Что значит долевое строительство в беларуси
Итак, предположим, что вы прошли первые четыре шага из статьи-инструкции «Покупаем квартиру в новостройке. Просто о сложном». Настало время решать денежные вопросы, знакомиться с условиями оплаты, скидками и акциями застройщика. И именно на этом этапе приходит понимание того, что словосочетание долевое строительство вроде встречалось и вроде понятно, но, тем не менее… Дабы помочь вам избежать этого «тем не менее», Metr.by подготовил очередной материал из серии «Просто о сложном». Здесь мы разложили по полочкам информацию о самой популярной схеме покупки квартир в новостройках.
Долевое строительство
Не будем пространно ходить вокруг да около и обратимся за толкованием термина «долевое строительство» к самой полной и самой доступной энциклопедии:
«Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости».
(с) Wikipedia.org
Долевое строительство в Минске – одна из трех законных схем приобретения жилья (плюс жилищные облигации и участие в ЖСК). Несмотря на многочисленные риски, связанные с процедурой «долевки», этот способ обрел в РБ широкое распространение. И неудивительно, ведь ДДУ ( договор долевого участия ) подразумевает под собой фактическую рассрочку на период строительства. Инвесторы могут вносить всю сумму единоразово, но делать это стоит только в том случае, если вы на 100% уверены в застройщике и своевременном вводе дома в эксплуатацию.
Застройщик, с которым вы планируете сотрудничать, должен обладать безупречной репутацией на рынке
Важно! Если хотя бы маленький червячок сомнения гложет душу, то обязательно стоит подстраховаться: «долевка» предполагает внесение стоимости квартиры равными долями ежемесячно – вплоть до даты сдачи новостройки, указанной в договоре.
Вот, кстати, типовой пример ДДУ (полный текст можно скачать в сети, либо запросить у застройщика):
Согласно законодательству РБ, долевое строительство предполагает наличие объекта строительства (помещение в новостройке) и двух субъектов: дольщика и застройщика. И если в обязанности первого входит лишь подписание всех необходимых документов, своевременное внесение оплаты и приемка квартиры, то второй субъект обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.
Приносим извинения за казенные формулировки, они были нужны для примера. Даже небольшой текст, напичканный терминами, сложен для восприятия человека, далекого от строительной и юридической сфер. Что говорить о ДДУ, который составляется для кого угодно, но точно не для людей? И потому совет:
В день подписания договора захватите с собой профессионального юриста
Поверьте, разбирающийся человек поможет вам сберечь нервы и сэкономить деньги.
Мы не будем приводить здесь полный перечень пунктов договора, перечислим лишь самые главные, те, на которые стоит обратить внимание в первую очередь:
срок исполнения обязательств по договору
цена квартиры (цена договора)
размер и порядок внесения денежных средств
гарантийный срок на квартиру
порядок приемки-передачи квартиры
основания досрочного расторжения договора
порядок возврата денег в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора
Важно! Если по отдельным пунктам возникают сомнения или вы нуждаетесь в подробном их разъяснении, не стесняйтесь задавать вопросы сотруднику компании, либо юристу. Ваша активность в данный момент – гарант безопасности на весь период строительства.
Второй документ, не менее важный для сделки долевого строительства – проектная декларация на новостройку. Декларация публикуется не позднее, чем за 7 дней до старта подачи заявлений хотя бы в одном печатном СМИ, распространяемом в населенном пункте, где будет вестись строительство. Информация о выходе декларации появляется заранее, найти ее можно в новостных разделах тематических порталов, либо непосредственно в рекламном объявлении.
В проектной декларации указывается информация о застройщике, характеристика объекта строительства, стоимость «квадрата», сроки строительства, дата подачи заявлений.
Сверьте проектную декларацию с ДДУ и покажите оба документа юристу
И только если эксперт вынес положительный вердикт, а застройщик ответил на все ваши вопросы, беритесь за ручку и ставьте подпись, закрепляющую сделку между продавцом и покупателем.
Плюсы и минусы долевого строительства: что перевешивает?
Долевое строительство в этом году после ряда громких историй с дольщиками решили упорядочить и дать больше гарантий дольщику. Что из этого вышло, какие плюсы и минусы долевого строительства появились в 2019 году, читайте в специальном обзоре Domovita.by, подготовленном для читателей Interfax.by.
После громкого дела «Тамбаза» и еще несколько более ранних печальных историй с дольщиками власти решили навести порядок в сфере и внесли ряд существенных изменений в положение о долевом строительстве.
Однако новые правила не понравились ни застройщикам, ни дольщикам. Первые считают, что на них повесили слишком большие риски, а вторые уверены, что они по-прежнему не защищены от мошеннических схем на 100%.
Как многие знают, есть два способа покупки жилья на этапе стройки: непосредственно заключение договора долевого строительства с застройщиком и приобретение жилищных облигаций, а затем их последующий обмен на квадратные метры в квартире. Последние печальные истории обманутых дольщиков, в том числе и «Тамбаза», связаны именно с жилищными облигациями. Но и у долевого строительства есть свои подводные камни. С них и начнем.
Двойные продажи
Истории про недобросовестных застройщиков, которые в момент сдачи дома перепродавали квартиры дольщиков по второму, а то и третьему разу, не раз публиковались в СМИ. Абсолютной защиты от этого нет. Однако обязательная регистрация договора долевого строительства в исполкоме, как минимум, значительно снижает риск ситуаций такого рода.
Если вы обнаружили себя, попавшим подобную историю, юристы рекомендуют как можно скорее обращаться в суд. Это повышает шансы добиться справедливости.
Время на стройку
Долевое строительство чаще всего привлекает низкой ценой и отсутствием необходимости выплачивать сразу всю сумму за квартиру. Но обратная сторона этой монеты – время стройки, которое субъективно будет длиться очень медленно, а каждый перенос сроков сдачи жилья (что происходит на подавляющем большинстве строительных объектов) – стоить тысяч нервных клеток.
С другой стороны, за тем как строится ваша квартира можно теперь наблюдать практически в прямом эфире. Многие застройщики предлагают трансляции с камер, установленных на строительной площадке, или, как минимум, делают ежемесячный видеоотчет.
Ультимативные допсоглашения
По новым правилам любое изменение цены, метража или других существенных моментов договора должно быть подписано дополнительными соглашениями между дольщиком и застройщиком. Но, фактически, у дольщика нет выбора. Если он хочет в итоге получить квартиру, то придется подписывать их «автоматом». Либо – расторгать договор, вернув в той или иной степени обесценившиеся рубли.
Зато у новых правил появились и существенные плюсы. О них ниже.
Низкая цена
Это самый очевидный плюс долевого строительства. Именно то, ради чего люди и идут в стройку еще на этапе котлована. Зачастую цена на ранних этапах стройки ниже рыночной на 15-20%. Некоторые дольщики давно поняли, что на этом можно хорошо заработать и покупают квартиры в инвестиционных целях, чтобы после сдачи дома продать квартиру с хорошим наваром. Законом это не запрещено.
Кроме того, низкая цена – это и более доступная покупка квартиры в кредит. Понадобится меньше средств для первого взноса, да и сами платежи по кредиту становятся не такими огромными.
Цена в рублях – низкие валютные риски
Если раньше валютные риски были целиком на плечах дольщика, так как цена квадратного метра была жестко привязана к курсу иностранной валюты, то теперь застройщик обязан все договоры заключать исключительно в белорусских рублях.
Правда, у него есть возможность повышать цену, если это обосновано и подтверждено соответствующими расчетами.
Тратить деньги дольщика можно только на стройку
Все деньги дольщиков собираются на специальном счете застройщика, который может использовать их только на строительство конкретного объекта. Любое нецелевое использование средств в такой схеме просто исключено. Для застройщиков – это был один из самых неприятных пунктов, но таким образом дольщиков защитили от историй по типу «Тамбаза». Этот пункт в долевом строительстве выгодно отличается от тех же жилищных облигаций, выручку от которых застройщик может направлять на любые цели.
Так выгодно долевое строительство или нет?
Да, выгодно. Поэтому люди голосуют своими деньгами – об этом говорит сам рынок. По оценкам риэлтерских агентств, более 50% сделок по новостройкам проходит как «долевое строительство».
Да, иногда с дольщиками случаются неприятные истории. Но это – как с авиакатастрофами. Грустно, что иногда они случаются, но при этом уровень безопасности полетов в отрасли постоянно растет.
Так и в строительстве: после каждого случая с обманутыми дольщиками принимаются законы, которые минимизируют возможность повторений подобных историй.
Что значит долевое строительство в беларуси
Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:
Продажа
Аренда
Компании
Специалисты
Услуги
Статистика
Новости
Быстрый поиск
Что нужно знать при заключении договора о долевом строительстве? Вся важная информация в одном Постановлении
Документ принят в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473 «О долевом строительстве».
В частности, Положением определен порядок заключения, исполнения и расторжения договоров долевого строительства, а также условия привлечения денежных средств при долевом строительстве:
· граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов с использованием государственной поддержки и ( или) с ограниченной прибылью застройщика;
· граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц для долевого строительства жилых и ( или) нежилых помещений в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и ( или) иных объектов недвижимости без использования государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика.
В соответствии с договором одна сторона — застройщик — принимает на себя обязательство собственными силами и ( или) с привлечением третьих лиц в установленный договором срок обеспечить строительство объекта долевого строительства и по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства дольщику. Другая сторона — дольщик — обязуется уплатить определенную договором цену договора ( цену объекта долевого строительства) и принять указанный объект в порядке, установленном договором. Уплата цены договора ( цены объекта долевого строительства) производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, являющемуся приложением к договору.
В случае строительства дольщиком жилого помещения с использованием государственной поддержки уплата цены договора ( цены объекта долевого строительства) осуществляется на основании ежемесячно представляемых справок застройщика.
Дольщик вправе в процессе строительства при согласии застройщика производить замену объекта долевого строительства в пределах объекта строительства ( при наличии другого объекта долевого строительства) с заключением нового договора и зачетом денежных средств дольщика, внесенных на счета застройщика в счет оплаты цены договора ( цены объекта долевого строительства) по первоначальному договору.
Интересно знать, что дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением ( ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора ( цены объекта долевого строительства).
Застройщик вправе потребовать досрочного расторжения договора в случаях:
— невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором, если в соответствии с договором уплата цены договора ( цены объекта долевого строительства) производится по графику платежей;
— невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора ( цены объекта долевого строительства) производится по справкам застройщика;
— неуплаты в полном объеме цены договора ( цены объекта долевого строительства) в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;
— несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены договора ( цены объекта долевого строительства) в случае изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства;
— в случаях изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока в установленном законодательством порядке при отсутствии вины застройщика и изменении законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора ( цену объекта долевого строительства), если иное не установлено законодательными актами.
Постановление вступило в силу с 13 марта 2019 г. Действие документа не распространяется на объекты строительства, разрешительная документация на строительство которых дана до вступления его в силу.