Долевое участие в строительстве в 2020 году: закон, нюансы.
Договор долевого участия заключается между застройщиком и будущим собственником жилья. Данный документ регламентируется Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
Изменения с 2019 года.
С 2019 года в Закон № 214 – ФЗ были внесены изменения, которые стали своего рода, реформой в долевом строительстве. Ее цель – избежать обмана дольщиков, исключить риски потери собственных средств граждан.
2 апреля 2019 года вступило в силу Постановление Правительства № 480, где обозначены условия готовности дома, по которым застройщик может использовать средства участника долевого строительства. С прошлого года действует проектное финансирование строительства МКД с привлечением денежных средств банка.
Новая схема должна постепенно отменить ДДУ и изменит рынок новостроек в пользу покупателя.
Без сомнения, продажа готовых квартир в сданных домах полностью исключит риск недостроя оплаченной покупателем будущей квартиры. Но стоит ли ради этой благой цели полностью отказываться от работающего механизма долевого строительства, позволяющего гражданам решать свою жилищную проблему? Отказ от долевого строительства может сделать жилье недоступным для многих категорий граждан.
Застройщик обязан учитывать средства дольщиков отдельно от затрат на строительство
Увеличился список основания для внеплановых проверок каждого этапа строительства
Если застройщиком были использованы целевые кредитные средства, то эскроу — счета должны быть открыты в том же банке, где был взят кредит.
Денежные средства граждан в период строительства должны храниться на эскроу – счете. Это банковский счет, деньги с которого передадутся застройщику только после выполненных им обязательств перед депонентом. Такой счет является обязательным условием в кредитовании застройщиков.
Как выбрать застройщика в 2020 году.
Если Вы хотите приобрести жилье на первичном рынке, обязательно проверьте застройщика, прежде чем составлять и подписывать ДДУ.
На что необходимо обратить пристальное внимание:
1.Проектная декларация застройщика. Если застройщик добросовестный, то декларацию без труда можно найти на сайте компании в открытом доступе. Если документа там нет, попросите ее в офисе компании
2.Необходимо проверить, оформлена ли в отношении компании процедура банкротства. Для этого, на сайте «Единого федерального реестра сведений о банкротстве» введите название компании застройщика. Если информация о банкротстве отсутствует, значит, в этом вопросе волноваться не стоит
3.Проверить на наличие судебных процессов в отношении компании. В электронной картотеке на сайте Федеральных арбитражных судов введите название компании
4.На сайте Федеральной налоговой службы проверьте регистрацию фирмы как юридического лица.
Заключение договора долевого участия.
Согласно Федеральному Закону № 214-ФЗ, договор заключается в письменной форме, в трех экземплярах. Один – дольщику, второй – застройщику, третий хранится в Росреестре.
Все экземпляры должны быть подписаны. Договор считается заключенным с момента его регистрации в Росреестре.
В ДДУ обязательно должно быть описание объекта, план с графическим расположением частей жилого помещения, общая и поэтажная площадь, количество комнат и другие сведения.
Что должен содержать договор: (цена договора, сроки и порядок расчетов, срок ввода дома в эксплуатацию, срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к участнику (то есть дата, когда компания введет дом в эксплуатацию и вручит ключи), гарантийный срок дома (обычно 5 лет).
Как снизить риски при заключении ДДУ.
Корректировка Федерального закона № 214 – ФЗ от 30.12.2004 г. сделала дольщиков более защищенными, чем раньше. Но риск при покупке жилья, все же есть.
Для того, чтоб избежать неприятных последствий при заключении ДДУ необходимо максимально предусмотреть все возможные риски:
Постараться получить самую полную информацию о застройщике и о построенных им объектах
Перед заключением договора обязательно должны быть предоставлены Вам для ознакомления разрешение на строительство именно этого объекта. Также пакет учредительных документов, бухгалтерский баланс и аудиторское заключение за предыдущий год.
Количество банков, предоставляющих ипотеку по данному объекту не должно быть меньше трех. А если банк всего один – лучше отказаться от подписания договора с этой компанией.
Чтобы избежать того, что дом может оказаться долгостроем, необходимо обратить внимание на такой момент. В договоре указывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и срок передачи жилья дольщику. Так вот, временной промежуток между этими событиями не должен превышать 6 месяцев.
Если застройщик указывает больший срок, значит, он предполагает просрочку ввода дома в эксплуатацию.
Ответственность обеих сторон договора долевого участия согласно ФЗ № 214.
В Федеральном законе от 30.12.2004 г. № 214 – ФЗ предусмотрены нормы ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
В случае неисполнения обязательств по договору долевого участия, сторона, нарушившая обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойку и возместить убытки в полном объеме.
Взыскание неустойки и возврат денег.
В случае, если застройщик нарушил договорные обязательства перед дольщиком (например, не передал квартиру в срок, указанный в ДДУ), значит последний имеет полное право на взыскание неустойки.
Сначала необходимо грамотно составить претензию и направить ее в адрес компании, указанный в договоре. Отправлять строго по почте, заказным письмом с уведомлением.
Вторым этапом происходит взыскание в судебном порядке, если застройщик не выполнил требования в претензии.
В обоих случаях понадобится помощь юриста для грамотного составления претензии и искового заявления в суд.
Если ДДУ на одного, можно ли оформить собственность на двоих?
Между оформлением ДДУ и получением ключей от квартиры проходит значительное время. За этот период планы покупателя могут поменяться, он может вступить в брак или развестись. При желании можно оформить квартиру на одного, даже если ДДУ заключен на двоих, или наоборот – приобрести квартиру на двух собственников. Но если эти перемены связаны с заключением или расторжением брака, нужно учесть также правила раздела собственности между супругами.
ДДУ на одного, а квартира на двоих
Если договор долевого участия был оформлен на одного дольщика, а собственность планируется передать двоим, существует две возможности сделать это:
- Переоформить договор долевого участия на двоих или нескольких дольщиков;
- Оформить право собственности на одного, а затем передать долю новому владельцу.
Чтобы переоформить ДДУ на двоих, необходимо подписать к нему дополнительное соглашение с застройщиком или соглашение об уступке части требований по договору долевого участия второму дольщику. Такой документ можно подписать только до того момента, когда с застройщиком был подписан акт приема-передачи готовой квартиры. После его подписания считается, что строительство завершено и передача прав по ДДУ невозможна. Тогда останется только подарить долю в готовой квартире, предварительно зарегистрировав ее на себя.
Совместная собственность
Возможность зарегистрировать квартиру в общую совместную собственность имеют только супруги. Это право оформляется без выделения долей. Недвижимость считается принадлежащей обоим супругам.
Долевая собственность
Недвижимость в долях может оформить кто угодно, не обязательно состоять в браке. Но перед таким шагом стоит серьезно оценить его последствия. При пользовании и распоряжении долевой собственностью придется учитывать интересы всех ее владельцев.
Можно ли оформить ДДУ на двоих
Договор долевого участия могут оформить двое или несколько человек. Обычно такой способ применяется, если недвижимость собираются приобрести супруги или другие родственники – брат и сестра, родители и дети и т.п. Закон не запрещает покупать жилье подобным образом и посторонним людям, не являющимся родственниками (но такие случаи встречаются значительно реже).
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Чтобы затем оформить недвижимость на одного человека, необходимо действовать в том же порядке, который был описан выше:
- Договориться об этом с застройщиком до того, как подписан акт приема-передачи готового жилья. Об исключении стороны из договора необходимо подписать дополнительное соглашение;
- Подписать акт приема-передачи и оформить права на оставшегося дольщика.
Брак или развод
Случается, что в период между подписанием ДДУ и завершением строительства меняется семейный статус дольщика – он вступает в брак или разводится. В этом случае получение права собственности будет зависеть от того, когда именно был заключен ДДУ и чьими средствами оплачен.
Перед тем, как оформлять квартиру на себя или на другого человека, необходимо убедиться, что соблюдены все юридические правила передачи имущества (особенно, если ситуация конфликтная, связана с разводом и т.п.).
В обратной ситуации второй супруг сможет претендовать на недвижимость, купленную в период брака на совместные средства. Даже если супруг-дольщик оформил его на себя, второй супруг может обратиться в суд с требованием о выделении доли.
Подробнее о том, как оформляется квартира по ДДУ в случае брака или развода, читайте в других материалах нашего сайта.
Переоформление собственности на квартиру по ДДУ на другого человека имеет много тонкостей, которые невозможно изложить в рамках одной статьи. Обратитесь к юристу и получите консультацию по вашему вопросу, чтобы не потерять свое имущество.
Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации
Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226
Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780
Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764
Два дольщика по ДДУ, как получить Акт Приема-Передачи от застройщика?
Я и моя девушка (не супруги) купили в ипотеку квартиру по переуступке. Договор уступки составляли сами, с продавцом. Банк ипотеку выдал, Росреестр документы принял, застройщик был уведомлен и записал двух новых дольщиков на квартиру. Сегодня ходили на просмотр, всё устроило, подписали договор с управляющей организацией. А на этапе составления акта приема-передачи выяснилось, что в нашем договоре уступке не указаны размеры долей. Из-за этого на объекте отказались составлять акт приема-передачи. Как нам быть? Можно ли получить акт без указания долей или в общедолевую? Где должны указываться размеры долей?
Нашли в договоре об ипотеке упоминание, что имущество приобретается в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждому. Достаточно ли будет этого? Или обязательно следует заключать доп.соглашение к договору уступки?
По итогу, застройщик предложил два варианта решения:
А) Мы самостоятельно (без участия застройщика) составляем дополнительное соглашение к договору уступки, в котором будет определен размер долей и регистрируем его в росреестре.
Б) Направить заявление застройщику, с просьбой выделить доли. После этого застройщик разделит доли, и сам зарегистрирует это в росреестре.
Минус варианта А — нужно привлекать предыдущего дольщика.
Минус варианта Б — нужно заплатить
Николай добрый день!
Согласно ст. 244 ГК РФ Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Конечно с учетом того, что вы не являетесь супругами, то в силу той же статьи общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
То есть общая совместная собственность возникает в случаях прямо предусмотренных законом: 1 имущество, нажитое ими во время брака, 2 ) крестьянского (фермерского) хозяйства.
Лучше всего заключить дополнительное соглашение к договору уступки, которым определить размер долей. Но в данном случае, поскольку имеется ипотека, то данное действие нужно согласовать с банком. Вы по договору об ипотеке выступаете с девушкой как заемщик и созаемщик?
Спасибо за ваш ответ!
По договору об ипотеке идём как Заемщик-1 и Заемщик-2.
Нашли в договоре об ипотеке упоминание, что имущество приобретается в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждому. Достаточно ли будет этого? Или обязательно следует заключать доп.соглашение к договору уступки?
Поскольку Основанием передачи объекта будет договор по переуступке прав по дду, то нужно заключить допсоглашение к договору уступки. На основании договора уступки и акта приема передачи будет осуществлена государственная регистрация прав собственности на квартиру в Росреестре. И именно в данный документах должны быть отражены доли
Дополнительное соглашение к договору уступки должно быть зарегистрировано в Росреестре. То есть также как вы регистрировали сам договор уступки.
По итогу, застройщик предложил два варианта решения:
А) Мы самостоятельно (без участия застройщика) составляем дополнительное соглашение к договору уступки, в котором будет определен размер долей и регистрируем его в росреестре.
Б) Направить заявление застройщику, с просьбой выделить доли. После этого застройщик разделит доли, и сам зарегистрирует это в росреестре.
Минус варианта А — нужно привлекать предыдущего дольщика.
Минус варианта Б — нужно заплатить
Добрый день! Второй вариант, хоть и более затратный, но более простой с точки зрения действий с вашей стороны. Удачи!
Добрый день, Николай.
Как нам быть? Можно ли получить акт без указания долей или в общедолевую? Где должны указываться размеры долей?
Самое оптимальное — заключить дополнительное соглашение к договору уступки, согласовав с банком. Учитывая, что брак не заключен, то имущество долевое, а потому доли должны быть определены (как вариант, по 1/2 у каждого).
В силу п. 2 ст. 244 ГК РФ
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Можно ли получить акт без указания долей или в общедолевую?
Нет, размеры долей должны быть указаны, поскольку здесь не режим совместной собственности (поскольку брак не заключен).
Где должны указываться размеры долей?
В дополнительном соглашении к договору уступки.
Спасибо за ваш ответ!
Нашли в договоре об ипотеке упоминание, что имущество приобретается в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждому. Достаточно ли будет этого? Или обязательно следует заключать доп.соглашение к договору уступки?
Как я ранее ответил, нужно указывать по 1/2 доли в доп. соглашении к договору об уступке, иначе Росреестр не пропустит сделку.
Достаточно ли будет этого? Или обязательно следует заключать доп.соглашение к договору уступки?
Считаю, что в доп. соглашении к договору уступки нужно прописать по 1/2 доли.
Минус варианта Б — нужно заплатить
Добрый день, Николай.
Ясно, хорошо, что застройщик пошел навстречу.
Желаю удачи! Будут вопросы — обращайтесь.
Добрый день Николай!
Вы указываете в своем вопросе:
застройщик был уведомлен и записал двух новых дольщиков на квартиру.
Что означает «записал»? Вы регистрировали дополнительное соглашение к ДДУ в Росреестре?
Дело в том, что уступка требования влечет за собой замену сторон в обязательстве. Согласно п. 1 ст. 384 Гражданского кодекса РФ:
1. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Следовательно ДДУ должен предусматривать возможность предоставления будущей вещи в общую собственность двум участникам долевого строительства (а для этого требуется заключение дополнительного соглашения именно к ДДУ путем введения дополнительной стороны договора — второго участника долевого строительства).
Предположительно заключение дополнительного соглашения к договору цессии, в котором можно предусмотреть условия о разделении прав требования на будущую вещь не повлечет за собой изменения первоначального обязательства (ДДУ).
Спасибо за ваш ответ!
Что означает «записал»? Вы регистрировали дополнительное соглашение к ДДУ в Росреестре?
Имелось ввиду, что застройщик был уведомлен что была самостоятельная уступка, и зафиксировал у себя новых дольщиков.
Нашли в договоре об ипотеке упоминание, что имущество приобретается в общую долевую собственность, по 1/2 доли каждому. Достаточно ли будет этого? Или обязательно следует заключать доп.соглашение к договору уступки?