Долевое строительство: разъяснение Верховного суда в период эпидемии.
Большую часть людей тревожит вопрос, можно ли считать меры по борьбе с COVID-19 форс-мажором, и прежде всего — сочтут ли их таковыми суды. Самое важное, что дает режим форс-мажора — это отсутствие санкций за несвоевременное исполнение обязательств, например, за задержку различных платежей. В сложившейся ситуации этот вопрос стал острым как для многих компаний, чья работа была остановлена, так и просто для людей, многие из которых лишились дохода. Сайт «РИА Недвижимость» попросил юристов объяснить, кто из вынужденных неплательщиков сможет сослаться на форс-мажор и избежать штрафных санкций, а кому этого сделать не удастся.
Эксперты уже спрогнозировали высокую вероятность задержек передачи ключей дольщикам из-за ограничительных мер и других негативных факторов. При этом до конца года новостройки не будут признавать проблемными. Какие возможности в такой ситуации остаются у дольщиков, если им придется защищать свои права? В этом вопросе юристы настроены пессимистически.
Если дольщик захочет расторгнуть договор из-за существенного ухудшения его обстоятельств, то это придется доказать, что сложно, говорит Саунин. «Возможно, речь может о ситуации, когда у дольщика комплексно случились такие обстоятельства как лишение заработка, ипотечный кредит и срывы сроков строительства. В противном случае суды могут оценить отказ дольщика немотивированным», — рассуждает он.
Застройщики действительно освобождены от уплаты неустоек, процентов и возмещения убытков за просрочку выполнения договора, если дата окончания строительства дома оказалась в периоде введенного в субъекте РФ режима повышенной готовности, отмечает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.
При этом оно не лишает дольщика права расторгнуть договор ДДУ. В частности, при нарушении исполнителем сроков выполнения работы, оказания услуги потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной им цены, добавляет он.
Можно ожидать, что по тем объектам, срок сдачи по которым еще не наступил, само по себе снижение темпов строительства в условиях ограничительных мер не будет воспринято судами как достаточное основание для расторжения, подчеркивает практики недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Антон Алексеев.
Здесь можно говорить о классическом форс-мажоре у застройщиков (в том числе в связи с нарушениями со стороны подрядчиков/поставщиков сроков поставки и строительства в связи с непредвиденными обстоятельствами, отвечающими признакам непреодолимой силы), отмечает Чумаченко. Кроме того, формально мораторий на расторжение договоров долевого участия не введен, однако уплата штрафных санкций при расторжении не осуществляется до 2021 года.
При этом нужно понимать, что форс-мажор применяется как правило к ситуациям, когда договоры заключены задолго до возникновения этих обстоятельств. То есть заключенные накануне ситуации с COVID-19 договоры могут не подпадать под действие обстоятельств непреодолимой силы, поскольку эти обстоятельства уже можно было предвидеть, полагает Чумаченко.
Конечно, каждый случай должен рассматриваться индивидуально и с учетом принципов, изложенных в том числе в обзоре ВС РФ, добавляет он.
Обстоятельств непреодолимой силы в ДДУ
В договоре долевого участия под обстоятельствами непреодолимой силы прописаны помимо бедствий разного характера еще и решения органов гос. власти и местного самоуправления, препятствующие выполнению обязательств. В случае длительности более 2 месяцев данных обстоятельств, каждая из сторон может отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств и расторгнуть договор без возмещения возможных убытков.
1. Кем должны быть подтверждены данные обстоятельства (чтобы включить данный пункт в договор)?
2. Если у меня ипотека, то в таком случае я теряю деньги без возможности требования с застройщика и продолжу выплачивать ипотеку?
3. Насколько правомерно освобождение застройщика от ответственности и расторжение договора в данном случае?
4. Как лучше изменить/дополнить данный пункт и обезопасить себя?
1. Кем должны быть подтверждены данные обстоятельства (чтобы включить данный пункт в договор)?
Данные обстоятельства подтверждает торгово-промышленная палата вашего региона.
2. Если у меня ипотека, то в таком случае я теряю деньги без возможности требования с застройщика и продолжу выплачивать ипотеку?
Все зависит от стадии на которой находится исполнение договора. Если дом не сдан, то вы можете в судебном порядке требовать данную сумму с застройщика. А переда банком обязательства по уплате ипотеки у вас остаются.
3. Насколько правомерно освобождение застройщика от ответственности и расторжение договора в данном случае?
Все зависит от характера обстоятельств непреодолимой силы. В данном случае скорее всего имеется ввиду, например, введение органом власти чрезвычайного положения и т.п.
Согласно ст.401 ГК РФ 1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо,не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.
4. Как лучше изменить/дополнить данный пункт и обезопасить себя?
Следует конкретно поименовать перечень обстоятельств непреодолимой силы.
Новости Москва
06.11.2020
Новости , Кратко , Популярное , Интервью
Государство не выстрелит себе в ногу – мораторий на штрафы для застройщиков будет продлен?
На днях Минстрой сообщил, что действующий с апреля и до конца текущего года мораторий на штрафы за перенос сроков ввода в эксплуатацию жилых объектов по договорам долевого участия продлевать пока не планируется. Застройщики встревожились, а дольщики, напротив, воспрянули духом.
Напомним, что соответствующее постановление Правительства РФ № 423 было принято 2 апреля 2020 года. Этот документ устанавливает особенности применения неустойки и иных санкций за ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве на срок до 31 декабря 2020 года.
Однако принятое Постановление ограничивает действие данного Закона и оставляет покупателей квартир без возможности получить деньги в случае задержки строительства в текущем году.
Это решение было призвано снизить финансовую нагрузку на застройщиков. Среди дольщиков оно весьма непопулярно – по понятным причинам. Другое дело, что весной это был вынужденный шаг. На апрель как раз пришелся пик первой волны пандемии COVID-19, лихорадочно вводились многочисленные меры безопасности и ограничения, производство в стране практически остановилось. Так что мораторий на штрафы застройщикам, задерживающим ввод жилья, был неизбежен – строительные компании оказались заложниками обстоятельств.
Между тем строительство является системообразующей отраслью отечественной экономики, дающей значительную долю налоговых поступлений в бюджет. По данным Росстата, в России более 270 тысяч строительных организаций, обеспечивающих работой более 4,9 млн человек. При этом, как заявил в одном из интервью Марат Хуснуллин, на тот момент заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительству, а ныне Заместитель Председателя Правительства РФ – «одно рабочее место в строительстве формирует до восьми мест в других отраслях экономики – торговле, ЖКХ и сфере услуг». Строительная сфера – это, несомненно, опора экономики, и бросить ее на произвол судьбы для государства – всё равно, что выстрелить себе в ногу.
Поэтому были приняты все возможные меры для поддержки строителей: в то время, когда жизнь практически замерла в период самоизоляции, работа на стройплощадках продолжалась, стали возможны продажи квартир полностью в электронном формате. Особую популярность приобрела программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% – она, кстати, уже продлена до 1 июля 2021 года.
О многочисленных просьбах застройщиков по поводу продления моратория недавно на заседании Совета по вопросам жилищного строительства и содействия развитию ЖКХ при Совете Федерации сообщил заместитель министра строительства Никита Стасишин. Однако устами этого же чиновника было заявлено, что сохранять данную меру поддержку не планируется. Пока не планируется.
Почему он сделал такое заявление – абсолютно ясно. Теперь, когда слово «коронавирус» уже не так пугает людей, перед ними встают насущные бытовые вопросы. А у дольщиков самый главный – получение квартиры. Тем более он становится важным на фоне финансовых потерь, понесенных в ходе мер по борьбе с пандемией. Все это, по мнению многих аналитиков строительной отрасли, может сплестись в очень опасный клубок и вызвать массовое недовольство среди дольщиков. Так зачем подливать масла в огонь?
Несомненно, обещание, что мораторий на штрафы снимается, успокоило многих дольщиков, однако насколько оно будет выполняться и выполнимо ли вообще? Прежде всего возникает вопрос: а что, собственно, изменилось, почему теперь можно опять штрафовать запаздывающих со сдачей домов строителей? Пандемия продолжается, идет вторая волна и до ее пика еще далеко. По всем регионам опять ужесточаются меры предосторожности.
Ситуация в строительной сфере и так не простая. Например, лишь в Москве и Московской области, согласно Единому реестру проблемных объектов, не сдан в срок 931 дом общей площадью 4997 тыс. кв. м.
Получается, если Минстрой говорит правду, в ближайшее время строительные фирмы получат целый вал исков на взыскание штрафов, общая сумма которых может выражаться в миллиардах. Понятно, что дольщики, да и многие другие, не имеющие отношения к строительству, граждане будут этому аплодировать. Однако необходимость выплачивать компенсации дольщикам лишь усугубит ситуацию, приведет к банкротству компаний и появлению множества долгостроев.
Государству в таком случае придется достраивать их за счет бюджета, который и так испытывает дефицит. Например, согласно внесенному в Мосгордуму проекту закона о бюджете города Москвы на ближайшую трехлетку, дефицит составит 510 миллиардов рублей. И если уж столица испытывает нехватку средств, что говорить о других регионах.
Рассчитывать на скорое новоселье при банкротстве застройщика тоже не стоит. В этой ситуации непосредственно решать проблемы дольщиков будет Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства, созданный Правительством РФ в 2017 году. Только Фонд сначала может в течение полугода проводить экспертизу целесообразности завершения строительства, а потом еще в течение трех лет – достраивать дом. Так что банкротство – невыгодная история и для застройщика, и для дольщиков, и для государства.
Ставят под сомнение заявление Минстроя не только эксперты, но и рядовые дольщики.
– Механизм давно отработан, – считает Константин Пронин, дольщик со стажем. – И, к сожалению, не только в строительстве. Сначала по-хозяйски обещают, потом, ссылаясь на форс-мажор, вероломно нарушают данные ранее заверения. У нас в стране накоплен большой опыт по селекции хозяев своих слов.
Так это или нет, покажет время. Пока очевидно одно: решение о продлении моратория еще не принято. Об этом свидетельствуют, в частности, максимально обтекаемые формулировки, которые использовал представитель ведомства: «Минстрой пока не склонен к продлению послаблений для застройщиков» и так далее.
Поэтому и дольщикам, и застройщикам остается ждать и надеяться – правда, каждому на свое.
Москва, Екатерина Попова
Москва. Другие новости 06.11.20
Судебная война и контролируемое банкротство: предприятие ТОМЕТ доводят до полного краха. / СМИ: Глава Минприроды РФ готовится к отставке. / Госдума готова ввести миллионные штрафы за фейки об СССР в годы Второй мировой войны: правительство поддержало. Читать дальше