материального объекта участнику долевого строительства, а также действия участника по уплате цены договора и принятию объекта долевого строительства.
Таким образом, объект долевого строительства является частью предмета договора участия в долевом строительстве.
Как следует из ч.2 ст.2, ч.4 ст.4 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве объекта долевого строительства может выступать: жилое или нежилое помещение (а не многоквартирный дом), машино-место, подлежащее передаче участнику.
С внесением Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [9] изменений в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества были выделены жилые, нежилые помещения, а также машино-места.
В качестве объекта долевого строительства может выступать жилое помещение, режим которого определяется нормами различных отраслей права: гражданского, административного, жилищного, градостроительного и др. Согласно ч.2 ст.15 Жилищного кодекса РФ [14] (далее – ЖК РФ) жилым признается изолированное помещение – недвижимое имущество – пригодное для постоянного проживания граждан, то есть отвечающее санитарным, техническим правилам и другим требованиями законодательства РФ.
Вместе с тем, полагаем, что данные категории взаимосвязаны и являются проявлением одного признака на разных «этапах жизни» жилого помещения: до завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию и после его передачи и использованию по назначению. Таким образом пригодность для проживания вторична по отношению к назначению помещения, информация о котором включается в соответствии со ст.21 Федерального закона № 214-ФЗ в проектную декларацию, разрабатываемой до начала строительства.
Таким образом, жилое помещение имеет строго целевое назначение – проживание граждан. Как следует из п.39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» [16] использование жилого помещения не по назначению связано с его использованием не для проживания граждан, а в иных целях (использование в качестве офиса, склада и др.), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. При этом ч.2 ст.17 ЖК РФ предусмотрена возможность использования жилого помещения для занятия профессиональной деятельностью, индивидуальной профессиональной деятельностью без его перевода в нежилое при соблюдении определенных условий.
Таким образом, предназначенность для проживания граждан – ключевой объективный признак, который позволяет разграничить жилое и нежилое помещение, являющееся самостоятельным объектом долевого строительства.
В целях разграничения нежилого помещения как самостоятельного объекта со вспомогательными помещениями необходимо указать также на наличие иных признаков.
Таким образом, в качестве объекта долевого строительства может выступать нежилое помещение, которое является недвижимым имуществом, имеет пространственные ограничения, обладает самостоятельным, а не вспомогательным значением и не предназначено для проживания граждан.
Наконец, в качестве объекта долевого строительства может выступать машино-место, вопрос о правовой природе которого на протяжении многих лет остается актуальным.
До 1 января 2017 г. машино-места в соответствии с положениями законодательства РФ не являлись в подлинном смысле самостоятельными объектами недвижимости, а признавались объектом общей долевой собственности.
Из анализа понятия «машино-место», указанного в п.29 ст.1 Градостроительного кодекса РФ следует, что законодатель определил в качестве самостоятельного объекта недвижимости только те места, которые расположены внутри здания, в том числе многоквартирного дома. Места, которые не являются частями зданий или сооружений не могут быть отнесены к машино-местам, а значит не могут быть поставлены на учет в качестве объекта недвижимости.
Из определения машино-места, а также п.1 ст.130 ГК РФ, можно выделить, в частности, следующие его особенности:
По нашему мнению, стоит согласиться с вышеприведенными точками зрения, принимая во внимание тот факт, что признание машино-места в качестве самостоятельного объекта гражданских прав и объекта долевого строительства, с одной стороны, направлено на вовлечение в оборот таких машино-мест. В то же время, выделение в качестве самостоятельного объекта гражданских прав машино-места противоречит традиционному понимаю вещи, при чем вещи индивидуально-определенной, в связи с чем полагаем, что опыт западных стран в данном случае является преждевременным.
При определении машино-места как части здания стоит обратить внимание, что оно не тождественно понятию «нежилое помещение», в отличие от которого машино-место не ограничено строительными конструкциями. Именно поэтому до внесения изменений в ГК РФ часть судов признавала отсутствие у машино-места признаков, позволяющих говорить о машино-месте как о самостоятельном объекте недвижимости.
Следовательно, в том случае, когда машино-место нельзя индивидуализировать, оно не может признаваться в качестве объекта гражданских прав (см. апелляционное определение Свердловского областного суда от 21 марта 2017 г. по делу № 33-3636/2017 [25] ).
Полагаем, что законодатель при признании машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества преследовал цель фактического узаконивания той части судебной практики, которая признавала незаконным отказ территориальных органов Росреестра в постановке таких объектов на государственный учет. Кроме того, с внесением указанных изменений у владельца машино-места исчезает необходимость соблюдения правил о преимущественном праве покупки, предусмотренном ст.250 ГК РФ.
Таким образом, в качестве объекта долевого строительства может выступать жилое, нежилое помещение, машино-место, каждое из которых является частью здания (многоквартирного дома).
Основное отличие жилого помещения от нежилого заключается в его предназначении для проживания граждан. При определении нежилого помещения как самостоятельного объекта долевого строительства важно отметить, что данное нежилое помещение не должно иметь вспомогательного назначения, в связи чем не могут выступать в качестве объектов долевого строительства нежилые помещения, входящие в общее имущество собственников многоквартирного дома.
Кроме того, с признанием машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимости и, следовательно, объекта долевого строительства, у застройщика появилась возможность привлекать денежные средства участников также на «создание» таких объектов недвижимости, понятие которых не соответствует традиционному пониманию индивидуально-определенной вещи
[1] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.08.2017).
[2] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.08.2017).
[3] Гарненко С.А., Ходусов А.А. Об особенностях существенных условий договора в сфере предпринимательской деятельности // Безопасность бизнеса. 2017. № 2. С. 33.
[5] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 21.08.2017).
[7] Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. М., 2013. С. 205.
[8] Ершов О. Г. О существенных условиях договора участия в долевом строительстве // Право и экономика. 2007. № 3. С. 36.
[9] Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2016. № 27 (ч. II). Ст. 4248.
[10] Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М., 2017. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 16.07.2017).
[11] Витрянский В.В. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.07.2017).
[12] Федеральный закон от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» // Собрание законодательства РФ. 2010. № 1. Ст. 5.
[13] Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.) // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11.
[14] Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 14.
[15] Бандо М.В. К вопросу о признаках жилого помещения // Частное право. Преодолевая испытания. К 60-летию Б.М. Гонгало. М., 2016. С. 168.
[16] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. № 9.
[17] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник ВАС РФ. 2000. № 7.
[18] Петрушкин В.А. Актуальные проблемы правовой модели системы оборота недвижимости: монография / науч. ред. В.В. Витрянский. М., 2014. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 17.08.2017).
[19] Чернов А.В. Особенности правового режима нежилых помещений, расположенных в жилых зданиях // Вестник стипендиатов ДААД. 2014. № 1-1 (11). С. 37.
[20] Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. 2015. № 29 (ч. I). Ст. 4344.
[21] Киракосян С.А. Правовой режим парковочного места: опыт российского регулирования, судебная практика и перспективы развития // Правовые вопросы недвижимости. 2016. № 2. С. 6 – 7.
[22] Рузаков А.Б., Рузакова О.А. Проблемы определения правовой природы «машино-места» в гражданском и жилищном праве // Семейное и жилищное право. 2016. № 4. С. 39.
[23] Суханов Е.А. Указ. соч. СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.09.2017).
[24] Бычко М.А., Мельникова М.П. Машино-место как новый объект недвижимого имущества: проблемы теории и практики // Гуманитарные и юридически исследования. 2017. № 1. С.151 – 152.
[25] Апелляционное определение Свердловского областного суда от 21 марта 2017 г. по делу № 33-3636/2017 // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 19.09.2017).