Как выгодно инвестировать деньги в долевое строительство
Одним из самых прибыльных объектов инвестирования в наши дни является недвижимость. Способов вложения капитала в жилые и коммерческие объекты недвижимого имущества существует немало.
Это и перепродажа проблемных квартир после капитального ремонта, и приобретение жилья для передачи в аренду, и покупка обремененной недвижимости, требующей юридической проверки, и ее продажа по более высокой цене.
Сложно сказать, какой рынок недвижимого имущества наиболее привлекателен для нынешних инвесторов: первичный или вторичный. Но одно можно утверждать со стопроцентной точностью – спрос на жилье от компаний-девелоперов стал заметно расти, и способствовало этому в первую очередь появление ФЗ о долевом строительстве, который регулирует деятельность компаний-застройщиков.
Как выгодно инвестировать деньги в долевое строительство
Капиталовложения в строящееся жилье – доходный инвестиционный бизнес, который основан на покупке неготового к проживанию жилья и его перепродаже после сдачи в эксплуатацию.
Купить «бумажные» квартиры от девелопера можно в 2 раза дешевле, чем готовые к проживанию жилые помещения, а после передачи жилого здания в эксплуатацию инвестор может реализовать их по рыночной цене, следовательно, с каждого объекта инвестирования он получит прибыль, равную 50%.
Но инвестирование в долевое строительство – долгосрочный способ вложения капитала, так что вернуть свои деньги и получить материальную выгоду от этой финансовой сделки инвестору удастся не так скоро, как ему хотелось бы.
Конечно, он может приобрести жилье, находящееся на финальной стадии строительства, и через несколько месяцев продать его, но прибыль от такого способа инвестирования будет небольшой. Ведь чем меньше времени остается до завершения строительства жилого здания, тем дороже реализуются строящиеся жилые помещения.
Такая закономерность обусловлена серьезными рисками, чем больше времени остается до завершения строительства дома, тем больше рисков подстерегает инвестора, зато цены на жилье невысокие.
И наоборот, чем меньше времени остается до сдачи объекта в эксплуатацию, тем меньше риски покупки квартир от девелопера, а их стоимость приблизительно равна рыночной.
Вкладчикам хорошо знакома эта закономерность, но возможные риски недостроя или долгостроя объекта инвестирования их не пугают – любой бизнес сопряжен с серьезными финансовыми рисками, в том числе и инвестиционный.
Для того чтобы приобрести жилье от фирмы-девелопера, потенциальному соинвестору необходимо заключить с застройщиком ДДУ или договор соинвестирования. По закону девелопер имеет право сотрудничать с вкладчиками и использовать их капиталовложения только в том случае, если он имеет документальное разрешение на строительство жилого здания или коммерческого объекта, является собственником земельного участка под строительство или владеет им на правах долгосрочной аренды.
Согласно действующему законодательству в установленные сроки, прописанные в ДДУ или в договоре соинвестирования, застройщик обязуется передать жилой дом в эксплуатацию. Если девелопер не выполнил своих обязательств перед дольщиками или соинвесторами, то на него будут наложены штрафные санкции. Но никакие штрафы не компенсируют инвестору его материальный ущерб, если будут сорваны сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
Избежать рисков при капиталовложениях в долевое строительство инвестор сможет только в том случае, если ответственно и грамотно подойдет к выбору фирмы-девелопера и объекта инвестирования.
Как вложить деньги в строящийся дом, квартиру (долевое участие в строительстве)
Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.
Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.
Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.
Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.
В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.
Обманутые дольщики
| Вы можете купить квартиру в строящемся доме, когда уже все инвесторы вложили, попросту выкупив права у одного из них. Заключается договор уступки прав, который заверяется у застройщика (могут быть трёхсторонние соглашения — формат обсуждаем). Но будьте бдительны, часто на рынке есть квартиры, которые застройщик якобы должен передать той или иной организации в обмен на услуги (натуральный обмен). покупка такого имущества ставить ваши права зависимыми от условий договора меж застройщиком и организацией, у которой вы купили квартиру и здесь возможны эксцессы. Тщательно проверяйте основания прав собственности у продавца. |
Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.
Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:
ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.
Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.
Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.
Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.
Как стать дольщиком долевого строительства?
Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.
Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.
Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).
Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:
Договор долевого участия в строительстве
Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.
В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.
Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.
Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.
Гарантии для дольщиков
Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.
Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.
Инвестируем деньги в долевое строительство, как и куда лучше?
Рейтинг банковских депозитов
Многих наших читателей интересует вопрос, есть ли возможность вложить деньги в долевое строительство и получить от этого хорошую прибыль. Долевое строительство позволяет финансировать строительство за счет привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит определенная доля в проекте (доля пропорциональна вкладу).
Инвестор вкладывает в строительство ту сумму, которая будет намного меньше ожидаемой реальной стоимости недвижимости по окончании постройки. Как правило, разница в цене квартиры в строящемся доме и квартиры на вторичном рынке составляет 30%. Этот вид инвестиций подходит тем, кто не ожидает получения прибыли в максимально короткие сроки и не спешит.
Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже будет стоить участие в проекте. Однако это не значит, что нужно стремиться вложиться в долю на ранних сроках, так как в этом случае инвесторов ждут большие риски. Случается, что после того, как собрали деньги, компания банкротится и стройка замораживается.
Самые популярные виды инвестиций:
| № | Вид | Средний доход |
| 1 | Банковские депозиты небольшой процент | 4-6% годовых Сумма |
3-5 млн.руб.
От 100000 руб.
но, конечно, не сразу
Инвестор может не получить свое имущество по следующим распространенным причинам:
Чтобы стать дольщиком и вложить деньги в долевое строительство, нужно заключить договор с застройщиком. Перед этим проверьте историю застройщика (репутацию, претензии, суды и прочее), а также историю объекта. Застройщик должен иметь разрешение на строительство, право собственности на участок или право долгосрочной аренды, контракт с органами власти. Обязательно посетите застройщика, чтобы удостовериться, что стройка действительно ведется.
В договоре долевого участия указывается конкретный срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Инвестор обязуется внести некоторую сумму средств на счет застройщика. Обычно эта сумма делится на части, которые вносятся в соответствии с графиком после регистрации договора.
Цена на недвижимость при долевом строительстве ниже, но будьте внимательны, она не должна быть меньше среднерыночной более чем на 15%. Иначе существует риск, что дом не будет построен. Вернуть вложенные в стройку деньги практически нереально.
Государство заинтересовано в развитии жилищной сферы, поэтому поддерживает и застройщиков, и будущих дольщиков. Сегодня ряд банков предлагают ипотеку с государственной поддержкой, то есть, кредиты с пониженной процентной ставкой и более привлекательными условиями. В этой статье предлагаем вам ознакомиться с лучшими условиями по ипотечному кредитованию в этом году.
Вкладывать деньги в долевое строительство или нет, решать только вам. Но помните, что перед подписание договора вы должны убедиться в надежности застройщика.
В ответ на вопрос пользователя
Хочу выгодно вложить свои деньги в долевое строительство, подскажите, как и куда лучше? Что нужно соблюсти при заключении договора с застройщиком, как определить насколько он надежен.
Слышал также что вкладываться в долевое нужно когда цены на жилье не только падают, но и растут, поскольку после получения разрешения на строительство, стоимость жилья намного возрастает. Инвестиции в недвижимость – подробнее здесь.
Есть вариант, использовать ипотеку чтобы заработать?
Читайте также:
Поделитесь информацией с друзьями:
Добавьте свой отзыв или комментарий ниже:
В интернете огромное количество отрицательных отзывов по поводу долевого строительства. Многие люди оказались обманутыми из-за недобросовестных фирм-застройщиков. Это, конечно, хороший вариант купить собственные квадратные метры по выгодной цене, но дело очень рискованное. Нужно внимательно отнестись к выбору застройщика, изучить опыт его работы, репутацию, узнать, сколько было построено объектов, почитать отзывы. И только после этого решиться на долевое строительство.
Вложение денег в недвижимость еще на начальной стадии может оказаться неплохим инвестиционным проектом. Но всех подводных камней не удастся избежать даже если составлением договора об участии в долевом будет составлять грамотный юрист. Не бывает инвестирования без риска потерять капитал.
РЕКОМЕНДОВАНО К ПРОСМОТРУ АДМИНИСТРАЦИЕЙ САЙТА:
Как кредиты и банковская система влияют на души людей? Когда можно взять кредит? И когда его брать нельзя!
Согласен, что вложение в недвижимость – это достаточно выгодная затея. Но здесь следует обратить внимание на то, что на начальных этапах вам придётся только тратить, а заработать вы сможете только после окончания строительных работ, когда построенное здание сможет приносить вам доход. Доход этот может быть разного вида – можно продать здание, или же сдать в аренду.
На самом деле инвестирование своих средств в строительство – достаточно выгодное дело! В Начале 2000-х я активно влаживал свои деньги в это дело, получал неплохую прибыль. Пока не наткнулся на мошенников – так все мои деньги прогорели! Теперь вкладываю свои деньги достаточно редко, и только малыми суммами.
Да, к сожалению данный вид заработка привлекает не только честных граждан, но и мошенников. Частенько приходится слышать с экрана телевизора истории об обманутых дольщиках. Хочу также обратить внимание на то, что вы можете потерять часть денег и без помощи мошенников. Бывает и такое, что недвижимость только теряет в цене при запуске в эксплуатации. Поэтому при такого рода инвестициях стоит быть внимательным.
Пока нет законодательной базы я бы не вкладывал в долевое строительство. Понятно что если фирма уже давно на рынке и с репутацией и у нее есть капитал и она уже возвела не один микрорайон, то можно принять в этом, но только когда дом уже построен на половину и не менее.
В любом случае лучше пока покупать готовое жилье с отделкой хотя многие предлагают именно предчистовую отделку.
Во-первых, участие в долевом строительстве должно оформляться по 214 Федеральному Закону. Это самый надежный вариант. На другие варианты не стоит соглашаться. Лучше всего проверить репутацию застройщика можно, ознакомившись с уже построенными и сданными им проектами. А также советую посидеть на форумах, где простые люди обсуждают застройщиков, там можно найти много полезной информации. У застройщика требуйте разрешение на строительство и документы на землю: либо аренда, либо право собственности. В договоре прописывайте точную сумму, точные сроки сдачи и точное расположение квартиры. Не забываем еще обозреть место предполагаемого дома, чтобы все соответствовало действительности.
Не могу сказать точно, но мне кажется, что на ипотеке можно подзаработать, только если есть достаточно средств, чтобы купить в ипотечный займ квартиру на конечном этапе строительства, быстро ее выплатить и продать уже по более дорогой цене. Но такой вариант надо точно просчитать по срокам, рискам и выгоде.
Вступив в долевое строительство мы смогли приобрести жилье маме по сносной цене, гораздо выгоднее, чем уже готовое жилье. Конечно был и риск и страх вступать и отдавать свои деньги, но он оправдался. Во первых нужно проверить застройщика, пообщаться с людьми, которые уже вступали. Плюс на данный момент есть закон об участии в долевом строительстве, который регулирует отношение, связанных с привлечением денежных средств.
Вложение денег – вполне выгодное финансирование. Вы покупаете квартиру на самом начальном этапе ее застройки, т. е. по сути вы покупаете фундамент. Когда будет завершено – вы вполне можете продать свою квартиру и окупить вложенные деньги со стопроцентной прибылью! При заключении договора с застройщиком, конечно, самое главное – иметь полное представление о его предыдущих работах. Если вы видите, что фирма с гарантией, работы выполняются в срок, жилье сдается без промедлений и в лучшем виде – смело можете привлекать юриста и составлять договор.
Сейчас это один из самых выгодных вариантов инвестирования. Правда, работает он только в крупных городах и только с надежными застройщиками. В провинции цены на недвижимость хорошо просели за последние пару лет, и заработать здесь сложнее. Но, к примеру, в Питере – бум жилищного строительства.
Приятель в строящийся дом вложился, квартиру покупал. Повелся из-за многообещающей рекламы. По сей день на месте этого дома пустота. А друг который год по судам ходит. Так что вкладываться в долевое – настоящая рулетка для любителей рисковать.
Рынок недвижимости крайне нестабилен, не стоит в долевое вкладываться ближайшие года два. Уже много дольщиков столкнулись с мошенниками. Такие вопросы нужно решать очень серьезно, аккуратно, иначе не заработок будет, а сплошные убытки.