Учет и оценка незавершенного строительства. Понятие и состав инвентарной стоимости объекта строительства
Бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа производства строительных работ осуществляется на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы».
До окончания строительства затраты, учтенные на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» и увеличивающие стоимость объекта строительства, составляют в бухгалтерском учете стоимость незавершенного строительства.
Бухгалтерский учет незавершенного строительства ведется по фактическим затратам нарастающим итогом до ввода объекта в эксплуатацию или полного производства соответствующих работ на основании первичных учетных документов.
Аналитический учет затрат по незавершенному строительству ведется по каждому объекту строительства, а именно:
· по основному объекту строительства;
· по объектам вспомогательного и обслуживающего назначения;
· по объектам энергетического хозяйства;
· по объектам транспортного хозяйства и связи;
· по наружным сетям и сетям водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения и др.;
· по благоустройству, озеленению и другим объектам.
Аналитический учет затрат по незавершенному строительству должен обеспечить получение данных о технологической структуре затрат, а именно по затратам:
· на строительно-монтажные работы;
· на работы по монтажу оборудования;
· на приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного сметами на строительство.
Аналитический учет прочих работ и затрат, а также затрат на приобретение инструмента и инвентаря, включаемых в сметы на строительство, ведется в целом по стройке в ведомости учета затрат на строительство, реконструкцию объекта. В ведомости указывают: наименование объекта строительства, видов затрат с начала строительства, с начала года и за месяц. По окончании года и по окончании строительства в ведомости дополнительно отражаются суммы переоценки незавершенного строительства, произведенные в соответствии с законодательством, а также учетная стоимость объекта.
По завершении строительства и подписании в установленном порядке акта приемки объекта, законченного строительством, реконструкцией, реставрацией формируется учетная стоимость каждого вновь созданного или реконструируемого объекта, выделенного в составе стройки, путем суммирования прямых и доли косвенных затрат.
Доля косвенных затрат, включаемых в стоимость объекта строительства, определяется на основании коэффициента, рассчитанного как отношение суммы прямых затрат по объекту ко всей сумме прямых затрат по стройке. При этом расчет может быть произведен на основании: данных сводного сметного расчета в базисных ценах, или аналитических данных бухгалтерского учета в текущих ценах.
Законченные строительством отдельно стоящие здания, встроенные и пристроенные помещения подсобного назначения (котельные, электростанции, насосные и компрессорные станции), входящие в состав строящегося объекта, отражают в бухгалтерском учете как принятые одновременно с вводом основных объектов в эксплуатацию. Инвентарная стоимость складывается из фактических затрат на строительно-монтажные работы и другие затраты капитального характера.
В случае наличия у одного объекта строительства нескольких частей, которые имеют разные сроки полезного использования, каждая такая часть принимается на учет в качестве самостоятельного объекта учета.
Созданные в процессе строительства наружные инженерные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и другие инвестор, заказчик, застройщик передают специализированным эксплуатирующим организациям или оставляют у себя на балансе в качестве отдельного объекта учета основных средств.
Стоимость наружных инженерных сетей и сооружений не увеличивает учетную стоимость основного объекта строительства и других объектов, выделенных в составе стройки.
Инженерные сети и сооружения на баланс эксплуатирующих организаций передаются как сумма затрат по их строительству. При этом оформляется акт на передачу затрат, произведенных при создании объекта, формы С-17.
Эксплуатирующие организации на основании полученных документов оформляют акт о приеме-передаче объекта основных средств формы ОС-1.
Средства, полученные передающей стороной в качестве возмещения затрат по созданию передаваемых объектов, относятся на восстановление источника финансирования.
Формирование предварительной учетной стоимости инженерных сетей и сооружений до завершения строительства основного объекта осуществляется, если инженерные сети и сооружения входят в состав пускового комплекса или очереди либо выделены в отдельный пусковой комплекс или очередь.
При приемке объекта в эксплуатацию по пусковым комплексам или очередям предварительная учетная стоимость пускового комплекса (очереди) на момент принятия объекта строительства к учету определяется как сумма прямых фактических затрат по объектам, выделенным в составе стройки и входящим в пусковой комплекс (очередь).
Отнесение косвенных затрат на стоимость объектов, входящих в пусковой комплекс (очередь), производится по окончании строительства на основании расчета с использованием данных сводного сметного расчета в базисных ценах.
Временные титульные здания и сооружения, возведение которых предусмотрено сводным сметным расчетом, в зависимости от способа оплаты работ по их возведению могут числиться в период строительства объекта, как на балансе заказчика, так и на балансе подрядчика.
Если по окончании строительства титульные временные здания и сооружения, которые находились на балансе подрядчика, не ликвидированы, они подлежат передаче заказчику.
В учетную стоимость объекта строительства не включаются текущие затраты. К ним относятся:
расходы по сносу, демонтажу и охране объекта, прекращенного строительством, кроме случаев, когда работы по сносу, демонтажу и охране объекта производятся новым заказчиком в целях строительства нового объекта или реконструкции существующего и предусмотрены сводным сметным расчетом стоимости строительства (реконструкции) нового объекта;
затраты по устранению недостатков в проектной документации, в строительных и монтажных работах, исправлению дефектов оборудования, допущенных по вине организаций-изготовителей и исполнителей, а также повреждений и деформаций оборудования, полученных при его перевозке до приобъектного склада, и другие аналогичные затраты, которые производятся за счет организаций, нарушивших условия поставок, выполнения работ, оказания услуг;
затраты на подготовку и переподготовку кадров для работы на строящемся предприятии;
затраты на приобретение инструмента и инвентаря, предусмотренные сводным сметным расчетом и предназначенные в качестве первого комплекта для вводимых в действие объектов строительства.
Учетная стоимость оборудования, требующего монтажа, формируется на основании данных о фактических затратах по приобретению оборудования, а также о сумме затрат по его монтажу, прямо относимых на стоимость оборудования.
Если затраты по монтажу оборудования оформлены одним первичным документом и относятся к нескольким видам оборудования, то стоимость работ по монтажу распределяется между отдельными видами оборудования пропорционально стоимости оборудования по ценам поставщиков.
Ввод в эксплуатацию оборудования, требующего и не требующего монтажа, и списание его стоимости со счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» производятся одновременно с вводом в эксплуатацию законченных строительством объектов (пусковых комплексов) или окончанием работ по реконструкции действующих объектов, приемка которых в эксплуатацию оформлена в установленном порядке.
При проведении пусконаладочных работ без пробного выпуска предусмотренной проектом продукции их стоимость относится на увеличение стоимости оборудования.
Учетная стоимость земельных участков и объектов природопользования состоит из расходов по их приобретению, включая затраты по отведению, и других платежей, установленных законодательством. Стоимость этих участков учитывается отдельно от стоимости строительства.
Принятие на учет объекта (части объекта) инвестором, осуществляющим строительство в качестве дольщика, производится на основании оформленного заказчиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства и акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, формы С-17.
Учет объектов незавершенного строительства
Характерная особенность объектов незавершенного строительного фонда – их невозможно использовать по назначению до момента сдачи в эксплуатацию. К ним относят жилые и нежилые комплексы основных средств. Выделяют ряд признаков незавершенного строительства:
Понятие незавершенного строительства
Незавершенным строительством называют комплекс расходов, произведенных застройщиком, которые накопились со дня закладки объекта и до даты ввода его в эксплуатацию. Объекты, находящиеся в процессе достройки, привязаны к конкретному земельному участку. Готовые здания и сооружения должны быть стационарными, временные постройки (киоски с навесными конструкциями) учитываются отдельно.
Приостановка строительства может быть вызвана недостаточностью финансирования и нехваткой инструментов, сырья, оборотных фондов. Незаконченные объекты после ввода в эксплуатацию будут признаны основными средствами в качестве недвижимого имущества. Но до момента признания работ по объекту полностью завершенными, актив не может отражаться в учетных операциях в составе основных средств.
ВНИМАНИЕ! Сумма по незавершенному строительству формируется только из фактических расходов.
Порядок учета объектов незавершенного строительства
Расходы по недостроенным объектам в учете показываются нарастающими итогами. В стоимость возводимых объектов включают:
ВАЖНО! Объекты незавершенного строительства нельзя амортизировать.
Бухгалтер при получении первичной документации суммирует все затратные статьи по возведенному зданию или сооружению. В общем итоге отражаются расходы по стоимости инвентаря, сырья, отделочных материалов, заработной плате рабочим, топливу для техники. Если во время проверки объекта был обнаружен брак, то он включается в состав затрат.
Вопрос: Следует ли организации уплачивать налог на имущество, если у нее на балансе имеется недостроенное здание, которое сдается в аренду, но разрешение на ввод в эксплуатацию еще не получено?
Посмотреть ответ
Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:
ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! При принятии решения о способе использования возведенных объектов необходимо согласовать операцию с членами созданной на предприятии комиссии.
Порядок перевода объекта из категории незавершенного строительства в завершенное предполагает подписание Акта приема-передачи актива, отражение его стоимости в учете. Бланки актов приведены в постановлении Госкомстата от 11 ноября 1999 г. под № 110. Следующий шаг – прекращается учет хозяйственных операций по этому объекту на стадии незавершенного строительства. Все накопленные на счете суммы переносятся на стоимость введенного в эксплуатацию нового основного средства.
Процедура заморозки незавершенного строительства
Временная приостановка возведения здания или сооружения должна быть документально оформлена. Решение о необходимости этой операции принимается заказчиком, оно фиксируется в приказе с указанием сроков инвентаризации. На следующем этапе осуществляется уведомление застройщика о предстоящей консервации объекта.
Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:
После инвентарных мероприятий подписывается Акт о временной остановке строительства.
Продажа недостроенного актива
Реализовать можно только объект, строительство которого было приостановлено. Перед совершением сделки необходимо оформить право собственности на возводимое сооружение. Для этого в Росреестр подается комплект правоустанавливающей документации по земельному наделу и выданное ранее разрешение на начало строительных работ (ст. 40 Закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ). Регистрирующему органу понадобится дополнительная информация:
В бухгалтерском учете принимаются на баланс выполненные работы, соглашение подряда расторгается.
Бухгалтерский и налоговый учет
Недостроенные объекты в сумме понесенных на их возведение затрат учитываются на 08 счете по 3 субсчету. Счет является активным. Расходные операции отражаются по нему в дебетовых операциях. Все накопленные за период строительства суммы при введении в эксплуатацию актива списываются по кредиту. Типовые проводки:
В форме баланса, утвержденной Приказом Минфина от 2 июля 2010 г. № 66н, стоимость незаконченного строительства показывается в составе основных средств. Для этого предназначена строка 1130 (1 раздел в активе отчетной формы). Дополнительно составляется расшифровка по стоимости недостроенных объектов.
Если недострой решили продать третьим лицам, на его стоимость начисляется НДС. В качестве налоговой базы выступает размер цены, отраженной в договорной документации. Сделка оформляется договором купли-продажи. Полученная выручка относится в учете к периоду, в котором была произведена передача актива покупателю на основании акта. Прибыль показывается датой регистрации прав собственности стороной, приобретающей объект.
Продажа будет сопровождаться составлением таких корреспондирующих записей:
К СВЕДЕНИЮ! Недостаток действующей схемы налогообложения проявляется для упрощенцев. Им придется включать всю вырученную сумму в базу налогообложения, что существенно повысит значение налогового обязательства.
По Письму Минфина от 24 марта 2017 г. № 03-05-06-01/17081 недостроенные объекты, которые были зарегистрированы, попадают в категорию налогооблагаемого имущества. Стоимость таких активов включается в общий размер базы для налога на имущество. Для физических лиц норма была введена в 2015 году (ст. 401 НК РФ).
Если плательщиком налога на имущество выступает физическое лицо, то за базу для налогообложения принимается кадастровая или инвентаризационная стоимость (ст. 402 НК РФ). В ст. 403 НК РФ предусмотрен ряд льгот по налогу для пенсионеров, инвалидов, лиц с государственными наградами и участников боевых действий (полный перечень лиц, обладающим правом воспользоваться льготой приведен в ст. 407 п. 1 НК РФ). Уменьшить налог путем применения льготы нельзя в отношении торговых, административных объектов и дорогостоящих активов (с ценой от 300 млн. руб.).
У юридических лиц налоговые обязательства по строящимся зданиям возникают после готовности объекта. Освобождение от налога на имущество будет актуально до тех пор, пока предприятие не начнет использовать актив по назначению и не перестанет вкладывать средства в его строительство или доработку.
Если строительство осуществляется заказчиком с привлечением заемных ресурсов, то стоимость возводимых объектов в налоговом и бухгалтерском учете будет различаться. Налоговая стоимость будет применяться при расчете амортизационных отчислений, налога на прибыль, бухгалтерская нужна для выведения обязательств по налогу на имущество (если за основу принимается кадастровая оценка).