Необходимо ли разрешение на строительство массандры над домом

ООО «Экспертная служба
«ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ»

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739

Главное меню
Статьи
Разрешение на строительство Мансарда, возведенная без разрешения на строительство, является самовольной постройкой

Мансарда, возведенная без разрешения на строительство, является самовольной постройкой

Мансарда, возведенная без разрешения на строительство, является самовольной постройкой. В случае если объект недвижимого имущества, к которому пристроена мансарда, возведен без нарушения законодательства РФ, то возведение мансарды без соответствующих разрешений не влечет признания такого объекта недвижимого имущества самовольной постройкой. Самовольной постройкой в указанном случае будет являться только мансарда:

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

То есть исходя из названной нормы самовольной постройкой может быть признано только созданное недвижимое имущество.

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 07.06.2008 по делу N А56-16525/2007 указал, что недвижимое имущество как объект права характеризуется не только физической, но и юридической связью с землей.

Следовательно, самовольной постройкой может быть признано только возведенное недвижимое имущество, обладающее одним или несколькими из следующих признаков:

— создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

— создано без получения на это необходимых разрешений;

— создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Необходимо обратить внимание: п. 13 ст. 1 ГрК РФ предусмотрено, что строительство — создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

А согласно п. 14 этой же нормы определено, что реконструкция — изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

ГрК РФ разделяет понятия строительства и реконструкции, из чего возникает некоторая неопределенность с тем, считать ли самовольной постройкой результат реконструкции объекта недвижимости.

Но в соответствии с ч. 2 ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 2 ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» также предусмотрено, что застройщик для осуществления строительства или реконструкции объекта недвижимого имущества, влекущих за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов и затрагивающих характеристики надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций, должен иметь разрешение на строительство.

То есть, для реконструкции здания, в том числе для возведения мансарды, равно как и для строительства объекта недвижимости, необходимо разрешение на строительство, следовательно, можно сделать вывод, что возведение мансарды без необходимого на то разрешения является основанием для признания такой мансарды самовольной постройкой.

Арбитражная практика подтверждает этот вывод. В частности, из Определения ВАС РФ от 13.07.2009 N ВАС-8197/09 по делу N А40-55524/08-54-435 следует, что в результате проведенной обществом реконструкции здания его этажность увеличилась за счет надстройки двух дополнительных этажей, один из которых является мансардным. Указанная реконструкция объекта в виде надстройки третьего и четвертого этажей к названному зданию была осуществлена обществом без получения необходимых на то разрешений. Учитывая данное обстоятельство, суды пришли к правильному выводу о том, что указанная надстройка в виде двух дополнительных этажей обладает признаками самовольной постройки, которые установлены ст. 222 ГК РФ.

В Определении от 05.09.2008 N 10942/08 по делу N А21-4967/2007 ВАС РФ сделал вывод, что самовольное возведение пристройки к объекту недвижимого имущества, созданному в соответствии с законом, не влечет признания объекта недвижимости, к которому возведена пристройка, самовольной постройкой. Самовольной постройкой будет являться только пристройка.

Источник

Нужно ли оформлять мансарду в частном доме

Одним из решений проблемы расширения пространства в условиях дороговизны и дефицита жилых помещений и земли под застройку является оборудование мансарды. Монтаж дополнительного этажа на месте старой крыши или чердака позволяет нарастить общий метраж помещения без увеличения площади основания здания и с меньшими денежными вложениями.

Существует целый ряд правовых вопросов, касающихся того, как оформить мансарду в частном доме.

Что считается «мансардой»?

Четкого определения данного понятия в Градостроительном кодексе РФ нет. Согласно СНиП 2.08.01-89 под «мансардой» понимается этаж здания, у которого стены и потолок составлены кровлей, начинающейся на высоте не более 1,5 м от пола. На сегодняшний момент данная инструкция не всегда соответствует современным требованиям и условиям возведения зданий и сооружений. Отсюда возникают вопросы разграничения данного понятия с определением «чердака».

Мансарда считается этажом, на котором разрешается располагать жилые и офисные помещения и поэтому не относится к общему имуществу. Чердак является частью общего имущества и представляет собою не помещение, а некое пространство, располагающееся между перекрытием верхнего этажа, стенами и кровлей. На чердаке могут размещаться технический этаж для коммуникаций и мансардный этаж. Переделки чердака не требуют выдачи разрешения на реконструкцию.

Поэтому оформление мансарды в частном доме зачастую связано с возникновением спорных ситуаций.

Нужно ли оформлять мансарду в частном доме юридически и как строительный объект?
Ответ категоричный – да, обязательно! Оборудование мансарды – это сооружение надстройки, которая изменяет основные характеристики здания, такие как высота, этажность, внешний вид, требует изменения несущих конструкций. Согласно Градостроительному кодексу РФ выполнение таких строительных работ является реконструкцией и производится на основании разрешения, выдаваемого местными органами самоуправления.

Почему необходимо оформление мансарды в частном доме?

Статья 222 Гражданского кодекса РФ относит к самовольным постройкам здания и другую недвижимость созданные:
а). на земельных участках, не предназначенных для целей строительства;
б). без получения соответствующего разрешения на работы;
в). с нарушением действующих нормативных документов в сфере строительства и городской архитектуры.
У лица, которое возвело самовольную мансарду, отсутствует на нее право собственности. Ее невозможно будет продать, сдать в аренду, подарить, передать по наследству, возникнут проблемы с газификацией и водопроводом.
Самовольную постройку за свой счет обязан снести тот, кто ее сделал.
КоАП РФ предусматривает наложение административного наказания в виде штрафа на такого застройщика.

Какие документы необходимы для строительства мансарды?

Процесс сбора документов для реконструкции аналогичен процедуре подготовки к строительству. Оформление мансарды в частном доме делится на несколько этапов.

Этап 1. Подготовка документов о владении земельным участком.

Если здание находится в собственности у нескольких хозяев, согласие на реконструкцию должны дать не менее 2/3 владельцев. Надлежащим образом должны быть оформлены:

документы о праве собственности,
межевое дело,
кадастровый паспорт,
градостроительный план на земельный участок,
иные документы.

Этап 2. Проектирование и экспертиза проекта

Проектное оформление мансарды в частном доме осуществляют специализирующиеся на этом организации. Кроме сложных строительных расчетов проекта, здесь потребуется согласование со многими организациями для присоединения мансарды к инженерным сетям населенного пункта.

Готовый проект утверждается заказчиком и должен пройти экспертизу.

Данный этап может занять несколько месяцев.

В пакет документов необходимо приложить:

пояснительную записку;
проект реконструкции;
экспертное заключение о проекте.

Этап 3. Оформление в установленном порядке разрешения на строительство.

Порядок и условия выдачи этого документа установлен в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Если перестраиваемое здание не относится к индивидуальному жилью, то все указанные выше документы представляются в комитеты муниципального органа управления (административно-техническую, жилищную инспекции, комитет по градостроительству и архитектуре).

Для перестройки индивидуального жилого дома в эти организации представляются:

правоустанавливающие документы;
схема планировки участка после реконструкции;
градостроительный план.

Срок рассмотрения пакета бумаг — 10 дней. Действует разрешение в течение планового периода, указанного в проекте.

Получив документ, необходимо в десятидневный срок в органы надзора за строительством направить инженерные сведения о будущей постройке.

Оформление мансарды в частном доме предполагает также получение справок из органов пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологического надзора, ЖЭК.

Заключительный этап.

По окончании строительно-монтажных работ по возведению надстройки необходимо оформить:

в БТИ кадастровый план на здание;
принять объект по акту;
в органах технического надзора взять заключение о полном соответствии нормам и проекту, разрешение на ввод в эксплуатацию;
зарегистрировать реконструированный объект в ЕГРП.

Как узаконить построенную мансарду в частном доме

Регулирующий все возможные спорные вопросы законодательный акт о возведении мансард не принят. Нет нормативного акта, запрещающего сооружение надстроек на зданиях или регистрацию уже построенных.

Лица, имеющие право собственности, наследуемого владения, а также бессрочного пользования участком земли под зданием могут обратиться с заявлением об установлении владения на построенную мансарду в органы местного самоуправления. Зачастую в комитете по архитектуре и в жилищной инспекции органа местного самоуправления отказываются производить узаконивание мансарды в частном доме.

Тогда надстройка может быть зарегистрирована как самовольная постройка на основании ст. 222 ГК РФ в судебном порядке.

В обоих случаях к заявлению об установлении права владения необходимо приложить:

Правоустанавливающие документы о собственности, пользовании или владении земельным участком под объектом строительства.
Пакет бумаг, подтверждающих факт самостоятельного строительства – акты обследования и прочие акты БТИ и т. п.
Документальное подтверждение, что при монтаже не допущено нарушений норм и правил строительства и безопасности населения.
Сведения о том, что не ущемлены права других лиц.

Когда узаконить построенную мансарду нельзя

В признании права собственности на надстройку на здании будет отказано, если:

У физического или юридического лица нет права владения земельным участком под зданием.
Выявлены нарушения при строительстве нормативных и правовых актов, регламентирующих производство строительных работ и градостроительства.
В результате возведения мансарды возникла угроза здоровью граждан или их жизни.
Не соблюдены либо нарушены охраняемые действующим законом интересы балансодержателей и иных лиц.
Нарушены исторические характеристики зданий – объектов культурного наследия.

Оформление мансарды в частном доме в установленном законом порядке процедура длительная, но с лихвой компенсируется удовольствием от выгодного приобретения дополнительных квадратных метров.

Источник

Можно ли построить мансарду без получения разрешения соседа?

Я проживаю в доме на двух хозяев. Каждая половина является частной собственностью хозяев. Могу ли я над своей половиной (полностью или частично) построить мансарду без разрешения соседа?

Только если у Вас будет разработанный проект со всеми необходимыми заключениями (на случай судебного разбирательства) и по проекту мансарда не будет ни коим образом, «даже тенью», затрагивать половину другого собственника.

Мансарда, является самовольной постройкой если возведена без разрешения… Если объект недвижимого имущества, к которому пристроена мансарда, возведен без нарушения законодательства РФ, то возведение мансарды без соответствующих разрешений не влечет признания объекта недвижимого имущества самовольной постройкой. Самовольной постройкой будет являться мансарда:

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ: к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии с п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Самовольное строение создано на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;
— создано без получения на это необходимых разрешений;
— создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для реконструкции здания, возведения мансарды, равно как и для строительства объекта недвижимости, необходимо разрешение на строительство.

Источник