Нужна ли топосъемка для получения разрешения на строительство частного дома

Можно теперь строить дом и параллельно заниматься оставшимися согласованиями.

Разрешение на строительство упразднили-что в итоге?

Если внимательно ознакомиться с таблицей выше, можно найти много параллелей между Разрешением на строительство и Уведомлением. Да- постарались сократить сроки, ввели возможность электронного взаимодействия и несколько урезали количество необходимых документов. А главное- убрали из жизни частных застройщиков такой неприятный на слух документ, как Разрешение на строительство. Уведомление звучит гораздо «мягче». Не стоит себя обманывать, что с переходом на уведомительный порядок при начале строительства, кардинально изменится суть этой процедуры. В любом случае, если Вы вздумаете построить что-нибудь не то где- нибудь не там- Вам это не разрешат. Самое сложное и трудозатратное- согласования с Роснедра, Росавиацией и Культурным наследием никуда не делись. В некоторых случаях нужна и экологическая експертиза. Так что расслабляться рано.

Надеемся, что после прочтения этого материала, Вы поняли, что Разрешение на строительство просто несколько видоизменилось, но не потеряло своей сути. Но главное не это! Основное изменение, на наш взгляд- это обязательная подача уведомления о строительстве для садовых участков (с 1 марта 2021г). Теперь для того, чтобы узаконить и зарегистрировать Садовый дом- нужно проходить почти ту же процедуру, как и ранее при получении разрешения на строительство для земель под ИЖС и ЛПХ. То есть раньше садоводу достаточно было декларативно посредством технического плана уведомить Росреестр, что дом построен, а уж как и где- дело собственника. Теперь беспорядочная застройка садовых участков вне закона. Государство заставляет владельцев садовых участков играть по «градостроительным правилам».

Источник

Разрешение на строительство 2020. Пошаговая инструкция

Разрешение на строительство частного дома нужно получать до самого строительства дома, но поскольку я начал строить дом, когда еще была «дачная амнистия», я об этом не беспокоился. Это было зря. Потом узнал, что летом 2016 года вышел указ о том, что теперь всем нужно получать разрешение на строительство. Ну и тут понеслось…

Получение разрешения на строительство

Расскажу, как было у меня. Я нахожусь в Нижнем Новгороде и документы на разрешение у нас принимают в департаменте градостроительного развития в Кремле. Сначала нужно позвонить им и записаться на прием. Приемный день всего один — у нас это среда. Интересно, что в МФЦ отказались принимать бумаги, сказали, что они не выдают РнС.

Какие документы нужны для получения разрешения на строительство (РнС) в ИЖС в Нижнем Новгороде:

• Документы на участок (свидетельство о регистрации или выписка, сейчас выдают только выписки). От каждого собственника, если вас несколько
• Ксерокопия паспортов всех собственников земли
• ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)
• Заявление на выдачу РнС
• Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Для РНС не нужен проект дома ! Он нужен только вам, чтобы грамотно его построить. Если строите каркасный дом (а он лучше всех других), то можете заказать проект у нас.

1. Документы на участок

У меня был старый документ, поэтому я принес «свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок». Сейчас вместо свидетельства выдают «выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Делаете копию любого из этих документов и заверяете ее у нотариуса (или можете отдать оригинал, а себе потом взять другой).

2. Ксерокопия паспортов всех собственников земли

Делаете на одном листе ксерокопию и страницы паспорта с фотографией, и страницы с пропиской. Это все стоит рублей 10 в любой конторе.

3. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка)

Документы на получение ГПЗУ:

• Заявление на получение ГПЗУ
• Документ на землю

Пришел в тот же департамент градостроительного развития и написал заявление прямо на месте. Приложил копию свидетельства на землю (из пункта 1)

4. Заявление на выдачу РнС

Этот документ лучше заполнять по месту, так как у них своя форма и то, что скачано в Интернете — не подошло. Плюс мне на месте подсказали, как правильно заполнять это заявление, там все не очевидно.

5. Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Это самая сложная штука. СПОЗУ нужно нарисовать или начертить самому (ну или можно заплатить пару тысяч какой-то спец конторе) на основании ГПЗУ (3 пункт). Можно просто взять и сделать ксерокопию листа ГПЗУ с вашим участком и туда нарисовать черной ручкой свой дом с его размерами и с расстояниями до соседних зданий и границ участка. Вот пример ГПЗУ с форумхауса.

Подробнее про получение разрешение на строительства и опыт многих людей можно прочитать на форуме — https://www.forumhouse.ru/threads/103320/ .

P.S. История получила разрешение. В итоге мне дали отказ в разрешении на строительство! Смотрим, что будет дальше

25.01.2016 — подал документы на регистрацию дома в кадастровую палату

14.02.2017 — получил приостановление регистрации дома, так как нет разрешения на строительства. Кажется, найти лазейку в законодательстве не удалось.Придется идти в суд против градостроительства

28.08.2017 — юрист решил, что в суд идти не стоит, так как практика сейчас негативная и дом не зарегистрируют — читайте подробный рассказ о суде и подготовке .

Источник

Документы

Начать строительство капитальных объектов просто так не выйдет. Потребуется для начала оформить разрешение на проведение соответствующих работ.

Но получить «зеленый свет» выйдет только после предоставления в уполномоченные органы полного перечня документов на оформление разрешения.

Что нужно для того, чтобы получить разрешение на строительство частного жилого дома на участке, какие документы необходимы для выдачи согласия?

Какие бумаги необходимы для выдачи разрешения на строительство?

В соответствии с п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ при обращении в уполномоченные органы для оформления разрешения на строительство необходимы следующие документы:

• заявление о выдаче разрешения;
• правоустанавливающие документы на участок;
• схема расположения земельного участка;
• градостроительный план надела;
• результаты инженерных изысканий, а также: пояснительная записка, схема планировки участка, проект организации строительства;
• заключение экспертизы проектной документации;
• разрешение на отклонение от предельных параметров;
• согласие всех сособственников объекта недвижимости при его реконструкции;
• согласие соседей на строительство (в отдельных случаях).

Указанный выше перечень документов является стандартным. Список может быть расширен при определенных обстоятельствах. К примеру, потребуется документ об объектах культурного наследия, если в результате строительства будут затрагиваться конструктивные и иные характеристики надежности подобной недвижимости.

Пункт 7 статьи 51 ГрК РФ содержит полный перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство частного дома. Уполномоченные органы не вправе требовать дополнительные сведения.

Что входит в понятие пакета правоустанавливающих документов на землю?

Правоустанавливающие документы – бумаги, подтверждающие права собственности застройщика на земельный участок, где планируется проведение строительных работ.

В их перечень входит:

• свидетельство, подтверждающее приобретение участка по праву наследования – выдается нотариусом, открывшим наследственное дело;
• акт о приватизации надела и/или жилых помещений – оформляется в местной администрации;
• решение об установлении публичного сервитута – можно получить в органах местного самоуправления;
• договора и иные сделки в отношении недвижимого имущества, будь то: дарения, купли-продажи, мены и т.п.;
• иные документы, которые предусмотрены позициями федерального законодательства, подтверждающие наличие, возникновение, ограничение или переход прав собственности на объект недвижимости.

Если права собственности на надел зарегистрированы в Росреестре, он вправе не предоставлять правоустанавливающие документы. В таком случае необходимая информация запрашивается органом, уполномоченным выдавать разрешение на строительство.

Нужна ли топографическая съемка?

Топографическая съемка – это один из важнейших элементов геодезических исследований, без которого не выйдет построить:

• жилой дом;
• хозяйственную постройку;
• дорогу для транспортных средств;
• инженерную систему и т.п.

Суть съемки проста – это процесс переноса информации о наделе на бумажный или электронный носитель с соблюдением утвержденного перечня обозначений и нормативов.

При этом отмечаются не только границы участков, но также указываются данные о расположенных в пределах определенной площади объектах:

• постройки (капитальные и некапитальные);
• дороги;
• деревья;
• подземные коммуникации;
• а также особенности рельефа местности.

Вся эта информация отражается на соответствующем плане, на котором расстояния и размеры объектов указываются с использованием условных знаков.

Топосъемка – это обязательный этап для формирования полного пакета проектной документации, поэтому без нее не выйдет получить разрешение на строительство.

Что такое градостроительный план, проект планировки и межевания земельного участка?

Градостроительный план территории (ГПЗУ) носит исключительно информационный характер, однако без него невозможно приступить к строительным/реконструкционным работам в отношении капитальных объектов.

В содержании документа отражаются ответы на ряд ключевых вопросов:

• план застройки прилегающих участков;
• наличие/отсутствие коммуникационных систем на территории, а также их размещение;
• расположение строений с учетом требований пожарной безопасности и санитарно-экологических норм;
• близость к наделу различных объектов, которые могут содержать потенциальную опасность для будущих жильцов;
• наличие/отсутствие смежных сервитутов;
• возможность возведения постройки с заявленными характеристиками;
• и ряд иных важных сведений.

ГПЗУ выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка после получения запроса от застройщика на протяжении двух недель. Обработка заявления не подразумевает взыскания платы.

• кадастровый паспорт на участок;
• топографический план;
• ситуационный план;
• специальные технические условия;
• проект межевания.

Сведения, указанные в градостроительном плане, могут быть использованы для получения разрешения на строительства на протяжении трех лет с даты оформления. По истечении данного срока придется приобретать новый ГПЗУ.

Нужен ли проект? Проект планировки и межевания земельного участка обязателен, если необходимо провести реконструкцию или возвести линейный объект. Таким образом можно исключить возможные претензии от собственников соседних территорий.

Чтобы получить проект, нужно:

1. Получить постановление Комитета по градостроительству и архитектуре (КГА), в соответствии с которым разрешается строительство на конкретном участке. Для этого потребуется подать заявление в КГА и дождаться удовлетворения запроса в форме отдельного постановления, к которому прилагается техническое задание на разработку проекта.
2. Направить соответствующий запрос в местную администрацию, приложив ранее полученные документы. Также нужно донести схему расположения линейного объекта.
3. Дождаться, пока глава администрации не издаст постановление о подготовке документации. При этом назначается сотрудник, основная обязанность которого – обеспечить выполнение проекта.
4. Принять участие в публичных слушаниях. На них приглашаются все лица, проживающие на указанном участке, а также граждане, чьи законные интересы могут быть затронуты в рамках строительства по заявленному проекту. Финансирование разработки осуществляется за счет бюджетных средств, однако законодательство подразумевает возможность привлечения денег заинтересованных лиц. Срок действия ППиМТ составляет 3 года.
5. По итогам слушания составляется протокол, который выступает в качестве основания для утверждения проекта. Принятое местной администрацией решение подлежит публикации в местной газете и на официальном сайте муниципалитета. При вынесении положительного вердикта по прошествии 11 месяцев уполномоченные сотрудники обязаны предоставить готовый проект.

Проект можно подготовить самостоятельно с привлечением нужных специалистов. Таким образом можно значительно сократить сроки подготовки, но тогда возрастут финансовые траты (к примеру, минимальная стоимость за проект в провинциальных городках составляет 25 тысяч рублей).

Что входит в список проектной документации?

Проектная документация содержит материалы в текстовом виде и форме карт/схем, которые определяют архитектурные, функциональные, инженерные и технические решения для строительных работ/реконструкции объектов капитального строительства (дома).

Подготовкой данной информации может заняться застройщик или привлеченное физическое/юридическое лицо на основании договора/доверенности.

• пояснительная записка;
• схема планировочной организации земельного участка;
• архитектурные решения;
• сведения об инженерном оборудовании;
• проект организации строительства/реконструкции объектов капитального строительства;
• список мер по обеспечению доступ лиц с группой инвалидности к объектам: культуры, спорта, отдыха, общепита, торговли и т.п.

В соответствии со ст. 48 ГрК РФ подготовка проектной документации, которая связана с работами, несущими риск для безопасности граждан, могут быть выполнены только ИП или юрлицами с лицензией о допуске к подобным работам.

Эскизный проект частного жилого дома

Что еще надо, чтобы получить разрешение? Дополнительно для получения разрешения на строительство потребуется эскизный проект, который составляется на основании градостроительного плана.

В эскизе отражается, как будет выглядеть дом:

• фасадное оформление;
• цветовая гамма;
• геометрия строения;
• растительные посадки и т.п.

Заказать эскизное проектирование можно в специализированной компании, оформив техническое задание, где нужно указать требования, которым должен соответствовать строительный объект.

Когда требуется разрешение на отклонение от предельных параметров?

Параметры строительства на земельных участках определены градостроительными требованиями. Если застройщик планирует работы, которые не соответствуют утвержденным нормам, ему необходимо получить соответствующее разрешение.

Сделать это можно только при наличии оснований, закрепленных в ст. 40 ГрК РФ:

• размер территории менее установленных минимальных размеров участка;
• конфигурация, геологические, технические или иные параметры неблагоприятны для проведения работ.

Для получения разрешения необходимо обратиться в комиссию в местной администрацию с соответствующим заявлением. При разработке проекта решения проводятся публичные слушания заинтересованных лиц. Расходы при этом должен покрывать застройщик.

На основании результатов общественных обсуждений главой местной администрации выносится вердикт о выдаче разрешения. Максимальное отклонение допускается не более чем на 10%.

Получить разрешение не выйдет, если планируется возведение объектов капитального строительства на приаэродромной территории.

Что входит в сведения об инженерном оборудовании?

Раздел проектной документации с информацией об инженерном оборудовании включает в себя следующие подразделы:

• система электроснабжения;
• система водоснабжения;
• система водоотведения;
• вентиляционная и отопительная система;
• сети связи;
• система газоснабжения;
• технологические решения.

Данные сведения обязательны для подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения с учетом предъявляемых требований и проводимых мероприятий. Получить документ можно в специализированной фирме.

Что представляет собой заключение экспертизы проектной документации?

В ст. 49 ГрК РФ определена необходимость в экспертизе проектной документации. Для получения заключения застройщику нужно направить материалы либо в местную администрацию, либо в коммерческую организацию.

Нет необходимости в экспертизе в отношении ряда объектов капитального строительства:

• объекты ИЖС;
• жилые дома, соответствующие ряду требований: не больше трех этажей, количество блоков меньше 10, расположен на отдельном наделе, имеет выход на общую территорию, при строительстве не привлечены бюджетные средства;
• отдельно стоящие капитальные объекты, если: меньше двух этажей, общая площадь не превышает 1,5 тысячи квадратных метров, не предназначены для проживания граждан;
• буровые скважины.

Если указанные выше объекты относятся к объектам массового пребывания граждан, экспертиза является обязательной.

Что еще надо, если заключение получено в негосударственной комиссии?

В ситуации, когда заключение экспертизы проектной документации получено в негосударственном органе, дополнительно необходимо предоставить копию свидетельства об аккредитации юридического лица, куда обратился застройщик.

Всегда ли нужно согласие собственников на реконструкцию дома?

Пункт 6 статьи 51 ГрК РФ указывает, что для проведения реконструкции объекта капитального строительства требуется согласие каждого из правообладателей, оформленное в письменном виде.

В содержании документа нужно указать:

• ФИО и паспортные данные правообладателя;
• ФИО и паспортные данные инициатора работ;
• факт ознакомления с особенностями реконструкции и последствиями;
• адрес нотариуса, где был заверен документ;
• подпись правообладателя и дата оформления.

Согласие собственника на реконструкцию объекта в обязательном порядке должно быть нотариально заверено.

Как оформить доверенность?

Застройщик вправе передать полномочия по оформлению проектной документации и разрешения на строительство физическим или юридическим лицам.

Для этого потребуется составить доверенность, в содержании которой важно указать:

• данные о лице, выдавшем доверенность: наименование организации, место нахождения, ОГРН, ИНН, должность и ФИО руководителя;
• данные о лице, получившем доверенность: наименование организации/ФИО гражданина, паспортные реквизиты;
• данные о нотариусе, заверившем доверенность;
• подпись каждой из сторон.

Также в тексте документа указывается, какие именно передаются полномочия. К примеру:

• подготовка проектной документации;
• получение градостроительного плана;
• подача документов на выдачу заключения экспертизы;
• подача документов на получение разрешения и т.п.

Доверенность на получение разрешения на строительства в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению.

Какие возможны сложности?

При сборе документов для получения разрешения на строительство стоит учитывать возможные осложнения:

• сроки оформления документов могут достигать несколько месяце;
• нужно быть готовым к значительным финансовым тратам;
• обращаясь в компанию для получения нужных материалов, важно учитывать репутацию фирмы.

Каждое обращение в госведомство стоит проводить только после тщательной проверки всех документов – даже несущественная неточность может стать причиной отказа в удовлетворении заявления.

Заключение

Процесс сбора документов для получения разрешения на строительство можно назвать длительным и финансово затратным. Поэтому важно заранее подготовиться к потенциальным осложнениям, изучив возможные риски.

Однако большей части подводных камней процедур можно избежать, тщательно изучив регламент и требования, предъявляемые к документам.

Источник

Читайте также: