3 основных вида малоэтажной застройки
Термин «малоэтажная застройка» вызывает довольно большое количество споров, как среди юристов, так и в среде проектировщиков. Это связано с тем, что он по-разному может трактоваться в нормах права и различных технических нормах. В результате не однозначной трактовки весьма часто возникают вопросы и конфликты, связанные с использованием земельных участков и их застройке.
Что такое застройка жилая малоэтажная?
В действующем законодательстве понятие малоэтажная жилая застройка чётко не определено.
Градостроительный кодекс различает три основных малоэтажной застройки:
Блокированные жилые дома характеризуются следующими признаками:
Дома блочной конструкции характеризуются отдельным придомовым участком земли для каждого блока, в котором проживает одна семья. На земельном разрешено возводить гаражи для личного авто, вспомогательные и хозяйственные постройки, высаживать фруктовые деревья, ягодные кусты, устраивать грядки, парники, теплицы, выращивать овощи, другие сельскохозяйственные культуры. Разрешено также устройство зон отдыха, детских игровых зон, площадок для занятий спортом.
Кроме того, статьей 35 ГрК РФ введено понятие жилых домов средней этажности (до 8 этажей) и многоэтажных жилых домов.
К малоэтажной застройке относят индивидуальные, блокированные, на несколько квартир, жилые малоэтажные, до трех этажей включительно дома.
Категории земель. Виды разрешенного использования
Весь земельный фонд Российской Федерации поделен на категории. Категория земельного участка определяет его целевое использование. Фактически, понятия категория земельного участка и целевое назначение с юридической стороны равнозначны. Отношение земли к определенной категории закрепляется юридически согласно Земельному кодексу РФ. Законодательно установленная категория земель позволяет сохранить свойство земельного участка с течением времени, исключает нецелевое использование земли. Всего установлено семь категорий. Под малоэтажное строительство предназначены земли категории поселение.
Вид разрешенного использования земли (ВРИ) уточняет, с какой целью используется участок. Для этого составлен специальный классификатор, в котором приведены коды и описания ВРИ участков всех типов. Данный документ утверждён приказом 540 от 1.09.2014г.
До ноября 2015 года малоэтажная застройка, согласно приказу 540, включала в себя исключительно территории, выделенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Площадки, выделенные для строительства многоквартирных домов малой этажности (до четырех этажей), относились к землям, предназначенным под среднеэтажное строительство. В результате возникали ситуации, когда рядом с индивидуальными либо двух-трехэтажными домами возводились высотные дома (до 8 этажей). Это вызывало недовольство жителей и конфликты, в местную администрацию сыпался поток различных запросов и жалоб. Хотя формально законодательство местными властями и разрешающими органами было соблюдено.
Для решения возникшей проблемы в классификатор ВРИ земельных участков приказом No 709 Минэкономразвития от 21.09.2015 г внесено изменение и появился новый вид ВРИ земли – 2.1.1 “малоэтажная многоквартирная застройка”.
Согласно классификатору ВРИ, к малоэтажной жилой застройке относятся:
На участках с ВРИ 2.1.1 разрешается возведение исключительно многоквартирного малоэтажного жилья. Недопустимо строительство индивидуальных домов.
Чтобы оформить разрешение на строительство малоэтажного дома нужно иметь земельный участок с видом целевого использование поселение и ВРИ, соответствующим типу проекта дома.
Преимущества и недостатки малоэтажной застройки
Малоэтажная застройка развивается сегодня высокими темпами, её доля в общей доле строительства жилья постоянно возрастает. Это связано со следующими преимуществами малоэтажного строительства:
К преимуществам малоэтажной застройки можно отнести также автономность инфраструктуры, эстетичность, удобство эксплуатации и возможность возведения жилья по индивидуальным проектам.
Есть у малоэтажного строительства и недостатки:
Главная особенность малоэтажного жилья – повышенный комфорт проживания, высокая скорость и простота взведения, экологичность и доступная стоимость. Главный недостаток «малоэтажки» – высокая цена земельного участка.
Проектирование
Проектирование малоэтажных жилых домов:
Их возведение допускается без государственной экспертизы безопасности проекта, проведения и анализа результата инженерно-геологических работ.
При проектировании необходимо соблюдать требования строительных правил и норм на постройку одноквартирных и малоэтажных многоквартирных жилых домов СП 55.13330.2011, общие требования свода правил по проектированию малоэтажной застройки поселений СП 30-102-99, устройству сетей водоснабжения, теплоснабжения и канализации, ПУЭ, правил пожарной безопасности, другой нормативно-технической документации по местным условиям.
Технологии малоэтажного строительства
Малоэтажное домостроительство — возведение индивидуальных жилых строений (ИЖС), дуплексов, таунхаусов, коттеджей и других гражданских зданий, высота которых не превышает 3 этажа. В таких постройках отсутствует центральный мусоропровод, лифт, инженерные системы облегчены. Объекты этой категории не подлежат обязательному прохождению архитектурно-строительной экспертизы.
Кроме этого, такие дома классифицируют по качеству отделки, конструктивным решениям, наличию нежилой площади и дополнительных помещений. Исходя из основных характеристик будущего строения, определяются требования и нормативы, которые будут учитываться при разработке проектной документации.
«Инженерные решения» — компания полного спектра, которая работает уже более 10 лет на строительном рынке и зарекомендовала себя как ответственный и надежный подрядчик. Основная специализация застройщика — малоэтажное жилищное строительство любой сложности. Именно здесь вы можете заказать дома и коттеджи под ключ: от подготовки проекта и устройства фундамента до подведения коммуникаций и оформления документов. +7 (4822) 64-99-74
В настоящее время существует множество технологий малоэтажного строительства домов. Давайте рассмотрим одни из самых популярных и востребованных видов. Ведь строя жилье, мы стараемся выбрать для него качественные материалы, отдавая предпочтение самым экологичным, произведенным с учетом современных требований к долговечности, надежности и дизайну.
Каркасное домостроение из дерева
Древесина — экологичный материал. В сравнении с кирпичом она более легкая и дешевая. Деревянные дома довольно теплые, что позволяет экономить на отоплении. А возможность заливки облегченного фундамента позволяет удешевить строительные процессы. С использованием этой технологии вы получите дом в кратчайшие сроки — от 3 месяцев. А за счет малой материалоемкости достигается относительно низкий уровень себестоимости готовой постройки.
Наиболее актуальны в России канадская и скандинавская технологии. Обе позволяют возводить деревянные дома из досок максимально быстро независимо от погодных условий. Это же касается отделочных работ — к ним можно приступить практически сразу, ведь дом, построенный с использованием каркасной технологии практически не дает усадки.
Каркасные дома относятся к энергоэффективным постройкам. Они быстро прогреваются, долго сохраняют комфортную температуру внутри. Суть метода в том, что сначала сооружается каркас дома из бруса, который затем обшивается древесным материалом. В конструкции стен обязательно используется ветробарьер и пароизоляционная мембрана. Отличие скандинавской технологии от канадской в упоре на теплосберегающие свойства конструкции. В обоих случаях в качестве пиломатериала подразумевается использование сухой строганой доски.
Дома из клееного бруса
Брус — склеенные ламели из ели, лиственницы, кедра или сосны. Стены из него получаются прочные и ровные, их можно не подвергать дополнительной фасадной отделке. Брус менее теплопроводный, чем цельное дерево, но все же теплее кирпича и бетона. Усадка такого коттеджа составляет всего около 1%, а приступить к его возведению можно даже зимой.
Дома из клееного бруса обладают высокой прочностью и не подвержены деформациям. Так как технология не нарушает природную структуру дерева, то сохраняется его способность регулировать уровень содержания кислорода в доме, комфортную влажность и температуру.
За счет просушивания досок в специальной камере такой дом практически не подвержен усадке. И в отличие от обычного деревянного бруса клееный устойчив к гниению и воздействию насекомых.
Цены на строительство таких домом несколько ниже, чем на кирпичные постройки, что объясняется стоимостью материалов и более простой технологией строительства.
Оцилиндрованное или клееное бревно
Калиброванные и клееные бревна — вариант для тех, кто хочет построить дом в русском стиле. Технология укладки материала проста, позволяет возводить дома очень быстро. Готовые коттеджи колоритно выглядят, обладают достаточной термо- и морозостойкостью, звукоизоляцией.
Эти варианты хороши для строительства экодома, для проживания в окружения красивой природы. Отличаются оцилиндрованные бревна от клееных полным отсутствием химических веществ, используемых в процессе обработки. Они дешевле, но требуют утепления межвенцового пространства. Процесс усадки дома из оцилиндрованного бревна может длиться до 5 месяцев. После проводится повторная конопатка швов. Клееные бревна чуть подороже, но дома из них более долговечные, строятся и вводятся в эксплуатацию быстрее.
Дома из кирпича
Кирпич — один из дорогостоящих строительных материалов. Дома из него получаются самые прочные и долговечные — «на века». Кирпич не горит, не гниет, не плесневеет. Он не выцветает под воздействием ультрафиолетовых лучей, устойчив к любым атмосферным капризам погоды. Дома из кирпича экологичны, обладают отличными шумо- и теплоизоляционными характеристиками.
Кирпич можно назвать экологически чистым материалом, так как в процессе его изготовления используется исключительно природная глина. Также к преимуществам кирпичных коттеджей относят возможность стен пропускать воздух, что способствует для создания благоприятного для проживания микроклимата.
Использование кирпича дает возможность применения различного стилевого решения при строительстве. Это позволяет создавать сложные архитектурные формы, декорировать фасад при кладке наружных стен. Из-за отсутствия усадки к отделочным работам можно приступать сразу после завершения монтажа кровли.
Газосиликатные блоки
По эксплуатационным и экологическим свойствам они сходны с кирпичом: устойчивы к температурным перепадам, не горят и не подвержены воздействию вредителей. В домах из газосиликатных блоков происходит естественная циркуляция воздуха, максимально долго сохраняется комфортная температура.
Эргономичность коттеджей, возведенных из газосиликата, позволяет значительно снизить финансовые затраты на отопление. При этом строительство из газосиликатного блока продвигается в 3 раза быстрее, чем из кирпича. Цена такого дома также на порядок ниже, чем кирпичного.
Блочный дом не дает усадку, к внешним и внутренним отделочным работам можно приступать сразу. Гладкая ровная поверхность стен блоков практически не нуждается в дополнительном выравнивании перед финишной отделкой. А благодаря небольшому весу конструкции фундамент можно сделать облегченным, что также позволяет сэкономить при строительстве.
Керамические блоки Porotherm
Выпускаются австрийским производителем Wienerberger, по эксплуатационным характеристикам превосходят кирпич, газосиликатные блоки и дерево. Их отличает способность накапливать тепло, регулировать влажность воздуха в помещении.
Керамические блоки Porotherm нетоксичны и безопасны для человека. Их применение ускоряет строительный процесс за счет расширенного ассортимента размеров и вертикальной системы соединения. Высота керамоблока — 138 мм, ширина от 120 до 510 мм, т. е. 1 керамический блок заменяет до 14 кирпичей.
Нагрузку на фундамент керамические и газосиликатные блоки дают примерно одинаковую. Что касается цены: дороже керамические блоки, но при их использовании не применяют утеплитель. Кроме этого, при кладке стен из керамоблока раствор на вертикальные швы не кладется, что также удешевляет строительные работы.
Строительство малоэтажных строений предполагает строгое соблюдение огромного количества правил и стандартов — СНИП. Следование определенным техническим нормам дает возможность возвести не только красивый, но безопасный дом для комфортного проживания всех членов семьи. Специалисты компании «Инженерные решения» постоянно следят за изменяющимися технологиями, чтобы строить для вас комфортные, уютные, крепкие и надежные дома!
Чтобы получить помощь в выборе технологии строительства вашего будущего дома, заказать коттедж под ключ, просто звоните по телефону +7 (4822) 64-99-74 или оставьте заявку на сайте.
Малоэтажное строительство: это должен знать каждый
Малоэтажное строительство – один из ключевых факторов комплексного освоения территорий и одно из главных направлений государственной политики в РФ. По прогнозам Правительства России, доля жилья такого типа к 2020 году должна превысить 70 %. Предполагается, что развитие малоэтажного строительства (МЖС) поспособствует общему экономическому росту страны за счет создания миллионов рабочих мест в сфере строительно-монтажных, отделочных работ, на рынке стройматериалов и в области специализированных услуг.
Основные понятия
На сегодняшний день четкого определения малоэтажного строительства в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) нет. Существует только несколько уточнений, которые косвенно можно отнести к этому вопросу:
Уточнить понятие помогает Приказ Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014 г., в котором приведены факторы классификации земельных участков по типу разрешенного использования. В документе сказано, что малоэтажная жилая застройка – это строительство жилого дома высотой не более 3 надземных этажей, пригодного для постоянного проживания и не предназначенного для раздела на квартиры. Не стоит путать определение Минэкономразвития РФ с положениями Градостроительного кодекса. В документе Министерства в качестве основного признака указаны только надземные этажи, а в ГрК РФ – общее количество этажей, включая подземные. Однако на сегодняшний день в строительной отрасли сложилось свое неофициальное определение малоэтажного дома. К малоэтажным зданиям относят дома до 4 этажей включительно без лифта и мусоропровода. В редких случаях туда могут отнести даже здание с 5 этажами.
Что представляют собой малоэтажные жилые комплексы
Малоэтажный жилой комплекс (МЖК) – это единая система, которая предоставляет владельцам не только квартиры, но и сопутствующую инфраструктуру. К данной категории недвижимости относят коттеджи на несколько семей, таунхаусы, многосекционные дома и т. д. Жилой комплекс таких зданий располагается на специально отведенной территории. Площадь дворового пространства, как правило, больше, чем около многоквартирных домов. Здание имеет продуманный архитектурный облик, включает квартиры различных форматов и планировок. Рядом с МЖК обычно много зеленых насаждений, внутренние дворы бывают отгорожены от автомобильных дорог. Реализовать подобные решения в многоэтажных ЖК бывает сложно.
Расскажем подробнее
Планировки квартир. Квартирография проектов в МЖК значительно отличается от предложений многоквартирных новостроек. Многие планировки при малоэтажном жилищном строительстве являются свободными. Владелец сам определяет внутреннее пространство квартиры. Основные тренды: увеличение площади кухни, санузла, уменьшение зон коридоров, объединение помещений.
Благоустройство. Как уже было сказано выше, в МЖК реализована концепция «двор без машин», особое внимание уделяется созданию зон отдыха для детей и взрослых. Преимущественное размещение малоэтажных жилых комплексов на окраинах города и в периферийных районах позволяет обеспечить непосредственную близость от домов лесных массивов. Для МЖК с большим количеством квартир строят многоуровневые парковки. За счет подземных этажей удается практически полностью освободить дворы от автомобилей.
Инженерные сети. Обязанности по содержанию централизованных сетей МЖК по умолчанию ложатся на застройщика как на собственника комплекса. Компания реализует один из 4 возможных сценариев:
Технологии малоэтажного строительства
Каркасная технология. Метод строительства распространен в США и Канаде, поэтому называется также «канадским». В России дома, построенные по такой технологии, называют каркасно-щитовыми (каркасно-деревянными) и каркасно-панельными.
Компании, специализирующиеся на каркасном домостроении, располагают современными программными комплексами и производственным оборудованием для изготовления конструкций высокого качества.
Легкие стальные тонкостенные конструкции(ЛСТК). Технология является одним из подвидов каркасного строительства. Ее особенность заключается в возведении каркаса дома и строительной системы из тонкостенных металло- и термопрофилей. Термопрофили имеют перфорацию для снижения теплопроводности.
Другие особенности технологии:
SIP-панели. Технология быстрого возведения МЖК основана на использовании особых стеновых и кровельных конструкций. Панели SIP (Structural Insulated Panel) по сути являются сэндвич-панелями из листов OSB-3, заполненными пенополистиролом.
Степень пожарной опасности таких зданий сравнима с характеристиками строений из сруба и бревна. В США, например, по бескаркасной технологии возводят многоквартирные жилые дома высотой до 9 этажей, поликлиники, школы и т. д.
Ячеистый бетон. Особенность материала в наличии множества закрытых воздушных пор диаметром 1–1,5 мм. Различают пено- и газобетон. Материалы имеют разную технологию производства и различные характеристики. Ячеистые бетоны достаточно прочные, негорючие, обладают высокими теплоизоляционными свойствами.
Поризованная керамика. Для строительства используются поризованные керамические крупноформатные блоки. Материал популярен в Европе. Блоки характеризуются низкой теплопроводностью, достаточно высокой прочностью. Параметры материалов регламентирует ГОСТ 530-2007.
Дома малой этажности – перспективный тренд, уверенно захватывающий современную строительную сферу. Стоит ожидать, что со временем будут появляться и другие технологии возведения, а производители предложат новые экономичные материалы.