Что такое аренда земельного участка под ИЖС и как её правильно оформить?
Строительство частного дома и покупка участка требует финансовых вложений, но расходы уменьшатся, если арендовать у государства землю под ИЖС.
С 2015 года участки выделяются из принадлежащих государству или муниципальным органам земель. Какие требования к территории и арендатору, как взять землю в пользование, нужно ли разрешение на строительство? Об этом мы расскажем в нашей статье.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Что это такое?
Аренда земли под ИЖС — это сделка о передаче земли под застройку жилого дома во временное использование. Сделка заключается между собственником надела (арендодателем) и получателем (арендатором) и закрепляется договором аренды в письменном виде. У аренды земли под ИЖС есть временные ограничения и это подразумевает регистрацию возведенного жилья и переход надела во владение собственника недвижимости.
Сведения из закона
Основная законодательная база для будущих арендаторов земли под ИЖС- это Земельный кодекс. Выделение земель посредством открытых торгов, аукционов прописано в статье 39.6 ЗК РФ в пункте 1, но пункт 2 указывает на возможность брать в аренду землю без участия в торгах.
Статья 39.18 ЗК РФ регулирует процедуру выделения земель и указывает на особенности предоставления участков под ИЖС. В законодательстве есть случаи бесплатного предоставления наделов из собственности муниципальных образований, данные представлены в статье 39.5 ЗК РФ.
С 2018 года договорные отношения по аренде земли учитывают статьей 606-629 ГК РФ.
Аренду наделов у публично-правовых образований учитывает статья 22 ЗК РФ.
Выделение земельного участка зависит от общих принципов организации местного самоуправления ФЗ № 131. С 2015 года регистрация договора аренды осуществляется по ФЗ № 218.
Требования к территории и арендатору
Надел должен быть свободен от обременений. Земля должна соответствовать цели использования.
Государство может предоставить в пользование практически любой участок, исключение составляют территории изъятые из пользования, а именно:
Более подробно о требованиях к ЗУ под ИЖС и о его размерах, установленных нормами закона, можете узнать в этом материале, а с основными правилами застройки такого участка можно ознакомиться здесь.
Максимальный срок договора аренды для ИЖС — 20 лет. Арендовать участок с незавершенным строительством можно на 3 года.
Формирование стоимости
Способ определения размера стоимости аренды земельного участка регулируется тем, в каком порядке заключен договор аренды.
Как взять землю в пользование?
Он предусматривает следующие пункты:
У арендатора нет возможности изменить условия договора: либо документ подписывается на условиях собственника, либо сделка не состоится. Поэтому, чтобы не брать на себя невыполнимых или обременительных обязательств, необходимо внимательно изучить условия аренды.
Нужно ли разрешение на строительство?
Разрешение на ИЖС нужно. Оно выдается и подписывается главой муниципального образования. Чтобы получить разрешение, нужно обратиться в органы власти по месту нахождения участка:
Действия по окончании сроков
После окончания срока аренды можно выкупить земельный участок или продлить срок аренды.
Для перевода земельного участка в собственность нужно:
Если заявитель решил выкупить участок, это сообщается в заявлении вместо права на продление срока аренды.
Если действие договора закончилось, а ничего не завершено
Собственник недостроенного дома, без торгов может только единожды продлить аренду участка на три года. Участок не будет изъят, если арендатор докажет, что срок строительства нарушен из-за действий или бездействий:
В иных случаях, при отказе пролонгировать договор аренды, необходимо обращаться в суд.
Предоставление государством земли под ИЖС представляет собой несложную процедуру. Небольшие населенные пункты предоставляют земельный участок для строительства жилья практически сразу, более крупные районы предусматривают очередь на выделение наделов. Для того, чтобы взять участок в аренду, достаточно соблюдать последовательность действий и опираться на законодательство.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Особенности и условия аренды земельного участка под ИЖС
Чтобы построить частный дом потребуется подходящий земельный участок и необходимая разрешительная документация.
Государство поддерживает граждан, содействуя в улучшении условий проживания.
Одна из форм помощи — предоставление территории под индивидуальное жилищное строительство.
Условия
Если у гражданина нет возможности приобрести земельный участок для строительства жилья, закон допускает взятие его в аренду.
Для этого необходимо соблюсти условия:
Если на участок претендует несколько человек, право на аренду отдадут лишь одному.
Особенности таких земель
Участок под ИЖС выделяется на период до трех и более лет. Имеется возможность продлить аренду до 20 лет.
Особенности:
Оформляется аренда в виде договора.
Целью получения участка в аренду должно быть строительство жилого дома. Если на территории будет располагаться промышленная постройка, или будет выявлено нецелевое использование земли, ее отберут принудительно.
Преимущества и недостатки
Основное преимущество – особенности целевого оформления возведенной постройки.
Прочие положительные моменты:
Участок под ИЖС не является идеальной формой собственности.
Существуют и недостатки:
Постройка жилища на участке — процедура сложная и длительная.
У кого можно арендовать?
Земельный участок является собственностью граждан и юридических лиц.
Аренда возможна:
Заключая договор найма с физическим или юридическим лицом, объектом сделки является частное владение. Участники оформляют типовое соглашение, согласовав условия.
Если договор заключается с городской или государственной властью, учитываются нормы Земельного кодекса. Чаще взятие территории в аренду возможно лишь после проведения аукциона.
Как получить надел?
Взять территорию в аренду можно 2 способами: с проведением торгов и без них. Каждый из вариантов имеет нюансы.
Проведение аукциона
Инициатором торгов может выступать как претендент на участок, так и администрация. В первом случае необходимо обратиться с заявлением в МФЦ и запросить выписку об имеющихся у городской власти необремененных участках.
В документе будет содержаться перечень свободных территорий. Чтобы выбрать подходящую, необходимо воспользоваться кадастровой картой на сайте Росреестра. Доступ к ней свободный.
Прежде, чем подавать заявку на участие в торгах, необходимо осмотреть участок. Если все устраивает, на имя начальника городской власти пишется заявление, в котором указывается номер участка, цель использования. Рассматривается в течение 30 суток. Администрация одобрит заявку или откажет.
Причины:
При положительном решении назначается дата аукциона. По итогам его проведения оформляется протокол с данными победителя, параметрами участка и стоимостью аренды. Далее заключается договор сроком от трех до 20 лет.
Соглашение регистрируется в Росреестре. За процедуру уплачивается пошлина размером 2 тысячи рублей.
Найм территории под строительство
Получить территорию в аренду можно у частного лица или государства.
Порядок действий:
Если у заявителя имеется право получения земли без торгов, договор заключается сразу. Если есть необходимость проведения аукциона, соглашение подписывается только после победы в торгах.
Для аренды территории под строительство дома понадобятся документы:
Если земля арендуется у частного лица, необходимо запросить справку об отсутствии обременений.
С последующим выкупом
После согласования покупки — оформить договор купли – продажи и посетить Росреестр для регистрации прав собственности. Заявка обрабатывается в течение 20 дней.
Выкуп допускается, если строительные работы были окончены в период действия договора найма. Если срок истек, а дом не построен, допускается продление соглашения.
Найм для льготной категории граждан
Существует возможность получить участок в найм на упрощенных условиях. Список граждан, претендующих на льготную аренду, в каждом субъекте разный. Обычно это:
Они имеют право получить землю без аукциона. Арендная плата не может превышать сумму земельного налога на территорию.
Разрешенные постройки
Проведение строительных работ на землях под ИЖС регулируется Градостроительным кодексом.
В соответствии с нормативным актом на такой территории разрешено возводить:
Допускается возводить капитальные и некапитальные пристройки. Нельзя строить объекты, имеющие коммерческое назначение.
Заключение
Таким образом, найм надела возможен у частного лица, юридического, государства. Чтобы получить землю, необходимо пройти процедуру, порядок который установлен законодательством.
Как получить земельный участок в аренду под ИЖС
Земельные участки выдаются физическим лицам и организациям в собственность либо в аренду.
Основной целью предоставления государственных или муниципальных участков является строительство жилых домов. В этой статье рассмотрим вопросы, касающиеся порядка получения участков на праве аренды под ИЖС, особенности совершения отдельных стадий предоставления земельных наделов.
Условия получения
Согласно нормам действующих правовых актов, каждый гражданин или юридическое лицо имеют право на получения в аренду участка, который находится в муниципальном земельном фонде.
Важно, чтобы подобранный надел земли не входил в земли запаса и был зарезервирован государственными органами для строительства социальных объектов.
Тогда органы местного самоуправления примут отрицательное решение по запросу лица, заинтересованного в получении земли, и предложат взять иной надел из доступных для аренды.
Нормы законодательства
Главным правовым актом, регулирующим порядок получения и нормы выделения участков земли в аренду, является Земельный кодекс РФ (от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ).
В главе Земельного кодекса РФ установлены условия и регламент предоставления участков физическим лицам для строительства индивидуальных жилых домов. Земля, переданная на основании договора длительной аренды, должна пройти регистрацию в органах регистрации прав.
Правила выполнения действий по регистрации в Росреестре установлены Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.
ЗК РФ включает в себя нормы, касающиеся отнесению участков к землям поселений, а также вопросы о том, какие земли могут быть переданы гражданам в аренду.
Также кодекс устанавливает особенности продажи и аренды участков земель населенных пунктов, к примеру, наделы под ИЖС выделяются в аренду лишь до момента постройки на них частного дома, который является пригодным для проживания граждан, после чего арендатор обязан выкупить земельный участок и зарегистрировать на него собственность.
Кто может арендовать?
Предоставление участка земли на основании аренды под жилищное строительство выполняется при подтверждении установленных условий:
Необходимо знать, что военнослужащие вслед за увольнением со военной службы, а также члены их семей имеют право на получение земель для ИЖС в понравившемся месте, при этом они обязаны встать на учет в местном органе самоуправления.
Как взять земельный участок в аренду под ИЖС
Предоставление участков физическим лицам для индивидуального строительства относится к компетенции органов местного самоуправления. Земля выделяется по результатам проведения аукциона или без его проведения.
Особенности аренды земельных участков под ИЖС:
Чтобы получить надел необходимо подать заявление в муниципальные органы исполнительной власти.
Узнать имеются ли свободные участки для частной застройки можно в управлении земельных ресурсов соответствующего поселения либо с помощью Публичной кадастровой карты, которая с 2014 года включает в себе всю информацию об отмежеванных земельных участках, который прошли государственный кадастровый учет.
Важно помнить, что земля передается гражданину на праве аренды под ИЖС только с одной целью – для жилищного строительства. В случае размещения на предоставленном участке промышленного объекта недвижимости, или будет обнаружен факт другого несоответствия, то земля может быть принудительно изъята.
С арендатора также может быть взыскан штраф и компенсация за причиненный местному земельному фонду урон.
Аренда земли с последующим выкупом
В соответствии с положениями ЗК РФ, арендатор имеет право на последующий выкуп участка. Для чего нужно осуществить приемку индивидуального дома после окончания его строительства и ввода его в эксплуатацию.
Нюансы процедуры выкупа участка ИЖС:
Выкупить надел мможно только, если возведение дома завершилось во время действия соглашения аренды.
Жилье, построенное с явными нарушениями строительных норм и правил (СНиП), не сможет пройти процедуру приемки комиссии, а частный застройщик может лишиться своей земли наряду с возведенной постройкой.
Поэтому, если строительство дома еще не окончено, есть смысл подумать о продлении арендного договора с администрацией.
После завершения строительных работ орган местного самоуправления осуществляет продажу участка за 3% от кадастровой стоимости земли под ИЖС.
В сельской местности
Стоимость участка в сельской местности (поселки, деревни, села и т.д.) на территории РФ достаточно небольшая, поэтому любые заинтересованные лица могут заключить договор аренды территории, а после этого выкупить эту землю.
Чтобы оформить участок, необходимо обратиться не администрацию города, а в сельскую администрацию.
Без проведения торгов
Для этого гражданину требуется самостоятельно найти участок земли, который подходит под его нужды.
Он может обследовать окрестности и найти, и запомнить понравившиеся ему территории конкретной местности.
Нужно отметить их ориентировочное местонахождение, а затем посмотреть кадастровый план территории и попробовать разыскать их на нем.
Если определенный земельный участок никому не имеет собственника, необходимо обратиться в муниципалитет и подать заявление и указать в нем примерное местонахождение земли, ее площадь, и кадастровый номер (если он известен заявителю).
На протяжении 30 дней должностные лица управления земельных ресурсов выполняют проверку правового статуса участка (имеет ли он собственника, отнесение к определенной категории, наличие наложенных обременений и т.д.)
В случае удачного прохождения проверки, земельный участок проходит процедуру межевания, определяются его границы на местности, и проводится процедура государственного кадастрового учета.
В дальнейшем заявитель может оформить договор аренды с местной администрацией.
Пошаговая инструкция
Порядок действий для оформления договора:
| Подбор земли | нужно подобрать участок или оформить аренду одного из наделов, отобранных на торги либо с помощью Публичной кадастровой карты |
| Составление заявки | следует известить органы местного самоуправления о намерении стать владельцем интересующего участка земли |
| Проведение проверки должностными лицами администрации | до заключения арендного соглашения нужно удостовериться, что интересующий участок не имеет собственника, на него не наложены какие-либо ограничения на использование, на нем не расположены строения, мешающие планируемой частной застройке |
| Принятие решения по заявлению | как правило, администрация одобряет заключение договора. В случае необоснованного отказа, заявитель имеет право на обжалование такого решения в суде |
| Подписание договора аренды сторонами | регистрация договора в органах Росреестра (либо МФЦ); получение выписки из ЕГРН |
Если гражданин оформил договор аренды земли под ИЖС, он должен осуществить строительство на ней индивидуального дома, который пригоден для постоянного проживания. Здание должно пройти процедуру ввода в эксплуатацию.
Чтобы зарегистрировать собственность на частный дом необходимо заказать у кадастрового инженера технический план и подать документацию в отделение «Мои документы».
Комплект документов
Для оформления арендного договора с муниципальными органами необходимо подготовить:
| Проект границ земельного участка | согласование о возведении будущего объекта недвижимости |
| Заявление на участие | в публичных торгах |
Сроки аренды участка под ИЖС
Земельный кодекс РФ вводит срок максимального действия договора аренды земельного участка – не свыше 20 лет. При заключении аренды в администрацию направляется уведомление о планируемом строительстве.
Срок для возведения жилого дома, как правило, соответствует длительности срока действия аренды (к примеру, на 10 лет). Это согласуется с нормами законодательства. Если требуется, уведомление о планируемом строительстве можно продлить на основании обращения собственника ЗУ.
Стоит учитывать! Правовые акты устанавливают обязательство гражданина-арендатора начать возведение жилого строения в течение 3-х лет.
устанавливает обязанность арендатора приступить к строительству в течение первых трех лет. Госземконтроль (надзор) поручен федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (служба Росреестра), а также ее территориальные структуры. Она следит за тем, чтобы частный застройщик своевременно приступил к постройке.
Если арендатор не приступил к строительству на земле ИЖС, она может быть изъята.
Стоимость арендной платы
Размер арендной платы устанавливается на основании соглашения сторон, для ее расчета используются тарифы и методики, которые утверждаются исполнительными органами конкретных субъектов РФ.
Сейчас расчет выполняется исходя из кадастровой стоимости участков. При аренде земельных участков под ИЖС пределы ставок равны 0.001-2% от величины кадастровой стоимости.
Бесплатное предоставление земельных участков физическим лицам под ИЖС, смотрите здесь.
Видео: Как взять землю в аренду под ИЖС: