Что такое Договор Долевого Участия (ДДУ). На что обращать пристальное внимание перед подписанием. Очень Важно.
Так что же это такое?
При покупке жилья в строящемся доме покупатель и застройщик заключают договор долевого участия в строительстве (или ДДУ). По этому договору покупатель вкладывает свою долю средств в возведение дома, а застройщик обязуется передать ему квартиру в этом доме, когда его построит!
Довольно стандартная процедура при покупке жилья в новостройке.
Плюсы ДДУ в том, что интересы покупателя защищает государство 214-ФЗ ( об этом законе я подробно писала ), т.е. покупатель вправе получить неустойку в денежном эквиваленте и даже моральный вред, за переносы сроков строительства на более поздние сроки.
Чтобы не доводить дело до суда застройщик пытается компенсировать задержку сроков, ремонтами, установкой сантехники, остеклением балкона и даже единовременной выплаты. и вот в этот момент нужно быть очень внимательным и подумать, стоит ли компенсация застройщика того, что Вы имеете право получить в ходе судебного разбирательства!
Строительные компании оплачивают неплохих юристов и просчитать риски и суммы потерь, для них не представляет сложности. Именно поэтому застройщик будет первым предлагать дольщикам компенсации (которые по сумме как минимум в два раза меньше чем судебные тяжбы) и аккуратно фиксировать Ваше согласие на досудебное примирение, а вот уже здесь всё будет зависеть от добросовестности строительной компании (нужно сказать, что мелкие и откровенно мошеннические компании практически выдавило с рынка строительного бизнеса после принятия поправок в 214-ФЗ в июле 2019г., но как обычно есть ещё недобитые «враги»), поэтому если Вы на данный момент участвуете в долевом строительстве, требуйте от компании создать чат дольщиков. Там застройщик выкладывает всю актуальную информацию по застройке объекта, а так же предоставляется возможность общаться с будущими соседями. В случае задержки сроков сдачи объекта дольщики смогут коллегиально решить, что и как делать.
Ещё один немаловажный плюс — Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру застройщик не сможет.
Такие случае к сожалению, очень часто встречались в моей практике, особенно это касается мелких застройщиков или так называемых подрядчиков. Одна и та же квартира продана нескольким людям. Покупатели решили сэкономить т.к. у подрядчика или недобросовестного застройщика квартира всегда будет дешевле, зато потом несколько лет весело проведут в суде, познакомятся с новыми людьми и в целом уже не смогут сказать, что жизнь скучна. На самом деле это конечно не смешно, люди остаются без жилья и денег, а у многих и дети малолетние и родители зачастую не слишком здоровые в силу возраста и нервотрёпки, суды и ругань никого не сделали ещё здоровее и добрее.
Далее, достаточно твёрдые гарантии нам даёт 214-ФЗ, а именно:
Если по каким то причинам строительная компания не сможет закончить строительство жилого комплекса, деньги вернут. По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это решает проблему дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.
Опять же надо напомнить, что это договор ДДУ, который заключается непосредственно с компанией застройщиком, договор переуступки прав (перекупка у других дольщиков или покупка у подрядчиков, инвесторов) Вам таких гарантий не даст.
И в принципе последний плюс договора ДДУ — это гарантийный срок от застройщика. Гарантийный срок обслуживания не всегда прописан в договоре т.к. регламентируется 214-ФЗ, но по хорошему, застройщики включают подобный пункт в ДДУ и желательно потребовать, чтобы такой предмет договора присутствовал, если его нет.
А теперь полезно узнать и о минусах, хотя он только один, перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.
Рассмотрим сам ДДУ и на что обратить внимание перед тем как его подписать.
ДДУ — это типовой документ. Но стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя , цена квартиры и цена за квадратный метр данного комплекса , строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения , прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной (зачастую это нормальная практике, при окончательно перемерке при сдаче квартира может изменится «+» «-» 2,4 квадрата).
Далее ОЧЕНЬ ВАЖНО! застройщик должен очень конкретно описывать в договоре сроки сдачи объекта и выдачу ключей. Если строительная компания обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок , стоит хорошо подумать прежде чем решиться подписать ДДУ, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей.
Вроде бы основные риски и плюсы я описала, на вопросы я обязательно отвечу.
Что значит ДДУ при покупке квартиры? Подводные камни при долевом участии в строительстве новостройки
Покупка недвижимости на первичном или вторичном рынке всегда сопровождается письменным соглашением.
В случае с новостройкой чаще всего – это договор долевого участия в строительстве.
Как и любой договор, ДДУ защищает обе стороны, застройщика и дольщика, от страховых случаев, и имеет множество нюансов, в которых нужно разбираться.
Что такое ДДУ при покупке квартиры?
Возведение многоквартирного дома, а тем более – целого жилого комплекса, всегда требует огромных вложений. Застройщик, получивший земельный участок и право на строительство объекта, нуждается в солидных финансовых вливаниях.
Основной поток денег обычно идет от мелких инвесторов – людей, покупающих единственную квартиру в доме. С этими покупателями застройщик заключает Договор Долевого Участия в строительстве дома. Название договора породило слово «дольщики» – так называют граждан, подписавших ДДУ.
ФЗ №214 – защита прав дольщиков
ФЗ № 214 от 30.12.04 « Об участии в долевом строительстве » был принят с целью защиты прав инвесторов от недобросовестных девелоперов. Закон серьезно ужесточил требования к ним. Среди основных:
- наличие пакета разрешительной документации, дающей право возводить объект;
- предоставление полных сведений о компании, ее финансовом состоянии, планируемом объекте строительства: оформляется в виде проектной декларации, размещается для публичного доступа;
- наличие у девелопера собственных средств, подлежащих использованию для возведения объекта и составляющих не менее трети от его стоимости;
- фиксация окончательной стоимости квартиры в договоре и его регистрация в Росреестре;
- финансовая ответственность девелопера за срыв срока ввода здания в эксплуатацию;
- право дольщика уступить свои права на квартиру третьим лицам или расторгнуть соглашение в случае нарушения строителями статей ФЗ 214, потребовав возврата уплаченных денег и процентов по ним;
- обязательное страхование гражданской ответственности девелопера, защищающее вложения дольщиков (введено с 2014 года).
Если при подписании ДДУ вы видите, что какой-то пункт закона проигнорирован, стоит усомниться в добросовестности строительной компании.
С каждым годом рынок новостроек становится более цивилизованным. Но на нем до сих пор предлагают покупателям заключать не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи квартиры или доли объекта в новостройке.
Гражданам нужно иметь ввиду, что закон защищает только тех, кто подписал ДДУ . Остальные покупатели, подписав иные документы, лишаются возможности компенсировать свои потери.
Риски, «подводные камни» ДДУ
Когда договор заключается в точном соответствии в ФЗ № 214, особых рисков или «подводных камней» можно не опасаться. Закон исключает «двойные продажи», предписав обязательную госрегистрацию каждого договора.
Однако существуют и объективные поводы для беспокойства.
В результате строительных работ площадь квартиры может оказаться меньше или больше заявленной в договоре.
Поэтому целесообразно четко обозначить эту ситуацию и прописать возврат средств, если вам придется получать недвижимость меньше той площади, которая была оплачена.
Остальные риски касаются в большей степени девелоперов. Неопытное руководство начинающей компании может просто не рассчитать свои силы и объект не будет завершен. Тогда спасет положение только страховка (она выдается на руки каждому дольщику вместе с ДДУ после оплаты недвижимости).
Застройщики нередко страдают от экономических потрясений и кризисов. Довольно плачевно обстоят дела у тех, кто использует в работе импортные строительные материалы – при скачках курса иностранной валюты компании часто становятся банкротами. Это те ситуации, когда дом может превратиться в долгострой…
Договор долевого участия. На что обратить внимание при заключении?
Прежде чем заключать договор долевого участия или, как чаще его называют — ДДУ, нужно знать, какие подводные камни он может содержать. Да это и не случайно, ведь у застройщика работает целый юридический отдел, защищающий его интересы, а покупатель или правильнее сказать дольщик, часто приходит один, без особых знаний юридических тонкостей, надеясь на репутацию и порядочность застройщика. И, к сожалению, не всегда его надежды оправдываются. Итак, приступим.
ДДУ заключается на основании Федерального Закона No 214 от 30.12.2004г., не имеет определенной формы, подлежит обязательной регистрации в Росреестре и должен содержать следующие сведения:
КТО — здесь указывается застройщик, его полное название, место и дата регистрации, свидетельство о регистрации в ЕГРЮЛ. А так как это юридическое лицо, то от его имени может выступать Генеральный директор, либо лицо, наделенное такими полномочиями, у которого имеется нотариально заваренная доверенность. Внимание! Доверенность должна быть действующей на момент заключения договора, прилагаться к ДДУ, реквизиты её должны совпадать с данными в договоре.
ЧТО — указывают предмет договора, в какие сроки Вы получите конкретную квартиру. Полная характеристика недвижимости с указанием всех параметров, содержащих:этаж, номер квартиры, адреса дома, кадастровый номер земельного участка, метраж всех помещений. Упаковка объекта — отделка и материалы, которые использованы.Гарантия — на квартиру в течение 5 лет и 3 года на инженерные коммуникации. Внимание! Нельзя чтобы застройщик прописывал пункт о возможных изменениях без согласования таковых с покупателем. Законом это запрещено. Пункт где указано, что полученное разрешение властей на ввод в эксплуатацию является соответствием дома с проектной документацией говорит о том, что застройщик не хочет отвечать за неудовлетворительное качество строительства.
КОГДА — указывают: дату передачи квартиры дольщику, срок действия ДДУ(до исполнения сторонами обязательств). Девелопер чаще всего указывает квартал, когда планируется передача ключей от квартиры заказчику. Хотя это и разрешено по закону, однако стоит помнить, в случае, если захотите расторгнуть ДДУ, по закону Вы сможете это сделать спустя два месяца после оговоренного квартала. Внимание! Расширение форс-мажорных обстоятельств (погодные условия, нарушение сроков подрядчиками, изменение законодательной база) — это попытка застройщика избежать ответственности за соблюдение сроков сдачи объекта.
СКОЛЬКО — указывают полную стоимость квартиры, способ оплаты(наличные, ипотека, рассрочка). Застройщики указывают, что обязательства заказчика считаются исполненными после поступления денег на расчетный счет организации, оставляя на несколько дней дольщика подвешенном состоянии, т.к. банк за один день деньги вряд ли переведет. Внимание! Настаивайте на том, чтобы Ваши обязательства были исполненными с момента поступления денег в банк.
Указываются финансовые гарантии — возмещение неустойки. Согласно ч. 2 ст. 6, 214 — ФЗ, если застройщик нарушает сроки указанные в договоре он обязан выплатить дольщику неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Обычно застройщик добавляет пункт об изменении площади квартиры, если она будет больше, то дольщик должен доплатить за дополнительные метры, если же меньше, то должен вернуть застройщик или никто никому ничего не должен, но в законе о правах потребителей сказано, что дольщик может требовать денежную компенсацию за недостающие метры, а застройщик за лишние — нет.
Изменения в ДДУ вносятся по согласованию сторон, с обязательным подписанием дополнительного соглашения и регистрации его в Росреестре. Прежде чем подписать договор, обсудите пункты, в которые нужно внести изменения. Перед подписанием внимательно прочтите договор, убедитесь, что он напечатан с оговоренными изменениями. И успехов Вам!