Договор ипотеки с кредитной организацией, а также между физическими лицами: образец и правила оформления
На сегодняшний день оформление ипотеки на квартиру не является чем – то особенным, многие граждане России берут в кредитных организациях огромные деньги, чтобы обеспечить себя жильём. Однако чтобы взять средства в банке, придётся пройти через определённую процедуру.
Как это сделать грамотно и без лишних хлопот вы узнаете в статье ниже. Также посмотрите полезное видео на эту тему.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Последовательность предварительных действий
Подобный документ может быть оформлен только после того, как необходимый пакет документов в полном объёме предоставлен в кредитную организацию. Далее, кредитный комитет должен вынести решение о выдаче средств. Только после этого можно приступать к оформлению ипотечного договора. Эта процедура должна производиться в банке, который выдаёт кредит заёмщику.
На что обратить внимание заемщику?
Оформление подобного документа представляет собой сложную процедуру, которая включает в себя множество немаловажных деталей. При подписании ипотечного договора заёмщику стоит обратить особое внимание на:
Если заёмщик проявит должное внимание, то сможет избежать множества проблем и задержек в будущем.
Подробнее о том, что такое ипотечный договор и на что следует обратить внимание при составлении, читайте здесь.
Заключение сделки между физическими лицами
Предмет подобного документа подразумевает передачу в залог держателю ипотеки недвижимого имущества, являющегося ликвидным.
Стоит отметить, что залогом, в такой ситуации, должен являться отдельно стоящий частный недвижимый объект или жилая площадь в многоэтажном здании. Человек, предоставляющий такой объект, должен помнить, что вместе с жильём он закладывает права использования на землю, на которой он стоит.
Ипотечный договор между физическими лицами должен обязательно проходить процедуру государственной регистрации. Это действие должен оплачивать залогодатель из своего кармана. Ипотечный договор при этом обязывает заёмщика нести полную ответственность вплоть до того окончательного погашения кредита.
Как происходит оформление?
Этот документ должен заключаться в полном соответствии со статьёй 432 ГК РФ, которая содержит некоторые требования. Согласно ей документ должен содержать такие разделы как предмет договора, оценка, сущность выполнения финансовых обязательств, размеры кредита и сроки выполнения обязательств обеими сторонами.
432 статья ГК РФ. Основные положения о заключении договора
Он должен в обязательном порядке оформляться в письменном виде. Что касается текста документа, то закон не содержит, каких либо жёстких требований по этому поводу. Однако подписаться под ним должны обе стороны, участвующие в сделке.
Стоит отметить, что бумага должна в обязательном порядке пройти процедуру государственной регистрации в чётком соответствии с тем, что написано в законе об ипотеке. Если этот шаг будет упущен, то бумагу признают ничтожной и юридической силы она не получит. Стоит отметить, что в рамках договора ипотеки заёмщик должен выплатить не только сам кредит, но и другие суммы, например, возместить убытки залогодержателя, выплатить неустойку и т.д.
Когда нужно обращаться к нотариусу?
Помощь такого специалиста может потребоваться при заключении ипотечного договора между банком и заёмщиком. Дело в том, что подобное соглашение можно заверить у нотариуса. Таким образом, появляется возможность при необходимости подкорректировать соглашение и устранить некоторые нюансы.
Однако подобная мера сегодня не является обязательной. Банки самостоятельно могут разработать типовые формы договоров без помощи специалистов такого типа. Обратиться к нотариусу можно в целях устранения ошибок для более быстрого прохождения процедуры государственной регистрации. Каждый нотариус в такой ситуации потребует от заёмщика оригинал или копию ипотечного договора. К нему должно быть приложено соответствующее заявление.
Стоит помнить, что даже если в регистрационные органы предоставляется договор, не заверенный у нотариуса, они обычно требуют нотариальное удостоверение этой копии.
Кто составляет бумагу?
Если человек обращается в кредитную организацию и хочет заключить ипотечный договор, то за составление такой бумаги должны отвечать специалисты банка. Они должны подготовить его согласно всем требованиям законодательства, упомянутым выше. Документ является типовым и поэтому одинаков для всех заёмщиков.
Если гражданина, желающего взять кредит, не устроит какой – то пункт соглашения, то он вправе обратить на него внимание специалиста банка, отвечавшего за составление. Если претензия будет обоснована, то он передаст всю необходимую информацию юристам для того чтобы они пересмотрели условия ипотечного кредитования. Однако стоит помнить, что в большинстве подобных ситуаций обращение будущего заёмщика не удостаивают ответа. Остаётся либо принять все условия, либо обратиться в другой банк.
Содержание
Содержание ипотечного договора регламентируется статьёй 9 ФЗ No 102. В нём сказано, что подобная бумага должна содержать:
Стоит упомянуть, что предмет ипотеки должен определяться указанием наименования, месторасположения и описания, достаточного для того, чтобы его идентифицировать. Документ должен содержать право, в силу которого имущество, играющее роль предмета договора принадлежит человеку, предоставляющему залог.
Пункты, требующие особого внимания
К составлению ипотечного договора лучше отнестись с ответственностью и тщательно изучить все пункты, прежде чем ставить свою подпись. Если не уделить должного внимания этому документу, то в будущем можно столкнуться с неприятными сюрпризами, такими как дополнительные кредитные обязательства или скрытые платежи. Хоть специалисты банка и обязуются составлять документ сами, лучше всё – таки иметь своего специалиста, который сыграет роль третьей стороны и сможет проверить договор со своей точки зрения.
Договор залога будущего недвижимого имущества
Нарижний Артем Сергеевич, ведущий юрисконсульт ООО «ЛСР. Управляющая компания», аспирант кафедры коммерческого права СПбГУ, магистр права.
В настоящей статье исследуются вопросы, связанные с залогом будущего недвижимого имущества. Соглашаясь с тем, что действующее российское право не предусматривает возможности заключения договора ипотеки в отношении не созданного еще объекта недвижимости, автор тем не менее отмечает, что подобный инструмент является востребованным на практике. Такая востребованность выражается в возможности кредитора зарезервировать за собой старшее залоговое право на недвижимую вещь до того, как она будет создана и индивидуализирована. Автор полагает, что требования публичности в этом случае могут быть соблюдены при помощи известного истории цивилистики и некоторым зарубежным правопорядкам института предварительной записи. Такая запись будет обеспечивать залогодержателю старшинство до создания вещи. При этом полноценное залоговое право будет возникать уже после создания вещи.
Ключевые слова: реальное обеспечение, залог будущей недвижимости, принцип спецификации, предварительная запись.
Security Interest over Future Immovable Property
Narizhniy Artem S., Senior Legal Adviser at «LSR» LLP, PhD Candidate at the Commercial Law Department of the Faculty of Law of Saint Petersburg State University, LLM.
The paper is devoted to the issues of the security interest over future immovable property. The author agrees that current Russian legislation does not provide for security interest in respect of the immovable property which did not exist at the time when the security agreement was made. However, this kind of security agreement should be legalised since it grants a creditor the right to reserve the priority of security interest over the property even before it is created and identified. The publicity requirements could be met by making a pre-entry in the register.
Key words: real security, security interest over future immovable property, principle of specification, pre-entry.
См.: Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: Науч.-практ. пособие. М., 2013; СПС «КонсультантПлюс».
Впрочем, как видится, требования Закона, относящиеся непосредственно к описанию предмета ипотеки, могут быть соблюдены и в отношении будущей недвижимости. Здесь уместно вспомнить о требованиях индивидуализации, установленных в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ N 54 для предмета договора купли-продажи будущей недвижимости. Обратив внимание на то, что для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии), ВАС РФ разъясняет следующее: «Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией)». Представляется, что данные разъяснения Пленума ВАС РФ могут быть по аналогии использованы в любых договорах, заключаемых в отношении не созданной на момент их заключения недвижимости, включая договоры ипотеки. Такой единообразный подход существенным образом снизил бы риски признания подобных договоров незаключенными по мотивам несогласования условия о предмете.
Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.
Условие об оценке предмета ипотеки. Оценка осуществляется по соглашению залогодателя и залогодержателя (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке). При этом залогодатель и залогодержатель вправе заключенной в последующем двусторонней сделкой изменить первоначально достигнутую договоренность по вопросу о залоговой стоимости предмета залога (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.09.2013 N 755/13 по делу N А45-5119/2009). Таким образом, можно прийти к выводу о том, что необходимость включения в договор ипотеки условия об оценке также не является препятствием к заключению такого договора в отношении будущей недвижимости, поскольку стороны могут указать в договоре любую оценку будущего недвижимого объекта, а после его создания заключить дополнительное соглашение, уточняющее такую оценку.
Исключение составляют случаи, когда предметом ипотеки является государственное и муниципальное имущество. При таких условиях оценка осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Условия, относящиеся к основному обязательству. Думается, что включение в договор ипотеки будущей вещи таких условий также не может стать препятствием к его заключению, поскольку обеспечиваемое обязательство, как правило, уже существует к моменту заключения соглашения о залоге, а следовательно, указание его существа, размера и срока исполнения не должно вызывать затруднений.
См.: Мочалова В.А. Указ. соч.
В то время как Наркомат юстиции РСФСР в аналогичном деле пришел к противоположному выводу (см.: Вольман И.С. Залог будущих вещей и будущих строений // Советская юстиция. 1928. N 33. С. 909).
Таким образом, практический смысл возможности залога будущей вещи традиционно покоится именно в сфере старшинства залогов.
Заключая соответствующий договор, залогодержатель, с одной стороны, принимает на себя риск того, что вещь никогда не будет создана или приобретена залогодателем, но, с другой стороны, он стремится выгадать для себя наиболее комфортные условия на случай несостоятельности должника. Если после создания (приобретения) вещи она будет использоваться в качестве обеспечения исполнения обязательств, возникших у должника перед другими кредиторами, то залоги этих кредиторов будут последующими, поскольку за залогодержателем, заключившим договор залога будущей вещи, старшее право залога зарезервировано заранее. При этом в случае, если в отношении будущей вещи будет заключено два или более договора залога, старшинство таких залогов исторически определяется датами заключения договоров.
Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации.
Именно суд занимался в то время регистрацией прав.
См.: Базанов И.А. Происхождение современной ипотеки. Новейшее течение в вотчинном праве в связи с современным строением народного хозяйства. М., 2004. С. 164.
См.: Там же. С. 226.
Положение об этом закрепилось в уставах кредитных учреждений.
См.: Кассо Л.А. Понятие о залоге в современном праве. М., 1999. С. 254.
См.: Wood Ph.R. Comparative Law of Security Interests and Title Finance. London, 2007. P. 114.
Principles, Definitions and Model Rules of European Private Law. Draft Common Frame of Reference (см.: Модельные правила европейского частного права / Науч. ред. Н.Ю. Рассказова. М., 2013).
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Однако не все столь однозначно. Так, в силу ч. 5 ст. 13 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога. В силу же ч. 2 ст. 13 Закона N 214-ФЗ при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Системное толкование данных норм свидетельствует, как кажется, о стремлении законодателя каким-то образом сгладить декларативный характер ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ. Ведь комментируемые положения требуют от застройщика вполне конкретных действий с не менее конкретными последствиями: регистрация права собственности на объект незавершенного строительства в случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога для возникновения права залога на объект незавершенного строительства. Получается, что в случае возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога происходит не реализация предмета залога, а возникает новый залог того же имущества.
С политико-правовой точки зрения указанный подход Закона N 214-ФЗ может быть объяснен необходимостью предоставления дополнительных гарантий дольщикам, являющимся наименее защищенной стороной в их правоотношениях с застройщиком. Конечно, комментируемая норма далека от совершенства и может быть доработана как в части простоты преподнесения нормативного материала, так и в отношении чистоты юридических конструкций. Тем не менее такой законодательный подход может являться следствием отсутствия общей нормы о допустимости предварительных записей. Если бы подобная норма нашла свое место в Законе об ипотеке, то, возможно, и не пришлось бы законодателю маскировать предварительную запись под таким нагромождением сложно воспринимаемого законодательного материала.
Таким образом, de lege ferenda логичным видится закрепление в Законе об ипотеке общей нормы о предварительной записи, распространяющей свое действие не только на законные залоги по Закону N 214-ФЗ, но и на любые договорные залоги будущей вещи.
См.: Кассо Л.А. Указ. соч. С. 255.
См.: https://reestr-zalogov.ru/#/ (дата обращения: 21.12.2016).
См.: http://pravo.by/main.aspx?guid=3871&p0=H10800345 (дата обращения: 21.12.2016).
Отметим, что п. 1 ст. 12 Закона РБ об ипотеке устанавливает строгие требования к спецификации предмета ипотеки: так, в договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, местонахождение и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В силу п. 2 той же статьи данные требования распространяются также и на договор ипотеки будущей недвижимости. При этом в таком договоре могут не указываться право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, осуществившей регистрацию этого права залогодателя.
Таким образом, мы видим, что в Беларуси устранено то единственное препятствие к заключению договоров ипотеки будущего имущества, которое мы отметили в действующем российском праве.