Формы финансирования и кредитования жилищного строительства

Жилищная политика

Основные формы жилищного финансирования

Специалисты фонда «Институт экономики города» выделяют следующие формы жилищного финансирования:

Разработка и внедрение эффективных механизмов жилищного финансирования по трем данным направлениям является основой формирования современной системы создания жилищного рынка и обеспечения доступности жилья для семей с различным уровнем доходов. Доступное жилье имеет следующий экономический смысл: такое жилье по своей цене и качеству должно соответствовать платежеспособному спросу людей. Кроме того, как отмечают эксперты фонда «Институт экономики города», между человеком с его доходами должны быть такие институты, которые позволяют приобрести это жилье без помощи государства.

Роль государства в развитии ипотечного жилищного кредитования сводится к выполнению им двух основных функций:

В большинстве зарубежных стран государство активно участвует в решении жилищных проблем своих граждан.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности. Ключевыми параметрами для кредитования являются:

Беря кредит, клиент обязуется использовать полученный кредит на определенные цели, предусмотренные соглашением сторон, своевременно погашать полученную ссуду вместе с процентами и предоставить возможность контроля за использованием средств.

Суть ипотечного кредитования состоит в том, что заемщик выдает кредитору (банку) залоговое обязательство, подтверждающее право банка получить в собственность заложенную недвижимость при невыполнении заемщиком платежного обязательства в установленные сроки (возврат кредита плюс проценты).

Следует подчеркнуть, что использование ипотечного кредита требует наличия развитых форм инфраструктурных организаций (ипотечные и инвестиционные банки, агентства по оценке недвижимости, страховые компании и т.д.), а также четкой системы правового обеспечения и процедуры оформления.

Как было уже сказано, ипотека подразумевает залог имущества, т.е. заемщик выдает кредитору залоговое обязательство: кредитор становится залогодержателем. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее владельца:

В закладной указываются:

Ипотека жилых домов и квартир возможна лишь в том случае, если эта квартира или жилой дом находятся в частной собственности, если же это государственная или муниципальная собственность, то ипотека невозможна.

Величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Ключевую роль в сфере ипотечного кредитования играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья. Региональные органы имеют в своем распоряжении разнообразные инструменты для поддержки ипотечного жилищного кредитования. В Омской области законом № 417-03 «0 государственной поддержке ипотечного жилищного кредитования» определены следующие:

Другой формой финансирования приобретения жилья являются программы субсидирования для населения с невысоким уровнем доходов. Существует много схем государственного финансирования жилищного кредитования.

Таким образом повышается доступность ипотечных кредитов для граждан и стимулируется платежеспособный спрос на жилье. Указанные субсидии предоставляются в соответствии с бюджетными возможностями в размере от 5 до 70 % рыночной стоимости жилья по социальной норме в зависимости от категории граждан, уровня дохода и времени ожидания после постановки на учет по улучшению жилищных условий. Для определенных законодательством категории граждан (в том числе молодых семей, работников бюджетной сферы, граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, граждан, уволенных и увольняемых с военной службы, и др.) субсидии могут предоставляться в большем объеме в соответствии с установленным порядком. Субсидии могут предоставляться за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации, муниципальных образований и средств предприятий.

В настоящее время наиболее распространенными формами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости являются следующие:

Как отмечает Т.В. Соколова, конкретные формы участия государства в решении жилищной проблемы многообразны и хорошо отработаны мировой практикой:

Таким образом, выбор форм жилищного финансирования должен быть основан на конъюнктуре рынка жилья и сбалансирован. Если государство отдает приоритет формам приобретения жилья через инструменты субсидирования, сертификаты и снижает ипотечные ставки, происходит резкий рост спроса на жилье. В краткосрочной перспективе предложение жилья ответить адекватно на рост спроса не может и на рынке происходит рост цен на жилье. Поэтому формы, направленные на расширение спроса, должны быть сбалансированы поддержкой застройщиков. Кроме того, в интересах государства развивать и такой институт, как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). ЖСК позволят снизить прибыль застройщиков и сократить число посредников между застройщиком и покупателем жилья, что отразится на стоимости квадратного метра жилья.

Источник

МОДЕЛИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РОССИИ

14.1. Долевое строительство

С перестройкой в России схемы долевого финансирования жилищного строительства и продажи жилья с рассрочкой платежа появились первыми, придя на смену старой бюджетной системе финансирования строительства, и продолжают существовать и по­ныне. Длительность строительного процес­са позволяет «дольщикам» вносить платежи в соответствии с гра­фиком, «растягивая» их на весь период строительства, а иногда и на определенный договором период после его окончания, т. е. опла­чивать жилье в рассрочку.

Инициатива использования вариантов привлечения средств граждан для долевого участия в строительстве жилья принадлежит застройщикам. В условиях снижения платежеспособного спроса населения и ограниченности банковского кредитования застройщики, как правило, используют различные изменения схем долевого финансирования с целью повышения их привлекательности. Решая проблемы обеспечения ликвидности построенного жилья и собственного выживания, они стали самостоятельно напрямую привлекать денежные ресурсы населения для долевого участия в строительстве или путем продажи в рассрочку уже готового жилья;

К недостаткам схемы долевого участия можно отнести высо­кую степень риска для «дольщиков». Именно они несут основные потери при несвоевременном, некачественном или вовсе незаконченном строительстве. За время функционирования схемы доле­вого участия в судах рассмотрено уже тысячи дел обманутых «дольщиков».

Существует также риск незавершения строительства или удорожания жилья в процессе строительства. Долгое время отношения, связанные с долевым учас­тием в строительстве, оставались неурегулированными законода­тельством. Такие отношения в различных случаях регламентировались договорами простого товарищества, долевого инвестирования и пр. Принятие в конце 2004 г. Федерального Закона «Об участии в доле­вом строительстве многоквартирных домов и иных объектов не­движимости» позволяет упорядочить и сбалансировать интересы участников данной схемы жилищного инвестирования, учесть интересы как застройщиков, так и «дольщиков», снизить риски неисполнения обязательств одной из сторон. В связи с этим, при­нятие законодательного акта, регулирующего важные и часто возникающие отношения соинвестирования, является важным шагом правового регулирования долевого инвестирования жилищ­ного строительства.

Согласно закону № 214-ФЗ от 1 апреля 2005 г. «Об участии в долевом строитель­стве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», у застройщика и участника долевого строительства появился ряд новых прав и обязанностей:

• застройщик обязан предоставить проектную декларацию на ознакомление будущему участнику долевого строительства;

• застройщику запрещается распространять рекламу объек­та и привлекать тем самым средства населения до получения
разрешения на строительство;

• застройщик лишается права расторгнуть договор долевого строительства с «дольщиком» в одностороннем порядке, даже если последний просрочил платежи (до трех раз в год);

• застройщик обязан предоставить любому обратившемуся лицу всю интересующую его информацию;

• застройщик обязан размещать в открытом доступе следу­ющую информацию: учредительные документы застройщи­ка, свидетельство о его госрегистрации, годовой отчет, бух­галтерские балансы, счета распределения прибыли и убытков за три последних года и т.д.;

• застройщик становится подотчетным госрегулятору, кото­рый проверяет бухгалтерскую отчетность и следит за целе­вым использованием средств, полученных от населения;

• застройщик обязан выплачивать «дольщику» штрафные сан­кции за каждый день просрочки по договору;

• привлекать средства населения имеет право только застройщик-собственник или арендатор земли (без привлечения допорганизаций);

• участник долевого строительства имеет право расторгнуть,
договор с застройщиком в одностороннем порядке при неис­полнении обязательств последним и получить обратно средства с процентами.

14.2. Жилищные сертификаты

В то же время стоит отметить неплохую организацию жилищ­ного финансирования с помощью сертификатов на некоторых территориях России, к примеру, популярностью пользовались жи­лищные сертификаты в Ульяновской области. Однако общий под­ход к выпуску этих бумаг основывался здесь в большей степени на опыте местных муниципальных займов и создании региональны­ми властями подконтрольных им коммерческих структур с посте­пенным вовлечением их в инвестиционный процесс государствен­ной программы жилищных сертификатов.

Правом на получение сертификата обладают:

• уволенные и увольняемые с военной службы военнослужащие
(причиной увольнения может быть либо достижение предель­ного возраста пребывания на службе, либо состояние здоровья, либо сокращение штатов);

• сотрудники органов внутренних дел, учреждений и органов
уголовно-исполнительной системы Министерства юстиции
и члены их семей;

• граждане, подлежащие переселению из закрытых военных го­родков.

Этим категориям граждан (при условии, что они находились на службе не менее 10 лет) жилищный сертификат выдается на 100% стоимости жилья.

Порядок приобретения жилья одинаков для всех владельцев сер­тификатов. Сертификат сдается в один из банков, которые работа­ют по этой программе (например, Сбербанк России). Банк откры­вает на имя владельца сертификата блокированный целевой счет и заключает с ним договор на обслуживание этого счета. В договоре фиксируются основные условия и порядок взаимоотношений бан­ка и клиента.

Владелец сертификата в течение срока его действия обязан выб­рать жилье и представить в банк официально зарегистрированный в соответствующем полномочном органе договор купли-продажи этого помещения. Банк в течение пяти дней рассматривает доку­менты и, в случае положительного решения, производит оплату жилья в течение десяти рабочих дней с момента предъявления ука­занного договора. Государственный жилищный сертификат дол­жен быть реализован получателем субсидии в пределах срока, ко­торый установлен в 9 месяцев с даты его выдачи. Если срок истек, а жилье не выбрано, банк закрывает блокированный целевой счет и пересылает сертификат для погашения выдавшему его органу.

На начало 2004 г. более 160 тыс. семей граждан, уже уволенных с военной службы, все еще не имеют положенных им по закону жилых помещений для постоянного проживания. Реформирова­ние армии ведет к увеличению числа таких семей: их численность в скором времени, по оценкам правительства, составит 210 тысяч семей.

Для реализации программы требуется 31,75 млрд. рублей. С учетом привлеченных кредитных ресурсов и собственных средств граждан в сумме 6,35 млрд. рублей, из федеральных ис­точников требуется выделить 25,4 млрд. рублей для предоставле­ния безвозмездных субсидий на приобретение жилья. Реальный объем средств, который потребуется для выполнения программы, будет зависеть, в первую очередь, от изменения рыночных цен на жилье в период ее реализации, категорий и количества граждан, участвующих в ней.

14.3. Ипотечное кредитование

• закладной или долгового свидетельства иного названия, но,
подтверждающего права залогодержателя по обеспеченно­му ипотекой обязательству (функция ипотеки);

• ипотечного кредита (денежной ссуды), выдаваемого заемщику кредитным учреждением под залог недвижимости (эконо­мическая функция ипотеки).

Bo всем мире значение ипотеки как инвестиционного инстру­мента велико:

В сложившейся мировой практике основными участниками ипотечного кредитования являются:

Как обычно, Россия смотрит на Запад и в сфере развития ипоте­ки, хотя до 1917 г. собственный опыт ипотечного кредитования наша страна накопила достаточно серьезный.

Классическую ипотеку принято делить на «американскую» (в принципе, это та ипотека, которую пытаются развивать в Рос­сии) и «немецкую», возможность применения которой появилась в нашей стране после принятия Федерального Закона «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан».

В настоящее время в мире разработано множество разнообраз­ных схем ипотечного кредитования. Эти схемы, как правило, учи­тывают исторические, национальные особенности различных стран, состояние национальных экономик. Но есть общепризнан­ные классические схемы ипотечного кредитования: о них речь пой­дет в следующих разделах книги.

14.4. Факторы, определяющие инвестиционную привлекательность недвижимости

В рамках региональной экономики на спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует целый ряд факторов, среди которых наиболее важное значение имеют следующие их группы:

• уровень и динамика доходов населения;

• дифференциация населения по уровню доходов и ее динамика;

• уровень развития бизнеса и его динамика (рост или падение де­ловой активности, изменение структуры бизнеса, его доходности);

• доступность финансовых ресурсов в целом и кредитных в частности;

• состояние альтернативных и смежных рынков;

• цены на ранке недвижимости;

• уровень арендной платы;

• риски инвестиций в недвижимость;

• цены и тарифы на коммунальные услуги, энергоресурсы.

• уровень и тенденции изменения численности населения и его возрастной структуры;

• уровень и тенденции изменения образовательного уровня населения;

• уровень и тенденции изменения социальной структуры населения;

• уровень и тенденции преступности.

• налоговый режим (уровень реальных налоговых ставок для населе­ния и юридических лиц — налог на имущество, на прибыль, земельный на­лог и т. д.);

• зональные ограничения (наличие или отсутствие, строгость контро­ля);

• правовые и экономические условия получения прав на застройку или реконструкцию (принятые процедуры передачи прав, передаваемые права, уровень платы за подключение к инженерным сетям, отчислении на развитие инфраструктуры и т. д.);

• правовые и экономические условия совершения сделок (плата за ре­гистрацию, гарантии со стороны государства, сроки процедур).

Источник