При выборе участка можно столкнуться с аббревиатурой ИЖС. Это означает, что участок принадлежит индивидуальному жилищному строительству. Для него есть свои законы и требования, что можно и что нельзя делать на участке.
В статье разобрались, что можно делать на участке и какие у него есть плюсы и минусы:
Дисклеймер : приводим в статье общее понятие правового статуса для участков ИЖС, а также требований к постройкам на нем и требованиям. Для каждого региона правила различаются.
Что такое ИЖС
ИЖС — это одна из правовых форм, которая присваивается земельному участку. Правовая форма помогает описывать правила, по которым применяются разные условия к участку. Например, какой высоты может быть дом на земельном участке или какие постройки разрешены. Эти ограничения регулируются пунктом 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ.
Для ИЖС характерно то, что участок может находиться в дачном поселке, дачном кооперативе или населённом пункте. Также дом должен быть не выше трех этажей, а участок должен быть не меньше 4 соток. Это регулируется пунктом 2 статьи 49 ГСК РФ .
Для каких целей лучше покупать земельный участок ИЖС
Земельный участок для ИЖС понадобиться если вы хотите проживать на даче круглогодично. Дом на участке ИЖС также позволяет прописаться на нем. Также органы местного самоуправления должны провести все необходимые коммуникации: газ, воду и электричество. Более того, органы самоуправления должны предоставлять доступ к социально значимым объектам: школам, детским садом и больницам. При этом для участка с ИЖС доступно капитальное строительство: можно купить лишь один участок, а уже после построить дом. С остальными формами оформления участков так сделать практически невозможно.
Совет : перед тем как покупать участок с ИЖС — осмотритесь на сам населенный пункт: как далеко находиться больница, детский сад, школа и другие объекты. Также стоит обратить внимание на подведенные коммуникации, а также на качество дорог. По закону, органы местного самоуправления должны обеспечивать людей этим, но в реальности все может быть по другому.
Также просмотрите Генеральный план населенного пункта: это даст понять перспективы данного посёлка. Может оказаться, что в будущем здесь построят многоэтажки и соседи смогут наблюдать за вами из своих квартир.
Минусы приобретения жилья под ИЖС
В среднем по России, участки с ИЖС стоят дороже, чем аналогичные в СНТ. Также одна из сложностей — это установка коммуникаций для дома. Нужно самостоятельно заниматься согласованием, установкой и утверждением всей коммуникации. При этом, все эти изменения нужно будет согласовывать в БТИ, а это влечет за собой соблюдение требований для жилых домов на круглогодичной основе.
После того, как согласование прошло успешно — нужно будет посчитать налоги. Здесь учитываются налоги на содержание дома, а также налоги на потребление и оплату взносов для местной администрации, чтобы поддерживать инфраструктуру населенного пункта: дороги, коммуникации, а также работу школы и остальных социальных объектов.
Какие налоговые льготы для участка ИЖС
Большинство банков положительно относятся к приобретению участка ИЖС: это объясняется тем, что есть гарантии, так как жильцы такого участка будут прописаны и проживать на этом участке. Поэтому получение ипотеки для такого участка будет проще, чем для СНТ.
Также купить участок для ИЖС можно с применением материнского капитала, а после покупки можно применить налоговый вычет на покупку и вернуть уплаченные налоги от государства. Напоминаем: максимальный вычет с налога, который можно получить от покупки участка — 290 тысяч рублей.
Вывод:
1. Лучше покупать участок ИЖС для постоянного проживания. Если вы хотите посещать дачу только в летний период — присмотритесь к участкам с СНТ.
2. Участки ИЖС стоят дороже остальных правовых форм для участков.
3. Проверьте инфраструктуру населенного пункта будущего участка и посмотрите Генеральный план. Так можно избежать внезапной стройки рядом с домом и работу местных органов управления.
4. При покупке участка с ИЖС можно получить налоговый вычет. Максимальный размер — 290 тысяч рублей.
Проверить квартиру на юридическую чистоту по 27 базам можно всегда на сайте https://dominfo.ru/proverka-kvartiri
Понравилось? Ставьте лайк и подписывайтесь на канал! Делитесь нашими статьями в соцсетях, если они были для вас полезны.
Индивидуальное жилищное строительство
Законодательная база
Индивидуальное жилищное строительство является формой обеспечения физических лиц земельными участками, предназначенными для возведения на них жилых зданий для проживания в них.
Участок предоставляется на праве частной собственности или по договору аренды на длительный срок.
Постройка индивидуального жилого дома совершается силами самих граждан или за их собственные финансовые средства.
В соответствии с законодательством допускается строительство на земельных участках под ИЖС здания не более 3х этажей, высотой не более 20-ти метров.
Муниципальные органы могут выделять гражданам участки под жилищное строительство в сельских поселениях, рабочих поселках, городах, а также в садовых некоммерческих товариществах или кооперативах. При этом нормативное регулирование различных категорий участков земли отличается.
Правомочия по использованию земельных участков, предоставленных гражданам, процедура их передачи в собственность устанавливаются в Земельном Кодексе РФ.
Статьей 39.18 Земельного кодекса РФ определяются особенности предоставления земельных участков, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, российским гражданам для ИЖС.
Данные участки предназначены для постройки частных домов для проживания граждан.
Но на таких землях допускается размещение также иных построек (гараж, баня, беседка, сарай и т.д.), а также заниматься огородничеством и выращиванием растений и т.д.
В соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 1.09.2014 года № 540
«Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков», на участке под индивидуальное жилищное строительство допускается оформить постоянную прописку (регистрацию) гражданам РФ.
Оформление собственности на земли и возведенные объекты недвижимости осуществляется в соответствии со ст. 49 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Процедура приобретения земельного участка
Покупка участка может быть выполнена различными способами:
Под ИЖС гражданам предоставляются земельные наделы, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.
Приобретение таких земель осуществляется по установленной процедуре. Местная администрация проводит торги по продаже участка или аукциона на право оформления соглашения аренды земли.
Процесс проведения аукциона:
| Орган местного самоуправления определяет начальную стоимость земли и «шаг» аукциона | к примеру, муниципалитет установил цену на землю в 800 тыс. руб. «Шаг» равен 10 тыс. рублей. Т.е. граждане смогут увеличивать стоимость каждой ставки на эту сумму |
| Выполняются публичные торги | все участники аукциона вносят необходимую сумму в качестве задатка |
| Победителем объявляется участник | предложивший наибольшую цену за землю |
Чтобы участвовать в торгах по приобретению участка под жилищное строительство нужно составить заявку на имя руководителя органа местного самоуправления населенного пункта.
После объявления победителя аукциона, происходит процедура регистрации права собственности.
Документом, подтверждающим возникновение собственности, служит договор купли-продажи конкретного земельного участка.
Договор продажи должен включать в себя определенные данные:
| Технические параметры приобретенного земельного участка | характеристики указаны в кадастровом паспорте участка. В случае отсутствия информации в государственном кадастре, то заниматься постановкой на учет должен его собственник, в данном случае местная администрация |
| Информация о существующих обременениях | эти сведения являются существенными для будущего приобретателя |
| Вид разрешенного использования | интересующего земельного участка |
Кроме того, в договоре в обязательном порядке должна указываться стоимость продажи. При отсутствии цены договор является незаключенным, т.е. недействительным.
Сделка должна пройти процедуру регистрации в службе Росреестра, т.е. он обретет юридическую силу с момента внесения регистрационной записи в реестр прав на недвижимость, о чем правообладателю выдается выписка из ЕГРН.
Договор аренды на участок под ИЖС
На участок под жилищное строительство можно заключить договор долгосрочной аренды с муниципалитетом. Такое соглашение может оформляться на срок от 5-ти до 10-ти лет.
Перед этим необходимо стать победителем в конкурсе, т.е. гражданин должен предложить максимальную цену за участок.
Муниципальные органы выполняют следующие действия:
Арендное соглашение и иные документы подготавливаются сотрудниками уполномоченных муниципальных органов определенного населенного пункта.
Договор аренды необходимо оформить в службе регистрации, поскольку срок его действия превышает 1 год. Это требование установлено положениями ст. 609 Гражданского кодекса РФ.
Бесплатное предоставление
Существуют льготные категории населения, которым полагается право на бесплатное получение от государственных органов земельного участка.
К льготным относятся следующие категории населения:
Инвалиды имеют право на получение вне очереди участков земли под ИЖС, ведения подсобного хозяйства, а также садоводства. (ч. 8 ст. 15, ч. 16 ст. 17 Закона N 181-ФЗ).
Кроме того, на основании региональных нормативных актом, действующих во многих субъектах РФ, могут бесплатно получить земельные участки под индивидуальное жилищное строительство:
| Молодые граждане | имеющие полное высшее, среднее специальное образование и заняты в таких значимых сферах, как: Трудовые договоры с этими сотрудниками должны оформляться на срок более 5 лет или без указания срока |
| Лица, занятые в сельскохозяйственной сфере | и намереваются продолжать трудовую деятельность еще более 5 лет |
| Неполные семьи | В которых одному из родителей во время подачи заявки не исполнилось 35 лет. В семье должен быть ребенок |
| Молодые семьи | если оба супруги не достигли 35 летнего возраста на к моменту подачи заявки. Отношения в такой семье должны официально оформляться |
| Семьи с детьми инвалидами | 1-3 групп инвалидности |
| Дети-сироты | которые остались без попечения |
| Лица с заболеваниями хронического характера | которые лишились жилья по форс-мажорным обстоятельствам — природным катаклизмам или чрезвычайным аварийным ситуациям |
Земельные участки предоставляются на основании очереди.
Объекты индивидуального жилищного строительства
К таковым относят:
Различные назначения участков
Земля под дачными или садоводческими кооперативами (ДНТ, СНТ) имеют 2 главных назначения:
| Для сельскохозяйственной деятельности | что не предусматривает осуществление строительства на участке |
| Допускается возведение небольших вспомогательных строений | Гараж, баня, беседка дачный домик и т.д. |
Земли под индивидуальное жилищное строительство относятся к категории земель населенных пунктов.
Данное назначение обладает многими достоинствами:
| Существует возможность постройки на участке индивидуального жилого дома | а также возможность регистрации (прописки) по указанному адресу |
| Такие участки часто принимают участие в программах | благоустройства территорий муниципальных образований |
| Подключение коммуникаций к дому | потребует меньших затрат, чем на садовом участке |
При этом имеются и отрицательные стороны:
| Стоимость | довольно высокая |
| Необходимость уплаты значительного имущественного налога | поскольку его расчет выполняется от кадастровой стоимости, то налог на имущество существенно выше налогов, оплачиваемых в дачных и садовых товариществах (на землях категории населенных пунктов размер налога выше, чем для земель, предназначенных для ведения сельского хозяйства). |
Процедура оформления
Прежде всего гражданину, желающему получить земельный участок, необходимо определиться с вариантом приобретения собственности – бесплатно или по договор купли-продажи, либо взять участок во временное владение на основании аренды.
Во всех случаях нужно обратиться в местную администрацию с заявлением, содержащем просьбу предоставления земли каким-либо из вышеназванных вариантов.
Затем необходимо победить на аукционе и приступить к оформлению бумаг. При безвозмездном получении земельного надела, данный этап пропускается, и выполняется процедура регистрации права собственности.
К заявке прикладывается комплект документов, и подается в отдел по землеустройству департамента земельных отношений местной администрации, который производит рассмотрение заявления.
Если муниципальные органы принимают решение о предварительном согласовании предоставления участка земли, то начинается процесс оформления документации для регистрации собственности или договора аренды.
В первую очередь следует составить проект договора купли-продажи либо проект соглашения аренды земельного участка. Документ подписывается в 3-х экземплярах.
При бесплатном получении участка оформляется Акт на бесплатное получение участка.
Документы, прикладываемые к заявке
К заявке на предоставление земельного участка под ИЖС надо приложить следующие бумаги:
Чтобы оформить право собственности в службе Росреестра по месту расположения земли потребуются:
| Документ-основание возникновения права | Например, договор аренды, договор купли-продажи, либо сертификат на бесплатное предоставление ЗУ |
| Паспорт гражданина, подающего заявку | а также квитанцию оплаты госпошлины |
| Нотариально оформленная доверенность и копия паспорта | при подаче бумаг с помощью представителя |
В результате рассмотрения принимается решение о подготовке проекта договора или решение о предварительном согласовании земельного участка, или об отказе в предоставлении ЗУ.
Для строительства
На протяжении 5 лет после предоставления земли под жилищное строительство на нем необходимо построить жилой дом.
Иначе, орган местного самоуправления может изъять его в связи с неиспользованием данного участка по целевому назначению
На земле допускается строительство индивидуального дома или иного объекта.
При ведении строительных работ следует руководствоваться правовыми положениями Градостроительного Кодекса РФ.
До 04.08.2018 г. для выполнения работ надо было получить разрешение на строительство в муниципалитете. Разрешительная документация подтверждает, что проект на здание соответствует плану земельного участка и проекту межевания.
В настоящее время разрешение на строительство объекта на участке под ИЖС не требуется. Необходимо подавать уведомление о планируемом строительстве либо реконструкции объекта индивидуального строительства. К примеру, в Москве документ нужно подать в Комитет государственного строительного надзора города Москвы.
В результате на сделанное уведомление, компетентный орган в течение 7 рабочих дней отвечает либо уведомлением о соответствии предполагаемого строительства, либо о его не соответствии.
Правоустанавливающая документация на ЗУ, которая является приложением к данному извещению, может запрашиваться в порядке межведомственного взаимодействия.
Разрешение на постройку
Ранее нужно было получать разрешение на возведение частного дома в органах местного самоуправления по месту нахождения земли.
Указанный документ требовался для следующих целей:
До 01. 03. 2020 года действует закон о «дачной амнистии», поэтому процедура оформления прощена.
с 4 августа 2018 г. обрели законную силу положения нового Федерального закона от 3.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», значительно упростившие процесс оформления прав на объекты ИЖС (индивидуального жилищного строительства).
Что такое выписка из ЕГРН, читайте в статье: Выписка ЕГРН.
Какие права имеет собственник объекта
Правообладатель имеет такие возможности в отношении участка ИЖС:
| Передавать правомочие владения | на землю, а также на хозяйственные постройки |
| Сдавать в аренду ЗУ или какую-либо его часть | и все строения |
| Передавать участок в залог | для оформления ипотеки в банке |
| Выполнять прочие действия с землей и постройками | в соответствии с действующим законом |
Преимущества и недостатки
Плюсы жилищного строительства:
| Предоставление земельных участков | В отношении отдельных граждан бесплатно |
| Такая категория участвует в программах благоустройства | городских территорий |
| Имеющиеся коммуникации в населенном пункте | поэтому можно подключиться к сетям в короткие сроки |
Минусы:
| Недешевая цена земли | в случае оформления договора купли-продажи с местной администрацией |
| Высокий налог на имущество | По сравнению с налогом категории земель, предназначенных для ведения сельскохозяйственной деятельности, т.е. имущественный налог в отношении ЗУ под индивидуальное строительство рассчитывается в зависимости от кадастровой стоимости |
| В течение 5 лет на участке нужно возвести объект недвижимости | иначе участок подлежит принудительному выкупу муниципалитетом |
| Земля и строения, расположенные на нем | Должны отвечать строительным и другим нормам и правилам, согласно действующему законодательству |
| Самовольные постройки | являются незаконными, и могут быть снесены по решению суда. Кроме того, на собственника может быть наложен денежный штраф |
Видео: Участок под ИЖС: юридические тонкости