Вступил в силу закон об отмене долевого строительства: что будет с ценами на жилье
Закон, реформирующий рынок недвижимости в России, уже несколько месяцев обсуждается как в профессиональной среде, так и просто среди граждан, потому что он напрямую затрагивает их интересы.
Вместе с долевым участием в привычном смысле этого термина теперь будет использоваться проектное финансирование: деньги покупателей будут храниться на банковских эскроу-счетах вплоть до ввода дома в эксплуатацию. Если стройка замрет или с застройщиком что-то случится, человек сможет вернуть свои деньги назад из банка и не стать обманутым дольщиком, как это часто происходит сейчас.
Для проектов, которые уже получили разрешение на строительство, жилье сможет продаваться по старой схеме.
По ДДУ еще можно будет купить жилье в ближайшие несколько лет: застройщики заранее получают разрешения на строительство, и предложения пока останутся на рынке. Застройщики, по оценкам экспертов ЦИАН, пока не планируют повышать цены именно с 1 июля. Не изменятся резко и объемы ввода жилья.
Однако со временем стоимость начнет повышаться, прогнозирует ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. «Из-за усложнения финансирования и допуска на рынок в меньшем объеме конкуренция снизится, начнется рост цен на новостройки, который по итогам 2018 года может составить в среднем по России 6–8%», – говорит он.
Обязательный переход на эксроу-счета произойдет через год, 1 июля 2019 года, тогда цены могут еще подрасти.
Эксроу-счет – специальный счет, на котором деньги хранятся до наступления определенных обстоятельств, в случае со строительством – до сдачи дома в эксплуатацию.
«Пересмотр ценовой политики не заставит себя ждать», – считает Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group.
Закон, как мне кажется, повлияет в дальнейшем и на стоимость квадратного метра. Спрогнозировать же величину и динамику роста цены вряд ли сейчас возможно. В процессе адаптации застройщиков к новым условиям не заставит себя ждать и пересмотр их ценовой политики. Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю.
Евгений Нечипорук, директор департамента инвестиционно-строительного консультирования Althaus group
«Обратите внимание, что по ключевым проектам ГК ПИК уже афишировала увеличение стоимости на квартиры с 1 июля. Совпадение? Не думаю», – заключает эксперт.
Кроме перехода с ДДУ на банковское сопровождение закон предполагает еще несколько изменений. В частности, вводит систему «один застройщик – один проект». Компания должна будет открыть отдельный банковский счет и вести все расчеты только с него, а банк будет следить, куда идут деньги. Также застройщики станут раскрывать сведения о своих владельцах и учредителях.
В целом эксперты согласны, что закон защитит права покупателей квартир. По словам главы Министерства строительства Владимира Якушева, «принятие поправок в закон о долевом строительстве сделает механизм защиты прав дольщиков надежнее». С этим согласен Нечипорук. «Одной из основных, на мой взгляд, причин появления обманутых дольщиков является нецелевое использование средств этих самых дольщиков со стороны застройщиков. Погоня за прибылью делала заложниками добросовестных дольщиков, чьи вложенные средства распылялись на все что угодно, кроме финансирования строительства своего дома». С принятием закона рынок станет прозрачнее, хотя за это и придется заплатить.
Отмена долевого участия в 2020 году: изменения, последствия
1 июля 2019 года рынок недвижимого имущества ждут значительные изменения. действовавшее более 14-ти лет долевое строительство подлежит отмене, а строительные фирмы вынуждены будут выполнять проектное финансирование объектов.
Однако каким образом эти последние изменения скажутся на обычных покупателях? Нужно ли спешить с покупкой жилья по долевому участию? Ожидается ли рост цен и какие имеются перспективы развития сферы недвижимости в ближайшие годы?
Ключевая сложность долевого строительства заключается в стабильном приросте количества обманутых вкладчиков.
Число проблемных зданий неизменно возрастает, вопреки реализуемым компенсаторных мерам.
За четырнадцатилетний период попытки правительства устранить данную проблему так ни к чему и не привели. После чего в середине осени 2017-го по указу Президента профильное министерство получило задание составить 3-х летнюю программу по отказу от паевого строительства с трансформацией к иным разновидностям финансирования.
Что из себя представляет финансирование проектного типа?
Это значит, что во время приобретения недвижимости в обязательном порядке будет требоваться присутствие таких участников: продавца, покупателя, а также гаранта (банковское учреждение).
При этом сделка имеет такой вид:
До этого право на распоряжение средствами не имеют ни банки, ни застройщики, ни физ. лица. Для аккумулирования активов на строительные работы застройщик может задействовать личные деньги либо же кредитные средства, обратившись в кредитную организацию за целевой ссудой, предоставленной под процент.
Переход к финансированию проектного типа
Внезапный переход к новой схеме финансирования возведения жилых домов может стать причиной нового этапа кризиса, который и без того который год потрясает российский рынок недвижимости.
По заявлению главы РФ, озвученному на «Прямой линии» 07.06.2018, изменения необходимо осуществлять поэтапно, а значит процедура будет поделена на две фазы, которые проведут в 2018-м, 2019-м годах.
Переходный период (начиная с 01.07.2018)
Ключевые нормативы корректировок:
К примеру, начиная с 01.07.2018 аккумулированные для строительных работ активы физ. лиц будут находится на счетах эскроу непосредственно до момента сдачи недвижимого объекта в эксплуатацию. Подобный порядок на протяжении года будет использоваться добровольно.
Запрет аккумулирования вложений посредством жилищных сертификатов, формирования ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) — очередная превентивная мера, поскольку благодаря аналогичным схемам вкладчики не получают никаких конкретных гарантий во время приобретения недвижимости.
К тому же, было принято решение ограничить девелоперов в объемах продажи квартир – начиная с 2018-го каждое предприятие получает не более чем одно разрешение на проведение строительных работ.
Дабы застройщики в дальнейшем не смогли обойти такую правовую норму, образуя новые юридические лица с целью приобретения новой разрешительной документация, требования к компания стали более жесткими.
Окончательный переход к проектному финансированию (начиная с 01.07.2019)
Прочие новостройки, которые получили разрешительные документы до 01.07.2019, смогут продолжить продажу недвижимости по действующим до этого правилам, и все же новых проектов с аналогичной финансовой схемой больше не появится.
Какие последствия стоит ожидать после перехода к новой программе финансирования?
И все же такая постановка вопроса вряд ли сработает по отношению к столь комплексной структуре, как отечественный рынок недвижимости. До такой степени кардинальная трансформация в структуре данного рынка в результате может вызвать непредвиденные последствия.
Что может случиться в результате перехода к финансированию проектного типа:
Базовое достоинство паевого строительства для покупателей — отличная возможность для граждан вложить средства в объект недвижимости на первых стадиях строительных работ, соответствующим образом сэкономив порядка 30% от ее исходной цены.
После вступления в законную силу обновленных правил, физ. лица аналогично смогут инвестировать активы на этапе котлована, однако при этом более не получиться извлечь из этого выгоду. Девелоперы начнут строить свою политику ценообразования, опираясь на будущую цену готовых квартир, а не на нынешнюю.
Трансформация к схеме проектного финансирования отнимает у застройщиков возможность приобретения «легкого заработка», который прежде удавалось получить от вкладчиков в форме прямых инвестиций.
Дабы отыскать активы для застройки, компании станут активнее обращаться в банковские учреждения для получения кредитов на крупные суммы, по которым доведется платить проценты — и это, в свою очередь, потянет за собой сокращение рентабельности.
Будет рост цен жилплощади в новостройках
По всей вероятности, это один из самых актуальных вопросов, которые так беспокоят россиян. Однако четкого ответа на него пока что сложно дать — до конца не понятно, каким образом в целом будет функционировать схема финансирования, как будут себя вести застройщики при условии значительного давления.
Во-первых, проектная себестоимость значительно вырастет. Из-за проектного финансирования на плечи застройщиков перекладывается груз в виде кредитного обслуживания.
Иначе говоря, новый законодательный акт ставит девелопера в практические то же самое положение, что и обыкновенных граждан, приобретающих жилплощадь в ипотеку — опираясь на стандартные ставки 10-10,5%, в течении трех лет производственного цикла застройщикам доведется переплатить порядка 30% от тела ссуды.
Достаточно закономерно, что наиболее элементарный вариант, как снять с себя такого рода бремя в рассматриваемых условиях – это увеличение рыночной стоимости.
Среди условий, которые делают маловероятным увеличение расценок на квартиры в ближайшее время, можно назвать:
Начиная с 2016-го года отечественный рынок недвижимости переживает этап кризиса, излишнего затоваривания.
Так, по состоянию на 2017-й год объем предложения насчитывал 7,5 млн м.кв. квартир, при том, что в период с 2011-го по 2013-й он составлял порядка 4-5 млн. м.кв. Количество новых построек в Санкт-Петербурге, Москве, в целом по России будет и далее возрастать, аж до 01.07.2019.
Застройщики спешат возвести по максимуму объектов «по старой схеме», и, неосознанно, еще больше обостряют ситуацию на рынке.
Прирост предложения вызывает резкое сокращение спроса, подогреваемое тем фактом, что у жителей страны обыкновенно нет лишних средств для приобретения недвижимости.
Речь идет о тех категориях граждан, уровень доходов которых составляет от 30 000 до 50 000 руб/мес. — в современных условиях именно они образуют целевую аудиторию для российских застройщиков.
Видео: Отмена долевого участия в 2020 году. Отказ от ДДУ:
Похожие материалы:
Комментарии Отменить ответ
Рейтинг записей
Отмена долевого строительства. Что будет после 1 июля?
Отмена долевого строительства.
Что будет после 1 июля?
В 2017 году Россия перешла к поэтапному отказу от долевого строительства. Долевое строительство — это когда жильё продаётся ещё не построенным, в том числе на этапе котлована, с привлечением средств граждан напрямую. По данным «Ведомостей», до 90% строек ведётся именно на средства дольщиков и соинвесторов. Схему долевого участия заменит проектное финансирование с привлечением банковских кредитов. Средства обычных граждан можно будет привлекать только через банки.
Зачем вообще отказываться от долевого строительства?
Идея всех изменений — решить проблему обманутых дольщиков. По данным Минстроя России, на 1 июля 2017 г. в России официально насчитывалось 785 проблемных объектов, а количество пострадавших составляло 46,6 тыс. человек.
Что изменится с 1 июля?
Уже с 1 июля вступят в силу новые требования к застройщикам жилья в рамках долевого строительства. Рассказываем про ключевые.
Теперь все мелкие застройщики уйдут с рынка?
Не факт. Директор по правовым вопросам Группы RBI Станислав Михайлов считает, что вопрос крупности имеет косвенное значение. Останутся те, кто умеет приспосабливаться. Но, на взгляд Михайлова, есть и более четкие критерии выживаемости: финансовая устойчивость, продуманная экономика проектов и обоснованное принятие рисков.
Подорожает ли жилье?
Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский отмечает, что готовое жильё в любом случае дороже купленного «на нуле»: «Невозможность воспользоваться авансовыми платежами покупателей — это значит больше кредитных средств, больше банковских процентов для девелопера. Для клиента выигрыш с точки зрения рисков обернется проигрышем в цене. Тем более в том случае, если изменения в правилах игры повлекут сокращение предложения на рынке».
Если жилье подорожает, что в этом всём хорошего?
Меньше рисков и воображаемых стен. То есть квартиры будущего новый закон предлагает покупать в качестве готового продукта, как если бы вы пришли в салон выбирать автомобиль. Эдуард Тиктинский считает, что «в любом случае нас ждет уже совсем иная модель строительного рынка… Вряд ли у кого-то сейчас есть ответ на этот вопрос (а что будет дальше? — прим.ред.), а прогнозы можно давать разные».
Есть ли смысл покупать квартиру до 1 июля?
Для тех, кто рассматривает покупку квартиры в новостройке, сейчас — лучшее время. Цены ещё не изменились, а процентные ставки по ипотеке низки, как никогда прежде. Проекты, которые уже реализуются, в ближайшие несколько лет будут завершены по текущим нормативам. Время еще есть, но всё будет зависеть от каждого конкретного объекта. Проектное финансирование коснется тех новостроек, разрешение на строительство которых будет получено после введения новых правил.