Загородный дом. Как получить разрешение на строительство, как узаконить построенное
Власти упрощают процедуры строительства загородного дома. Но всё равно до сих пор нужно пройти тернистый путь, чтобы стать законным домовладельцем. Рассказываем об этом пути.
Сейчас существует три алгоритма действий, чтобы узаконить свой новый построенный дом. Но прежде чем вдаваться в нюансы легализации частного строительства, следует удостовериться, что земельный участок предназначен под строительство. В России напридумано какое-то немыслимое количество категорий земель и их назначений, что не всякий юрист разберётся, причём новые категории иногда не отменяют старые, а старые имеют десятки исключений и правил. Не слишком чистые на руку девелоперы умудряются продавать участки, на которых либо запрещено капитальное строительство, либо оно сопряжено с рядом серьезных ограничений. Некоторые постройки удаётся зарегистрировать только через многолетнюю судебную процедуру. Но это тема для отдельной статьи. Самый «строительный» статус – это участки ИЖС, но также строительство разрешается на землях, предназначенных для садоводства.
Итак, вы решили построить дом. Из последних нововведений – это уведомительная процедура, второй – воспользоваться «дачной амнистией», третий – через суд как крайняя мера. Но обо всём подробнее.
Уведомляй и строй
С 1 марта этого года действует обязательный уведомительный порядок для строительства индивидуального и садового дома. Порядок этот еще свежий, необкатанный, и, как это всегда бывает, пока что трудно сделать выводы, насколько гладко он будет работать. Но выглядит все довольно просто: в уполномоченный орган (как правило, это районные администрации) отправляется по почте заказным письмом, приносится лично, через МФЦ (в Петербурге такую услугу МФЦ оказывают, в Ленобласти нет) утвержденное Минстроем уведомление .
Плюс необходимые документы, подтверждающие в частности право собственности ( пакет документов можно посмотреть тут ). В ответ в течение 7 дней власти должны прислать собственное уведомление, что будущий дом соответствует или не соответствует требованиям, то есть можно строить или нельзя. Если чиновники ничего не прислали, забыли, ушли в декрет, уволились массово, то действует правило «молчание — знак согласия», то есть строить можно, но лучше, конечно, поинтересоваться в местной администрации, в чем причина отсутствия законного ответа. В случае отрицательного уведомления строительство вести нельзя. Если проблема заключается в ошибках при подготовки уведомления о строительстве, то их необходимо исправить и направить уведомление повторно столько раз, сколько потребуется – до получения положительного решения.
После окончания строительства в течение месяца нужно отправить уведомление об этом окончании. К уведомлению об окончании строительства нужно приложить наиважнейший документ – технический план, который составляют кадастровые инженеры (не бесплатно, естественно, от 10 тыс. рублей). В техплане подробно описываются параметры объекта недвижимости, среди которых обязательно указывается этажность и материал, который использовался для возведения стен. Документ составляется для передачи в Росреестр. При помощи техплана можно определить точное расположение земельного участка и строений на нём в единой системе координат. Таким образом можно легко и быстро вычислить границы соседних участков, например, для урегулирования спорных вопросов, касающиеся смежных участков.
Итак, уведомление об окончании строительства отправлено, со всеми необходимыми документами. Уполномоченный орган в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства проверяет соответствует ли построенный объект действующим параметрам разрешённого строительства. Если замечаний нет, все документы направляются в Росреестр без участия домовладельца (закон считает это обязанностью органа, ответственного за выдачу уведомления).
Дачная амнистия
Важно помнить, что дачная амнистия, которая продлена до 1 марта 2021 года (её продлевали уже раз десять), касается жилых и садовых домов построенных на участках, выделенных для ведения садоводства, то есть ИЖС под амнистию не подпадают (для ИЖС действует уведомительный порядок, о котором выше). Законодатели таким образом хотят, чтобы «садоводы» легализовали свои дачи, коттеджи и прочие строения, которые обладают характеристиками жилого дома с возможностью в этом случае постоянной регистрации (прописки), рассказывает Юлия Солмова, руководитель службы сервиса компании « ФАКТ. Коттеджные посёлки » и руководитель сервиса «Регистрационный помощник» .
Итак, по дачной амнистии (сейчас действует до 1 марта 2021 года), по которой можно узаконить стройку, осуществленную хоть сто лет назад, потребуется заполнить специальную декларацию. Найти её можно здесь . Также потребуется техплан, который составит кадастровый инженер. Чтобы поставить дом на кадастровый учёт, документы нужно будет отправить в Росреестр по почте или через МФЦ.
Закон и порядок
« Без легализации своей недвижимости её будет проблематично продать, подарить, завещать, заложить », — напоминает Юлия Солмова . Незаконно построенный дом может быть объявлен самостроем и его придется снести или всё-таки легализовать. Плюс легальной недвижимости, имеющей статус жилого дома, в ней можно прописаться. К сожалению, несмотря на упрощённые процедуры легализации загородной недвижимости не каждый домовладелец захочет обременять себя такими заботами. При чём велика вероятность ошибок в оформлении документов, что как минимум затянет процедуру.
Застройщики коттеджных поселков тоже начинают предоставлять услуги по регистрации прав на недвижимость. Специалисты берут на себя подготовку и логистику всех документов, причем участие домовладельцев в этом процессе сводится к минимуму. Таким образом, нет необходимости выискивать хорошего кадастрового инженера, чтобы оформить техплан, не будет ошибок при оформлении уведомления или декларации и мучительного ожидания готовых документов. « Мы проводим все регистрации домов в электронном виде, как для владельцев участков в коттеджных посёлках «ФАКТ.», так и для любых других загородных жителей. Благодаря этому средний срок постановки объекта недвижимости на кадастровый учёт и регистрации права с момента подачи документов составляет в среднем всего 17 рабочих дней. От клиентов требуется только 1 раз приехать в офис, всем остальным занимается специалист », – резюмирует Юлия Солмова .
Сравнение правил застройки в коттеджном поселке и в СНТ
Человек имеет законные основания на пользование землей только в случае обладания правом собственности на нее. Согласно действующему градостроительному кодексу, правилам землепользования и застройки территории, все земельные участки в России делятся на 7 категорий, в зависимости от того, в каких целях их допустимо использовать.
Если не углубляться в юридические тонкости регламента, то можно обозначить две основные категории земель – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Для обеих категорий существуют свои виды разрешенного использования (ВРИ).
Где лучше построить дом
С точки зрения строительства жилого дома наибольшие проблемы возникают с участками, имеющими статус земель сельскохозяйственного назначения. Даже если законом разрешено использовать их для дачного строительства, эти дома будут считаться дачными или садовыми, то есть относиться к нежилым строениям. В них нельзя будет регистрироваться и проживать.
СНТ – это садовые некоммерческие товарищества. Товарищества могут находиться в черте населенных пунктов или за их пределами. СНТ могут состоять из земель любого назначения, но чаще всего участки в них являются именно сельскохозяйственными землями. То есть в этих объектах можно вести сельское хозяйство и строить здания, но дома будут иметь статус не жилых.
КП – это коттеджные поселки. Чаще всего они локализуются на землях ИЖС, т.е. предназначенных для индивидуального жилищного строительства или ЛПХ – для личного подсобного хозяйства. Эти участки гораздо лучше подходят для частного домостроения – в домах, построенных на участках со статусом ИСЖ или ЛПХ можно зарегистрироваться и проживать круглогодично.
На землях ИЖС даже не требуется получение разрешения на строительство дома. Есть только ограничения, касающиеся этажности здания – не более 3-х уровней, а также количества проживающих в них семей – зарегистрироваться может только одна семья. Если критерии иные, то требуется земля со статусом «для малоэтажного строительства».
Сегодня на рынке Подмосковной недвижимости предложений по продаже участков под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения больше, чем предложений со статусом объектов ИЖС и ЛПХ.
Цена участка земли сельскохозяйственного назначения гораздо ниже, именно из-за этого важного нюанса – чтобы зарегистрироваться в построенных там домах, нужно через суд добиться признания строения жилым. К сожалению, реалии таковы, что это долгая и сложная процедура с непредсказуемым результатом.
Правила ведения строительства
Но не только этими вышеобозначенными нюансами характеризуется разница между владением участком в СНТ и КП. В каждом из этих вариантов предусмотрены собственные внутренние правила ведения застройки.
При возведении дома в коттеджном поселке существует ряд строгих ограничений:
- Вести строительные работы можно только в будние дни с 10.00 до 19.00 часов.
- В выходные дни в обозначенные часы допускается проведение не шумных работ.
- Въезд грузового транспорта на территорию КП возможен только в будние дни с 10.00 до 19.00, в выходные дни проезд запрещен.
- В некоторых поселках запрещен въезд транспорта грузоподъемностью свыше 20 тонн.
- Как правило, имеется дополнительный отдельный въезд для грузового транспорта.
- Зачастую за въезд грузового транспорта на территорию КП взымается отдельная плата.
- Предусмотрена обязательная мойка колёс автотранспорта, въезжающего на территорию поселка.
- Обязательно нужно подавать список рабочих, в ином случае их могут выгнать с территории поселка.
- Гостевой въезд в выходные может заказывать исключительно непосредственный владелец участка.
- Если владелец домохозяйства захочет перенести ворота на участке, на это потребуется обязательное платное разрешение.
В садовых некоммерческих товариществах все индивидуально – обычно таких строгих норм не существует. Органы управления СНТ сами устанавливают собственные правила. Чаще всего регламентов вовсе нет, но в некоторых товариществах могут быть введены некоторые ограничения, описанные выше.
Это имеет как положительное, так и отрицательное значение. С одной стороны, если вы строите дом, то наличие ограничений будет существенно тормозить активный процесс. При этом нужно понимать, что наличие и соблюдение строгих правил ведения застройки обеспечивает спокойствие и комфорт уже проживающим в поселке жителям.
Как получить разрешение на строительство коттеджного поселка и не беспокоится о том, что его снесут
Жителей мегаполиса, желающих поселиться вдали от суеты в собственных красивых домах, становится все больше. Для них и строятся коттеджи и таунхаусы, которые образуют коттеджные посёлки с обслуживающей инфраструктурой и транспортной доступностью. Возведение такого комплекса объектов, в отличие от отдельно строящегося дома, требует получения разрешения на строительство коттеджного посёлка. В чем его особенности?
Какое разрешение на строительство коттеджного поселка получать: единое или отдельно на каждый объект?
Когда разработана концепция будущего коттеджного посёлка, выбрана территория застройки, найдены инвесторы, самое время заняться получением разрешения на строительство коттеджного поселка. Это необходимо для того, чтобы избежать несоответствия новых домов градостроительным требованиям, их сноса и потери доверия населения при выборе застройщика.
При строительстве коттеджного посёлка, в состав которого входят малоэтажные дома (до трех этажей включительно), возможно получение единого разрешения на строительство как на единый комплекс недвижимости, чтобы быстрее можно было приступить к строительным работам. Однако желательно, чтобы участок был единым на момент получения разрешения. Это не совсем удобно при продаже участков покупателям.
Какие особенности земельного участка нужно учитывать при получении разрешения на строительство коттеджного поселка?
Для получения разрешения на строительство коттеджного поселка важно, чтобы подобранный для строительства земельный участок отвечал следующим условиям:
- земля должна быть в собственности или на правах аренды (выгоднее покупать землю у частных лиц);
- назначение и разрешённое использование земельного участка — для жилищного строительства;
- размер застраиваемой территории должен быть достаточно вместимым для жилого комплекса, состоящего из двух- и трехэтажных домов средней площадью от 100 кв. м., с обслуживающими строениями;
- земля должна быть подведена к объектам инженерной инфраструктуры;
- по возможности расположение земельного участка — вдали от города, рядом с лесными и водными объектами.
С чего начать получение разрешения на строительство коттеджного поселка, и как сделать это быстро
Зная особенности выбранного для строительства земельного участка, можно смело приступать к сбору документов, необходимых для получения разрешение на строительство коттеджного посёлка. Для этого наши юристы:
- решат вопрос с делением участка и получением РНС как на единый комплекс недвижимости;
- проверят чистоту сделки: права на приобретаемый земельный участок, его целевое назначение и разрешенное использование для целей комплексного строительства;
- при необходимости помогут с переводом земли из одной категории в другую и со сменой ВРИ;
- тщательно проверят план-схему земельного участка с размещением всех объектов строительства;
- получат единое разрешение на строительство, которое снимет вопрос о законности стройки для всего поселка на ближайшие 10 лет.
Строительство коттеджного посёлка требует огромных инвестиционных вложений, и приносит застройщику огромную прибыль при дальнейших продажах. Поэтому нам важно оказать правильную помощь на начальных этапах реализации задуманного строительного проекта.