Нормы строительства на земельном участке магазина

Отступы от границ земельного участка при строительстве нежилых построек

Арбитражные суды признают постройки, возведенные без соблюдения законодательства об отступах от границ участка и различных построек незаконными. Они теряют свой правовой статус и подлежат сносу.

Застройщик должен соблюсти правила об отступах, чтобы вступить в право собственности и зарегистрировать помещение.

Только так он сможет продать, сдать в аренду, или использовать его для собственного законного производства.

Правила об отступах устанавливаются градостроительным законодательством, строительными нормами и местными законами.

Требования закона к застройке

При возведении нежилого помещения на земельном участке необходимо руководствоваться:

Нормами Земельного кодекса о видах категорий земель (статьи 7 и 8 ЗК РФ);
Градостроительным кодексом и местным градостроительным законодательством (ст. 37 ГрК РФ, градостроительными регламентами городов, поселков);
СНиПами и СанПинами для определения допустимых выступов (балконы, крыши, козырьки) за пределы земельного участка, и расстояния до газопроводов, ЛЭП, канализации и подземных коммуникаций

Для определения надлежащего отступа от границ при строительстве нежилых зданий на земельном участке необходимо воспользоваться:

СНиП 2.07.01-89 Градостроительство. Планирование и дальнейшая застройка как городких, так и сельских поселений;
МГСН 1.01-99 п.9.1;
ТСН 30-303-2000 п.10.15;

Малогабаритные здания:

СП 30-102-99: Планировка и дальнейшая застройка площади Малогабаритного строительства, п. 5.3;

Требования к пожарной безопасности:

Требования к системам коммуникации:

Земельный кодекс устанавливает, что нежилые постройки можно возводить только на землях населенных пунктов (ст. 83 ЗК РФ), землях промышленности (ст. 87 ЗК РФ), и ограничено – на землях сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда.

В случае с этими тремя категориями земель застройка должна не препятствовать основному целевому назначению земельного участка, и быть предназначенной для хозяйственной деятельности по целевому назначению.

В случае с землями лесного и водного фондов нежилые постройки не должны использоваться для коммерческой деятельности, а носят только природоохранный характер.

В земельном законодательстве нет минимального лимита по предоставлению участка под застройку, но установлена обязанность органов, управляющих муниципальным имуществом, проверять фактическую возможность застройки территории нежилыми помещениями, и не давать разрешения на строительство, если застройка территории по правилам не возможна.

Градостроительный кодекс в статье 36 устанавливает понятие градостроительного регламента. Для простого пользователя – это документ, который позволяет определить допустимое место расположения постройки при ее самостоятельном возведении. СНиПы и другие строительные нормативы определяют отступ от коммуникаций.

Особенностью правового регулирования является отсутствие установления общего правила для коммерческой недвижимости.

Для определения, где можно строить, рекомендуется пройти простой алгоритм действий.

Как определить расположение здания

Коммерческая недвижимость

Под коммерческой нежилой недвижимостью понимают складские и производственные помещения, а также здания, возводимые для сдачи под офисы, и любые другие помещения, в которых не будут постоянно проживать люди.

Для коммерческой недвижимости алгоритм такой:

Делаем запрос в Росреестр относительно кадастрового номера земельного участка;
Узнаем вид целевого назначения и тип разрешенного использования участка в территориальном органе градостроительства;
Там же узнаем тип застройки, и требуем Правила застройки и землепользования;
В них можно подробно получить информацию относительно того, как именно вам строить.

В крупных городах действует электронная геоинформационная система. Ее адрес есть на сайтах территориального органа градостроительства. Нужно зарегистрироваться как на обычном сайте, ввести кадастровый номер участка, и можно будет получить всю информацию онлайн.

Сараи, гаражи и бытовки

Участок под индивидуальное жилищное строительство может застраиваться и нежилыми помещениями. Основное правило – они не должны нарушать вид разрешенного использования участка, то есть не могут использоваться для промышленного производства.

При застройке нужно соблюдать и права других собственников, соседей. Если застройка стоит так, что у них нарушаются нормы инсоляции (количество света в помещении), она не может быть возведена.

Общее правило – постройки хозяйственного назначения, даже временные, должны возводиться не менее, чем на расстоянии 6 м от соседнего надела. Но из этого правила установлены законом исключения.

При строительстве бани допускается отступ не менее 1 м от границы участка. Расстояние от бани до проезда, которым пользуются несколько хозяев – 3 метра. При этом, если баня высокая, и закрывает доступ света на высоте 6 м соседям, необходимо снизить этажность или перенести строение.

При возведении отдельно стоящего туалета на участке необходимо:

Выдерживать не менее 12 м от жилой застройки, водопровода, и 8 м от бани или сауны;
Отступать от границ участка не менее 6 м

При строительстве гаража или сарая (они входят в группу «Хозяйственные постройки» и нормы СНиП для них одинаковы) требуется отступ в 6 м в соответствии со СНиП «Планировка и дальнейшая застройка малоэтажного строительства», и нормами пожарной безопасности.

Расстояние измеряется от цоколя до забора. При этом если гараж строится с нарушениями, он может быть снесен по решению суда, если соседи заявят о таком нарушении.

Если нет возможности расположить на участке сарай или гараж так, чтобы он отступал от границы участка на 6 м, рекомендуется заключить письменное, нотариально заверенное соглашение с соседями. Суть документа в том, что соседи не возражают против застройки участка с нарушениями СНиП.

По данным статистики до 95% российских дворов застроены с нарушением этих норм, благо закон не требует получения разрешения на строительство гаража.

Правовыми нормами «пренебрегают» и на основании того, что на стыке разных зон градостроительного зонирования закон не устанавливает требования к отступам при застройке дворов хозяйственными помещениями.

Производственные помещения

Для возведения производственных помещений, требующих разрешения экологического надзора, принимаются другие нормативы. В этом случае, помещение получает отдельное разрешение и установленный план только после прохождения экспертизы.

Общий алгоритм такой:

Выделяем участок под застройку;
Переводим его в земли промышленности (заявление в органы управления имуществом, подкрепленное результатом экологической экспертизы);
Утверждаем план;
Строим с соблюдением всех нормативов.

Если жилые помещения за нарушения отступов на 0,2-1 м никто не сносит, то производственные могут быть демонтированы по решению арбитражного суда, если застройка нарушает права других собственников смежных участков, или экологические нормы.

Межевые знаки и отступы

Межевой знак – это физическое обозначение границ участка. Собственник обязан установить их, начиная застройку, чтобы другие лица видели, каким образом расположен участок на местности, и своими действиями не нарушали права собственника.

Знаки делятся по виду:

Металлическая труба длиной до 105 см, которая закапывается в землю на глубину не менее 80 см. Это долговременный межевой знак;
Деревянный кол, такой же высоты – устанавливается на средние сроки;
Кратковременный межевой знак – это металлическая марка, на которой устанавливается табличка с информацией

Межевой знак обозначает фактическую границу участка. При его установлении кадастровый инженер выдает акт межевания, на котором графически обозначены границы земельного участка.

Обычно расположение здания определяют исходя из этого акта, и кадастрового плана земельного участка. Затем инженеры осуществляют замер на местности, и размечают закладку фундамента.

Просто отмерить 3 м от межевого знака – невыгодный способ определения расположения застройки, так как граница земельного участка может быть и неровной линией, и возможны нарушения требований об отступе.

Правовые последствия несоблюдения законодательства

Если лицо возводит коммерческую недвижимость на своем участке, и нарушает требования закона, по заявлению собственников смежных участков или органов градостроительства, арбитражный суд может обязать собственника снести постройку.

Если речь идет о бытовке или сарае на участке для ИЖС обычно практикуются административные штрафы. Случаи сноса в судебной практике редки, и они используются как крайняя мера.

Заключение

Правильно расположить строение на земельном участке поможет обращение к специалистам. Межевание должны осуществлять грамотные инженеры, а составление плана – архитекторы.

Даже если речь идет о простой бытовке, дешевле заказать план у специалистов, чем уплачивать административные штрафы и столкнуться с необходимостью сноса незаконной постройки.

Источник

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО «Сбербанк-АСТ». Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Лицо, имеющее в собственности земельный участок, построило объект капитального строительства (магазин) и оформило его согласно закону. Землю перевело согласно Правилам землепользования и застройки под магазины (код 4.4).
Лицо пристроило к магазину пристройку (реконструкция) и не оформило ее согласно закону.
Имеет ли право орган местного самоуправления делать предписание на самовольную постройку (если она является пристройкой)?

Прежде всего отметим, что согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ под самовольной постройкой понимается здание, сооружение или другое строение, которые соответствуют хотя бы одному из следующих признаков:
1) возведены или созданы на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;
2) возведены или созданы без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;
3) возведены или созданы с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При этом непременным условием признания постройки самовольной является то, что разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила были установлены на дату начала возведения или создания указанной постройки и продолжают действовать на дату ее выявления.
По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 222 ГК РФ, самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее — установленные требования).
Буквальное толкование приведенных норм показывает, что в качестве самовольной постройки могут быть квалифицированы самостоятельные здания, строения, сооружения. Пристройки к таким зданиям, строениям, сооружениям в тексте ст. 222 ГК РФ не упоминаются, а их возведение по смыслу п. 13 и п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса (далее — ГрК РФ) может быть охарактеризовано как реконструкция соответствующего здания, строения сооружения.
Тем не менее необходимо учитывать, что реконструкция зданий, строений, сооружений так же, как и их строительство, по общему правилу требует получения разрешения на строительство и соблюдения градостроительных и строительных норм и правил (п. 2 ч. 6 ст. 30, ст. 48, ч. 2 и п. 2 ч. 11.1 ст. 51 ГрК РФ и другие нормы).
На этом основании судебная практика приходит к выводу о том, что пристройки к законно возведенным зданиям, строениям, сооружениям, созданные в процессе реконструкции последних, также подпадают под действие ст. 222 ГК РФ и могут быть признаны самовольными постройками (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.04.2017 N Ф05-4115/17, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.03.2017 N Ф06-17349/16, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.02.2017 N Ф09-12092/16, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2018 N 18АП-8031/18, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2018 N 09АП-13469/18, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2017 N 04АП-3491/17 и другие).
Более того, в том случае, если после произведенной реконструкции в виде возведения пристройки здание, строение, сооружение невозможно привести в первоначальное состояние, самовольной постройкой, подлежащей сносу, может быть признано все реконструированное здание, строение, сооружение (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление N 10/22)).
Таким образом, из вышеизложенного следует, что если лицо, возведшее пристройку к принадлежащему ему зданию, строению, сооружению, не получило разрешения на такую реконструкцию (при необходимости его получения для данного объекта) и (или) нарушило при его возведении градостроительные и (или) строительные нормы и правила, оно обязано привести здание, строение, сооружение в первоначальное состояние или даже снести его, если приведение в первоначальное состояние окажется невозможным.
Однако также необходимо учитывать и то, что согласно п. 29 Постановления N 10/22 положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости. Поэтому решение вопроса о возможности применения норм ст. 222 ГК РФ к указанной в вопросе пристройке во многом зависит от технических характеристик объекта, к которому она осуществлена, а также технических характеристик самой пристройки.
В заключение отметим, что решение о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями может принять лишь суд, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 222 ГК РФ, в которых соответствующее решение вправе принять орган местного самоуправления (п. 3.1 ст. 222 ГК РФ).
Анализ положений п. 4 ст. 222 ГК РФ показывает, что даже в предусмотренных данным пунктом случаях орган местного самоуправления не наделен правом самостоятельно принимать решения о сносе самовольной постройки либо о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, если такая постройка расположена на земельном участке, находящемся в частной собственности. Исключение составляют лишь ситуации, когда такая постройка подпадает под исключения, установленные указанным пунктом, и одновременно угрожает жизни или здоровью граждан.
Как мы поняли из вопроса, здание, строение, сооружение, к которому осуществлена пристройка, и сама эта пристройка расположены на земельном участке, находящемся в собственности лица, осуществившего возведение указанных объектов. Поэтому орган местного самоуправления не наделен полномочиями по вынесению обязательных для исполнения предписаний о сносе соответствующих объектов либо о сносе или приведении их в соответствие с установленными требованиями, кроме случаев, когда такие объекты, во-первых, соответствуют критериям, установленным п. 4 ст. 222 ГК РФ, а во-вторых, угрожают жизни или здоровью граждан.
Вместе с тем следует иметь в виду, что органы местного самоуправления, выявившие самовольную постройку, наделены полномочиями и обременены обязанностью по обращению в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 2 ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ). Следовательно, по нашему мнению, простое уведомление органом местного самоуправления лица, возведшего самовольную постройку, о том, что такая постройка выявлена, о допущенных нарушениях при ее возведении и о намерении указанного органа обратиться в суд по этому поводу, не будет являться нарушением действующего законодательства.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Все права на материалы сайта ГАРАНТ.РУ принадлежат ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС». Полное или частичное воспроизведение материалов возможно только по письменному разрешению правообладателя. Правила использования портала.

Портал ГАРАНТ.РУ зарегистрирован в качестве сетевого издания Федеральной службой по надзору в сфере связи,
информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзором), Эл № ФС77-58365 от 18 июня 2014 года.

ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 119234, г. Москва, ул. Ленинские горы, д. 1, стр. 77, info@garant.ru.

8-800-200-88-88
(бесплатный междугородный звонок)

Редакция: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3145), editor@garant.ru

Отдел рекламы: +7 (495) 647-62-38 (доб. 3136), adv@garant.ru. Реклама на портале. Медиакит

Если вы заметили опечатку в тексте,
выделите ее и нажмите Ctrl+Enter