Обман в строительстве и завышение сметной стоимости
Обман в строительстве и завышение сметной стоимости
Чем более широко распространяется индивидуальное возведение жилых сооружений, тем чаще встречается обман в строительстве. Чаще всего практикуется такой прием, как завышение сметной стоимости, которое не видно невооруженным взглядом и требует тщательной экспертизы в независимой организации. Но можно поступить проще и сделать анализ самостоятельно. В этом материале вы узнаете про самые распространенные приемы обмана в строительстве. Также мы расскажем, как самостоятельно проверить и пересчитать сметы.
Проверка сметы необходима!
Проверка сметной стоимости и расходов материалов
Одним из наиболее распространенных мошеннических приемов является искусственное завышение стоимости сырья и материалов, используемых в процессе строительно-ремонтных работ. Проведенная правильно проверка сметной стоимости и количества расхода материалов позволяет выявить подобные махинации.
При составлении смет многие подрядчики надеются, что не разбирающийся в вопросах строительства клиент не станет скрупулезно проверять каждую позицию сметного расчета. Эти надежды почти всегда оправдываются: никто не хочет тратить время на изучение малопонятных терминов, формулировок, цифр и коэффициентов. Все желают совсем другого — как можно скорее завершить строительство или ремонт и забыть о нем, если не навсегда, то надолго.
Чем более подробно составлена смета расхода материально-сырьевых ресурсов, тем проще обнаружить в ней различные приписки. В частности, по завершении работ и при приемке объекта можно просто сверить позиции сметы с тем, что есть на самом деле. Конечно, сложно с высокой степенью достоверности проверить все позиции сметы, но всегда можно пересчитать количество электрических розеток и выключателей, проверить наличие именно той сантехники, которая указана в смете (а не более дешевой) и т. п.
Проверка сметной документации на предмет искусственного завышения
Проверка сметной документации на предмет искусственного завышения расценок и расходов проводится с целью корректировки заложенных параметров в соответствии с рыночными реалиями.
Вместо контроля над составлением сметы представители подрядной организации могут ограничиться перечислением одного-двух десятков работ и материалов, взяв их стоимость чуть ли не с потолка.
С подозрением нужно относиться к строительным или ремонтным сметам, в которых стоимость работ или материалов указана в виде расценок на 1 кв. м площади помещения: представить реальную картину строительства в такой ситуации крайне сложно. Ну а если в смете стоимость материалов и работ объединены, то правду искать и вовсе бесполезно. Именно поэтому, кстати, многие подрядные организации стараются составлять именно такие сметы, убеждая наивных клиентов, что только так и надо работать.
Как проверить смету самостоятельно?
Под объединением в смете стоимости работ и материалов очень часто скрывается наглое мошенничество. Известно множество случаев, когда этот прием позволял искусственно завысить стоимость материально-сырьевых ресурсов по смете в два раза и более. Поэтому, перед тем, как проверить смету самостоятельно, ознакомьтесь со справочными матреиалами.
С особой бдительностью нужно относиться к пунктам сметы, которые называются: «Дополнительные расходы», «Прочее», «Непредвиденные затраты», «Прочие расходы» и т. п. Именно здесь строители нередко указывают ничем не обоснованную сумму и единственное, на что они обращают внимание, — это чтобы сумма более-менее органично смотрелась в смете и не вызывала подозрений. Лучше всего, если еще на стадии разработки сметной документации заказчик твердо заявит, что никакие «прочие» и иные документально неподтвержденные расходы оплачивать не будет. Если такой пункт попадет в смету, он не будет нулевым — опытный подрядчик всегда придумает, что сюда можно внести.
Даже если удастся настоять на исключении из сметы любых сомнительных позиций, решена только часть проблемы. Не спасет и знание о стоимости материалов: цена может зависеть от конкретного производителя, условий поставки и других факторов, которые с готовностью перечислит представитель организации-подрядчика, поэтому при составлении сметы у строителей всегда есть возможность добавить небольшую сумму к цене некоторых материалов. Вряд ли непосвященный человек обратит внимание, если мешок какого-то материала в смете будет стоить не 17,8 $ (как должен стоить), а 18,5 $ или 19,7 $. Аналогично сложно заметить, если расход некоторых материалов в смете будет завышен.
ВНИМАНИЕ! Проще всего обмануть клиента на материалах, расход которых по окончании работ подсчитать слишком сложно или вообще невозможно. Если, например, те же розетки можно пересчитать, то определить реальный расход цемента или штукатурного раствора, не имея специальных знаний, не получится.
Смета расхода материально-сырьевых ресурсов предоставляет возможности для мошенников в строительстве. Причем заложенные в смету излишки могут выступать в виде своеобразного товара: если строительство или ремонт ведется несколькими бригадами, то одна может просто продать этот «нематериальный актив» своим коллегам, предоставить его «в долг» и т. п.
Поэтому прежде чем согласиться с предложенной сметой, рекомендуется не пожалеть времени и внимательно ознакомиться с ее позициями, обращая внимание на расход материально-сырьевых ресурсов и их стоимость. Не будет лишним обратиться за помощью к экспертам, в качестве которых могут выступить «продвинутые» в строительном отношении друзья и знакомые или представители специализированной лаборатории. В последнем случае вам придется оплатить экспертизу, но эта сумма будет меньше той, на которую хотели обмануть строители.
Как пересчитать смету?
В некоторых случаях результаты экспертизы оказываются столь впечатляющими, что клиент предпочитает отказаться от услуг выбранной подрядной организации и поискать более добросовестных строителей. Но нужно знать, как пересчитать смету самостоятельно, чтобы не попасть впросак ввиду своего непрофессионализма. Если вы сомневаетесь в своих возможностях, обратитесь к профессионалам.
Завышение стоимости либо расхода материально-сырьевых ресурсов не всегда является обманом. Иногда это происходит по объективным причинам, ведь строительство или ремонт — это не только сложный, но зачастую и непредсказуемый процесс. Например, в ходе работ может выясниться, что какая-то конструкция требует дополнительного усиления, какой-либо материал непригоден для эксплуатации в данных условиях и его придется заменить более дорогостоящим аналогом и т. д.
Завышение расценок на работы и включение в смету ненужных работ — это еще один вид мошенничества в строительной сфере и с ним необходимо бороться.
При выполнении строительных или ремонтных работ заказчик и подрядчик решают разные экономические задачи. Первый стремится минимизировать стоимость строительства или ремонта, задача же второго прямо противоположна: он желает максимально «раздуть» итоговую сумму сметы. Одним из хитрых приемов, позволяющих подрядной организации достичь своих целей, является искусственное завышение расценок на выполняемые работы, а также включение в смету необязательных или вообще ненужных для данного объекта работ.
Стоит отметить, что подрядные организации могут официально установить высокие расценки на выполняемые работы: это, несомненно, приведет к заметному увеличению сметной стоимости строительства или ремонта, но, по крайней мере, будет честным по отношению к клиенту. Тем более что высокие расценки на работы часто компенсируются относительно низкой стоимостью материалов, например, если подрядная организация имеет возможность получать их по более низкой цене, чем та, которую заказчик может увидеть в строительных магазинах и на рынках. Такое удешевление может достигаться, в частности, благодаря оптовым закупкам материалов. Здесь экономия может достигать 10 % и больше. Заказчик может и не подозревать о подобных вещах: пусть работы стоят дороже, а материалы — дешевле, но итоговая сумма по смете приемлема, а значит, повода для волнений нет.
Однако искусственное завышение стоимости работ либо включение в смету ненужных работ — это уже откровенное мошенничество. Подрядчики действуют хитро: они объявляют низкие расценки на работы — ниже, чем у конкурентов, — а также могут предлагать дополнительные скидки за большой объем работ. При составлении предварительной сметы у потенциального заказчика рассеиваются последние сомнения: смета выглядит привлекательно, расценки на выполняемые работы намного ниже средних цен по городу.
На самом деле не все так безупречно. Как показывает практика, в подобных случаях подрядчики сильно завышают объемы работ, а также не стесняются включать в смету вообще ненужные работы. Их расчет в том, что клиент не разбирается в вопросах строительства и ремонта (особенно в области составления смет и нормирования работ), как оно и бывает в большинстве случаев.
Существует несколько наиболее популярных методов искусственного завышения стоимости строительных и ремонтных работ: необоснованное завышение различных индексов, нормативов накладных расходов, тарифных ставок, отчислений на развитие производственной базы, транспортно-заготовительных и складских расходов, плановых накоплений, лимитированных затрат и т. д. Чтобы разбираться в этих тонкостях, необходимо наличие если не соответствующего образования, то хотя бы специальных знаний, которых, как известно, у большинства заказчиков нет и быть не может.
Еще один распространенный способ — это неправильное применение единичных расценок сборников и поправочных коэффициентов, а также несоблюдение норм расхода строительных материалов. Опять же, редкий клиент имеет хотя бы поверхностные знания в этих вопросах, а потому здесь открывается широкое поле деятельности для мошенников строительной индустрии.
Банальный, даже грубый, однако распространенный прием — преднамеренные арифметические ошибки в строительных и ремонтных сметах. Если заказчику еще может прийти в голову перепроверить нормы расхода или оправданность включения в смету тех или иных позиций, то пересчитывать калькулятором смету не будет практически никто — и, как показывает практика, напрасно: этот нехитрый прием позволяет взять с клиента немалую сумму сверх положенного без всяких оснований.
Как проверять сметы
А теперь рассмотрим более подробно вопрос, который касается того, как проверять сметы самостоятельно. Чтобы быстро пересчитать строительную смету, ее можно отсканировать и сохранить в Excel (это легко сделать с помощью сканера и программы FineReader). После этого нужно задать формулы, в соответствии с которыми рассчитываются итоговые суммы по позициям (как правило, для этого следует перемножить расценку и количество), причем однотипные формулы можно копировать в соответствующие ячейки. Для расчета общих итогов по разделам сметы и всей смете также несложно задать формулы, а можно обойтись и без этого: Excel автоматически суммирует цифры, находящиеся в выделенных ячейках, и показывает результат в строке состояния.
Еще один известный способ обмана — повторное внесение в смету работ и материалов: например, один раз в начале сметы, другой — в ее конце. Обнаружить эту хитрость можно только при очень внимательном и скрупулезном изучении сметы. Однако и здесь подрядчик может схитрить, указав одну и ту же позицию под разными названиями.
Часто при проведении строительства или ремонта современные и дорогие технологии работ заменяются более дешевыми аналогами. Разумеется, заказчик об этом не подозревает и добросовестно оплачивает все, что ему скажут, в соответствии со сметой.
В последние годы некоторые подрядные организации применяют еще один хитрый прием: они предъявляют смету на выполнение работ к оплате с некоторой задержкой, чтобы на законном основании пересчитать сумму с учетом инфляции.
Следует помнить, что любые затраты непредвиденного характера, включаемые в строительную смету или акт выполненных работ, должны в обязательном порядке согласовываться с заказчиком. Если обнаружилась позиция, о которой ранее заказчик не был поставлен в известность, значит, это попытка «развести» клиента на деньги.
Сметная стоимость строительства: судебная практика
Причинами некорректной сметной оценки стоимости строительства (строительно-монтажных работ, ремонтных работ, сопутствующих работ) чаще всего являются ненадлежащие результаты работы при составлении локально-сметных расчетов.
В свою очередь, некорректные результаты являются следствием целого ряда причин. Это и неактуальные проектные решения, неверное или необоснованное применение расценок и нормативов, а также технические ошибки.
Отдельным направлением необходимо выделить некорректно определенную и зафиксированную стоимость строительства, когда ее основой является неверно определенная и зафиксированная стоимость объекта капитального строительства.
В любом случае, неверно определенная и зафиксированная оценка стоимости строительства является причиной для возникновения спорных ситуаций, которые также необходимо разделить по направлениям:
- споры, связанные с необоснованным завышением сметной стоимости строительства;
- споры, связанные с необоснованным занижением сметной стоимости строительства.
Споры, связанные с необоснованным завышением сметной стоимости строительства
Фактическая стоимость работ априори ниже установленной в контракте. Подрядчика обязывают вернуть (зачастую в бюджет) часть полученных средств, по исполненным уже договорам подряда, ввиду того, что их цена превышает фактическую стоимость выполненных работ. При этом, работы уже выполнены, но, контролирующие органы установили перерасход бюджетных средств, ввиду того, что фактическая стоимость выполненных работ существенно ниже той, которая установлена в контракте. Подрядчику направляется предписание об обязательном возврате денежных средств в сумме равной разнице между начальной (по контракту) стоимостью выполненных работ и фактической (установленной позднее) стоимостью выполненных работ.
Разумеется, если подрядчик не согласен с такими выводами и предписанием, необходимо инициализация судебного разбирательства. Предметом доказывания является конгруэнтность стоимости работ, фактической и установленной в контракте. При этом, если все же разница есть, то целесообразно ее компенсировать дополнительными работами, которые могли быть выполнены по контракту, приведя соответствующие доказательства.
Анализ судебной практики показывает, что если зафиксирована разница между оплаченной стоимостью работ (завышенной) и их фактической стоимостью, то подрядчика обяжут эту разницу вернуть. Поэтому существенное значение приобретает подготовка к тому, чтобы эту разницу уменьшить стоимостью работ, которые не были предусмотрены контрактом, но были выполнены. То есть на стадии выполнения работ, ведь именно тогда становится очевидно, что их стоимость завышена, требуется особое внимание уделять согласованию допработ, пусть даже и без перспектив их оплаты.
Также в ряде случаев целесообразно проводить экспертизу стоимости работ, разумеется, если есть уверенность, что их фактическая стоимость превышает ту, что зафиксирована в актах выполненных работ, или ее полная стоимость позволяет перекрыть разницу, которую обязывают вернуть, в рамках зафиксированного «превышения сметной стоимости».
Спорные ситуации, связанные с тем, что в ходе работ необходимо проводить перерасчеты
Ввиду того, что в начальных локальных сметных расчетах содержатся неточности, применены неверные коэффициенты или расценки, стоимость работ по контракту классифицируется как необоснованно завышенной.
Самая распространенная ситуация, к примеру, когда в локальных сметных расценках использованы некорректные расценки, также весьма часто встречаются превышения допустимых лимитов на накладные расходы, используются неверные региональные или т.н. «зимние» коэффициенты. При этом такие ошибки допускают или заказчик отдельно, или стороны совместно. Потом, при перерасчете, выясняется, что стоимость работ завышена, разницу подрядчик должен вернуть заказчику.
Действия подрядчика при его несогласии и неготовности возвращать полученные за работу денежные средства аналогичны тем, что приведены выше. Важно грамотно обосновать то, что несмотря на стоимостные разногласия, достигнута главная цель контракта, надлежащее состояние объекта, что по сути является целью работ.
Как правило, в судебных спорах по данным направлениям подрядчики являются ответчиками. В рамках достижения своих целей в суд необходимо предоставлять не только доказательства выполненных работ, с надлежащим разъяснением того, что основная цель достигнута. Обязательными к предоставлению является результаты экспертной оценки стоимости выполненных работ, то есть той суммы, которая отражает фактическую стоимость выполненных работ, включающая также в себя стоимость работ, которые контрактом не были предусмотрены. Именно разница между этой суммой и размером полученной оплаты является суммой, необходимой к возврату. Очевидно, что если результаты экспертной оценки стоимости выполненных работ включают в себя выполненные работы, которые контрактом не были предусмотрены, то эта разница существенно уменьшится, в некоторых случаях даже полностью нивелируется.
Споры, связанные с необоснованным занижением сметной стоимости строительства
Объем работ по контракту превышает цену контракта, явно или неявно, что невозможно было установить до подписания контракта.
Идентификаторов много, это и «обрезанные» группы расценок, или отказ, необоснованный от включения в сметы целых блоков необходимых работ, к примеру, подготовительных. Результат един, подрядчик должен выполнить объем работ больше, иногда намного больше, чем это предусмотрено контрактом.
Стоимость материалов, используемых в ходе работ по контракту превышает цену контракта, явно или неявно.
Аналогично предыдущему пункту, особенность может состоять в том, что использована информация о материалах, которые уже сняты с производства и их стоимость априори неактуальна.
Сознательное занижение сметной стоимости работ для «попадания в лимиты финансирования».
Является компиляцией двух предыдущих пунктов.
Неверная оценка состояния объекта (участка) и работ по его ремонту (строительству).
Изначально неверная оценка объема и содержания работ на объекте. С даты проведения изысканий, фиксирующих состояние объекта до даты выполнения работ, состояние объекта могло значительно ухудшиться, соответственно, объем работ, первоначальных, является явно недостаточным.
В данном случае требуется руководствоваться принципом необходимости достижения конечного результата, разумеется с тем, чтобы компенсировать подрядчику его расходы на проведение работ, не предусмотренных контрактом.
Как правило, данные ситуации (факты) возникают (обнаруживаются) еще в ходе работ по контракту. Подрядчику требуется грамотно и своевременно согласовывать выполнение дополнительных работ, не предусмотренных первоначальной технической или сметной документацией.
Основной объем спорных ситуаций зафиксирован как раз тогда, когда согласование дополнительных работ или не проводилось, или было проведено с нарушениями правил и порядка, установленного для таких процедур. И заказчики в таких случаях считают себя вправе отказывать в оплате таких работ.
Разумеется, что своевременно и грамотно проведенная процедура экспертной оценки стоимости выполненных работ, в том числе и дополнительных, существенно усиливает позиции подрядчика в суде.
Важно понимать, что если стороны согласовали проведение допработ, меняя их объем, это допустимо, но если вместе с объемом меняется и характер работ, то необходимо привлечение проектной организации, для корректировки проектных решений. Если же подрядчик «пропустил» данный шаг, то в случае отказа отплачивать допработы, при обращении в суд, отсутствие согласованных проектных решений (откорректированных) может является основанием не только для отказа заказчика отплачивать допработы, но и для отказа в приемки и оплате основного комплекса работ, как работ, выполненных с отступлением от проектных решений, утвержденных обеими сторонами.
Вера Никулина , юрист компании «U-Nika», г. Пермь