Скандал вероятен: «Газпром нефть» готовится к застройке Охтинского мыса
Компания «Газпром нефть» проводит закрытый конкурс на разработку концепции здания, которое будет построено на Охтинском мысу. Об этом сообщила газета «Деловой Петербург». Компания подтвердила РБК Петербург эту информацию.
Несмотря на то, что этот участок уже давно принадлежит структурам «Газпрома», архитекторы и градозащитники считают, что закрытость конкурса может привести к новым скандалам.
Офис на мысу
«Мы подтверждаем информацию о том, что компания проводит закрытый архитектурный конкурс на разработку проекта здания на Охтинском мысу. К участию в конкурсе приглашены профессиональные российские и зарубежные архитектурные бюро. Перечень участников этапов отбора, а также имена победителей будут названы после определения победителя», — сообщили РБК Петербург в пресс-службе АО «Газпромнефть Восточно-Европейские проекты», не ответив на вопрос, почему конкурс носит закрытый характер. Детали технического задания конкурса в «Газпром нефти» не раскрывают, однако подчеркивают: «Параметры концепции соответствуют градостроительным и нормативным требованиям».
В пресс-службе комитета по градостроительству и архитектуре Смольного сообщили РБК Петербург, что «комитет не задействован в проведении конкурса, информация о конкурсе в комитет не направлялась».
Напомним, что в начале 2019 года «Газпром нефть» сообщала о поиске нового места для своего центрального офиса (сейчас он располагается на Почтамтской улице). Тогда СМИ предполагали, что в качестве места будущей стройки может быть рассмотрен и Охтинский мыс, где в свое время планировалось возвести небоскреб «Охта Центр» («Газпром-сити»), позднее перенесенный в Лахту.
Что построят напротив Смольного?
Президент Санкт-Петербургского союза архитекторов Олег Романов в разговоре с журналистами «Делового Петербурга» отметил, что подобные конкурсы должны проводиться публично — и Союз будет пытаться повлиять на эту ситуацию. Мнение архитекторов поддерживает Санкт-Петербургское отделение Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПиК) в лице его зампредседателя Александра Кононова. «Это общегородская территория и петербуржцам совсем не безразлично, что появится напротив Смольного на противоположном берегу Невы. Это большая территория с серьёзными археологическими памятниками — слишком высокая ответственность, чтобы кулуарно решать ее судьбу», — отметил Кононов в разговоре с РБК Петербург. По его словам, президиум Санкт-Петербургского отделения ВООПиК планирует 17 января обсудить эту ситуацию.
Участок Охтинского мыса, напомним, находится в зоне регулирования застройки. На этой территории установлена высота фоновой застройки 28 м с возможностью превышения до 33 м. Более того на территории Охтинского мыса есть несколько участков, с ноября 2019 года имеющих статус памятника, строительство на которых запрещено. В этих местах были обнаружен остатки новгородских укреплений и шведской крепости Ниеншанц.
По мнению градозащитника, археологическая и видовая ценность этого участка может «с высокой вероятностью вызвать конфликт» между горожанами и собственником территории. «Конфликт может вызвать закрытость самого конкурса, если будет не понятно, кто участвует в конкурсе, какое будет техзадание. Будет обеспокоенность, что нарушается археологическая составляющая этого места, которая очень богатая и очень ценная — там и крепость Ниеншанц в двух периодах строительства, и крепость Ландскрона XIII—XIV вв., и древнерусское поселение, и неолитический культурный слой. Учитывая, что часть территории имеет статус памятника, градозащитниками могут быть оспорены какие-то из документов экспертизы охранного обязательства, если будет понимание, что они не удовлетворяют требованием сохранениям археологических памятников», — говорит Александр Кононов.
Многолетняя дискуссия
Дискуссия о судьбе участка суши в Красногвардейском районе Петербурга в месте, где река Охта впадает в Неву, вспыхнула в 2006 году, когда часть территории мыса выкупило дочернее предприятие «Газпрома» — ОАО «Газпром нефть» для строительства общественно-делового района «Охта-центр». После того как на территории прошли археологические работы, градозащитники выступили против строительства там делового центра. «Газпром нефть» перенесла строительство высотного делового центра в Лахту.
Архитекторы, в свою очередь, предложили различные концепции развития Охтинского мыса. В частности, в Смольном активно обсуждали проект строительства на этом участке музейно-выставочного комплекса «Оборона и блокада Ленинграда», подготовленный «Студией 44». Однако этот проект был заморожен из-за отсутствия финансирования.
Свой проект застройки Охтинского мыса в начале прошлого года представила архитектурная мастерская «Студио АММ». Руководитель мастерской, бывший главный архитектор Петербурга Юрий Митюрев (скончался в октябре 2019 года) предложил построить здесь музейно-выставочный комплекс, который бы воссоздал лучи крепости Ниеншанц.
Будет ли польза от комплекса «Газпром нефти» на Охте?
Компания «Газпром нефть» объявила о строительстве общественно-делового центра на Охте. Это уже не 400-метровая башня, грозящая шпилем небесной линии, а комплекс высотой 28 м, но вопросов к нему у горожан не меньше. Как изменится транспортная система в Красногвардейском районе? Как появление нефтяников повлияет на стоимость недвижимости? Чего ждать местным жителям и бизнесу? Об этом dp.ru спросил экспертов.
Что будет?
В начале марта 2020 года «Газпром нефть» представила концепцию многофункционального комплекса на Охтинском мысе. Архитектурный конкурс выиграло японское бюро Nikken Sekkei. Они предложили комплекс из двух соединённых зданий высотой 28 м и общественного парка, выходящего на набережную Невы. Активисты обеспокоены тем, что стройка заденет четыре охраняемые зоны на участке, где были сделаны археологические находки. Но в «Газпром нефти» заверяют, что эта территория выведена за пределы стройки, останется в неприкосновенности и станет частью ландшафтного парка.
Эффект «Лахты»
Район Охты уже является местом притяжения бизнеса и культурных пространств, считает Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management. Она приводит в пример торговый центр «Охта Молл» и Музей стрит-арта на территории Завода слоистых пластиков. По её мнению, появление комплекса «Газпром-нефти» стимулирует развитие новых девелоперских проектов в локации. Строительства других крупных торговых объектов на Охте эксперт не ожидает, а вот стрит-ретейл, который в этом месте практически не представлен, наконец-то усилится: «Сейчас на этот формат больно смотреть, он развит крайне слабо, имеется очень много пустующих помещений. В магазинах на первых этажах вакансия была даже в лучшие годы. Собственники этих помещений будут очень ждать строительства объекта «Газпром нефти», так как вместе с ним появятся и арендаторы», — резюмировала Ольга Шарыгина.
Также девелоперы говорят о том, что наличие крупного бизнес-центра может значительно увеличить стоимость близлежащей недвижимости. Вырастет и спрос на жильё за счёт желания офисных сотрудников перебраться поближе к месту работы. Кроме того, крупный деловой объект создаст кварталу элитный образ.
«За счёт близости к центральной части города и наличия крупных транспортных магистралей стоимость недвижимости в локации проекта и так достаточно высока. Для коммерческой недвижимости в качестве примера можно взять офисные центры Eightedges и «Санкт-Петербург Плаза». Жилая недвижимость в строящихся проектах также продаётся достаточно дорого по меркам периферийных районов города. При этом, конечно, ожидаемый дополнительный спрос со стороны сотрудников нового комплекса на жильё и партнёрских организаций на офисные помещения может дополнительно повлиять на коммерческие условия», — рассказал Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg.
«Локация Охты уже сейчас является востребованной у покупателей благодаря близости центра города, а также разнообразию представленного предложения: здесь реализуются проекты классов комфорт и бизнес квартальной и точечной застройки. Одним из крупнейших является квартал «Магнифика» от застройщика Bonava, также недавно началось строительство ЖК Alter от AAG», — отмечает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International. По её мнению, крупный бизнес-комплекс может послужить катализатором редевелопмента оставшихся территорий и выводу на рынок новых проектов на Малоохтинской набережной рядом с ЖК «Новый город», на Свердловской набережной рядом с ЖК «Четыре горизонта», а также вдоль реки Охты рядом с ЖК «Магнифика».
«Появление нового делового объекта может способствовать увеличению спроса на премиальную недвижимость в Центральном районе в локации от Московского вокзала до Синопской набережной. Здесь сейчас реализуются проекты классов бизнес и премиум — Grand House от Glorax Development, «Новый Невский» от ПСК, «Форсайт» от «Балтийской коммерции», — заметила Елизавета Конвей.
Представитель Colliers International, как и другие эксперты, сравнивает строительство делового центра на Охте с другим проектом «Газпром нефти» — «Лахта центром». В петербургской бизнес-среде недавно появился термин «эффект «Лахты»: имеется в виду то, что рядом с «Лахта центром» вся близлежащая территория автоматически повысила свой статус. Девелоперы стали выводить проекты более высокого класса, в результате стоимость недвижимости здесь выросла.
Притянет ли комплекс «Газпром нефти» новую станцию метро в район?
Ситуация с развитием транспортной инфраструктуры остаётся пока уравнением со множеством неизвестных, ведь эта сфера зависит от планов и финансовых возможностей города. Жители Красногвардейского района опасаются пробок, они с нетерпением ждут появления новой дорожной развязки и обещанной станции метро в районе Большеохтинского моста.
Игорь Кокорев из Knight Frank St Petersburg предлагает не обольщаться и не ждать в Красногвардейском районе скорого появления новой станции метро, как это произошло в Приморском районе с «Лахта центром». «Во-первых, новые станции метро на севере появились больше под влиянием строительства стадиона и грядущего чемпионата мира. Во-вторых, расстояние от «Лахта центра» до новой станции «Беговая» соответствует таковому от Охтинского мыса до существующей станции «Новочеркасская» — 1,5 км в обоих случаях», — добавил спикер.
А людям что?
«На Охте есть дефицит любого рода публичных функций, это связано с разреженной застройкой, плохой ситуацией с общественным транспортом и плохими условиями для пешеходов. Создание здесь точки притяжения, способной влиять на развитие всего района, требует нетривиального подхода», — отмечает архитектурный критик Мария Элькина. С этой точки зрения, по мнению критика, у ныне существующей концепции есть несколько минусов, которые могут помешать реализовать в полной мере потенциал Охтинского мыса. Тем не менее эксперт приветствует появление комплекса с расширенными общественными функциями.
Критик не считает, что идея вообще не трогать участок ради археологических раскопок или превратить его в обычный парк — хорошая: «Не думаю, что выкуп участка за счёт городского бюджета и создание на мысе просто парка было бы удачным решением. В такой сложной градостроительной ситуации чем разнообразнее функции, тем лучше. Сама по себе идея совмещения многофункционального здания и парка — изящная, но важно найти такое архитектурное решение, в котором она, что называется, сработает», — резюмировала она.
Первый вице-президент общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» Павел Сигал уверен, что общественно-деловой центр на Охте будет хорошим подспорьем для бизнеса, а также важным объектом для отдыха обычных людей.
«Застройка на Охтинском мысе станет ещё одним местом притяжения для жителей города и туристов. В проекте удалось достичь баланса между созданием делового комплекса и зелёной зоны, при этом застройка участков историко-культурного наследия не затронет. Жизнь на Свердловской набережной всегда кипит, но явно не хватает удобных переходов для пешеходов — трасса перегорожена. Недостаточно скамеек, урн для мусора, различных небольших кафе, пунктов проката роликов, велосипедов, скутеров. Набережная, с которой открывается вид на Смольный собор и Большеохтинский мост, выглядит пустой — здесь нет скульптур, интересных мест для фотографирования и т. д. Набережную следует рассматривать как место отдыха самых разных категорий населения — от молодёжи, семей с детьми до туристов и пенсионеров», — подытожил он.
Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE, отметил, что пока по общей концепции центра «Газпром нефти» сложно судить о деталях, но проект с таким местоположением имеет шансы на успех.
«Ещё до прихода «Газпром нефти» усилиями предыдущего девелопера в этом месте уже начал складываться некий бизнес-кластер, предполагающий и общественную составляющую, и торговые площади. В современных условиях мне кажется правильным делать основной упор на общественно-культурную составляющую, чтобы этот проект стал неким местом притяжения для горожан. Наверное, это должно стать главной идеей, чтобы привлечь сюда людей для интересного времяпрепровождения», — рассказал он.
Проект центра на Охте
Бюро Nikken Sekkei предложило создать на участке инновационный комплекс, который будет состоять из двух зданий средней высотой 28 м и общественного парка, выходящего на набережную Невы. Архитектурное решение создаёт сквозную видимость со стороны правого берега Невы на Смольный собор и прилегающий к нему парк.
Для посетителей Охтинского мыса проектом предусмотрена современная многофункциональная общественная зона на первом уровне комплекса. В планах размещение выставочного и конференц-залов, ресторанов, кафе, а также спортивного центра, медицинского центра и бытовых сервисов. По предварительным расчётам, общественная зона и парк на набережной смогут ежедневно принимать до 1 тыс. посетителей. Особенностью концепции Nikken Sekkei стала публичная обзорная площадка под открытым небом, которую планируется разместить на воздушном переходе, соединяющем два здания.
В остальной части комплекса будет создано рабочее пространство для сотрудников «Газпром нефти». Здесь разместятся центры развития технологий и управления международными проектами.
На четырёх охраняемых государством зонах, расположенных на участке инвестора, строительство вестись не будет. Их площадь — не более 0,8 га, что составит чуть более 15% от общей площади проекта. Эти объекты останутся в неприкосновенности и будут выведены за пределы застройки, а после благоустройства станут частью общественной зоны комплекса и парка.
В настоящее время компания продолжает работать над финализацией архитектурной концепции и уточнением финальных параметров будущего комплекса.