Инвестиции в новостройки: как заработать на перепродаже недвижимости
Когда в мире назревает очередной финансовый кризис, многие люди, имеющие хотя бы небольшие сбережения обязательно задумываются над тем, как их сохранить. А ещё лучше – приумножить. Однако стандартные финансовые инструменты в такое время вызывают недоверие – рынки ценных бумаг не стабильны, крупные компании объявляют о банкротствах. В такой ситуации хочется вложить свои деньги во что-то более надежное, долговечное и осязаемое. И здесь недвижимость – как раз самый идеальный вариант. А главное, что доступен этот инструмент даже тем, чьих сбережений на покупку квартиры не хватает.
Ожидаемая доходность
Покупая квартиру на раннем этапе строительства и продавая ближе к стадии его завершения можно действительно не просто сохранить свои деньги от колебаний экономики, но и не плохо заработать. Если всё сделать правильно, то доход может составить около 30% от вложенных средств, что при небольшом сроке инвестиций является крайне хорошим показателем. Однако чтобы всё пошло по такому сценарию – придётся немного потрудится.
Определяемся с форматом квартиры
Наиболее ликвидные квартиры на рынке – студии и однушки. Из-за небольшого метража цена на их покупку невысока и они всегда пользуются спросом на вторичном рынке. Большие квартиры, конечно, тоже покупают, но шансов продать такую недвижимость быстро гораздо меньше, а от этого напрямую зависит прибыль. Студии же сегодня являются очень популярным видом недвижимости, их часто покупают в качестве первого жилья, а банки охотно кредитуют.
Выбираем застройщика
Как бы не хотелось вам начать с выбора жилого комплекса – придётся потерпеть. В вопросе покупки недвижимости самое главное – надёжность застройщика, это одинаково важно как в том случае, когда вы планируете в последствии продать квартиру, так и в том, когда приобретаете её для проживания.
Первое правило здесь – чем строительная компания крупнее и известнее, тем лучше. Не забываем о том, что мы хотим в первую очередь сохранить свои средства, поэтому вкладываться в молодую компанию которая строит свой первый проект выглядит очень сомнительной инвестицией. Однако и крупный застройщик требует проверки. Сделать это самостоятельно не составит особого труда – сегодня вся необходимая вам для этого информация есть в интернете.
Для начала – посмотрите сколько всего объектов построено компанией, и сколько сейчас находится в процессе строительства. Если количество текущих активных строек в несколько раз превышает количество законченных объектов – это может быть аргументом для того, чтобы отнести застройщика к менее надежным. Причина проста – в случае возникновения сложностей компания вряд ли сможет «спасти» все проекты и скорее всего сосредоточится на более финансово выгодных (например тех, что уже почти достроены. А мы-то как раз собираемся покупать квартиру в объекте находящемся на начальном этапе).
Не менее важный фактор – наличие у застройщика завершенных проектов в вашем регионе. Например, если все удачные проекты были в соседней области, а в вашем городе компания только начала строительство первых объектов – стоит подумать. Безусловно – опыт и ресурсы у неё явно имеются, но бюрократические сложности никто не отменял.
Ещё одним важным пунктом в анализе строительной компании является проверка на отсутствие долгов и активных исполнительных производств. Данные о задолженностях можно посмотреть в проектной декларации объекта строительства, а о судах – на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов. Если у застройщика имеются дочерние предприятия (что является довольно распространённой практикой, когда для каждого проекта используется отдельное юридическое лицо), то не лишним будет проверить их все – вдруг обнаружится многомиллионный иск к головной компании?
Если по всем пунктам выбранная строительная компания вас устроила, то пора переходить к финальной проверке – отзывам в социальных сетях. Почитайте что пишут об уже сданных проектах, качестве стройки и отделки, переносах сроков сдачи и их причинах. Не имеет смысла наступать на грабли, если кто-то уже успел поставить себе шишку на лбу.
Выбираем жилой комплекс
Когда вы отобрали застройщиков – пора посмотреть на те объекты, которые находятся у них в работе. Как мы уже говорили ранее — проекты на финальной стадии строительства не подходят для инвестирования. Тем не менее, вы можете устроить себе экскурсию на такой объект, чтобы своими глазами оценить качество строительства.
Новые же проекты, или новые корпуса в случае строительства большого жилого комплекса – как раз то, что мы ищем. В идеале – если продажи квартир только что открылись, т.к. цена на старте – наиболее низкая.
При оценке жилого комплекса можно рассматривать множество параметров. Сюда входят и район города, в котором расположен объект, и архитектурный стиль, и технология строительства, и т.д. Подробно описывать все их не имеет смысла, просто имейте ввиду – дороже всего получиться продать квартиру в наиболее ликвидном месте, поэтому выбирая проект для инвестиции представьте, что покупаете квартиру для себя и планируете в ней жить. Устроит вас этот ЖК или вон тот мусоросжигательный завод в 5 км. вызывает вопросы? Если вопросы возникнут у вас – они будут и у ваших потенциальных покупателей.
Безусловно, есть моменты, которые сугубо индивидуальны. Если вам не очень нравится внешний вид фасадов дома на рекламных проспектах, это не значит, что дом не подходит для инвестиций. Но такие моменты как экология, транспортная доступность, инфраструктура – очень важны и им стоит уделить максимум внимания.
Важный нюанс: С 1-го июля 2019 года все новые объекты строятся и продаются с использованием эскроу-счетов. Пока в реализации остались проекты, которые используют старую схему, но практически все они находятся на финальных стадиях, а значит не очень подходят под инвестиции. С эскроу же всё просто и надёжно – застройщик получает проектное финансирование у банка и строит дом на эти заёмные средства. Оплата от покупателей за проданные квартиры поступает на специальный счёт, забрать деньги с которого он сможет только после полного завершения строительства.
Заключаем ДДУ, получаем ипотеку и считаем рентабельность
Выбрали квартиру – пора забронировать её и ознакомится с договором долевого участия. Один из самых важных пунктов, который нас интересует – возможность переуступки права собственности. Ведь если у нас не будет возможности продать квартиру в необходимый момент, то и нет смысла ничего затевать. Если застройщик не возражает против переуступки – заключаем договор бронирования и начинаем собирать документы для получения ипотеки.
Конечно, если у вас достаточно средств, чтобы полностью оплатить квартиру – ипотека вам не понадобится и бумажной волокиты будет существенно меньше. Но сбережения в таких размерах – скорее исключение из правил. Чаще всего суммы сбережений хватит разве что на первый взнос. Но в данной ситуации – первого взноса как раз достаточно. Особенно это актуально сейчас, когда банки предлагают кредиты по субсидированной ставке в 6,5 процентов.
Итак, перейдём к самому вкусному, и подсчитаем, сколько можно заработать инвестируя в недвижимость на этапе строительства. Предположим, что вы решили приобрести студию за 2 млн. рублей и продать её через год за 2,3 млн., непосредственно перед тем, как застройщик сдаст дом в эксплуатацию.
Используя текущую государственную программу мы берем кредит на 20 лет с первым взносом 20% (400 000 рублей). Добавим сюда для простоты расчётов платежи по ипотеке за один год (а после платежей уже не будет, ведь мы продадим квартиру). При таких условиях ежемесячный платёж составит 12 000 рублей в месяц. Значит все наши вложения для покупки недвижимости составят 544 000 рублей.
Важно понимать, что этот расчёт – лишь пример. Сумму, на которую вырастет за год строительных работ цена квартиры, заранее рассчитать практически невозможно. В каких-то случаях результат может быть скромнее, а в каких-то – наоборот более впечатляющим.
Выходим в деньги и сложности при продаже
Как мы уже упоминали, лучшее время для продажи квартиры – когда дом уже почти полностью готов и застройщик готовится к вводу в эксплуатацию. Как правило этот процесс занимает несколько месяцев, они то будут самым золотым временем, для выхода из проекта.
Здесь крайне важно понимать, что купить квартиру – гораздо легче чем продать, а тянуть с продажей никак нельзя. Если продолжать выплачивать ипотечный кредит, то сумма затрат ежемесячно будет увеличиваться, и не смотря на то, что и стоимость квартиры тоже всё-таки ещё чуть-чуть подрастёт, существенных изменений ждать не придётся.
Если же с поиском покупателя у вас проблем не возникло, то придётся столкнуться с ещё одной проблемой. Вы же наверняка не забыли, что приобретали квартиру в ипотеку? Значит вы в курсе, что в данный момент распоряжаться ей можете только с разрешения банка, выдавшего вам ипотеку. Продавать залоговые квартиры по переуступке права собственности банки не очень любят и часто ставят палки в колёса, вроде назначения для таких сделок всего несколько часов в день, когда вам нужно всё успеть.
Просто представьте, что продать недвижимость до приёмки не удалось и вы угодили в полугодовое ожидание. Тогда только за одну ипотеку вы переплатите дополнительно 72 000 рублей, а сумма долга за это время сократится всего примерно на 20 000 рублей. Именно поэтому привлечение риелтора на этом этапе поможет вам зафиксировать свою прибыль и завершить проект на самых лучших условиях.
Управление метрами. Стоит ли инвестировать в фонды недвижимости
Недвижимость традиционно лидирует среди инструментов накопления среди россиян. Согласно опросу ВЦИОМ, в 2017 году этому активу отдали предпочтение 46%, в 2015 году — 45% респондентов.
Доходность инвестиционной недвижимости опрошенные Forbes эксперты оценивают в 5-10% годовых. По словам брокера агентства недвижимости CENTURY 21 Panorama Realty Константина Ламина, два-три года назад средний уровень доходности от аренды квартиры в Москве составлял 5-7% годовых. «В настоящее время после падения цен на жилье доходность от сдачи его в аренду составляет 6-8% годовых, а в некоторых случаях доходит до 10-11%», — отмечает Ламин.
Доходность аренды готовых квартир в новостройках в среднем составляет 6-8% годовых, если речь идет об объекте с отделкой от застройщика. Если же для инвестиционных целей покупается квартира с черновым ремонтом, то ее доходность будет на уровне 4-6%, дополняет управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая.
Но покупка квартиры для последующей сдачи в аренду — это не единственный способ инвестировать в недвижимость. Альтернативой является приобретение паев в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости (ЗПИФН). Этот инструмент поможет оптимизировать доходы и расходы, связанные с недвижимым имуществом, а также диверсифицировать риски. Правда, подходит он далеко не всем.
Что такое ЗПИФН
ЗПИФ недвижимости — наиболее крупный сегмент среди закрытых фондов, на них приходится порядка 30% всего объема ЗПИФ, отмечают в «Эксперт РА». Стоимость чистых активов ЗПИФ, согласно оценке агентства, составляет порядка 2,6 трлн рублей, что в разы больше рынка открытых ПИФов, объем которого на конец 2017 года около 220 млрд рублей.
Эта разновидность инвестиционных фондов позволяет частным клиентам участвовать в крупных инвестиционно-строительных и рентных проектах, поясняет руководитель департамента альтернативных инвестиций УК «БКС — Фонды недвижимости» Дмитрий Шлогин.
«Управляющая компания сама подбирает для инвестирования объект, стратегию и оценивает риски, привлекает профессиональных консалтеров и девелоперов. Доходность таких проектов оценивается на уровне 10-13% годовых», — говорит он. Иногда паи закрытых фондов выводятся на биржу. По данным пресс-службы Московской биржи, на сегодняшний день на площадке представлены 107 ЗПИФ от 54 управляющих компаний.
Порог входа в ЗПИФН для розничного инвестора начинается с 300 000 рублей. Однако для ощутимого эффекта рационально рассматривать суммы от 1 млн рублей, а если есть желание принимать участие в управлении и принятии решений — еще больше, уточняет инвестиционный директор и главный аналитик ИГ «Универ» Дмитрий Александров.
Однако ЗПИФН едва ли можно назвать классическим розничным инструментом — он предназначен для узкого круга инвесторов, не желающих раскрывать свое участие напрямую, которые вкладываются в заранее отобранные проекты, обычно в сфере рентной (для сдачи в аренду) недвижимости, объясняет директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Александра Таранникова.
Таким фондам в первую очередь интересны коммерческие объекты с пулом арендаторов и долгосрочными договорами аренды, добавляет Дмитрий Шлогин.
По его словам, при выборе объекта инвестирования для фонда учитывается местоположение, количество арендаторов и другие критерии, определяющие инвестиционную привлекательность. «Износ объекта не говорит о том, что в дальнейшем эксплуатация его невозможна. В целом, в отношении ЗПИФ можно работать с разными объемами активов, главное, чтобы суммарная стоимость имущества была не менее 25 млн рублей», — говорит эксперт.
Какова доходность
В «Сбербанк Управление Активами» рекомендуют ориентироваться на доходность 7-8% годовых по лучшим рентным объектам недвижимости и до 15% годовых по девелоперским проектам.
Дмитрий Александров, в свою очередь, отмечает, что доходность ЗПИФН зависит исключительно от самих активов, а не от оболочки, в которую активы «завернули»: по проблемным объектам можно получить и отрицательный показатель.
Существенная часть ЗПИФН для извлечения прибыли выбирают спекулятивную стратегию инвестирования: вкладываются в строительство недвижимости с последующей ее продажей.
«ЗПИФН используются в основном в отношении строящихся объектов, значительно реже в отношении готовых проектов и коммерческой недвижимости. Но в связи с отказом от долевого участия и переходом к проектному финансированию вряд ли стоит ожидать роста популярности инструмента», — поясняет генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.
Рейтинги ЗПИФН как таковые на рынке отсутствуют, но есть некредитные рэнкинги надежности и качества услуг УК, что может выступать дополнительным критерием выбора. На текущий момент в рейтинг-листе «Эксперт РА» есть 37 компаний, на которые приходится порядка 70% всего рынка управления активами, дополняет Александра Таранникова.
Выплата дохода, согласно правилам доверительного управления ЗПИФН, может осуществляться с любой периодичностью. «Это напрямую связано со стратегией работы фонда: если есть постоянный рентный доход, его можно выплачивать раз в месяц, квартал. Если период до фиксации прибыли больше, то и периодичность выплаты дохода должна происходить реже», — поясняет Дмитрий Шлогин.
Главные минусы
Из недостатков ЗПИФН эксперты отмечают отсутствие возможности досрочного выхода из фонда и необходимость выплаты вознаграждения управляющим, даже если фонд терпит убытки. Инвестиции в закрытый фонд по умолчанию делаются до срока его расформирования.
По словам руководителя практики «Недвижимость. Земля. Строительство» АБ «Инфралекс» Сергея Шумилова, в среднем по рынку расходы инвесторов в ЗПИФН можно оценить в 0,5-5% от чистой стоимости активов.
«Совокупный расход за управление и инфраструктуру розничных фондов составляет 1,5-3% от стоимости чистых активов фонда в год», — говорит управляющий директор «Сбербанк Управление Активами» Екатерина Черных.
Комиссионное вознаграждение управляющего может быть фиксированным, исчисляться в процентах от стоимости чистых активов или состоять из двух частей: management fee (комиссия за управление) и success fee (комиссия за успех), объясняет Дмитрий Шлогин.
Если паи не торгуются на бирже, то их продажа возможна только в рамках прямых сделок между пайщиками фонда, при этом она будет осуществляться с большим дисконтом, предупреждает финансовый консультант компании «Личный капитал» Борис Кожуховский.
В случае если фонд прогорает или распадается, претензии необходимо предъявлять управляющей компании. Сделать это можно исключительно в судебном порядке. По словам специалистов, такие судебные тяжбы могут длиться до полутора лет.
«Процесс особенно усложняется, если фонд «прогорает», то есть фактически признается банкротом. Ведь тогда в конкурсную массу будут входить лишь остатки активов. Нередко на момент судебных разбирательств их рыночная стоимость падает в разы», — комментирует адвокат Ольга Сулим.
Кому подходит
Ранее ЗПИФН были интересны инвесторам с точки зрения налоговых льгот на имущество, а после их отмены фонды выполняют преимущественно роль оболочки, позволяющей снизить прозрачность владения тем или иным активом. Но отложенное налогообложение прибыли, генерируемой активами, сохраняется, отмечают в PwC.
«ЗПИФ не является налогоплательщиком налога на прибыль, в отличие от налоговых резидентов. Это создает возможности для эффективного реинвестирования. Налог будет возникать только при получении дохода непосредственными пайщиками (дохода от погашения, продажи паев или при выплате промежуточного дохода). В зависимости от того, кто держатель пая, с разницы покупки и продажи предстоит заплатить налог на прибыль 20%, НДФЛ 13% или налог у источника. Налог на имущество, НДС с дохода от продажи или аренды уплачивается управляющей компанией за счет имущества ЗПИФ», — поясняет руководитель налоговой и юридической практики PwC в странах Центральной и Восточной Европы Екатерина Лазорина.
По словам генерального директора УК «Развитие» Владимира Савчука, ЗПИФН позволяют защитить активы квалифицированного инвестора с сохранением конфиденциальности о владельцах инвестиционных паев.
«Для неквалифицированных инвесторов регулятор предусмотрел более жесткие состав и структуру активов ПИФ, а также исключил возможность участия в управлении портфелем активов. Безусловно, действующее законодательство ЗПИФ для квалифицированных инвесторов дает больше возможностей для клиента: практически неограниченный портфель объектов инвестирования, возможность участия в выборе инвестиционных направлений ЗПИФ, выход на рынок кредитных ресурсов и заемного капитала и прочее», — резюмирует Дмитрий Шлогин.