Долевое участие в строительстве в 2020 году: закон, нюансы.
Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Изменения с 2019 года.
С 2019 года в Закон № 214 – ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве. Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.
2 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства. С прошлого года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.
Новая схема должна постепенно отменить ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.
Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства, позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.
Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство
Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства
Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит.
Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.
Как выбрать застройщика в 2020 году.
Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.
На что необходимо обратить пристальное внимание:
1.Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании
2.Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит
3.Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании
4.На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.
Заключение договора долевого участия.
Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.
Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.
В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.
Что должен содержать договор: (цена договора, сроки и порядок расчетов, срок ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи), гарантийный срок дома (обычно 5 лет).
Как снизить риски при заключении ДДУ.
Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004 г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.
Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:
Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах
Перед заключением договора обязательно должны быть предоставлены Вам для ознакомления разрешение на строительство именно этого объекта. Также пакет учредительных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за предыдущий год.
Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией.
Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.
Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.
Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214.
В Федеральном законе от 30.12.2004 г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.
Взыскание неустойки и возврат денег.
В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.
Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.
Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.
В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.
Как вступить в долевое строительство?
Содержание:
Долевое строительство считается одним из самых доступных вариантов покупки жилья в новостройках. Сэкономить определенную сумму помогает специальная схема, по которой будущий обладатель недвижимости вносит средства за квартиру еще на этапе строительства дома. Конечно, сразу же заселиться не получится, однако разница в стоимости, по сравнению с полностью готовой квартирой, способна скрасить ожидание.
Вступление в долевое строительство (ДС) нельзя назвать простой процедурой, так как на рынке работает множество недобросовестных компаний. Конечно, с ужесточением законодательства о ДС обманутых дольщиков должно стать меньше. Но при вложении крупных денежных сумм все риски исключить практически невозможно. Если вы планируете вступить в долевое строительство, лучше обратиться за поддержкой к юристу: специалист проанализирует договор и обеспечит правовое сопровождение на всех этапах.
Нет времени читать статью?
Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года: новые правила покупки жилья
О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2019 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.
В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.
Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.
Что нужно сделать до внесения денег?
Вступление в ДС всегда сопровождается вложением крупных сумм, поэтому прежде чем подписать договор, нужно собрать максимум информации о выбранной компании и объекте. В частности, покупателям рекомендуется:
Также нужно обязательно ознакомиться с проектом договора, который застройщик предлагает подписать участникам долевого строительства. Иногда в подобных документах присутствуют противоречащие закону условия, которые нарушают права граждан. Если вы сами не обладаете достаточными юридическими знаниями, проверку договора на участие в строительстве лучше доверить юристу.
Как происходит оформление сделки?
После того как вы определись с компанией, домом и квартирой, можно приступать к оформлению документации и внесению средств. До появления новых правил сторонами всех документов являлись только застройщик и покупатель квартиры. С лета 2019 года появляется еще одна сторона — банк (но договор долевого участия — ДДУ — по-прежнему подписывается между застройщиком и покупателем). Для того чтобы вступить в долевое строительство, нужно:
После того как все документы будут подписаны, останется только ждать, когда дом будет введен в эксплуатацию и застройщик передаст ключи от квартир жильцам. Деньги покупателей недвижимости будут переведены застройщику после сдачи дома (до этого момента они все время будут находиться на эскроу-счете).
Важно! Покупатель квартиры может получить деньги обратно до сдачи дома только при расторжении договора долевого участия. Расторгнуть ДДУ можно при ликвидации девелопера или при признании застройщика банкротом.
Какие гарантии есть у покупателя при банкротстве застройщика или банка?
Если застройщик будет признан банкротом, покупатель может не опасаться потери средств: они в любом случае заморожены на счете в банке. По своему усмотрению можно или снять деньги со счета, или же (если дом уже практически достроен) потребовать передать квартиру. Также в случае банкротства застройщика дольщики могут найти другую компанию, которая завершит строительство объекта.
Если же покупатель решил вступить в долевое строительство и выбрал надежную компанию, но обанкротился банк, получится получить обратно сумму до 10 млн рублей (в зависимости от стоимости квартиры, за строительство которой было заплачено). Такой размер выплаты предусмотрен программой страхования (государство страхует средства на счетах в банке на сумму до 10 млн рублей).
А можно ли вступить в долевое строительство по старым правилам?
Несмотря на все нововведения, в некоторых новостройках купить квартиру можно по старой схеме. Продолжать продавать квартиры без эскроу-счета могут те девелоперы, объекты которых уже готовы не менее чем на 30%. Также обязательным условием для того, чтобы покупатель мог вступить в ДС по старой схеме, является наличие у девелопера заключенных ДДУ не менее чем на 10% общей площади помещений. На практике, тем не менее, большая часть застройщиков будет работать именно в соответствии с принятыми изменениями.
Подведем итоги. Теперь большинство покупателей квартир в новостройках может вступить в долевое строительство только по новым правилам. Для того чтобы стать участником ДС, необходимо заключать договор не только с самим застройщиком, но и с банком. Изменения направлены в первую очередь на то, чтобы защитить покупателей недвижимости от недобросовестных компаний.
Однако процесс покупки квартиры через долевое строительство все равно остается очень ответственным решением, поэтому мы рекомендуем обращаться за профессиональной юридической поддержкой к специалистам. Помощь квалифицированного юриста позволяет избежать нарушения ваших прав при подписании договора с застройщиком и банком, а в случае возникновения сложностей — своевременно получить юридическую защиту.
Как вступить в долевое строительство в 2020 году
В последние годы все большую популярность среди граждан набирает такой способ приобретения жилья, как участие в долевом строительстве. В статье разберем, что подразумевает под собой понятие долевого строительства, как вступить в долевое строительство, какие положения содержит договор долевого строительства, какие риски существуют для участников долевого строительства.
Что такое долевое строительство
Долевое строительство – привлечение строительной либо инвестиционной компанией средств граждан для строительства объектов недвижимости.
Участниками долевого строительства выступают граждане либо юридические лица и застройщик (юридическое лицо).
Различают следующие виды долевого строительства:
Законодательно также закреплены основные требования к застройщику. К ним относятся:
Необходимо отметить, что ответственность за полноту и достоверность предоставленной информации несет застройщик.
Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости
Суть договора о долевом строительстве заключается в том, что застройщик обязуется построить многоквартирный дом в оговоренные в договоре сроки, и после введения его в эксплуатацию передать соответствующий объект гражданину. При этом гражданин обязуется оплатить договорную стоимость за объект.
Обязательным условием при подписании договора участия в долевом строительстве является его обязательная государственная регистрация. В договоре должны быть указаны следующие реквизиты:
При этом все риски, связанные со строительством, берет на себя застройщик.
Бланк договора участия в долевом строительстве можно скачать здесь ⇒ Договор участия в долевом строительстве.
Как вступить в долевое строительство
Участниками долевого строительства выступают застройщики, а также «дольщики». Дольщикам могут быть как юридические лица, так и граждане.
Дольщики согласно действующего законодательства фактически покупают жилье по предоплате. При этом они инвестируют строительство многоквартирных домов в форме капитальных вкладов, что гарантирует передачу им в собственность жилья.
Для дольщиков данная схема покупки жилья имеет ряд положительных сторон, таких как:
Однако есть риск стать жертвой мошеннической схемы.
Каждый из нас может стать участником при наличии определенной суммы денежных средств. Для того, чтобы стать участником долевого строительства необходимо:
Шаг 1. Определиться с компанией, а именно ознакомиться с ее деятельностью, проверить наличие завершённых объектов.
Шаг 2. Ознакомиться с предоставленной документацией о застройщике (лицензии; информация об учредителях, проектная документация, прочее).
Шаг 3. Ознакомиться с проектом договора.
Шаг 4. Заключить договора о долевом участии.
Шаг 5. Оплатить финансовые обязательства по договору.
Обязательно наличие подписанного Акта оплаты по договору. Так как в случае возникновения спорных ситуациях данный Акт будет официальным подтверждением выполнения своих обязательств перед застройщиком.
В случае смерти участника долевого строительства все его права и обязанности по договору передаются наследникам. Застройщик не имеет законных оснований отказать наследникам во вступлении в договор долевого участия.
Риски для дольщиков
Перед вложением средств при долевом строительстве дольщикам необходимо оценить все риски. Существует ряд факторов, в связи с которыми дольщик может не получить свое имущество:
Прежде чем подписывать договор о долевом участии, необходимо тщательно проверить всю информацию и документацию о застройщике.
Рассмотрим следующие схемы мошенничества:
Схема 1. Перед заключением договора, необходимо тщательно ознакомится с его проектом. Иногда застройщик включают в договор пункт, согласно которого дольщику необходимо провести доплату за каждый дополнительный метр. По факту завершения строительства и введения в эксплуатацию дома, БТИ производят замеры передаваемого объекта. Изначально по проекту площадь составляла 70 кв.метра, а фактически передали 73 кв.м. Таким образом дольщику необходимо внести доплату за 3 кв.м.
Схема 2. Под каждый объект строительства регистрируется новое юридическое лицо, но при этом используется известный бренд. Фактически это подставная компания для заключения договора долевого участия. При этом нужно быть предельно внимательным к стороне-застройщику, указанному непосредственно в договоре. В случае выявления каких-либо нарушений, таких как затягивание сроков либо наличие дефектов передаваемого объекта, ответственность будут нести подставные компании.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства
Законом от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ закреплены гарантии защиты прав и законных интересов граждан, средства которых привлекаются для строительства многоквартирных домов. Для достижения этой цели был создан Фонд, основными функциями которого являются:
Застройщик обязан делать обязательные отчисления в компенсационный фонд в размере 1,2 % от цены, указанной в каждом договоре долевого участия. Застройщик вносит эти средства не менее чем за три дня до государственной регистрации договора.
В случае если сделка отменена по каким-либо причинам, денежные средства возвращаются застройщику по его же требованию.
Выплата возмещения дольщикам происходит в случае наличия следующих факторов:
Сумма компенсации выплачивается в размере уплаченной цены по договору долевого участия, но не более предельной суммы возмещения.
Предельная сумма возмещения = Общая площадь * средняя рыночная стоимость квадратного метра
Необходимо помнить, если гражданин приобрел у другого юридического лица право требования по договору долевого строительства, то данное лицо не имеет права на компенсацию по данному договору.