Статья 62. Разрешение на строительство
Статья 62. Разрешение на строительство
ГАРАНТ:
См. также Методические рекомендации о порядке выдачи разрешений на строительство МДС 11-1.99
2. Разрешение на строительство выдается в соответствии с настоящим Кодексом на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц, документов, удостоверяющих их права на земельные участки, и при наличии утвержденной проектной документации.
Разрешения на строительство объектов недвижимости федерального значения и значения субъектов Российской Федерации выдаются с соблюдением условий, предусмотренных статьями 21 и 22 настоящего Кодекса.
Соответствующие органы архитектуры и градостроительства осуществляют подготовку документов для выдачи разрешений на строительство.
3. Форма заявления о выдаче разрешения на строительство, порядок и сроки рассмотрения данного заявления, перечень представляемых к рассмотрению материалов, форма разрешения на строительство, порядок введения в действие указанного разрешения и срок его действия, а также порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство устанавливаются настоящим Кодексом, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
4. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация подлежат регистрации органами местного самоуправления.
5. Информация о наличии разрешения на строительство предоставляется заказчиком гражданам и юридическим лицам в соответствии с требованиями, установленными органами архитектуры и градостроительства, к визуальной информации данного вида. Заказчик обязан предоставить информацию о сроках начала строительства в соответствующие органы архитектуры и градостроительства.
6. Орган местного самоуправления может отказать в выдаче разрешения на строительство в случаях:
несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка;
несоответствия проектной документации строительным нормам и правилам.
7. Решение органа местного самоуправления о выдаче или об отказе в выдаче разрешения на строительство может быть обжаловано в суд.
8. Разрешение на строительство выдается на срок не более чем три года.
Разрешение на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. Порядок и срок продления действия разрешения на строительство устанавливаются органами местного самоуправления.
9. Разрешение на строительство не требуется в случае, если работы по строительству и реконструкции объектов недвижимости не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, а также в случае возведения временных зданий, строений и сооружений на площадках, необходимых для организации строительных работ.
10. Субъекты Российской Федерации могут устанавливать дополнительный перечень объектов недвижимости, для строительства и реконструкции которых не требуется разрешение на строительство.
11. При переходе прав собственности на объекты недвижимости действие разрешения на их строительство сохраняется. Данное разрешение на строительство подлежит повторной регистрации.
12. Контроль за осуществлением работ по строительству и реконструкции объектов недвижимости в соответствии с разрешением на строительство, а также градостроительными регламентами, со строительными нормами и правилами возлагается на соответствующие органы архитектуры и градостроительства и органы государственного архитектурно-строительного надзора Российской Федерации.
Срок действия разрешения на строительство
Для объектов различного назначения предусмотрен разный срок действия разрешения на строительство. Для индивидуального жилищного он составляет десять лет, для остальных объектов определяется проектом организации строительства. Кодекс 1998 года предусматривал выдачу разрешения на строительство сроком на три года. Конечно же, это не отражало индивидуальных особенностей каждого строительного объекта.
В Градостроительном кодексе 2004 года в статье 51, часть 19 закреплен более гибкий подход к решению этого вопроса.
При переходе права собственности на земельный участок и объект строительства или реконструкции к другим лицам, срок действия ранее полученного разрешения на строительство сохраняется. Новый владелец может продолжать выполнение строительных работ с обязательным внесением изменений в разрешение, выданное прежнему владельцу.
Индивидуальное или капитальное строительство
Для индивидуального жилищного строительства не требуется разработка проектной документации. Следовательно, не разрабатывается и проект организации строительства, по которому можно было бы определять срок строительства в каждом конкретном случае. Поэтому, для таких объектов срок действия разрешения на строительство составляет десять лет. При необходимости этот срок может быть продлен в установленном порядке, о чем будет сказано ниже.
Капитальное строительство или реконструкция выполняются на основании разработанной и утвержденной проектной документации. Одним из разделов проектной документации является проект организации строительства, в котором указывается время, необходимое для строительства или реконструкции этого объекта.
Что учитывается при определении сроков?
Расчет времени строительства объекта производится по действующим нормативным документам. В них заложены усредненные сроки строительства аналогичных объектов, взятые из практики строительства. Нормативные сроки строительства предусматривают применение передовых технологий строительства или реконструкции, соблюдение технологии строительных работ, обеспечение качества строительства. При нормальной организации работ на строительной площадке ввод объекта в эксплуатацию в предусмотренные проектом организации строительства сроки не вызывает особых проблем.
Единственный фактор, который не учитывается проектом организации строительства и нормами продолжительности строительства – это финансирование. Нормативные сроки рассчитаны на полноценное регулярное финансирование на протяжении всего периода строительства. Перебои в финансировании объекта могут привести к срыву сроков строительства. В подобных случаях действующим законодательством предусмотрена возможность продления сроков строительства.
Не позднее, чем за 60 дней до окончания срока действия ранее полученного разрешения на строительство, застройщик должен подать заявление на продление срока действия разрешения, в те же органы, которые это разрешение выдали. Важным фактором, влияющим на продление срока действия разрешения, является то, что работы по строительству или реконструкции должны быть начаты до подачи такого заявления, точнее, истечения срока его подачи. Если такое требование части 20 статьи 51 кодекса не выполнено, в продлении срока действия разрешения будет отказано.
Следует иметь в виду, что при подаче заявления на продление срока действия разрешения необходимо будет предоставить проект организации строительства с измененным календарным планом, по которому будет определяться срок продления. Для внесения изменений в проектную документацию требует время. Специальным распоряжением Правительства Москвы № 2631-РП от 29 декабря 2010 года на всех строительных объектах, где велись строительно-монтажные работы, срок действия разрешений которых истекал до 1 февраля 2011 года, эти разрешения были продлены на три месяца. Сделано это было с целью обеспечения бесперебойной работы на этих объектах. Как показывает этот пример, несвоевременное оформление продления срока действия разрешения, может привести к приостановке строительства.
Сроки получения, действия и продления разрешения на строительство
Получение разрешения на строительство требуется в случае, если на участке планируется возведение капитальной постройки. Оно требуется и при строительстве жилого дома выше трех этажей, и в некоторых случаях при возведении бани.
После получения разрешения важно соблюдать срок его действия, а при необходимости своевременно продлить его.
Сколько по времени делается разрешение на строительство индивидуального частного жилого дома, какой срок после выдачи действует, как продлить, если оно просрочено? Ответы на вопросы — в статье.
Сколько по времени делается для частного (индивидуального) жилого дома?
Разрешение на строительство является официальным документом, который подтверждает соответствие установленным нормам представленного проекта. Также он должен отвечать плану межевания территории, не может затрагивать соседние участки.
Важно провести качественную подготовительную работу. Необходимо подготовить полный комплект документов, который включает следующее:
После формирования комплекта документов нужно обратиться в районную администрацию или в многофункциональный центр. Здесь принимается заявление для последующей проверки. При этом учитываются параметры участка, особенности будущего строительства, запланированные материалы, соблюдение норм и действующих регламентов.
Если заявитель обращается в многофункциональный центр, период увеличивается на несколько дней. Это связано с необходимостью пересылки документов в администрацию по месту рассмотрения.
Сколько действует?
На какой срок выдается разрешение на строительство индивидуального частного дома, сколько действует? Срок действия разрешения на строительство устанавливается в соответствии с типом объекта и индивидуальными особенностями.
В случае индивидуального жилищного строительства данный период составляет 10 лет, в соответствии с ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.
В случае строительства объекта капитального строения юридическим лицом, разрешение действует с учетом подготовленного и утвержденного проекта. В нем же указывается период, в течение которого организация планирует построить дом.
Фактически разрешение на строительство закрепляется не за конкретным собственником или заявителем. Оно действует в отношении конкретного земельного участка.
Как поступить, если оно просрочено, а стройка не закончилось?
Если срок действия разрешения завершился, скорее всего, заявитель, который его просрочил, получит отказ в продлении. Согласно последним изменениям законодательства новое заявление необходимо подавать не позднее, чем за 10 дней до завершения срока действия разрешения.
В случае отказа необходимо обращаться в районный суд с исковым заявлением о восстановлении права. Данная ситуация сложная, так как в суде требуются документальные доказательства. Необходимо предоставить информацию о причинах, остановивших строительство.
Также представляется документальное подтверждение активности на объекте:
В случае положительного решения строительство можно возобновить, а срок восстанавливается на основании распоряжения судьи. В противном случае приходится готовить полный комплект документов на получение нового разрешения.
Важно учесть, что судья не всегда становится на сторону собственника, подавшего жалобу. Положительное решение более вероятно в следующих случаях:
Бывают ситуации, при которых практически невозможно получить положительное решение:
В каждом из этих случаев лучше собирать документы на новое рассмотрение. В результате предоставляется возможность получить разрешение со стандартным сроком 10 лет.
Разрешение не получится продлевать бесконечно. В некоторых случаях лучше получить новый документ. С момента продления может пройти не более 3 лет, когда строительство должно быть полностью завершено.
Последствия просрочки
Главное последствие просрочки — практически невозможно получить возможность продления разрешения. Это возможно лишь в том случае, если удалось доказать факт начала строительных работ.
Если же фактически они не начинались, опротестовать решение не получится даже в судебном порядке. Придется собирать документы повторно и в полном объеме.
Готовится заявление в администрацию о получении разрешения на строительство. Потребуется новая схема планировки земельного участка.
Как можно продлить?
У застройщика есть право на продление разрешения на строительство. При этом важно соблюдать определенные условия.
Главное требование — заявление необходимо подать не позднее, чем за 60 дней до завершения периода действия предыдущего разрешения.
Необходимо соблюдение следующих условий, когда срок действия разрешения заканчивается:
У администрации есть возможность отказать в продлении, если строительные работы даже не были начаты. По этой причине важно начать строительные работы и только после этого подавать заявление. У ответственных специалистов администрации есть право выехать на объект, чтобы удостовериться в проведении строительных работ.
Необходимые документы
Если строительство не завершится в установленные сроки, необходимо заранее позаботиться о подготовке документов.
Потребуются следующие документы:
Если сроки пропущены, придется подготовить полный комплект документов еще раз. ОН также включает ГПЗУ, правоустанавливающие документы на земельный участок, планировочную схему земельного участка.
Не существует унифицированной формы заявления о продлении срока действия разрешения на строительство. При этом имеются установленные требования к его содержанию.
Содержание и форма устанавливаются местными регламентами. Важно указать полные данные — Фамилию, Имя, Отчество, адрес проживания, контактный номер телефона. Юридические лица указывают полный адрес расположения предприятия, контактные данные генерального директора или ответственного лица.
Желательно указать подробные данные о собственнике и земельном участке:
Важно не указывать в качестве причины задержки строительства финансовые сложности. Это не воспринимается в качестве достаточного основания для нарушения сроков.
Пошаговый порядок действий
В случае, если срок действия разрешения подходит к концу, необходимо своевременно его продлить. Для этого можно обратиться лично в районную или городскую администрацию.
Также можно подать документы через Госуслуги или МФЦ. Заявитель готовит ранее поданные документы и сведения о начале строительства.
Лучшее решение — регистрация объекта незавершенного строительства в Росреестре. В этом случае предварительно можно взять выписку на объект незавершенного строительства, где указывается процент возведения здания.
Если подтвердится продолжение строительства, разрешение автоматически продлевается на 1-3 года. Если же поступает отказ от администрации, необходимо обращаться в районный суд по месту нахождения земельного участка.
В суде важно предоставить документальные подтверждения хода строительства. При этом не имеет значения, в какой стадии оно находится.
Сроки и стоимость
Заявление о продлении разрешения необходимо направить минимум за 60 дней до завершения текущего разрешения. Срок рассмотрения документов в администрации составляет 5-7 рабочих дней.
Продление разрешения происходит на 1-3 года. За это время необходимо завершить строительство, подать новое уведомление о завершении строительства. После этого документы передаются на регистрацию в Росреестр.
При этом не устанавливается пошлина за продление строительства. Расходы предстоят в случае регистрации объекта в Росреестре после завершения всех работ.
При этом платные услуги оказываются только со стороны кадастрового инженера, если необходимо подготовить документы или внести изменения в первоначальный план.
Причины и основания для отказа в пролонгации
Администрация имеет законное право отказать в продлении разрешения на строительство.
Это может произойти по следующим причинам:
При этом ответственный специалист обязан предоставить мотивированный отказ в письменном виде. В нем в обязательном порядке указывается причина, которая не может противоречить действующему законодательству.
Что делать, если отказали?
Независимо от того, завершился ли срок действия разрешения, необходимо обратиться в администрацию с заявлением о его продлении. При этом предварительно важно начать строительные работы и получить этому документальное подтверждение. В заявлении данный факт необходимо зафиксировать.
Если администрация отказывает в продлении разрешения, важно обратиться в районный суд. Здесь главным подтверждением правоты заявителя являются не финансовые сложности, а факт начала строительных работ. При этом не имеет значение, как давно они были начаты. Судья принимает решение на основании полученных фактов.
Если суд не становится на сторону истца, придется обращаться в администрацию повторно с новым комплектом документов. В этом случае документация готовится заново, без учета предыдущего разрешения.
Встречаются ситуации, когда права заявителя нарушаются. Среди них можно выделить:
В последнем случае относительно просто восстановить сроки. В качестве подтверждения затягивания сроков предоставляется расписка в получении заявления или штамп с входящим номером на втором бланке заявления.
Советы, как избежать проблем
Чтобы избежать сложности, необходимо обратиться в администрацию с заявлением заранее.
Так, администрация может затягивать процедуру или отказать на основании неполного комплекта документов. Чтобы этого не произошло, необходимо оставить время на тщательную подготовку к возможному отказу.
Важно заранее побеспокоиться о предоставлении данных о запуске строительных работ. Это может быть соответствующий акт администрации, реальная обстановка на объекте, выписка из ЕГРН о наличии объекта незавершенного строительства. При этом процент постройки может составлять 5-10%.
Законодательством не устанавливаются требования к стадии строительства сооружения независимо от его назначения. Поэтому даже при отрицательном решении администрации суд в данной ситуации встает на сторону истца.
Заключение
Разрешение на строительство имеет ограниченный период действия. Это важно учитывать при подаче заявления. Лучше заранее обратиться в администрацию и заполнить бланк. Это позволит избежать судебного разбирательства, подготовки нового комплекта документов и обоснования причин просрочки.