Облагается ли налогом договор переуступки участия в долевом строительстве

Минфин России разъяснил порядок уплаты НДФЛ при уступке права требования по договору участия в долевом строительстве

Leszek Glasner / Shutterstock.com

Финансисты указали, что при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущественного права. К такому выводу они пришли, проанализировав соответствующие нормы Налогового кодекса.

Так, в подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ закреплено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве. Согласно подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав).

Можно ли применять имущественный вычет при продаже недвижимости одновременно с уменьшением доходов на сумму расходов, связанных с приобретением этой недвижимости? Узнайте из «Энциклопедии решений. Налоги и взносы» интернет-версии си стемы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Эксперты Минфина России обращают внимание, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их общим имуществом независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34 Семейного кодекса). Исключение составляют случаи, когда договором между супругами предусмотрен иной режим приобретаемого имущества (ст. 256 Гражданского кодекса).

В связи с этим, если оплата расходов по приобретению квартиры по договору долевого участия была произведена за счет общего имущества супругов, то оба супруга могут считаться участвующими в расходах по ее приобретению. И, в частности, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщицей, супруг которой производил выплаты по договору, а затем в порядке цессии безвозмездно передал права по указанному договору супруге, она тоже может получить имущественный налоговый вычет по НДФЛ.

Источник

Налог при переуступке прав на квартиру

Переуступка права требования является юридическим механизмом, который позволяет произвести смену покупателя квартиры в договоре долевого участия в строительстве.

Она отличается от договора купли-продажи объекта недвижимости, так как при стандартной продаже многоквартирный дом уже должен быть возведен и сдан в эксплуатацию, а на квартиру должна иметься выписка из ЕГРН, но дольщик ее пока не имеет.

Но он может уступить новому приобретателю право требования на жилье в установленный срок от застройщика.

Покупка квартиры с помощью переуступки выгодна для покупателей тем, что они могут приобрести подходящее жилье по невысокой стоимости. Дольщикам такая сделка также выгодна, т.к. позволяет возвратить денежные средства за объект недвижимости, а в отдельных случаях и получить доход.

Особенности договора уступки

Основной особенностью сделки уступки права является то, что процедура заключения соглашения находится в зависимости от произведенных расчетов дольщика с застройщиком.

Если инвестор полностью оплатит сумму по договору участия в долевом строительстве, то от застройщика не нужно получать согласия на переход права по ДДУ.

В случае наличия долга дольщика перед строительной фирмой, потребуется получить от нее согласие в письменной форме на осуществление уступки права требования.

Согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» уведомления застройщика о совершении передачи прав не требуется.

Но многие строительные фирмы предусматривают данное условие в договоре ДУ. Поэтому прежде чем приступать к оформлению переуступки нужно отправить письменное уведомление в адрес застройщика (рекомендуется направлять его почтовым отправлением – заказным письмом с сохранением квитанции об отправке).

В случае неполной оплаты начальным приобретателем суммы по ДДУ, по сделке переуступки у последующего покупателя возникает обязанность по уплате оставшейся суммы денежных средств застройщику.

Нужно понимать, что в этом случае необходимо получить письменное согласование на проведение сделки от строительной компании. Как правило, такое согласие делается не бесплатно.

Порядок оформления

Для оформления сделки по переуступке права требования на недвижимость, необходимо выполнить следующие действия:

1. Договориться с покупателем. Найти его можно при помощи объявления или через агентство недвижимости.
2. После чего нужно направить письменное уведомление застройщику либо получить от него письменное согласие.
3. Если дольщик использовал для оплаты квартиры кредитные средства по ипотеке, то необходимо обратиться в банк. В учреждение надо подать документы, которые подтверждают финансовое состояние покупателя прав.
4. После оценки специалистами банка платежеспособности покупателя, ипотечный кредит закрывается и оформляется новый, стороной которого является приобретатель права требования.

Дальнейшей стадией является заключение сделки. Обычно, большинство его пунктов соответствует условиям договора долевого участия. Также в соглашении о переуступки указываются обязательства 3-х сторон (продавца, приобретателя и строительной фирмы).

Чтобы подготовить текст договора желательно обратиться за услугами грамотного юриста. Правильное составление документа позволит не допустить ошибок, которые могут приводить к недействительности договора.

Перечень нужных документов

Чтобы осуществить процедуру регистрации сделки уступки и соблюсти требования его законности, понадобится приложить следующие бумаги:

• Основной договор долевого участия;
• предварительное договор;
• квитанции, удостоверяющие оплату;
• непосредственно договор уступки права требования.

Платятся ли налоги при переуступке?

Отдельные вкладчики ранее оформляли сделки уступки, чтобы не платить налог на доходы физических лиц.

В силу действующего налогового законодательства, если объект недвижимости находится в собственности менее 3 лет, то в случае его продажи нужно заплатить подоходный налог.

Поскольку жилплощадь приобретается инвесторами не для личного пользования, а с целью получения прибыли, так как цена квартиры на начальном этапе возведения новостройки значительно ниже, чем по окончании работ.

В прежние времена данная сделка не порождала обязанности от уплаты НДФЛ. В настоящее время в законодательство были внесены соответствующие изменения.

Сейчас независимо от желания дольщиков, они обязаны платить налог в бюджет.

Поэтому платить налог с полученного дохода от продажи права требования на квартиру по долевому участию придется.

При продаже жилья

Согласно поправкам в законодательство налогом облагается доход физических лиц, полученный по любым основаниям.

Налоговой базой является разница от продажи жилья, если она реализована за большую стоимость, чем при первоначальной покупке прав у застройщика.

С указанной разницы в цене и уплачивается налог, размер которого равен 13%.

При покупке

Покупателю не нужно платить налог в ходе переуступки прав. Согласно действующим правовым актам подоходный налог платится лишь продавцом.

После подписания с застройщиком акта приема-передачи у него появляется обязанность уплаты имущественного налога. Этот налог платится ежегодно всеми собственниками недвижимости. Правовые основы

Уплата налога регламентируется ст. 208 Налогового кодекса РФ. Она содержит основания и суммы для внесения налога в бюджет.

Как говорилось выше, гражданин, который совершает переуступку обязан уплатить налог при совершении данной сделки, который составляет:

• 13% — в отношении граждан Российской Федерации;
• 30% для иностранных граждан.

Налоговое законодательство также позволяет в отдельных случаях снизить размер налоговой базы.

Возможность получения вычета

Действующие законы предусматривают два способа, с помощью которых допускается уменьшение суммы налога.

Способы снижения налога:

1. Использование налогового вычета. Если заключен договор участия в долевом строительстве, то гражданин имеет право на получение вычета, размер которого не превышает 1 000 000 рублей. Чтобы получить вычет нужно подать налоговую службу составленное заявление, а также приложить необходимые документы.
2. Уменьшение размера прибыли от продажи права на квартиру на величину оплаты по ДДУ застройщику. Таким образом, если права на объект недвижимости проданы по такой же стоимости, что и при покупке, или по более низкой цене, то налог с продавца не берется.

При оплате налога, в соответствии с законом, до 31 апреля года, который следует за отчетным, в котором совершена продажа по переуступке, нужно подать налоговую декларацию в письменном виде по форме 3-НДФЛ.

Декларация составляется при учете налогового вычета либо уменьшения размера полученного налогоплательщиком дохода.

Итак, в ходе уступки прав требования продавцу необходимо уплатить налог, который составляет 13%.

Если дольщик решает понизить размер налога, то он имеет право на использование вычета или снижения дохода с продажи своего права на квартиру.

Напротив, покупателю не нужно платить налог в бюджет, т.к. он освобождается от его уплаты по законам РФ.

Порядок покупки квартиры по переуступке прав в строящемся доме, смотрите здесь.

Видео: Налог при продаже квартиры по переуступке:

Похожие материалы:

Комментарии Отменить ответ

Рейтинг записей

Как правильно брать ипотеку

Всегда ли нужны услуги риэлтора?

Топ-10 лучших агентств недвижимости Липецка

Справка БТИ о принадлежности объекта недвижимого имущества

Источник

Как правильно заплатить НДФЛ при уступке прав по ДДУ

Как и любой другой доход физического лица, полученные по договору уступки прав требования средства облагаются НДФЛ по ставке 13%. При подсчете налога имеется возможность уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, уплаченную застройщику по договору долевого участия.

Размер налога

Обязанность уплатить НДФЛ при продаже квартиры по договору уступки установлена ст. 210 НК РФ. Согласно этой статье, налогом на доходы облагаются все виды доходов, полученные налогоплательщиком — физическим лицом.

При этом в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, а также пп. 2 п. 2 той же статьи в случае уступки прав требования по ДДУ или иному подобному договору инвестирования в строительство налогоплательщик может уменьшить сумму доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с заключением договора долевого участия. Под расходами в данном случае понимаются суммы, уплаченные застройщику по ДДУ.

Налог уплачивается по ставке 13% для граждан, являющихся налоговыми резидентами России (т.е. проживших в ней 183 дня и более). Для нерезидентов ставка налога выше — 30%.

Право на вычет расходов подтвердил Минфин России в Письме от 31 марта 2020 года № 03-04-05/25335 и ряде предшествующих ему писем. Однако предоставленное указанной статьей НК РФ право уменьшить сумму налога к уплате не касается договоров займа с застройщиком и иных соглашений, не связанных со строительством (Письмо Минфина России от 30 апреля 2019 года № 03-04-05/31961).

Право на вычет из налогооблагаемой базы применяется и к расходам, понесенным на уплату процентов по ипотеке. Минфин России в письме от 13 сентября 2011 года № 03-04-08/4-166 подтвердил право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую базу на сумму фактически произведенных расходов, в том числе уплаченных процентов по договору целевого займа (кредита) на приобретение недвижимости.

Вместо уменьшения доходов на произведенные расходы, дольщик может заявить налоговый вычет в размере 1 миллиона рублей. Эту сумму необходимо отнять от цены уступки, и уплатить налог с получившейся разницы. Однако обычно этот способ оказывается менее выгодным, чем вычет понесенных расходов.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Например, Иванов И.И. заключил с застройщиком договор долевого участия и уплатил цену по нему в размере 2 миллионов рублей. Не дожидаясь завершения строительства Иванов И.И. уступил права по ДДУ Петрову А.П. за 2,7 млн. рублей. Если Иванов решит уменьшить налогооблагаемую базу на понесенные в связи с заключением ДДУ расходы, он должен будет заплатить НДФЛ в размере 13% от 700 тысяч рублей, что составит 91 000 рублей. Если же Иванов решит вычесть 1 миллион рублей, то его налогооблагаемая база будет равна 1,7 млн. рублей, а сумма налога к уплате — 221 000 рублей.

Ранее имущественный налоговый вычет не применялся к соглашениям об уступке прав. Возможность его применения возникла в 2007 году после изменения законодательства. Однако и за период 2006 года и ранее, ФНС России отмечала, что налогом будет облагаться только выгода, полученная от реализации имущественных прав, которая представляет собой разницу между ценой их приобретения и продажи. Именно этот доход налогоплательщик должен был задекларировать и уплатить с него НДФЛ в размере 13% Письмо ФНС России от 23 декабря 2015 года № 04-2-03/205 «О налоге на доходы от уступки права». Экономически такой подход приводит к тому же результату, что и применение вычета в размере понесенных расходов.

О полученном доходе необходимо самостоятельно сообщить в налоговый орган, заполнив декларацию 3-НДФЛ и подав ее до 30 апреля следующего года. НДФЛ уплачивается в срок до 15 июля года, следующего за годом получения дохода.

Калькулятор НДФЛ по договору уступки

Налоговые вычеты

По договору уступки передаются имущественные права на получение квартиры в будущем, а не сама квартира. В связи с этим уступивший свои права дольщик не может претендовать на налоговые вычеты в связи с длительным владением недвижимым имуществом (3 или 5 лет), установленные статьей 220 НК РФ. Даже если стройка затянулась, право на вычет не возникает.

Продажа без дохода

Если полученная по соглашению об уступке сумма меньше или равна ранее уплаченной застройщику по ДДУ, декларацию все равно необходимо подать. Налоговый орган перепроверит изложенные в ней факты. Однако налога к уплате не возникнет.

Уступка между супругами

Если договор уступки между супругами заключен на возмездной основе, то налог с него также нужно заплатить. Поэтому заключать подобную сделку имеет смысл «по себестоимости» или безвозмездно. Супруг или супруга при этом не утратят право на получение налогового вычета с уплаченной застройщику суммы — такие расходы признаются общими, если не заключен брачный контракт.

Если квартира достроена

Важно учитывать, что уступка квартиры по ДДУ невозможна, если дом сдан в эксплуатацию. В этом случае считается, что строительство завершено, поэтому долевое участие в нем более невозможно. Такую квартиру можно продать по предварительному договору купли-продажи. Обязательства по передаче квартиры по нему, а равно и расчеты должны проводиться после того, как право собственности на квартиру будет передано дольщику.

В целом, уплата налога при продаже квартиры по договору уступки не отличается от такой же уплаты в случае купли-продажи готовой квартиры. И в том, и в другом случае налогоплательщик обязан самостоятельно задекларировать полученный доход и уплатить налог с него.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник