Малоэтажное строительство и СРО
Нужно ли для малоэтажного строительства членство в СРО?
Закон о СРО, если рассматривать его в чистом виде, является могилой малоэтажного индивидуального строительства в России. Финансовые затраты, необходимые для вступления в СРО, неподъемны для небольших компаний, в частности для тех, кто строит деревянные дома по индивидуальным проектам. Крупным компаниям, занимающимся массовым/типовым строительством такие затраты возможно и по плечу. Хотя тоже неслабо ударят по финбалансу предприятия. Фактически, деньги тупо изымаются из производственной деятельности, не принося ни прямого, ни косвенного дохода.
Как это ни парадоксально, но в данном конкретном случае наши чиновники сработали просто отлично.
Объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи, построенный при непосредственном участии физического лица или за его счет.
Таким образом, компании, занимающиеся малоэтажным строительством для физических лиц, могут не участвовать в саморегулируемых организациях строителей.
Но этого мало. Кому будут нужны наши дома, если их невозможно зарегистрировать в собственность.
Начнем по порядку выдачи разрешения на строительство загородного дома, который установлен Градостроительным кодексом РФ.
1. Архитектурно-строительное проектирование
Таким образом, можно строить вообще без проекта, но только Объект индивидуального жилищного строительства,
Re: Не смотря на это, я считаю, что проектирование дома ОБЯЗАТЕЛЬНО. Это защищает как строителя, так и его клиента.
2. Государственная экспертиза проектной документации
Статья 49. Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий.
1. Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей .
Часть 2. Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:
1. отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства) ;
3. Государственная экспертиза результатов инженерных изысканий не проводится в случае, если инженерные изыскания выполнялись для подготовки проектной документации объектов капитального строительства, указанных в части 2 настоящей статьи, а также в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство .
6. Не допускается проведение иных государственных экспертиз проектной документации , за исключением государственной экспертизы проектной документации, предусмотренной настоящей статьей.
Таким образом, никто не в праве требовать экспертизы проектной документации, тем более, когда ее нет, как в нашем случае.
3. Выдача разрешений на строительство
Статья 51. Выдача разрешений на строительство.
1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
9. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4-6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
10. Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.
11. Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство:
1) проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) проводят проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ;
3) выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
14. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.
15. Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы .
18. Застройщик в течение десяти дней со дня получения разрешения на строительство обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8-10 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса, или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
19. Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.
Таким образом, получение разрешения на строительство не требует никаких ЛИШНИХ документов, которые невозможно создать собственными силами.
апдейт от 2011 года
Нужен ли допуск СРО на строительство жилого дома?
Вопрос: Собираемся построить жилой дом на выделенном для этой цели земельном участке. Количество этажей не будет превышать трех. Требуется ли для этих целей вступать в СРО и получать допуск к работам, влияющим на безопасность объектов капитального строительства?
В пункте 2 Приказа Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 указано, в частности, что Перечень не включает в себя виды работ по строительству в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС) — отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания не более чем двух семей. Следовательно, для строительства жилого дома на одну или две семьи с количеством этажей не более чем три свидетельство о допуске СРО не требуется.
Вопрос: В пункте 2 Приказа Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624 указано, что Перечень не включает в себя виды работ по строительству в отношении многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. То есть на строительство многоквартирного дома с указанными характеристиками допуски СРО не нужны. Означает ли это, что в том случае если планируется строительство, например, трехэтажного многоквартирного дома, но количество блок-секций превышает четыре, то для строительства такого дома требуется свидетельство о допуске к работам, выданное строительной СРО?
Из приведенного п. 2 Приказа следует, что для строительства дома с количеством этажей не более чем три, состоящих из не более чем четырех блок-секций допуски СРО не требуются. Соответственно, строительство объектов (в данном случае, многоквартирных жилых домов), не подпадающих под исключение из правила, установленного п. 2 Приказа, возможно только при наличии свидетельства о допуске СРО к видам работ, влияющим на безопасность объектов капитального строительства.
Допуск СРО на строительство частного жилого дома: разъяснения Ростехнадзора
Вопрос: Требуется ли получение свидетельства о допуске на осуществление деятельности по возведению объектов капитального строительства, таких как частный жилой дом?
Ответ: В соответствии с частью 2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации отдельные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, перечень которых утвержден приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624 (зарегистрирован Минюстом России 15.04.2010, рег. № 16902, далее — Перечень), должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.
Согласно части 2 указанного приказа, Перечень не включает в себя виды работ по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту в отношении объектов, для которых не требуется выдача разрешения на строительство в соответствии с пунктами 1 — 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также в отношении объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания не более чем двух семей); жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки); многоквартирных домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Таким образом, если возводимый частный жилой дом попадает в вышеуказанный список исключений, то индивидуальный предприниматель или юридическое лицо вправе выполнять такие работы без получения свидетельства о допуске на виды работ, влияющие на безопасность объектов капитального строительства.
Нужно ли СРО на проектирование частного дома
Возведение домов частного типа начинается с проектирования. От корректности составления плана сооружения зависит его долговечность, безопасность эксплуатации, поэтому работами по проектированию должен заниматься специалист.
Начав бизнес в сфере строительства, необходимо определиться, нужен ли допуск СРО на проектирование частного дома. В большинстве случаев допуск не обязателен, но учитывая постоянно изменяющееся законодательство, а также во избежание недоразумений с заказчиками проектов, стоит знать, какой нормативно-правовой акт позволяет избежать членства в СРО проектировщиков.
Правовые основы
Саморегулируемые организации являются некоммерческими образованиями, внесенными в госреестр СРО. Их задача координировать работу юридических и физических лиц, состоящих в их составе, оказывать помощь, контролировать соблюдение законодательства в области проектирования, ведение строительных работ.
Ранее подобные функции выполняло государство, выдавая соответствующие лицензии, а с 2009 г. функции наблюдения и обеспечения безопасности возложены на СРО. Тщательному контролю подлежат работы, влияющие на безопасность объектов капитального строительства. Их перечень указан в приказе Минрегиона РФ от 30.12.2009 N 624. Однако это касается не всех сооружений.
Согласно п. 4 ст. 48 ГрК РФ, ст. 3.8, 3.9 ст. 49 ГрК РФ, работы по проектированию, выполняемые на договорной основе между проектировщиками и иными лицами могут проводиться без вступления в СРО. Перечень строений, проектирование которых не требует получения спецдопуска СРО, указан в п. 17 ст. 51 ГрК РФ, п. 2 ст. 49 ГрК РФ. В него входят:
- Гараж, сооруженный на участке земли, который не предназначен для ведения предпринимательской деятельности.
- Садовый дом и хозяйственные постройки.
- Индивидуальные жилищные постройки. К ним относятся отдельно стоящие дома, высотой не более 3 этажа с количеством проживающих семей не более 2. Также в перечень включены дома блочного типа до 3 этажей с максимальным количеством блоков — 10, в каждом из которых проживает не более 1 семьи. Каждый из блоков такой застройки должен быть расположен на отдельном земельном участке и иметь собственный выход на территорию общего пользования.
- Сооружения, не относящиеся к объектам капитального строительства.
- Вспомогательные сооружения, навесы, киоски, буровые скважины.
Обратите внимание! Исключение составляет строительство сооружений на территории охранных зон. В этом случае получение допуска СРО будет обязательным.
Планируя самостоятельно разработать проект жилого дома, получать допуск СРО не нужно, а пользуясь услугами проектной организации, не обязательно требовать от компании допуск СРО. Достаточно запросить документы, подтверждающие наличие у исполнителей профильного образования, поинтересоваться стажем работы, убедиться в достоверности данных запросом ксерокопии трудовой книжки.