Допуск СРО для заказчика-застройщика и технического заказчика в строительстве
Градостроительные нормы постоянно меняются, что порождает ряд сложностей в их применении. Дискуссионными остаются вопросы, должны ли технический заказчик и застройщик иметь допуск СРО, и в каких случаях он не требуется. Практика показывает, что нередко его отсутствие влечет за собой штрафные санкции по ст. 9.5.1 КоАП.
Нужно ли вступать в СРО техническому заказчику?
Это юридическая организация, взаимодействующая с генеральным подрядчиком от имени застройщика. Несмотря на то, что тех. заказчик не осуществляет непосредственно строительные работы, в закон внесены прямые указания, обязывающие быть членом саморегулируемой организации.
Нужен ли допуск СРО заказчику строительства (заказчику-застройщику)?
В практической деятельности возникает, как минимум, несколько ситуаций, когда организатору строительства требуется разрешение на проведение определенных видов работ.
- Согласно ГрК (ст.48) проектная документация (ПД) может разрабатываться самостоятельно застройщиком, либо с привлечением третьей стороны по договору с ним или с техническим заказчиком. До 1 июля 2017 года, организация, выполняющая подготовку ПД, должна была иметь допуск в отношении работ, предусмотренных Приказом № 624. После этой даты разрабатывать ПД имеют право только застройщики, являющиеся членами СРО в сфере архитектурно-строительного проектирования, и в отношении любых объектов.
- Все виды работ, внесенные в список влияющих на безопасность ОКС, можно выполнять исключительно при наличии допуска. Фактически их производит генеральный подрядчик, и, исходя из буквального толкования закона, именно он должен отвечать за его нарушение по ст. 9.5.1 КоАП. Однако если заказчик строительства самостоятельно заключает договоры со строительными подрядчиками, он должен иметь разрешение на осуществление функций генподрядчика.
- Функция строительного контроля вменена субъекту, осуществляющему строительство. На основании договора, эта обязанность может передаваться третьим лицам. Распространено мнение, что застройщик не обязан вступать в СРО, поскольку п.32 Перечня № 624 включает указание только на привлекаемые им для этой цели организации. В ГрК отсутствуют уточнения по этому вопросу.
Судебная практика свидетельствует о том, что на организацию, самостоятельно осуществляющую строительный контроль без разрешительного документа налагаются штрафные санкции. Существует несколько определений ВАС по этому вопросу, где позиция определена следующим образом. Отсутствие в п.32 указания на застройщика не лишает его права проводить строительный контроль, а, следовательно, не освобождает от необходимости вступления в СРО.
Поправки, вступившие в действие с 2017 года, существенно изменили круг компаний, имеющих право осуществлять работы в сфере капитального строительства и границы их ответственности. Как, застройщики, осуществляющие отдельные виды работ самостоятельно, и проводящие строительные контроль, так и техзаказчики, обязаны выполнять нормы Градостроительного кодекса.
Что делать, если нет допуска
Оставьте заявку или закажите обратный звонок, и мы в ближайшее время с вами свяжемся!
Мы консультируем, подбираем саморегулируемую организацию и оформляем необходимые документы. Минимальный срок получения допуска для заказчика-застройщика и технического заказчика составляет всего 1 день!
Необходимость иметь СРО при выполнении работ по строительству
В связи с новым пониманием участия в СРО подрядных организаций:
ЧЛЕНСТВО В СРО НУЖНО:
Для заключения прямого договора строительства (капремонта) с Заказчиком.
Для участия в торгах, котировках, аукционах.
Для выполнения функций Генподрядчика.
Для любой компании, которая желает сохранить членство в СРО на добровольных началах.
ЧЛЕНСТВО В СРО НЕ НУЖНО:
Для выполнения контрактов на сумму до 3-х миллионов.
Для обычных субподрядных организаций, не работающих с Заказчиком напрямую.
Значит ли это, что Застройщик (Заказчик) строя объект стоимостью примерно 30 млн. руб. и нанимая подрядчика на 1-й этап работ, стоимостью 3 млн. руб, в котором оплачивает работы в размере 1,5 млн. руб. и самостоятельно закупает материалы (бетон, арматуру) на 1,5 млн. руб.-не должен иметь СРО и подрядчик тоже не должен иметь СРО? И если дальнейшие этапы работ подрядчика разбить по такому же принципу (до 3 млн.) — нужен ли СРО подрядчику и Застройщику?
Если заказчик — застройщик планирует самостоятельно осуществлять строительный контроль, то допуск СРОК для заказчика необходим. Градостроительным кодексом РФ (ч.1 ст.55.8) установлено, что организация вправе выполнять работы, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, только при наличии выданного саморегулируемой организацией (СРОК) свидетельства о допуске к
Опираясь на законы РФ, регламентирующих деятельность предпринимателей в отрасли строительства и их взаимодействие в рамках системы саморегулирования, с уверенностью можно сказать следующее:
Если заказчик — застройщик планирует самостоятельно осуществлять строительный контроль, то допуск СРО для заказчика необходим
Если заказчик — застройщик будет привлекать на основании договора третье лицо для осуществления строительного контроля, то допуск профильной саморегулируемой организации будет необходим третьему лицу
Если заказчик — застройщик будет привлекать для работ по организации строительства, капитального ремонта и реконструкции стороннюю организацию на основании договора генподряда, то допуск на генеральный подряд потребуется данной организации (генподрядчику). Если же заказчик — застройщик самостоятельно будет привлекать подрядчиков для выполнения работ, то допуск СРО для заказчика на генеральный подряд будет являться обязательным условием осуществления деятельности по организации строительства. Немаловажно сказать, что если заказчик нанимает генерального подрядчика без допуска СРО строителей, в соответствии с КоАП для него предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.
Согласно ГК РФ, такая сделка может быть аннулирована, юридическое лицо, заключившее договор без надлежащего разрешения (допуска) ликвидировано, а полученные по сделке средства возвращены каждой стороне в соответствующем объеме.
Таким образом, допуск СРО для заказчика – это документ, без которого он в большинстве случаев не имеет права осуществлять деятельность в строительной отрасли. Крайне важно отметить, что в случае нанесения вреда третьему лицу из-за некачественно выполненных работ исполнителем, вся ответственность возлагается на выполнявшее работы лицо. В то время как при наличии допуска строительной СРО у исполнителя субсидиарную ответственность несет в пределах средств компенсационного фонда некоммерческое партнерство, членом которого он является.
От членства в саморегулируемой организации освобождаются подрядчики по договорам менее 3 млн руб. Заказчик должен состоять в СРО или привлечь технического заказчика который будет состоять в СРО.
ГрК РФ, Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства
1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
(в ред. Федерального закона от 18.07.2011 N 243-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее также — договор строительного подряда), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено настоящей статьей. Выполнение работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства по таким договорам обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов). Работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с иными лицами, могут выполняться индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, не являющимися членами таких саморегулируемых организаций.
(часть 2 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 372-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2.1. Индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, не являющиеся членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, могут выполнять работы по договорам строительного подряда, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, в случае, если размер обязательств по каждому из таких договоров не превышает трех миллионов рублей
Должен ли с 01.07.2017 заказчик (застройщик) быть членом саморегулируемой организации и какой именно?
1 июля 2017 года вступили в силу изменения, внесенные в Градостроительный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 03.07.2016 №372-ФЗ, в том числе в части определения места заказчика (застройщика) в данной системе правоотношений.
Теперь членство в СРО технического заказчика необходимо!
Приглашаем технических заказчиков к вступлению в Ассоциацию и получения права на заключения договоров.
С нами уже ПАО «Ростелеком», АО «Адмиралтейские верфи», АО «Газпромнефть Восточно-Европейские проекты», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «РЭП Холдинг», АО «Заслон».
Присоединяйтесь к ведущим компания России и Санкт-Петербурга!
Бесплатные консультации юристов и экспертов СРО по телефону +7-812-606-61-64 и электронной почте info@sodstr.ru!
Что изменилось в градостроительном законодательстве с 01.07.2017?
Во-первых, расширены полномочия застройщика, а именно к ранее имеющейся формулировке пункта 16 статьи 1 ГрК РФ добавлено, что застройщик вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику.
Во-вторых, введено уточнено само понятие «технического заказчика» (пункт 22 статьи 1 ГрК РФ): теперь в роли такового может выступать только ЮРИДИЧЕСКОЕ лицо (ранее, до 01.07.2017, такое право имело и физическое лицо), и самое, главное: функции технического заказчика (это, собственно говоря, как минимум все как перечисленные в данном пункте ГрК РФ функции названного лица, так и скрытые под общей формулировкой «иные, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности) могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частью 2.2 статьи 52 ГрК РФ (т.е. перечислены случаи, при которых членство в СРО не требуется вообще).
Кроме того, с 01.07.2017 претерпели изменения и части 3, 3.1 статьи 52 ГрК РФ:
Новая редакция части 3 статьи 52 ГрК РФ говорит, о том, что лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее — лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, заключившие договор строительного подряда.
При этом, частью 3.1 статьи 52 ГрК РФ прямо предусмотрено, что застройщик вправе осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства самостоятельно при условии, что он является членом саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не предусмотрено настоящей статьей, либо с привлечением иных лиц по договору строительного подряда.
Вместе с тем, понятие «ЗАКАЗЧИКА» как таковое, не претерпело никаких изменений: упоминания о нём полностью отсутствуют в градостроительном законодательстве и оно, как и ранее содержится в гражданском законодательстве Российской Федерации, а именно (для нашего случая) в главе 37 Гражданского кодекса Российской Федерации (статья 740 пункт 1).
Таким образом, резюмируя изложенное, можно сделать вывод о том, что лицу, осуществляющему хозяйственную деятельность в части функций, попадающих под критерии пунктов 16 и 22 статьи 1 ГрК РФ («застройщику» и «техническому заказчику») в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ ПОРЯДКЕ НЕОБХОДИМО БЫТЬ ЧЛЕНОМ САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ПРОФИЛЯ.
Что именно должно осуществлять лицо, чтобы попасть под критерии «технического заказчика?
Как указано в предыдущей карточке, функции лица, уполномоченного застройщиком, и, от его имени, выступающего в роли «технического заказчика», прямо перечислены в пункте 22 статьи 1 ГрК РФ.
При этом список таких функций законодателем не ограничен прямым их перечислением в данной норме, отсылая их возможное наличие в градостроительном законодательстве в целом.
Вместе с этим, даже перечисленные в пункте 22, дают весьма полную информацию.
Так, в числе таковых законодателем указаны следующие функции:
- заключение договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
- подготовка задания на выполнение указанных видов работ;
- предоставление лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
- утверждение проектной документации;
- подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
- и, как упомянуто выше, осуществление иных функций, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.
Таким образом, если Ваше юридическое лицо выполняет хотя бы одну из вышеприведённых функций (при этом действует от имени лица, выступающего в роли застройщика в понимании последнего, как это установлено пунктом 16 статьи 1 ГрК РФ) оно (юридическое лицо) ОБЯЗАНО БЫТЬ ЧЛЕНОМ САМОРЕГУЛИРУЕМОЙ ОРГАНИЗАЦИИ СООТВЕТСТВУЮЩЕГО ПРОФИЛЯ.
Должен ли технический заказчик быть членом всех трёх саморегулируемых организаций соответствующего профиля одновременно?
Чёткого ответа на этот вопрос градостроительное законодательство не содержит.
Вместе с тем, в ходе проведённого Ассоциацией СРО «Содружество Строителей» структурного анализа имеющихся норм права, с учётом правовой позиции, изложенной в письме Минстроя России (исх. №14266-ТБ/02 от 10.04.2018) полученном в ответ на обращение Ассоциации СРО «Содружество Строителей», направленного в адрес Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации во исполнение резолюции круглого стола, посвященного актуальным вопросам саморегулирования и состоявшегося 14.02.2018 в рамках подготовки к XVIII практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области» при активном взаимодействии Ассоциации СРО «Содружество Строителей» и Союза строительных объединений и организаций и итоговой резолюции XVIII практической конференции «Развитие строительного комплекса Санкт-Петербурга и Ленинградской области», о том что «застройщик вправе передать часть своих функций техническому заказчику при условии его членства в соответствующей саморегулируемой организации», Ассоциация СРО «Содружество Строителей» считает, что если:
юридическое лицо хотя бы выполняет функции по заключению от имени застройщика договоров о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, в таком случае оно должно одновременно состоять в членах саморегулируемых организаций всех трёх видов:
- инженерных изысканий;
- архитектурно-строительного проектирования;
- строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
Аналогичная правовая позиция, по нашему мнению, может быть распространена и на остальные функции технического заказчика, речь о которых идёт в пункте 22 статьи 1 ГрК РФ.
Какие компании-заказчики являются членами Ассоциации СРО «Содружество Строителей»?
Несмотря на наличие в составе членов Ассоциации, в основном представителей малого и среднего бизнеса, тем не менее членство в нашей саморегулируемой организации выбрали ПАО «Ростелеком», АО «Адмиралтейские верфи», АО «МФК Лахта Центр», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», АО «РЭП Холдинг», АО «Заслон» и другие серьёзные участники экономических отношений даже не в рамках Санкт-Петербурга, как субъекта, а в масштабах Российской Федерации в целом.
Можно предположить, что зачастую выбор членства в нашей саморегулируемой организации обусловлен уровнем профессиональной компетенции наших сотрудников на любой стадии: от всесторонних консультации и оказания практической помощи при приёме в члены до персонального сопровождения на всём протяжении периода членства в СРО. Большинство наших работников имеют практический опыт работы в сфере саморегулирования в строительстве более четырёх лет, треть – прошли полный путь: от этапа становления СРО до настоящего времени.
Кроме того, при возникшей необходимости (об этом речь шла выше) у компании решить вопрос об одновременном наличии членства и в СРО проектировщиков, мы активно содействуем в этом путём предложения такого членства в дружественной Ассоциации СРО «Содружество проектных организаций», что в свою очередь, значительно упрощает условия вступления и дальнейшего пребывания в членах сразу двух саморегулируемых организаций: строительной и проектной.
Как быстро, профессионально и надёжно заказчику (застройщику) решить проблему надлежащего получения членства в соответствующей сро?
В Ассоциации СРО «Содружество Строителей» Вы сможете получить исчерпывающую информационно-консультативную помощь по любым возникшим у Вас вопросам как по вышеуказанной теме, так и по сфере саморегулирования в целом по телефонам (812) 606-61-64, 606-61-65, по электронной почте: np@sodstr.ru, либо путем заполнения формы обращения на нашем сайте.
Кроме того, Вы можете заказать «обратный звонок» на главной странице нашего сайта – и мы обязательно Вам перезвоним!
У меня еще есть вопросы. Могу получить на них ответ даже если пока не собираюсь вступать в СРО?
Да, конечно! Звоните или пишите нам и мы обязательно ответим!
Кроме того, можете прочитать интервью с специалистом дирекции Ассоциации Андреем Куминовым в разделе сайта «СМИ о СРО (пункт в меню слева).