Объекты незавершенного строительства
Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.
Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.
Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.
Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.
Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.
УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ
Конструкции
Стены и перегородки
Внутренние санитарно-технические и электрические устройства
Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.
Однако, эта система имеет ряд недостатков. Первый и основной заключается в том, что УПВС разрабатывались в годы повсеместного типового строительства. Так, например, приведенная выше таблица действительна не просто для жилых одноэтажных кирпичных зданий, а для таковых, которые имеют:
Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов. Здание из газосиликатных блоков (которых вообще нет в УПВС) может стоять на свайном фундаменте, а может на монолитном железобетонном цоколе. Соответственно и процент готовности у каждого из этих зданий будет различен.
Таким образом кадастровый инженер в техническом плане указывает тот процент готовности, который был определен им во время проведения кадастровых работ. В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.
В случае с нежилыми объектами все достаточно просто. Объект готов к использованию по назначению при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию(РнВ).
Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
«Дачная амнистия» позволяет ставить жилые дома на кад.учет по тех.плану, который сделал кад.инженер на основании Декларации, которую заполняет правообладатель земельного участка. Тем самым отвественность за то, что дом жилой, ложится на лицо, заполнившего декларацию.
Данная проблема может решиться с окончанием «дачной амнистии», что скорее всего и произойдет, либо с появлением некой методики, позволяющей всем кадастровым инженерам действовать по общим правилам, а не руководствоваться своими субъективными представлениями.
Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.
Формула расчета готовности объекта незавершенного строительства
(1).jpg)
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Обзор документа
Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 июня 2019 г. № 20148-АА/07 О расчете степени готовности конструктивных элементов проекта многоквартирного дома
В этой связи, Министерством экономического развития Российской Федерации 18 декабря 2015 г. издан Приказ Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».
Таким образом, в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. N 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.», расчет степени готовности конструктивных элементов проекта осуществляется кадастровым инженером в установленном законодательством Российской Федерации порядке.
Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. N 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
| Заместитель директора Департамента жилищной политики | А.С. Апполонова |
Обзор документа
Правительство РФ установило критерии, при соответствии которым застройщики смогут с 1 июля 2019 г. по уже начатым проектам привлекать средства дольщиков без использования счетов эскроу.
Степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 30%. Дольщикам должно быть продано не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений.
Минэкономразвития разъяснило, что степень готовности конструктивных элементов проекта рассчитывает кадастровый инженер. Он же подписывает соответствующий документ. Учитываются требования к подготовке технического плана.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 10 февраля 2012 г. №52 «Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке»
Ссылка скопирована в буфер обмена
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 10 февраля 2012 г. № 52
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФОРМЫ ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И ТРЕБОВАНИЙ К ЕГО ПОДГОТОВКЕ
В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017; 2009, № 52, ст. 6410) и пунктом 5.2.22 Положения о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437 (Собрание законодательства Российской Федерации, 2008, № 24, ст. 2867; № 46, ст. 5337; 2009, № 3, ст. 378; № 18, ст. 2257; № 19, ст. 2344; № 25, ст. 3052; № 26, ст. 3190; № 38, ст. 4500; № 41, ст. 4777; № 46, ст. 5488; 2010, № 5, ст. 532; № 9, ст. 960; № 10, ст. 1085; № 19, ст. 2324; № 21, ст. 2602; № 26, ст. 3350; № 40, ст. 5068; № 41, ст. 5240; № 45, ст. 5860; № 52, ст. 7104; 2011, № 6, ст. 888; № 9, ст. 1251; № 12, ст. 1640; № 14, ст. 1935; № 15, ст. 2131; № 17, ст. 2411, 2424; № 32, ст. 4834; № 36, ст. 5149, 5151; N 39, ст. 5485; № 43, ст. 6079; № 46, ст. 6527; 2012, № 1, ст. 170, 177), приказываю:
форму технического плана объекта незавершенного строительства (приложение N 1);
требования к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства (приложение N 2).
Министр
Э.С. НАБИУЛЛИНА
Приложение N 1
к приказу Минэкономразвития России
от 10.02.2012 № 52
ФОРМА ТЕХНИЧЕСКОГО ПЛАНА ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
| Всего листов _______ | |||||
| ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА | Заполняется специалистом органа кадастрового учета | ||||
регистрационный № _______________________
«____» ___________ ______г. | |||||
| Титульный лист | |||||
| 1. Технический план объекта незавершенного строительства подготовлен в результате выполнения кадастровых работ в связи с представлением в орган кадастрового учета заявления (нужное отметить V ): | |||||
| 2. Сведения о заказчике кадастровых работ: | |||||
| __________________________________________________________________ (фамилия, имя, отчество (при наличии отчества) физического лица, полное наименование юридического лица, органа государственной власти, органа местного самоуправления, иностранного юридического лица с указанием страны его регистрации (инкорпорации)) | |||||
| Подпись ___________________________ ___________________________________ | Дата «___» _____________ _____ г. | ||||
| Место для оттиска печати заказчика кадастровых работ | |||||
| 3. Сведения о кадастровом инженере: | |||||
| Фамилия, имя, отчество (при наличии отчества) ___________________________________ | |||||
| № квалификационного аттестата кадастрового инженера ____________________________ | |||||
| Контактный телефон ________________________________________________ | |||||
| Почтовый адрес и адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с кадастровым инженером ___________________________________________________________ __________________________________________________________________________ | |||||
| Сокращенное наименование юридического лица, если кадастровый инженер является работником юридического лица _________________________________________ | |||||
| Подпись ___________________________ | Дата «___» _____________ _____ г. | ||||
| Место для оттиска печати кадастрового инженера | |||||
| Лист № ____ | ||
| ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА | ||
| Содержание | ||
| № п/п | Разделы технического плана объекта незавершенного строительства | Номера листов |
| 1 | 2 | 3 |
| Лист № ____ | ||||
| ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА | ||||
| Исходные данные | ||||
| 1. Перечень документов, использованных при подготовке технического плана объекта незавершенного строительства | ||||
| № п/п | Наименование документа | Реквизиты документа | ||
| 1 | 2 | 3 | ||
| 2. Сведения о геодезической основе, использованной при подготовке технического плана объекта незавершенного строительства Система координат _______________________ | ||||
| № п/п | Название пункта и тип знака геодезической сети | Класс геодезической сети | Координаты, м | |
| Х | Y | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 3. Сведения о средствах измерений | ||||
| № п/п | Наименование прибора (инструмента, аппаратуры) | Реквизиты сертификата прибора (инструмента, аппаратуры) | Реквизиты свидетельства о поверке прибора (инструмента, аппаратуры) | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| 4. Сведения об объекте (объектах) недвижимости, из которого (которых) был образован объект незавершенного строительства | ||||
| 1 | 2 | |||
| Лист № ____ | |||
| ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА | |||
| Сведения о выполненных измерениях и расчетах | |||
| 1. Метод определения координат характерных точек контура объекта незавершенного строительства | |||
| Номер контура | Номера характерных точек контура | Метод определения координат | |
| 1 | 2 | 3 | |
| 2. Точность определения координат характерных точек контура объекта незавершенного строительства | |||
| Номер контура | Номера характерных точек контура | Формулы, примененные для расчета средней квадратической погрешности определения координат характерных точек контура (Мt), м | |
| 1 | 2 | 3 | |
| Лист № ____ | |||||
| ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА | |||||
| Описание местоположения объекта незавершенного строительства на земельном участке | |||||
| 1. Сведения о характерных точках контура объекта незавершенного строительства, представляющего собой здание, строительство которого не завершено | |||||
| Номер контура | Номера характерных точек контура | Координаты, м | Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек контура (Мt), м | ||
| Х | Y | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| 2. Сведения о характерных точках контура объекта незавершенного строительства, представляющего собой сооружение, строительство которого не завершено | |||||
| Номер контура | Номера характерных точек контура | Координаты, м | R, м | Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек контура (Мt), м | |
| Х | Y | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Лист №____ | ||
| ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА | ||
| Характеристики объекта незавершенного строительства | ||
| № п/п | Наименование характеристики | Значение характеристики |
| 1 | 2 | 3 |
| 1 | Кадастровый номер объекта незавершенного строительства | |
| 2 | Кадастровый номер земельного участка (земельных участков), в пределах которого (которых) расположен объект незавершенного строительства | |
| 3 | Адрес (описание местоположения) объекта незавершенного строительства | |
| Субъект Российской Федерации | ||
| Муниципальное образование | ||
| Населенный пункт (город, село и т.д.) | ||
| Улица (проспект, пер. и др.) | ||
| Номер дома | ||
| Номер корпуса | ||
| Номер строения | ||
| Иное описание местоположения | ||
| 4 | Назначение объекта незавершенного строительства | |
| Индивидуальное наименование объекта незавершенного строительства | ||
| 5 | Количество этажей объекта незавершенного строительства | |
| в том числе подземных | ||
| 6 | Материал наружных стен | |
| 7 | Общая площадь (Р), м2 | |
| 8 | Основная характеристика объекта незавершенного строительства | |
| 9 | Степень готовности, % | |
| Лист № ____ | ||||
| ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА | ||||
| Сведения об образуемых частях объекта незавершенного строительства | ||||
| 1. Сведения о местоположении образуемой части объекта незавершенного строительства на земельном участке | ||||
| Обозначение части _____________________________________________________________ | ||||
| Номера характерных точек контура части объекта незавершенного строительства | Координаты, м | Средняя квадратическая погрешность определения координат характерных точек контура части объекта незавершенного строительства (Мt), м | Примечание | |
| Х | Y | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |
| 2. Иное описание местоположения образуемой части объекта незавершенного строительства | ||||
| 3. Общие сведения об образуемой части объекта незавершенного строительства | ||||
| № п/п | Обозначение части | Площадь (Р), м 2 | Характеристика части | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | |
| Лист № ____ |
| ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА |
| Заключение кадастрового инженера |
| Лист № ____ |
| ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ОБЪЕКТА НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА |
| Схема расположения объекта незавершенного строительства на земельном участке |