Новый закон о самовольных постройках
1 ноября 2017 года в Госдуму РФ был внесен законопроект № 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)», устанавливающий новые правила легализации самовольных построек.
Что такое самовольная постройка
Действующий в настоящее время пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет как самовольную постройку здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Законопроект уточняет понятие самовольной постройки.
Согласно подготовленным изменениям, к самовольным постройкам предлагается относить здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых согласований, разрешений и (или) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, исключительно в случае, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Какие постройки не будут признаваться самовольными
Из числа самовольных построек законопроектом исключаются здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные с нарушением установленных ограничений по использованию земельного участка, если данные здание, сооружение, строение возведены, созданы на основании необходимых для этого согласований и (или) разрешений и в соответствии с ними и (или) собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Введение этой нормы вызвано тем, что в отношении значительного числа зон с особыми условиями использования территории (например, охранная зона газопровода или охранная зона электросетей) отсутствовал публичный доступ к сведениям о таких зонах, их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах.
Как привести самовольную постройку в соответствие с законом
Большая часть самовольных построек не соответствуют требованиям застройки. В связи с этим, законопроект предлагает ввести механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями в порядке, установленном для реконструкции объектов капитального строительства.
Решение в случае несоответствия постройки установленным параметрам принимается судом. Органом местного самоуправления такое решение может быть принято в случае, если постройка создана или возведена на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории, при условии, что режим указанной зоны не допускает строительство такого объекта, либо в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия указанного разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.
Если возможно привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями, то органом местного самоуправления принимается решение о реконструкции объекта, а не решение о сносе.
Решение о сносе самовольной постройки
Решение о сносе самовольной постройки может быть принято:
Действующая редакция статьи 222 ГК РФ позволяет органам местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки в случае:
— создания или возведения самовольной постройки на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
— если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий или на территории общего пользования либо в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Законопроект уточняет случаи принятия органом местного самоуправления решений о сносе самовольной постройки, предусмотрев в качестве оснований:
-отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок,
— отсутствие разрешения на строительство, если законодательством на дату начала создания постройки предусмотрена необходимость наличия таких документов).
В каких случаях решение о сносе самовольной постройки не может быть принято органом местного самоуправления
- Законопроект запрещает органу местного самоуправления принимать решения о сносе самовольной постройки в отношении объектов недвижимого имущества, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом, либо в отношении которых ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки.
- Законопроект предусматривает, что в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или возведенного на садовом земельном участке жилого дома, садового дома решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствии с установленными требованиями принимается только судом. Кроме того, вводятся ограничения на признание самовольными постройками указанных объектов, права на которые зарегистрированы до 1 марта 2018 г.
- Законопроектом устанавливается запрет принятия органом местного самоуправления решения о сносе самовольной постройки, созданной до даты вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (в случае, если основанием принятия решения о сносе является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок) или Градостроительного кодекса Российской Федерации (в случае, если основанием принятия решения о сносе является отсутствие разрешения на строительство).
В этих случаях принятие решения о сносе самовольных построек возможно исключительно в судебном порядке.
Финансовые затраты по сносу самовольной постройки лягут на того, кто ее возводил. При этом, если найти застройщика невозможно, нести издержки по сносу или реконструкции здания придется собственнику земельного участка.
Решение о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, не может быть принято в соответствии со статьей 222 ГК РФ в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, построенных на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, и в отношении жилых домов, жилых строений, построенных на дачных, садовых земельных участках, при наличии одновременно следующих условий:
1) права на такие объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 марта 2018 года;
2) параметры таких объектов, жилых домов, жилых строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, и (или) предельным параметрам таких объектов, жилых домов, жилых строений, установленным федеральным законом;
3) указанные объекты, жилые дома, жилые строения расположены на земельных участках, принадлежащим на праве собственности или на ином праве собственникам таких объектов, жилых домов, жилых строений.
Госдума приняла закон о правилах сноса «самостроя»
Москва. 26 июля. INTERFAX.RU — Госдума на заседании в четверг приняла в третьем окончательном чтении закон, регулирующий правила сноса «самостроя» и защиты прав добросовестных собственников таких строений.
Принятый закон уточняет понятие «самовольная постройка», определяется, что постройка может быть признана самовольной, только если нарушены требования, установленные на момент начала ее создания и действующие на момент выявления самовольного строительства.
«Если собственник объекта не знал и не мог знать о действии установленных ограничений по использованию земельного участка (например, о нарушении расстояний до трубопроводов), действовал добросовестно, осуществляя строительство, получил необходимые разрешения, при этом в публичном доступе (в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)) сведений о зоне нет — тогда объект не будет являться «самовольной постройкой», таким образом, защищаются добросовестные приобретатели», — пояснил председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников, слова, которого приводятся в сообщении пресс-службы парламентария.
Также в отношении постройки, признанной самовольной, вводится механизм приведения ее в соответствие с установленными требованиями: либо на основании решения органа местного самоуправления (МСУ), если объект находится в охранной зоне или нет разрешения на строительство, нет правоустанавливающих документов; либо на основании решения суда — в любых случаях.
В настоящее время, согласно действующим нормам, такая постройка должна быть снесена в срок от трех месяцев до одного года. «После принятия законопроекта у правообладателя появится возможность привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями — на это отводится срок от шести месяцев до трех лет, в результате, на такую постройку может быть оформлено право собственности», — сказал Крашенинников.
Определяется, что суд или орган МСУ сможет принять два вида решений по самострою: решение о сносе принимается, если постройку невозможно привести в соответствие с установленными требованиями и если пристройку можно исправить (решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями). В последнем случае выбор остается за владельцем земельного участка — он либо сносит объект, либо приводит его в соответствие, пояснил П.Крашенинников.
Также принятый закон сужает полномочия органов местного самоуправления (МСУ) и повышает гарантии судебной защиты граждан, отметил парламентарий.
Определяется, что самовольная постройка может быть снесена только в судебном порядке, а не по решению органа местного самоуправления, в случаях, если право собственности на постройку зарегистрировано в ЕГРН, если постройка является жилым домом, в том числе многоквартирным, садовым домом, и если постройка создана до вступления в силу Градостроительного кодекса 1998 года (14.05.1998), Земельного кодекса (30.10.2001) и отсутствуют необходимые документы на объект или на землю.
Ограничены также случаи, в которых может применяться административный снос строения, в дополнение к существующим запретам для органов МСУ вводится запрет на административный снос на частных землях, единственное исключение — если сохранение самовольного строения, возведенного на частной земле, создает угрозу жизни и здоровью граждан, пояснил Крашенинников.
Также вводится механизм принудительного изъятия земельного участка у собственника, который не исполнил требование о сносе самовольной постройки в установленный срок, в качестве меры противодействия недобросовестным застройщикам, говорится в сообщении пресс-службы.
Введены также дополнительные гарантии от сноса для тех, кто оформил права на объект по «дачной амнистии». «То есть, при отсутствии разрешения на строительство или при нахождении в зоне с особыми условиями объект не может быть признан «самовольным». Если режим зоны не допускает нахождение такого объекта, то он может быть снесен, но не как самовольная постройка, а с возмещением убытков», — отметил парламентарий.
«Предложенные законопроектом меры позволят сделать механизм признания построек «самовольными» более объективным, а также усовершенствовать меры противодействия самовольному строительству, устанавливая при этом дополнительную защиту прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество», — сказал Крашенинников.
Он пояснил, что в конце 1990-х — начале 2000-х годов в законодательстве менялись требования к правоустанавливающим документам, не было единого реестра недвижимости, в разных регионах были разные требования к оформлению прав на недвижимость: в результате возникли проблемы — добросовестные владельцы часто не знали, что их владение незаконно, а недобросовестные пользовались разрозненностью законодательства и возводили, например, многоквартирные дома на садовых участках.
По его словам, только в 1998 году было положено начало формированию единой системы государственной регистрации недвижимости. «Неким «мостиком» в решении сложившихся проблем стала «дачная амнистия», которая действует уже 12 лет, которая в отношении объектов индивидуального жилищного строительства продлена до 1 марта 2020 года, пояснил он.
«Однако до сих пор оптимальный баланс интересов не найден. Отсутствует комплексный механизм контроля за строительством: требования к строительству, механизм сноса, гарантии собственникам построек от внесудебного сноса, возмещение убытков, наполнение ЕГРН данными об «особых» зонах, чтобы минимизировать споры о трубах на участках. Необходимо понимание, кто может сносить самовольную постройку, когда, за чей счет, что делать гражданам, оказавшимся вблизи трубопроводов и т.д., нужно защитить добросовестных владельцев построек, в том числе от излишнего формализма», — сказал Крашенинников.
ОБЗОР ИЗМЕНЕНИЙ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В ОТНОШЕНИИ САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК С 4 АВГУСТА 2018 ГОДА
4 августа 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 № 339 с поправками в Гражданский кодекс Российской Федерации в отношении самовольных построек. Изменились определение самовольной постройки и условия для ее сноса. Изменения касаются тех, кто построил недвижимость на бесхозном земельном участке или без разрешения на строительство. Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали.
Теперь снести самовольный дом стало сложнее, т.к. права владельцев чуть лучше защищены. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать строительные нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.
Что такое самовольная постройка?
Раньше самовольной считалась любая постройка, которую возвели без документов о праве собственности или без разрешения на строительство. Неважно, на своем участке или где-то на пустыре: если дом без разрешения на строительство — это самовольная постройка. И в отношение нее в Гражданском кодексе есть особые условия. Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, построили там дом, а потом власти взяли и установили ограничения — теперь дом уже вне закона.
Так могло быть с разными ограничениями. К примеру, рядом с садоводческим товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено. Такая же ситуация и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами и другими объектами недвижимости.
С 4 августа 2018 года самовольными считаются только такие постройки, которые возвели без разрешений и без учета ограничений, если в начале строительства такие ограничения уже были, а когда постройку обнаружили — они все еще действовали. Если не было газопровода или охранной зоны, а потом появились ограничения, то дома, дачи и другие постройки нельзя признать самовольными и просто так обязать снести их за счет хозяев.
Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.
Раньше такой нормы в Гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.
Право собственности на самовольную постройку
Самовольной постройкой нельзя распоряжаться по своему усмотрению. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.
Основания для сноса самовольных построек
Раньше самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил, либо обязывали застройщика узаконить ее.
С 4 августа 2018 года о самовольных постройках указано подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения объект недвижимости нельзя эксплуатировать.
А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется земельным участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.
Теперь есть законное основание не сносить самовольную постройку, а привести ее в соответствие с требованиями закона и назначением земельного участка. Например, уменьшить этажность дома или сделать реконструкцию здания так, чтобы ее часть не заходила на другой участок или не была так близко к газопроводу.
Как узаконить самовольную постройку?
И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.
Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем необходимым требованиям.
Например, для строительства жилого дома должно быть свое назначение, для дачи — свое, для гаража или киоска тоже. Просто так изменить назначение участка нельзя. Хотя иногда хитрые застройщики выкупают землю в частном секторе и начинают строить там многоквартирный дом. Это незаконно. Многоквартирный дом нельзя построить на участке под ИЖС. Кроме того, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.
Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство такого дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.
Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин. Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.
Нарушением прав может быть даже слишком высокий коттедж или затемнение соседских окон навесом возле гаража. Если построил не владелец участка — можно обойтись без сноса?Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на земельный участок, но есть право пользования.
Например, если что-то построили на государственной или муниципальной или земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование земельного участка нет ограничений. Как быть если строил один, а собственником стал другой?Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.
По этому поводу появилось дополнение: расходы нужно возмещать за вычетом той суммы, которую потратили на то, чтобы узаконить эту постройку.Когда постройку могут снести по решению местных властей?Как правило, сносят самовольные постройки по решению суда. Но есть исключения, когда решает администрация. Этот пункт изменился и стал подробнее.
Например, решения администрации достаточно, если:
- До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
- Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.
Есть случаи, когда администрация решает, сносить постройку или все-таки привести ее в соответствие с требованиями и узаконить. Если у вас такая ситуация и возник спор с властями, лучше искать юриста и ничего не предпринимать. В законе есть сложные формулировки, в которых без эксперта разобраться нельзя, а чиновники могут этим пользоваться и гнуть свою линию.
Сроки: если постройку решили сносить или переделывать?
Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.
Чтобы привести постройку в соответствие с требованиями, дадут от шести месяцев до трех лет.
Если участок в собственности, власти могут заставить снести постройку?
Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на земельный участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных земельных участках, а на ваших личных — нет.
Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.Если суд откажет в сносе, власти не имеют права настаивать или еще хуже — все равно снести постройку и выставить расходы. Такая же ситуация с объектами, на которые уже зарегистрировали право собственности. Никаких решений администрации о сносе быть не может. Теперь в Гражданском кодексе об этом прямо написано.
И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:
- Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу Земельный кодекс.
- Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.
Когда вообще не может быть принято решение о сносе?
Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:
- Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
- У собственника участка есть на него документы.
- Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
- Параметры строения ничего не нарушают.
Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.
Когда могут изъять земельный участок?
Если участок в собственности, его все равно могут забрать.
Раньше изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.
С 4 августа 2018 года к этим условиям добавили угрозу окружающей среде и возведение самовольных построек. Но одного факта незаконного строительства для изъятия мало. Участок заберут, если постройку сказали снести или переделать, а владелец участка игнорирует требования.
Это только то, что внесли в гражданский кодекс отдельным законом. Но есть еще Градостроительный кодекс, и в него тоже внесли изменения в тот же день — сразу тремя Федеральными законами от 03.08.2018 № 321-ФЗ, № 340-ФЗ, № 342-ФЗ . Там подробнее о процедуре сноса, полномочиях властей и планировках территорий.
- Раньше можно было построить здание вроде бы по закону, а потом землю под ним могли переквалифицировать в какой-нибудь заповедник, и все — дом нужно было сносить. Теперь нет: если строил, когда было можно, то сносить больше нельзя.
- Раньше любили всё сносить. Теперь прежде чем сносить, будут искать способы привести в порядок.
- Стало легче легализовать самострой.
- На частной территории сносить что-то можно только по суду или если постройка кому-то угрожает. Просто снести, потому что «не положено» уже нельзя.
- В общем: раньше «сноси, и все». Теперь «давай сначала попробуем исправить, а снести успеем».
Юрист, кадастровый инженер, директор компании «Земля и право», Виталий Козырев.