Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства
Риском является то, что гарантий окончания строительства быть не может. Проект могут прекратить, а дальнейшее строительство запретить, например, под предлогом, что фундамент не соответствует нормативам безопасности.
Что делать с незавершенным строительством
Существует четыре варианта действий после приобретения объекта незавершенного строительства:
Как видно из списка, ни один из вариантов не предусматривает использование объекта в промышленных или коммерческих целях, а равно для проживания. Объект должен быть или достроен или разрушен.
Квалифицирующие признаки незавершенного строительства
Законодательного определения понятия незавершенного строительства не существует, однако сложившаяся практика и некоторые из статей ГК и Градостроительного кодекса создали перечень признаков, в соответствии с которыми строительный объект можно не только отнести к категории незавершенных, но и получить право распоряжения им.
Так, к объектам незавершенного строительства могут быть отнесены незаконченные строения, относимые к капитальным, то есть имеющим фундамент. При этом на данных объектах либо еще ведутся строительные работы, либо не ведутся по причине консервации строительства на некоторый срок.
Право собственности
В известной степени право собственности на объект незавершенного строительства – это юридический нонсенс, противоречащий самому понятию собственности, поскольку нельзя владеть тем, чего нет на самом деле.
До момента окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию незавершенное строительство – это набор строительных материалов, который может по множеству причин так никогда и не превратиться в готовое здание или сооружение.
Тем не менее, введенная в действие в 2006 году ст. 130 ГК РФ отнесла объекты незавершенного строительства к категории недвижимого имущества. Соответственно, появилась возможность оформления права собственности на незаконченные строения.
Основания для регистрации права собственности
Право собственности на объект незавершенного строительства является производным от двух основополагающих правоотношений:
Если имеются документы, подтверждающие вышеперечисленные права, то можно инициировать процедуру регистрации права собственности на недостроенный объект в целом.
Заключение договора купли-продажи
Итак, право на куплю-продажу недостроя возникает при наличии у продавца:
Следует помнить, что поскольку ст.130 ГК относит недострой к объектам недвижимости, то на договор купли-продажи незавершенного строительства распространяются те же требования, что и на здания или строения, уже сданные в эксплуатацию.
Договор должен включать в себя также и условие отчуждения права собственности на земельный участок, на котором находится строящийся объект.
Недопустимо заключение договоров на объект и на землю в разные периоды времени.
И земля, и строение должны быть отчуждены и приобретены одновременно, пусть и посредством двух различных договоров. Главное, чтобы договоры были заключены в один день.
Передача «недостроя»
Исполнение договора осуществляется в момент подписания передаточного акта.
Сам акт составляется на основании контрольных осмотров строения, экспертиз, изучения документации. Тщательное обследование необходимо с целью предупреждения возможных нежелательных последствий.
Дело в том, что любое строительство имеет промежуточные этапы приема работ.
Предположим, что договор купли-продажи заключается до этапа сдачи-приемки фундамента. Для продолжения строительства новому владельцу в любом случае потребуется провести промежуточную аттестацию. И не факт, что предыдущим владельцем (застройщиком, подрядчиком) не были допущены дефекты в отливке или возведении фундамента. В таком случае новый собственник рискует оказаться с фундаментом, не прошедшим проверку и подлежащим сносу.
Назначением акта приема-передачи является, следовательно, удостоверение факта проверки качества строительства. Подписывается акт продавцом, покупателем, и представителем подрядной организации, осуществлявшей строительство.
Переход права собственности на объект и земельный участок к новому собственнику не будет обозначать и одновременную передачу права продолжения строительных работ. Подобное право может быть приобретено только по разрешению на строительство, полученному в органах местной власти.
Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка
Город ________ «__» ___________201_ года
1. Я, Продавец, продал, а я, Покупатель, купил и оплатил в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:
1.1. Объект незавершенного строительства (жилой дом), назначение: объект незавершенного строительства, общая площадь ____,__ кв.м., инвентарный № _________, лит. ______________, адрес объекта: Московская область, г. ___________, ул. _________, уч. __. Данный объект, условный номер __-__-__/___/_____-____, принадлежит Продавцу на основании Постановления Главы _____________ района Московской области № _______ от __.__.20__ года, а также Разрешения на строительство № ___-__-___ от __.__.20__ года. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности Продавца на указанный объект незавершенного строительства зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним __ _______ 20__ года сделана запись регистрации № ___-___-___/____/______-_____ (свидетельство о государственной регистрации права серия __ __ № ___________ от ___ _______ 20__ года);
1.2. Земельный участок для индивидуального жилищного строительства, категория земель: земли поселений, общая площадь _______ кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. ________, ул. __________, уч. __. Данный земельный участок, кадастровый номер ___:___:_______:_____, принадлежит Продавцу на основании Постановления Главы ________________ района Московской области № _______ от __.__.20__ года. В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности Продавца на земельный участок зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___ ______ 20__ года сделана запись регистрации № ___-___-___/____/______-___ (свидетельство о государственной регистрации права серия ___ ___ № _________ от __ ________ 20__ года).
2. Стороны пришли к соглашению, что указанный объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Указанный выше земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ продается за ___________ (__________ миллиона _____________ тысяч) рублей. Общая цена сделки составляет ___________ (__________ миллионов _____________ тысяч) рублей.
3. Расчеты между сторонами осуществляются в течение 3 (трех) рабочих дней после получения Свидетельств о государственной регистрации прав собственности Покупателем.
4. Полный и окончательный расчет за указанную недвижимость оформляется распиской Продавца, подтверждающей получение денежных сумм в размерах, указанных в п. 2 настоящего договора. Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ право залога у Продавца на указанную выше недвижимость не возникает.
5. По соглашению сторон общая сумма сделки, указанная в п. 2 настоящего договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка хранится в индивидуальном банковском сейфе № ___, совместно арендуемом Продавцом и Покупателем в дополнительном офисе банка «____________», расположенном по адресу: ___________, Московская область, г. __________, ул. _________________ дом _____. После государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности на указанное недвижимое имущество по настоящему договору, стороны осуществляют расчет в соответствии с п. 3. настоящего договора.
6. Продавец гарантирует, что продаваемый объект незавершенного строительства, условный номер __-__-__/___/_____-____ и земельный участок с кадастровым номером ___:___:_______:_____ никому не проданы, не подарены, не заложены, правами третьих лиц не обременены, в споре и под арестом (запрещением) не состоят. Ограничения в использовании данной недвижимости – использование в соответствии с разрешенным назначением.
Весь образец договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и земельного участка в прикрепленном файле.
Примерная форма договора купли-продажи объекта незавершенного строительства (подготовлено экспертами компании «Гарант»)
ГАРАНТ:
Настоящая форма разработана в соответствии с главой 30 Гражданского кодекса РФ и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Договор
купли-продажи объекта незавершенного строительства
[ Наименование организации ], именуемый в дальнейшем Продавец, в лице [ Ф. И. О., должность ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], с одной стороны, и [ наименование организации ], именуемый в дальнейшем Покупатель, в лице [ Ф. И. О., должность ], действующего на основании [ Устава, положения, доверенности ], с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.2. С получением права собственности на Объект, согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ, к Покупателю переходит право [ указать вид права ] на часть земельного участка, занятую помещением и необходимую для его использования, площадью [ цифрами и прописью ] кв. м, кадастровый N [ значение ], принадлежащего [ указать краткое наименование собственника ] на праве собственности на основании [ указать наименование правоустанавливающих документов, орган, их выдавший или утвердивший, дату выдачи документов ] (кадастровая карта (план) земельного участка является приложением и неотъемлемой частью настоящего Договора).
1.3. Строительство производится на основании разрешения [ наименование органа ] N [ значение ] от [ число, месяц, год ]. Техническая характеристика Объекта (фактическое состояние и объем выполненных работ) приведена в экспликации и плане, копии которых являются приложением и неотъемлемой частью настоящего Договора. Фактическое состояние и объем выполненных работ определены Актом о текущем состоянии незавершенного строительством Объекта от [ число, месяц, год ], составленным Комиссией, назначенной распоряжением администрации [ вписать нужное ] за N [ значение ] от [ число, месяц, год ] и иной разрешительной и проектной документацией.
1.4. Продавец гарантирует, что на дату подписания Сторонами настоящего Договора Объект не является предметом залога, не обременен иными правами и требованиями третьих лиц, в споре и под арестом не состоит.
2. Цена и порядок расчетов
2.1. Стоимость Объекта составляет [ значение ] рублей, в том числе НДС 18 %, что составляет [ значение ] рублей.
Цена настоящего Договора установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Расходы по государственной регистрации перехода права собственности и иные, не указанные в настоящем Договоре возможные расходы, необходимые для исполнения договорных обязательств, несет [ Продавец, Покупатель, несут в равных долях ].
2.3. Оплата стоимости Объекта, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, осуществляется Покупателем безналичным путем на расчетный счет Продавца в течение [ значение ] дней с момента подписания настоящего Договора.
2.4. Моментом надлежащей оплаты по настоящему Договору считать момент перечисления банком Покупателя либо банком-корреспондентом, предусмотренных настоящим Договором сумм, в банк Продавца, для их дальнейшего зачисления на счет Продавца.
3. Передача имущества и переход риска
3.1. Продавец обязан в течение [ значение ] дней со дня исполнения Покупателем всех своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, передать Покупателю Объект.
3.2. Передача Объекта осуществляется посредством подписания Сторонами в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ Передаточного акта. Момент подписания передаточного акта является моментом передачи Объекта Покупателю.
3.3. Вместе с Объектом Продавец передаёт Покупателю права и обязанности на исполнение технических условий на подключение к коммуникациям и потребление энергомощностей, согласно гарантийным письмам, являющимся приложением и неотъемлемой частью настоящего Договора.
3.4. Вместе с Объектом Продавец передаёт Покупателю Разрешительную и Проектную документацию.
3.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит на Покупателя с момента передачи Объекта Покупателю.
4. Возникновение права собственности
4.1. Право собственности на Объект переходит от Продавца к Покупателю в момент государственной регистрации в едином государственном реестре [ указать орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней ].
5. Обязанности сторон
5.1. Продавец обязан:
5.1.1. Предоставить Покупателю все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на Объект в течение [ значение ] дней с даты подписания настоящего Договора. В день государственной регистрации перехода к Покупателю права собственности на Объект незавершенного строительства передать Покупателю Объект незавершенного строительства по Передаточному акту с приложением всей технической и иной документации в отношении указанного Объекта незавершенного строительства.
5.1.2. При необходимости выдать представителю Покупателя доверенность на право представлять интересы Продавца в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и совершать все необходимые юридические и фактические действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.
5.1.3. Предупредить Покупателя об известных ему как явных, так и скрытых недостатках Объекта. При этом под недостатками Стороны подразумевают отклонения от архитектурных, проектировочных и строительных норм, принятых на территории РФ, устранение которых (каждого в отдельности или всех вместе) связано с расходами, превышающими [ значение ] % от стоимости Объекта.
5.1.4. К моменту передачи Объекта освободить его от имущества, не составляющего предмет Договора.
5.1.5. К моменту передачи Объекта погасить все задолженности, связанные с Объектом перед городскими и иными организациями.
5.1.6. Не препятствовать Покупателю в оформлении последним права пользования Земельным участком. Своевременно осуществить все действия, требуемые в соответствии с законодательством от Продавца как от предыдущего пользователя земельным участком, для скорейшего переоформления прав землепользования на Покупателя.
5.1.7. Нести риск случайной гибели и случайного повреждения Объекта до момента передачи его по Передаточному акту.
5.1.8. Письменно известить [ вписать нужное ] об отчуждении принадлежащего Продавцу Объекта.
5.1.9. [ Уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на Объект ].
5.1.10. [ Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Объект к Покупателю ].
5.2. Покупатель обязан:
5.2.1. Оплатить полную стоимость Объекта в соответствии с настоящим Договором.
5.2.2. В течение [ значение ] дней со дня исполнения всех своих обязательств, предусмотренных настоящим Договором, принять от Продавца Объект по передаточному Акту.
5.2.3. [ Уплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности на Объект ].
5.2.4. [ Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на Объект к Покупателю ].
6. Ответственность сторон
6.1. За неисполнение (ненадлежащее исполнение) любого из своих обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в установленном действующим законодательством порядке.
6.2. За просрочку передачи Объекта, а также за несвоевременную передачу документов, необходимых для проведения государственной регистрации перехода права собственности, по вине Продавца, Продавец уплачивает Покупателю пени в размере [ значение ] % от стоимости Объекта за каждый день просрочки, но не более [ значение ] % от стоимости Объекта.
6.3. В случае неоплаты, либо неполной оплаты Покупателем стоимости Объекта по настоящему Договору в срок, установленный в п. 2.3 Договора, Покупатель уплачивает Продавцу пени в размере [ значение ] % от суммы задолженности за каждый день просрочки.
6.4. В случае отказа органа регистрации права зарегистрировать переход права собственности на Объект или если переход права собственности на Объект не будет зарегистрирован в течение [ значение ] дней со дня подачи полного комплекта документов от Сторон в орган регистрации права, Покупатель имеет право отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке. В этом случае, если причиной отказа в регистрации будут виновные действия (бездействие) Продавца, последний обязан уплатить штраф в размере [ значение ] рублей за каждый день в период между днем заключения до дня отказа Покупателя от исполнения настоящего Договора.
7. Несоответствие объекта разрешительной и проектной документации
7.1. Продавец отвечает за несоответствие Объекта Разрешительной и Проектной документации в рамках ограниченных объемом выполненных работ, зафиксированным в Акте о текущем состоянии незавершенного строительством объекта от [ число, месяц, год ], являющегося приложением и неотъемлемой частью настоящего Договора, если Покупатель докажет, что несоответствие возникло до передачи Объекта Покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
8. Последствия передачи объекта ненадлежащего качества
8.2. В случае обнаружения существенных недостатков (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной за Объект денежной суммы.
9. Условия изменения и расторжения договора
9.1. Изменение и расторжение Договора осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, с проведением соответствующих взаиморасчетов между Сторонами по имеющимся на момент расторжения обязательствам.
10. Разрешение споров
10.1. Споры, вытекающие из настоящего Договора, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.
11. Заключительные положения
11.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его подписания обеими Сторонами и действует до момента полного исполнения Сторонами своих обязательств по нему.
11.2. В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на Объект незавершенного строительства от Продавца к Покупателю подлежит государственной регистрации.
11.3. Стороны обязуются письменно сообщать друг другу об изменении адреса или банковских реквизитов не позднее [ значение ] рабочих дней со дня их изменения без оформления дополнительного соглашения к Договору.
Перечень приложений к Договору:
1. Копия плана и экспликации.
2. Гарантийные письма.
3. Акт о текущем состоянии незавершенного строительством объекта.