Обстоятельств непреодолимой силы в ДДУ
В договоре долевого участия под обстоятельствами непреодолимой силы прописаны помимо бедствий разного характера еще и решения органов гос. власти и местного самоуправления, препятствующие выполнению обязательств. В случае длительности более 2 месяцев данных обстоятельств, каждая из сторон может отказаться в одностороннем порядке от исполнения обязательств и расторгнуть договор без возмещения возможных убытков.
1. Кем должны быть подтверждены данные обстоятельства (чтобы включить данный пункт в договор)?
2. Если у меня ипотека, то в таком случае я теряю деньги без возможности требования с застройщика и продолжу выплачивать ипотеку?
3. Насколько правомерно освобождение застройщика от ответственности и расторжение договора в данном случае?
4. Как лучше изменить/дополнить данный пункт и обезопасить себя?
1. Кем должны быть подтверждены данные обстоятельства (чтобы включить данный пункт в договор)?
Данные обстоятельства подтверждает торгово-промышленная палата вашего региона.
2. Если у меня ипотека, то в таком случае я теряю деньги без возможности требования с застройщика и продолжу выплачивать ипотеку?
Все зависит от стадии на которой находится исполнение договора. Если дом не сдан, то вы можете в судебном порядке требовать данную сумму с застройщика. А переда банком обязательства по уплате ипотеки у вас остаются.
3. Насколько правомерно освобождение застройщика от ответственности и расторжение договора в данном случае?
Все зависит от характера обстоятельств непреодолимой силы. В данном случае скорее всего имеется ввиду, например, введение органом власти чрезвычайного положения и т.п.
Согласно ст.401 ГК РФ 1. Лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. 2. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство. 3. Если иное не предусмотрено законом или договором, лицо,не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.
4. Как лучше изменить/дополнить данный пункт и обезопасить себя?
Следует конкретно поименовать перечень обстоятельств непреодолимой силы.
Неисполнение договора строительного подряда в условиях форс-мажора
Пандемия новой коронавирусной инфекции и связанные с ней ограничительные меры, безусловно, оказывают влияние на хозяйственную деятельность строительных компаний, в том числе на исполнение ими договорных обязательств.
Так, общероссийское отраслевое объединение работодателей «Национальное объединение СРО, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство» (НОСТРОЙ) провело опрос о влиянии пандемии коронавируса на деятельность застройщиков жилья. Результаты выявили возникновение новых проблем в их деятельности: порядка 25% строек остановились по инициативе силовых структур (полиции и Росгвардии), затруднены трансграничные поставки, падение курса рубля приводит к росту цен на строительные материалы. «В данной ситуации наиболее уязвимыми оказываются генподрядные строительные организации и компании – застройщики жилья», – отметил президент Ассоциации «Национальное объединение строителей» А.Н. Глушков.
Чтобы защититься от возможных требований заказчиков о взыскании неустойки за нарушение сроков производства работ, подрядчику крайне важно своевременно уведомить их о наступлении форс-мажора и невозможности завершить работы в срок. Так, суд отказал в освобождении стороны от ответственности в связи с несоблюдением ею установленного договором порядка уведомления (постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 февраля 2018 г. № Ф06-29367/2018 по делу № А72-1268/2017).
Таким образом, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее условия договора строительного подряда, сможет получить судебную защиту только в том случае, если докажет, что предупредило заказчика о возникших обстоятельствах. Если должник этого не сделает, то обязан будет возместить кредитору причиненные убытки (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7).
Бремя доказывания чрезвычайного обстоятельства несет непосредственно компания-подрядчик – бизнесу для признания форс-мажора придется аргументированно доказывать влияние пандемии COVID-19 на невыполнение контрактов.
В случае с внешнеторговой сделкой необходимо будет получить сертификат о форс-мажоре. Засвидетельствовать данный факт уполномочена Торгово-промышленная палата России только при ограниченном наборе критериев. В частности, ТПП не удостоверяет обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор) по внедоговорным отношениям, а также в соответствии с условиями внешнеторговых сделок и международных договоров РФ. В то же время она свидетельствует обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор), наступившие на территории России, а также в ряде исключительных случаев, исчерпывающий перечень которых перечислен в Положении о порядке свидетельствования Торгово-промышленной палатой Российской Федерации обстоятельств форс-мажора.
Если договор не имеет отношения к внешнеторговым сделкам, то доказательствами факта наступления обстоятельства непреодолимой силы будут акты госорганов, материалы СМИ 1 и пр.
К примеру, в соответствии с Указом мэра г. Москвы от 14 марта 2020 г. № 20-УМ распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) является в сложившихся условиях чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством.
Вместе с тем признание определенного обстоятельства форс-мажором относится к исключительной компетенции суда. В частности, п. 3 ст. 401 ГК РФ содержит определение обстоятельств непреодолимой силы, в соответствии с которым «если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств».
Чтобы ответить на вопрос, является ли пандемия форс-мажором, необходимо, во-первых, оценить, соответствует ли данное обстоятельство критериям чрезвычайности и объективной непредотвратимости. Во-вторых, доказать его влияние на неспособность стороны договора выполнить конкретные обязательства.
Сама по себе пандемия не может считаться форс-мажором применительно ко всем ситуациям при неисполнении договоров строительного подряда. В частности, подрядчик не может ссылаться на нее как обстоятельство, освобождающее его от обязательства задействовать и направить на выполнение работ работников из государства, где вспыхнула такая эпидемия, если при этом условия договора не содержат ограничений по национальности таких работников.
К обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажору) также не могут быть отнесены предпринимательские риски – в частности, нарушение обязанностей контрагентами должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения обязательств товаров, отсутствие необходимых денежных средств, обусловленных в том числе финансово-экономическим кризисом, изменением валютного курса и девальвацией национальной валюты, а также преступные действия неустановленных лиц, если условиями договора (контракта) прямо не предусмотрено иное, и прочие обстоятельства, которые стороны договорных отношений исключили из указанной категории.
Подчеркну: чтобы генподрядчик был освобожден от ответственности за нарушение сроков сдачи объекта, необходимо доказать, что неисполнение им условий договора является внезапным и обусловлено наличием обстоятельств непреодолимой силы, не позволивших надлежаще исполнить требования законодательства и договора.
Если договором не предусмотрены основания освобождения от ответственности в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, ни одна из сторон не лишается права ссылаться на п. 3 ст. 401 ГК РФ. Если же в договоре перечислены обстоятельства, являющиеся обстоятельствами непреодолимой силы (форс-мажором), это не всегда означает, что оно будет признано таковым при разрешении возникшего спора судом. В каждом конкретном случае суд будет выяснять, является ли обстоятельство чрезвычайным и непредотвратимым, мог ли контрагент что-то предпринять, чтобы избежать негативных последствий.
В заключение хотелось бы отметить, что НОСТРОЙ совместно с Минстроем России разработал антикризисные меры поддержки и защиты предприятий строительной индустрии. Хочется надеяться, что они позволят строительному бизнесу бесперебойно функционировать и успешно справиться с кризисом.
1 Например, на сайте Правительства Москвы создан специальный раздел, посвященный коронавирусу.
Форс-мажор в строительстве и кто его оплачивает
Форс-мажорные обстоятельства (от фр. «высшая сила») — это чрезвычайные события, наступление которых невозможно каким-либо образом предугадать или предотвратить и которые ведут к нарушению или неисполнению договорных обязательств. При наступлении форс-мажора стороны, заключившие договор, освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств.
Форс-мажорные обстоятельства можно разделить на природные и юридические. К первым относятся различные катастрофы и стихийные бедствия: цунами, землетрясение, тайфун, наводнение ит. д.
Юридические — это события законодательного порядка (указы, декреты, правительственные распоряжения и т. д.) и государственные катастрофы (война, революция и т. д.).
Казалось бы, какое отношение имеет строительство или ремонт частного дома к таким высоким материям, как форс-мажор? Подобные юридические нюансы актуальны для фирм, заключающих крупные контракты, но никак не для индивидуального застройщика, скромно строящего дачу или коттедж.
ЕСЛИ ВЫ так думаете, то глубоко заблуждаетесь. Хорошо, если в процессе строительства или ремонта вы не столкнетесь с действием непреодолимой силы. Но бывает всякое. Есть еще один момент: недобросовестные строители или поставщики материалов могут ввести вас в заблуждение относительно наступления форс-мажорных обстоятельств и вы заплатите гораздо дороже, чем планировали.
Рассмотрим случай из жизни. Для сооружения крыши частный застройщик по объявлению в газете нанял бригаду профессиональных кровельщиков. Договор при этом не заключался. Существовало только устное соглашение: кровельщики выполняют определенный (оговоренный) объем работ, а владелец будущего коттеджа уплачивает определенную (оговоренную) сумму.
Рабочие должны были установить стропильную систему, соорудить «кровельный пирог» и уложить покрытие из металлочерепицы. Через четыре дня работа была почти закончена, новенькая металлочерепица блестела на солнце. Хозяин дома рассчитался с кровельщиками, так как предстояли выходные и рабочие настаивали на том, что им необходимы деньги. К тому же работы оставалось совсем немного, работники показали себя порядочными, непьющими, и не было сомнений, что в понедельник они вернутся на несколько часов, чтобы завершить укладку кровельного покрытия.
А ночью поднялся ураганный ветер, и половина крыши упала. Часть металлочерепицы легла на уже обустроенную теплицу- оранжерею, сломав не только конструкции, но и повредив растения, часть — оказалась на соседнем участке.
Наутро владелец будущего коттеджа примчался на место катастрофы. Зрелище, конечно, его не порадовало. Он немедленно связался с бригадиром кровельщиков. Тот, преисполненный сочувствия, явился для «разбора полетов». И вот тут-то застройщик познакомился с понятием «форс-мажор».
Оказывается, ураганный ветер, который снес крышу, является форс-мажорным обстоятельством — стихийным бедствием. Конечно, бригадир сочувствует заказчику, понимает его проблемы, и поэтому бригада кровельщиков готова приступить к работе немедленно, отложив отдых до лучших времен, но… за дополни тельную оплату. К тому же необходимо приобрести кровельные материалы взамен поврежденных.
В итоге пришлось за крышу платить дважды, а также потратиться на восстановление оранжереи и выплачивать соседям возмещение за поврежденные грядки.
Первая ошибка застройщика видна сразу: устная договоренность— дело хорошее, но при судебном разбирательстве она не поможет. Вторая ошибка не менее очевидна: не стоит оплачивать работы до их завершения, если это не оговорено в договоре на оказание услуг (выполнение работ). И тем более не стоит оплачивать незавершенные работы, если нет письменного соглашения.
А вот третья ошибка касается форс-мажора. Казалось бы, ураганный ветер можно отнести у чрезвычайным обстоятельствам. Однако, чтобы обстоятельства были признаны форс-мажорными, они должны быть не только непреодолимыми: следует доказать, что их нельзя было предусмотреть. А уж чего проще предвидеть, что незакрепленное кровельное покрытие отправится в вольный полет при мало-мальски сильном ветре. Тем более что в прогнозе погоды сообщается не только о температуре окружающей среды и наличии или отсутствии осадков, но и о надвигающемся шторме. Так что ураганный ветер отнюдь не являлся форс-мажорным обстоятельством, хотя, несомненно, может быть отнесен к разряду стихийных бедствий. А поскольку о форс-мажоре речи не шло, убытки должны были возмещать кровельщики. Им полагалось за свой счет обустроить крышу в соответствии с первоначальной договоренностью (то есть приобрести материалы взамен поврежденных, восстановить кровельное покрытие и т. д.) и восстановить разрушенную оранжерею, а также грядки на соседнем участке. Ведь именно то, что они недобросовестно выполнили работу, и привело к катастрофе. Однако за все заплатил заказчик.