Расчет накопленного износа незавершенных строительством зданий и сооружений Текст научной статьи по специальности « Экономика и бизнес»
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Широков Алексей Игоревич
Calculation of accumulated depreciation Pending construction of buildings and Constructions
Текст научной работы на тему «Расчет накопленного износа незавершенных строительством зданий и сооружений»
Экономика, управление и организация строительства
РАСЧЕТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА НЕЗАВЕРШЕННЫХ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
Проанализировано влияние износа объекта незавершенного строительством (ОНС) на его качество и инвестиционную привлекательность, даны рекомендации по методике оценки накопленного износа.
Ключевые слова: расчет, износ, объект, незавершенное строительство, эксплуатация, здание, сооружение, качество, стоимость.
Объекты незавершенные строительством (ОНС) подвержены износу гораздо интенсивнее, чем эксплуатируемые здания, а, следовательно, средства, вложенные в ОНС интенсивно уменьшаются, буквально тают.
Процесс износа ОНС носит циклический характер (накопленный износ) и может
Суть понятия накопленного износа выражена в его определении.
Накопленный износ — это уменьшение стоимости воспроизводства улучшений, которое может происходить в результате их физического, функционального и внешнего (экономического) устаревания или комбинации этих источников [1, 2].
Необходимо отличать термин «износ» от термина «амортизация» в бухгалтерском учете, который означает плановое уменьшение стоимости в соответствии с установленными нормами амортизационных отчислений.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа [1—4]:
1) физический износ — уменьшение стоимости имущества вследствие потери его элементами своих первоначальных свойств под действием различных факторов (перегрузки, неправильная эксплуатация, физическое и химическое выветривание и т.д.);
2) функциональный износ — уменьшение стоимости имущества из-за несоответствия характеристик зданий или сооружений современным рыночным стандартам для данного типа недвижимости;
3) внешний (экономический) износ — уменьшение стоимости имущества вследствие влияния условий окружающей среды (финансовые и законодательные условия, ситуация на рынке, местоположение, изменение социальных стандартов общества, демографической ситуации, градостроительных решений, экологической обстановки и т.д.); фактически внешний износ отражает соотношение спроса и предложения по конкретному объекту.
Для физического и функционального износов существует понятие устранимого и неустранимого износа [5].
быть представлен в виде диаграммы (рис.).
Диаграмма цикличности износа ОНС
Износ считается устранимым, если расходы на его устранение меньше последующего за этим увеличения стоимости имущества. И наоборот, износ относится к неустранимому, если расходы по его устранению превышают последующее увеличение стоимости имущества. Понятие устранимого или неустранимого износа определяется экономической целесообразностью, а не техническими возможностями его устранения [6].
Кроме того, накопленный износ в целом в той или иной мере зависит от срока жизни объекта. Необходимо определить содержание основных оценочных понятий, характеризующих этот срок. Эти понятия, по мнению автора, имеют для объектов незавершенных строительством некоторую специфику, отражающую особенности ОНС.
Физическая жизнь (срок физической жизни) — отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению, определяется в зависимости от группы капитальности зданий и в оценочной практике выступает естественным ограничителем срока их экономической жизни.
Экономическая жизнь (срок экономической жизни) — это период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость собственности. Экономическая и физическая жизнь могут сильно отличаться. В любой момент времени экономическая жизнь объекта не может превосходить его физическую жизнь. В отечественной практике при технико-экономическом обосновании проекта в соответствии с группой капитальности здания определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться в расчетах [4].
Остаточная экономическая жизнь (оставшийся срок экономической жизни) — определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завершения его экономической жизни.
Фактический (хронологический) возраст — время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки. Для ОНС это время от начала строительства до даты оценки. Фактический возраст отдельного конструктивного элемента ОНС — это время от установки этого элемента до даты оценки.
Эффективный возраст — это возраст, соответствующий состоянию и полезности объекта. Эффективный возраст может быть меньше, чем его действительный (хронологический) возраст, если его эксплуатировали на уровне выше среднего, или оно имеет отличительные потребительские качества, или на рынке существует неудовлетворенный спрос на подобные здания. Если здание не имело соответствующих условий эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный возраст. Все это относится и к отдельным элементам здания.
Физический износ недостроенных объектов с учетом консервации превышает нормативный в 1,5 раза, а без мероприятий консервации — в 3 раза.
Это означает, что эффективный возраст ОНС, как правило, значительно превосходит его фактический (хронологический) возраст, если он находится в состоянии незавершенности без проведения соответствующих мероприятий консервации в течение нескольких нормативных сроков строительства. Таким образом, можно считать для ОНС эффективный возраст превышающим его фактический возраст в 1,5 раза, если фактический возраст ОНС превосходит нормативный срок строительства объекта по меньшей мере в 2 раза.
Для оценки накопленного износа применяют несколько методов [1]:
метод эффективного возраста (экономической жизни);
метод разбивки (разбиения).
При использовании метода эффективного возраста (экономической жизни) не делается различий между видами износа, не рассматриваются отдельно устранимый физический и функциональный износ.
ЯБН 1997-0935. Уе5Шк MGSU. 2012. № 1
Экономика, управление и организация строительства
Для оценки ОНС подходит метод разбиения, суть которого заключается в последовательной оценке всех видов износа, к которым относят [1, 2]: устранимый физический износ; неустранимый физический износ; устранимый функциональный износ; неустранимый функциональный износ; внешний (экономический) износ.
Для оценки физического износа элементы сооружения делят по срокам их экономической жизни на долгоживущие и короткоживущие [2].
У долгоживущих элементов остаточный срок экономической жизни совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения (например, фундамент, несущие стены, железобетонные перекрытия и т.д.).
Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем весь объект, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.
Исследования на основе статистических наблюдений за эксплуатацией недвижимости показывают, что понятие устранимого физического износа, как правило, связано с короткоживущими и долгоживущими элементами, а неустранимого — только с долгоживущими элементами.
Для оценки устранимого износа короткоживущих и долгоживущих элементов можно использовать экспертную оценку на основе [7], где перечислены визуальные признаки физического износа отдельных конструктивных элементов и дана их количественная оценка. В перечне конструктивных элементов [7] есть короткоживущие и долгоживущие, поэтому речь идет в целом об оценке устранимого физического износа. Величина устранимого физического износа определяется суммированием величин износа отдельных конструктивных элементов по доле каждого из них в общей стоимости здания [8]:
Иуст.физ = ]Г ИфакУ/100, (1)
где Иусх.фш — устранимый физический износ, %; п — номер конструктивного элемента; Ифак — фактический износ 1-го конструктивного элемента, %; У — удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости здания, %.
Полученный в процентах результат необходимо перевести в стоимостное выражение.
В процессе экспертизы могут возникнуть трудности с освидетельствованием долгоживущих элементов, так как они часто недоступны визуальному наблюдению и требуют вскрытия для осмотра, что связано с большими затратами времени, труда и денежных средств. Подобные работы требуют привлечения высококвалифицированных экспертов, если оценщик не обладает специальными знаниями, а результат обследования, по его мнению, существенно повлияет на искомую стоимость.
В методе разбивки функциональный износ также подлежит раздельной оценке по видам (устранимый и неустранимый), причем подходы к оценке функционального износа ОНС аналогичны тем, что применяют для эксплуатируемых объектов.
Согласно литературным источникам функциональный износ имеет место в таких объектах недвижимости, в которых была сделана неудобная планировка, перекрытия и перегородки — деревянные, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение).
Таким образом, в результате расчета каждого вида износа можно получить величину накопленного износа. В общем, виде алгоритм расчета накопленного износа методом разбивки приведен в [2—4, 8].
Инакоп =1- (1-Ифиз)(1- ифун)(1- Ивнеш), (2)
где Инакоп — накопленный износ объекта оценки ОНС, %; Ифиз — физический износ объекта оценки; Ифун — функциональный износ объекта оценки; Ивнеш — внешний износ объекта.
Economics and management of civil engineering projects
Следовательно, рыночная стоимость объекта незавершенного строительством с учетом накопленного износа будет определяться по формуле
где СС — сметная стоимость объекта оценки, р.; Инакоп — накопленный износ объекта оценки ОНС, %; АСу — стоимость участка земли.
1. Оценка рыночной стоимости недвижимости / под ред. В.И. Рутгайзера. М., 1998. 384 с.
2. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб., 1998. 422 с.
3. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости : пер. с англ. М., 1995. 480 с.
4. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. М., 1994. 231 с.
5. Фомин С.Е. Методическое руководство по технической экспертизе. СПб. : СПбГТУ., 1994. 15 с.
6. Фомин С.Е. Метод оценки износа и остаточного срока эксплуатации строения. СПб. : СПбГТУ, 1994. 43 с.
7. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86 (р). М., 1988. 72 с.
8. Положение по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ : утв. приказом Минфина России от 29.07.98 г., № 34п и введено в действие с 1.01.1999 г.
Поступила в редакцию в декабре 2011 г.
Об авторе: Широков Алексей Игоревич — аспирант кафедры городского строительства и архитектуры, Тульский государственный университет, директор ООО «Бонифаций», 300026, Россия, Тула, Городской переулок, 7, 8-920-744-95-46, infocom-t@mail.ru.
Для цитирования: Широков А.И. Расчет накопленного износа незавершенных строительством зданий и сооружений // Вестник МГСУ. 2012. № 1. С. 149—152.
CALCULATION OF ACCUMULATED DEPRECIATION PENDING CONSTRUCTION OF BUILDINGS AND CONSTRUCTIONS
In this article the author examines the influence of wear on the ONS to the quality and investment attractiveness, and gives recommendations on how to estimate the accumulated depreciation. A formula for calculating the market value of the ONS taking into account accumulated depreciation.
Key words: calculation, depreciation, object incompleted construction, maintenance, building, structure, quality, cost.
1. Ocenka rynochnoj stoimosti nedvizhimosti [Valuation of property], Ed. V.I. Rutgayzera, Moscow, 1998, 384 p.
2. Tarasevich E.I. Ocenka nedvizhimosti [Evaluation of real estate]. St Petersburg, 1998, 422.
3. Friedman D., Ordway N. Analiz i ocenka prinosjashhej dohod nedvizhimosti [Analysis and assessment of income real estate]. Per. from English. Moscow, 1995, 480 p.
4. Henry S. Harrison Ocenka nedvizhimosti [Real Estate Appraisal], Moscow, 1994, 231 p.
5. Fomin S.E. Metodicheskoe rukovodstvo po tehnicheskoj jekspertize [Toolkit for technical expertise]. St Petersburg, GTP., 1994, 15 p.
6. Fomin S.E. Metod ocenki iznosa i ostatochnogo sroka jekspluatacii stroenija [Method to assess the wear and remaining life of the structure]. St Petersburg, GTP, 1994, 43 p.
7. Pravila ocenki fizicheskogo iznosa zhilyh zdanij VSN 53-86 (r) [Rules for assessing physical deterioration of residential buildings VSN 53-86 (p)]. Moscow, 1988, 72.
8. Polozhenie po vedeniju buhgalterskogo ucheta i buhgalterskoj otchetnosti v RF : utv. prikazom Minfina Rossii ot 29.07.98 g., Ns 34p i vvedeno v dejstvie s 1.01.1999 g. [Position on accounting and bookkeeping Reporting in the Russian Federation. Approved by order of the Ministry of Finance of Russia of 29.07.98 g, № 34p and introduced with effect from 1.1.1999].
Расчет накопленного износа незавершенных строительством объектов Текст научной статьи по специальности « Экономика и бизнес»
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Никишина Ольга Валерьевна
Calculation of cumulative wear of objects incompleted by construction
Текст научной работы на тему «Расчет накопленного износа незавершенных строительством объектов»
удовлетворенный спрос на подобные здания. Если здание не имело соответствующих условий эксплуатации, его эффективный возраст может быть больше, чем действительный возраст, что типично для ОНС.
Поскольку в чистом виде ОНС не эксплуатируется, понятие срок службы бессмысленно.
Как правило, физический износ измеряется повреждениями или дефектами, выявленными тщательным техническим обследованием ОНС.
Дополнительные физические повреждения или устаревания ОНС, вызванные вышеперечисленными факторами:
• изменение свойств грунтов основания ввиду периодического воздействия дождевых и талых вод и промерзания грунтов, возникновение больших неравномерных осадок фундаментов и надземных частей объектов при невыполнении периодических работ по консервации;
• интенсивное снижение свойств строительных материалов и прочности конструкций и его элементов, вызванное воздействием внешней среды.
В отличие от эксплуатируемых объектов в течение длительного перерыва строительства или эксплуатации никакие ремонтные работы для устранения дефектов не осуществляются.
По нашему мнению, которое совпадает с мнением других ученых, эффективный возраст ОНС, как правило, значительно превосходит его фактический (хронологический) возраст, если он находился в состоянии незавершенности без проведения соответствующих мероприятий по консервации в течение нескольких нормативных сроков строительства. Износ ОНС следует определять по эффективному возрасту на основе визуального обследования объекта. Было бы не совсем правильно использовать фактический (хронологический) возраст из-за интенсивности изнашивания. Таким образом, можно считать для ОНС эффективный возраст превышающим его фактический возраст в 1,5 раза, если фактический возраст ОНС превышает нормативный срок строительства объекта, по меньшей мере, в 2 раза.
Для оценки накопленного износа, в зависимости от целей проведения оценки и наличия достоверной информации, можно выделить следующие методы [7]:
1) метод сравнения продаж;
2) метод срока жизни;
3) метод разбивки (разбиения).
Величина накопленного износа методом сравнения продаж определяется разницей между стоимостью нового строительства и рыночной стоимостью объекта сравнения, находящегося в аналогичном состоянии с оцениваемым объектом на дату оценки. Этот метод мало подходит для оценки ОНС из-за отсутствия необходимого количества аналогов в силу неразвитости этого сегмента рынка недвижимости.
При использовании метода срока жизни не делается различий между видами износа, не рассматривается отдельно устранимый физический и функциональный износ. Этот метод преимущественно используется при оценке сравнительно новых строек, у которых отсутствуют очевидные функциональные изъяны. Такими объектами не являются большинство ОНС.
Для оценки ОНС подходит метод разбиения, суть которого заключается в последовательной оценке всех видов износа, а именно: устранимого физического износа, неустранимого физического износа, устранимого функционального износа, неустранимого функционального износа, внешнего (экономического) износа.
Общий накопленный износ объекта оценки (Инак) в денежном выражении определяется как сумма физического, функционального и внешнего износов по следующему математическому выражению:
нак физ функц внешн ‘
Накопленный износ в стоимостном выраже-
нии определяется по формуле
ВЕСТНИК ИрГТУ №3 (35) 2008
нак нак (%) восст / замещу
При оценке ОНС, характеризующегося степенью его готовности к эксплуатации, затратным подходом используется коэффициент готовности, чтобы выявить его стоимость с учетом недостройки объекта. С применением разных сборников (УПВС, УПСС) в стоимости замещения или восстановления полученные величины отражают величины затрат или обесценение полностью готового к эксплуатации объекта.
Общий коэффициент готовности объекта Кобщ оот определяется в общем случае отношением суммы всех денежных средств, израсходованных на сооружение объекта, включая затраты на строительство и получение исходно-разрешительной документации, к восстановительной стоимости.
Уменьшение стоимости ОНС оценивается уменьшением полезности объекта с точки зрения заинтересованных в объекте потенциальных покупателей или инвесторов, деятельность на рынке которых определяют, как правило, саму рыночную стоимость объекта. Таким образом, реакция рынка на наличие износа вызывает уменьшение стоимости ОНС.
В связи с этим накопленный износ определяется как разница между полной восстановительной стоимостью ОНС на дату оценки и его рыночной стоимостью [2].
Следует отметить, что неэксплуатируемые ОНС теряют со временем свои физические, механические и некоторые функциональные качества, по сравнению с эксплуатируемыми объектами изнашиваются быстрее, а средства, вложенные в эти объекты, интенсивно уменьшаются [12].
Выполнение работ по консервации неэкс-плуатируемых и находящихся вне теплового контура ОНС требуется, чтобы ослабить интенсивность воздействия неблагоприятных факторов на объект и, следовательно, снизить интенсивность износа.
12. Яськова Н.Ю. Незавершенное строительство и виртуальный экономический рост / Н.Ю.Яськова, И.М.Сергеев, А.А.Полинов // Экономика строительства.- 2004.- № 8.- С.2-13.
ОПЫТ ИНТЕГРИРОВАНИЯ ПРЕДПРИЯТИЙ АПК В ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
Иркутская государственная сельскохозяйственная академия, 664038, г. Иркутск, Молодежный поселок
Создание интегрированных формирований должно стать одним из приоритетных направлений АПК в современных условиях. Благодаря своим финансовым возможностям и размерам производства данные формирования способны обеспечивать технологически обоснованную структуру основных фондов, свободно маневрировать имеющимися материально-техническими ресурсами в ходе производ-
1 Окладчик Светлана Александровна, старший преподаватель кафедры организации и управления на предприятиях АПК, тел.: 8-902-5-78-80-82
Okladchik Svetlana Alexandrovna, an assistant professor of the Chair of Organization and Management at the enterprises of the agroindustrial complex. Tel. 8-902-5-78-80-82
ственных процессов, применять передовые отечественные и зарубежные технологии, рационально использовать технику, реализовывать продукцию без посреднических структур, что достигается благодаря предпринимательской активности участников, руководителей и специалистов, трудового коллектива. Ключевые слова: интегрированные формирования, принципы интегрирования, характерные черты интегрирования, СХОАО «Белореченское», СПК «Окинский». Табл. 3.
THE INTEGRATION EXPERIENCE OF AGROINDUSTRIAL COMPLEX ENTERPRISES IN IRKUTSK
Irkutsk State Agricultural Academy Molodezhniy Settlement, Irkutsk, 664038
Creation of integrated formations should become one of the priorities of agroindustrial complex in modern conditions. Due to their financial abilities and amount of products these formations are able to provide technologically-grounded structure of the capital assets, freely maneuver with available material and machinery resources in the course of production processes, apply advanced national and foreign technologies, efficiently use equipment, sell production without intermediators that can be achieved by entrepreneurial activity of participants, managers, experts and staff. Key words: integrated formations, principles of integration, features of integration, agricultural Public Corporation «Belorechenskoye», agricultural production complex «Okinskiy». 3 tables.
Развитие интеграционных процессов, создание агропромышленных формирований и совершенствование организационно-экономических отношений между субъектами интеграции являются одними из необходимых, объективных и закономерных процессов и явлений современного общественного производства и важным институциональным элементом экономической системы. Создание интегрированных агропромышленных формирований, организационно и экономически соединяющих процессы производства, переработки и реализации продукции, позволяет увязать между собой осуществляемые в этой цепи организационно-экономические и научно-технические мероприятия, расширить необходимую для устойчивого развития АПК финансовую базу за счет повышения эффективности производства и увеличения доли доходов сельскохозяйственных товаропроизводителей.
Создание интегрированных формирований должно стать одним из приоритетных направлений развития АПК в современных условиях. Благодаря своим финансовым возможностям и размерам производства они способны обеспечивать технологически обоснованную структуру основных фондов, свободно маневрировать имеющимися материально-техническими ресурсами в ходе производственных процессов, применять передовые отечественные и зарубежные технологии, рационально использовать технику, реализовывать продукцию без посреднических структур, что достигается предпринимательской активностью участников, руководителей и специалистов, трудового коллектива, соблюдением трудовой и технологической дисциплины.
В целях совершенствования организационно-экономических отношений в интегрирован-
ных формированиях для более эффективного и последовательного вовлечения сельскохозяйственных субъектов в агропромышленную интеграцию предлагается применение следующих принципов:
— добровольное участие юридических лиц в интегрированных структурах и свободный выход из них;
— этапность интегрирования потенциальных участников;
— соблюдение всеми участниками законодательных и других нормативно-правовых актов;
— равные экономические условия для всех участников формирования;
— поддержка и содействие со стороны региональных органов управления;
— целостность, комплексность и оптимальность концентрации производства при создании интегрированного формирования;
— определение обязанностей и персональной ответственности каждого работника;
— материальная заинтересованность и ответственность структурных подразделений в деятельности объединения.
В процессе формирования организационно-экономического механизма интегрированных структур в АПК предлагается исходить из следующих правил: учет мотивов интеграции; организационная целостность интегрированных структур; выделение ведущего звена и приоритетных направлений функционирования интегрированных формирований; привлечение к агропромышленной интеграции торгового капитала и средств других отраслей и сфер экономики при условии совместного управления собственностью объединения; равные экономические условия для
участников интеграции; преимущественно экономическое воздействие государства на деятельность интегрированных формирований и (или) участие государства в наиболее значимых агропромышленных объединениях в качестве равноправного партнера и др.
С учетом всего вышеуказанного главная функция организационно-экономического механизма при агропромышленной интеграции, по мнению автора, заключается в том, чтобы синхронно функционировали все его элементы и рычаги: формы и методы оперативного управления производством, экономическое стимулирование, формы организации производства, правовой механизм. Для этого следует принять ряд нормативных документов по реализации отдельных экономических рычагов, законов о государственном регулировании агропромышленного производства в части планирования, регулирования ценовых отношений, изменения порядка кредитования, дотирования, системы страхования, налогообложения и других элементов, отражающих особенности функционирования сельскохозяйственного производства.
Более устойчивое экономическое положение в современных условиях имеют сельскохозяйственные предприятия, которые вошли в интегрированные формирования и создали в рамках объединений относительно замкнутый цикл производства, переработки и реализации продукции, что позволило устранить из производственно-экономической цепочки посредников и получать дополнительные доходы, обеспечивающие рентабельное производство. Примером этого могут служить СХОАО «Белореченское», СПК «Окинский», СПК «Усольский свинокомплекс» и др.
Характерными чертами интегрированных формирований в регионе являются следующие:
— выгоды от вхождения в интегрированное формирование (защита хозяйств от банкротства и сохранение производственной единицы; осуществление инвестирования и внедрение новых технологий; маркетинговая деятельность и передача головному предприятию административных функций; улучшение социально-бытовых условий и материального обеспечения работающих);
— юридический статус участников интегрирования (статус теряется, предприятия становятся обособленными подразделениями);
— формирование имущества (полное слияние всего имущества участников интегрирования);
— межрайонная локализация производства;
Как показали проведенные исследования, в результате образования интегрированных формирований ряду хозяйств Иркутской области удалось преодолеть спад производства, оживить инвестиционные процессы, включить в процесс производства трудовые ресурсы города и села и тем самым снизить социальную напряженность, реально решать ряд технологических и социально-экономических задач.
Так, в СХОАО «Белореченское» за 6 лет в
СПК «Окинский», имея узкую специализацию (производство яйца и мяса птиц), с 1990 года расширил свою специализацию и дополнительно