Компания может продать торговый центр
Бывшие и действующие топ-менеджеры O1 Properties могут стать заметными игроками рынка недвижимости. Получив контроль над «Торговым парком №1» в Твери, Павел Барбашев и Александр Эрдман ведут переговоры о покупке у X5 Retail Group торгового центра «Миля» в Выхино-Жулебино. Сумма сделки может достигнуть 3,5 млрд руб.
X5 Retail Group («Пятерочка», «Перекресток», «Карусель») ведет переговоры о продаже подконтрольного ей торгового центра «Миля» на юго-востоке Москвы, сообщили “Ъ” несколько источников на рынке недвижимости. Двое из них называют потенциальным покупателем ООО «Ритейл парк 1», на балансе которого «Торговый парк №1» площадью 65,7 тыс. кв. м в Твери. В X5 отказались комментировать переговоры, отметив, что в рамках стратегии управления активами рассматривают продажу земельных участков и коммерческой недвижимости. В «Ритейл парке 1» не ответили на звонок. Один из собеседников “Ъ” на рынке недвижимости говорит, что сделка может закрыться в марте.
2,2 триллиона рублей
был оборот российского fashion-рынка в 2019 году, по оценкам FCG
«Ритейл парк 1» изначально контролировался структурами Norman Asset Management (NAM). Компания работала в России с 2001 года, специализируясь на торговой недвижимости, в 2016 году ее портфель оценивался в 320 тыс. кв. м. Владельцами NAM считались Марк Ронг и Юлия Корганас (Орлова). В 2012 году компания заявила о планах по развитию в России формата ритейл-парков — одноуровневых торговых центров, где ставка делается на крупных арендаторов. Но NAM столкнулась с финансовыми сложностями, и строительство объектов было приостановлено (см. “Ъ” от 2 декабря 2016 года).
Два консультанта на рынке недвижимости сегодня связывают «Ритейл парк 1» с сыном основателя O1 Properties Бориса Минца Дмитрием. По данным другого источника, компания связана с бывшим топ-менеджментом O1 Properties. По данным ЕГРЮЛ и кипрского реестра, «Ритейл парк 1» контролируется кипрской Erandos ltd., которой владеют Павел Барбашев, Александр Эрдман и Александр Герасимов. Господин Барбашев занимает пост коммерческого директора O1 Properties, господин Эрдман — директора по инвестициям, ранее он также входил в совет директоров компании. Связаться с топ-менеджерами не удалось. В O1 Properties заявили “Ъ”, что «Ритейл парк 1» не имеет отношения к компании и ее текущим акционерам. Борис Минц в сентябре 2018 года передал контроль над O1 Properties Riverstretch Trading & Investments Limited в рамках урегулирования задолженности перед Московским кредитным банком.
Торговый центр «Миля» в районе Выхино-Жулебино открылся в 2017 году. Его общая площадь — 38 тыс. кв. м, из которых 18,77 тыс. кв. м — арендопригодная. В том числе 2,6 тыс. кв. м в объекте занимает супермаркет «Перекресток». Собеседник “Ъ” на рынке недвижимости вспоминает, что X5 выкупила участок в период активного развития, а в 2015–2016 годах выставила проект на продажу за 1,5 млрд руб., что на тот момент превышало среднерыночные значения. Не найдя покупателя, X5 сама занималась строительством, эксплуатацией и заполнением объекта арендаторами, после чего снова решила продать актив, говорит источник.
Как розничные сети нашли нишу в гастромаркетах
X5 в целом меняет свой подход к управлению магазинами большой площади, отмечает старший аналитик Газпромбанка Марат Ибрагимов. «Часть таких объектов переделывается в dark store, часть закрывается, собственные выставляются на продажу»,— перечисляет он. В случае «Мили» дополнительным стимулом для продажи господин Ибрагимов называет то, что «Перекресток» занимает только часть помещений, а управление торговыми центрами — непрофильный бизнес для X5, в котором у компании нет необходимой экспертизы.
Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков считает, что «Миля» может стоить 3,3–3,5 млрд руб. Директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC в России Саян Цыренов называет существенным плюсом объекта близость к метро, добавляя, что считает актив достаточно перспективным для дальнейшего развития. Потенциальными сложностями для «Мили» партнер Colliers International Станислав Бибик считает высококонкурентное окружение и ограниченную покупательную способность жителей юго-востока Москвы.
Александра Мерцалова, Никита Щуренков, Анатолий Костырев, Евгений Хвостик
Сделки по их продаже возобновились
На рынке торговой недвижимости Москвы заключена первая крупная сделка после снятия режима ограничений на фоне пандемии. X5 Retail Group продала торгцентр «Миля» на юго-востоке города. Возможным покупателем называют выходцев из О1 Properties. Несмотря на то что консультанты называют объект качественным, из-за кризиса его стоимость снизилась с 3 млрд до 2,5 млрд руб. При этом участники рынка предупреждают, что значительно снижать цены на свои активы пока не готовы даже ритейлеры, заинтересованные в продаже собственных площадей: они скорее переведут объекты в ЗПИФы.
X5 Retail Group удалось закрыть сделку по продаже торгцентра «Миля» ООО «Ритейл парк 2», рассказали “Ъ” консультанты рынка недвижимости и подтвердили стороны сделки. В Cushman & Wakefield, консультирующей сделку, называют ее крупнейшей на рынке торговой недвижимости в этом году и первым заметным соглашением после снятия ограничений, связанных с COVID-19. Переговоры о продаже «Мили» «Ритейл парк 2» начались еще до пандемии. Партнер Colliers International Станислав Бибик указывает, что если до начала кризиса стоимость объекта составляла 3 млрд руб., то сейчас за счет дисконта сделка могла быть заключена на уровне 2,5 млрд руб.
Торгцентр «Миля» площадью 38 тыс. кв. м находится на улице Генерала Кузнецова в районе Выхино-Жулебино на юго-востоке Москвы. X5 Retail Group открыла объект в марте 2018 года. Директор отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Микаэл Казарян называет «Милю» качественным активом: у объекта оптимальный для районного торгцентра размер и хороший состав арендаторов. Рыночный уровень ставки капитализации для подобных проектов, по оценкам эксперта, составляет 11–12%. «Необходима точечная ротация несетевых арендаторов, это позволит улучшить качество и концепцию объекта»,— отмечает он.
В «Ритейл парк 2» пояснили, что планируют провести реконцепцию «Мили», но закрытие объекта не предполагается. Этот торговый центр станет вторым в портфеле компании, на ее балансе находится также «Торговый парк №1» (25 тыс. кв. м) в Твери. По данным Kartoteka.ru, ООО «Ритейл парк 2» зарегистрировано в конце прошлого года и находится на балансе кипрской Erandos Ltd. Собеседники “Ъ” на рынке коммерческой недвижимости ранее говорили, что эти юрлица первоначально могли контролироваться Norman Asset Management, владельцами которой считались Марк Ронг и Юлия Корганас-Орлова. Компания планировала развивать в России ритейл-парки, но столкнулась с финансовыми сложностями (см. “Ъ” от 2 декабря 2016 года).
Сейчас источники “Ъ” полагают, что ООО «Ритейл парк 1» может быть связано с сыном основателя O1 Properties Бориса Минца Дмитрием и бывшим топ-менеджментом компании. В самой O1 Properties опровергли связь с текущими акционерами бизнеса: в 2018 году компания перешла под контроль Riverstretch Trading & Investments Limited в рамках урегулирования задолженности.
Игорь Шехтерман, CEO X5 Retail Group, в апреле 2020 года
Х5 сократила инвестиции в открытие новых торговых точек и реконструкцию, но при этом выделяет дополнительное финансирование на онлайн-сервисы
В X5 Retail Group называют продажу «Мили» одним из шагов по улучшению портфеля активов, добавляя, что группа продолжит работу в этом направлении.
Гендиректор «Infoline-Аналитики» Михаила Бурмистров говорит, что ритейлеры начали избавляться от непрофильной торговой недвижимости после кризиса 2014 года, когда упали ставки аренды и оказалось, что проблем с управлением такими объектами больше, чем доходности, и продолжают это делать до сих пор. Но если раньше такие сделки носили единичный характер, то теперь процесс продажи еще больше осложнится из-за общей неопределенности вокруг формата торгцентров, отмечает он.
При этом господин Бурмистров считает, что серьезных дисконтов ритейлеры пока давать не готовы, в условиях кризиса они скорее будут использовать и нестандартные инструменты, например ЗПИФы.