Обоснование инвестиций в строительстве
Порядок обоснования инвестиций в строительстве. Обоснование
инвестиций в строительство разрабатывается на основании полу-
ченной информации, требований государственных органов и за-
интересованных организаций. Результаты обоснования инвестиций
в строительство служат:
для принятия решения о хозяйственной необходимости, тех-
нической возможности, коммерческой, экономической и соци-
альной целесообразности инвестиций в строительство;
получения акта выбора земельного участка для размещения
объекта;
выполнения проектно-изыскательских работ.
Объем обоснований инвестиций должен быть достаточным для
принятия инвестором (заказчиком) решения о целесообразности
инвестирования, получения от соответствующего органа испол-
нительной власти предварительного согласования места размеще-
ния объекта (акта выбора участка) и разработке проектной доку-
ментации.
Объем и содержание обоснования инвестиций обусловлены тре-
бованиями Порядка разработки, согласования и состава обосно-
ваний инвестиций в строительство предприятий, зданий и соору-
жений, принятого в 1995 г.
Утверждение обоснования инвестиций заказчиком осуществ-
ляется на основе заключений ГЭЭ, соответствующих федеральных
органов исполнительной власти и решений органов исполнитель-
ной власти субъектов Российской Федерации о согласовании мес-
та размещения объекта.
Обоснование инвестиций с приложениями необходимых мате-
риалов, согласований и решения о предварительном месте разме-
щения объекта, соответствующих коммуникаций, а также при не-
обходимости его санитарной (охранной) зоны направляется за-
казчиком в орган исполнительной власти субъекта Российской
Федерации для оформления акта выбора земельного участка в со-
ответствии с земельным законодательством Российской Федера-
ции, законодательством о недрах, законами и нормативными пра-
вовыми актами Российской Федерации.
Акт выбора земельного участка утверждается решением орга-
на исполнительной власти субъекта Российской Федерации для
объектов федерального и регионального значений и решением
местных органов самоуправления для объектов местного зна-
чения.
Предварительное согласование места размещения объекта мо-
жет не производиться в случаях представления земельных участков
в городах и других поселениях, где решение о размещении пло-
щадки (трассы) для строительства принимается органом местного
самоуправления (администрацией) в соответствии с утвержден-
ной градостроительной документацией (генеральными планами
городов или поселений, схемами и проектами планировки и заст-
ройки территориальных образований и др.).
Материалы обоснований инвестиций могут использоваться за-
казчиком для проведения социологических исследований, опро-
сов общественного мнения и референдумов о возможности соору-
жения объекта, разработки бизнес-плана, обеспечивающего под-
тверждение кредитору или организации гарантий по кредитам,
патежеспособности и финансовой устойчивости предприятия или
иного объекта инвестирования в части возможности выполнения
инвестором своих обязательств.
Итогом работы на этом этапе является решение о предвари-
тельном согласовании площадки под проектно-изыскательские
работы и акт выбора площадки.
Экологическое обоснование планируемой деятельности. В процессе
обоснования инвестиций в строительство инвестор должен выпол-
нить следующие экологические требования:
разработать экологическое обоснование планируемой деятель-
ности;
согласовать условия природопользования с надзорными орга-
низациями;
на основе согласования условий природопользования, выпол-
нить оценку потенциального воздействия на окружающую среду;
определить размеры санитарно-защитной зоны (СЗЗ) и зоны
воздействия (3В);
по представлению надзорных органов разработать декларацию
о безопасности промышленного объекта и проект решений по
Проблемам природопользования.
Состав материалов предпроектной документации определяется
СП 11-01-95.
Экологические требования надлежит учитывать:
при выборе площадки размещения объектов хозяйственной и
иной деятельности;
разработке технических, технологических и иных проектных ре-
шений по снижению прогнозируемого воздействия объектов на ок-
ружающую среду и мероприятий по охране природной среды.
Обосновывающие материалы по выбору места размещения
объекта должны разрабатываться на вариантной основе и базиро-
ваться на детальном анализе исходной информации об источниках
воздействия, природных особенностях территории, ее историко-
культурном наследии, а также состоянии экосистем в зоне воз-
действия объекта по каждой площадке размещения.
Источниками исходной информации при обосновании площад-
ки размещения объекта могут быть материалы государственных
органов в области охраны окружающей природной среды, опуб-
ликованные и фондовые материалы научных организаций и ве-
домств, данные статистической отчетности и экологического мо-
ниторинга, инженерные изыскания, экологические данные по
объектам-аналогам, расчеты и модели прогноза.
В качестве исходной информации следует также использовать
кадастровые карты природных ресурсов, карты и карты-схемы ком-
понентов природной среды (почвенные, геоботанические, живот-
ного мира и др.), карты защищенности грунтовых вод и др., банки
данных по отходам производства и потребления.
В составе обосновывающих материалов по месту размещения
объекта приводятся:
данные о месте размещения объекта, расположении земельного
участка, отводимого в постоянное и временное пользование;
характеристика природных условий территории в районе раз-
мещения объекта, оценка ее природно-хозяйственной ценности;
краткие сведения о современном и перспективном использова-
нии территории (в соответствии со схемами и программами разви-
тия), в том числе пользовании природными ресурсами при реали-
зации намечаемой деятельности;
ограничения по природопользованию;
информация о природных и исторических особенностях терри-
тории в зоне возможного воздействия объекта, состоянии компо-
нентов природной среды;
характеристика намечаемой деятельности;
информация по источникам воздействия — планировочные и
другие строительные нарушения, сбросы, выбросы, отходы про-
изводства (с указанием токсичности привносимых в окружаю-
щую среду загрязняюших веществ), физические и иные воздей-
ствия;
предварительная оценка воздействия намечаемой деятельности
на окружающую природную среду, в том числе на особо охраняе-
мые объекты;
рекомендуемый состав природоохранных мероприятий, форми-
руемый на основе оптимальных (оптимизированных) значений
предельно допустимых выбросов и сбросов;
Предварительная оценка экологического риска размещения
объекта.
Предварительная оценка воздействия на окружающую среду при
выборе площадки размещения объекта включает:
оценку изученности территории и достаточности исходной ин-
формации о природных и исторических особенностях территории,
достоянии компонентов природной среды;
оценку возможности природопользования, исходя из экологи-
ческого потенциала территории (в соответствии с потребностью
объекта) и состояния экосистем;
оценку масштаба и уровня воздействия при обычных режимах
эксплуатации объекта и в аварийных ситуациях;
прогнозную оценку изменений в природной среде — состояния
компонентов природной среды, активности природных процес-
сов, а также последствий этих изменений для человека.
Природоохранные мероприятия намечаются по каждому омпоненту природной среды и включают предложения по
рациональному использованию природных ресурсов,
предупреждению истощения и загрязнения экосистем.
Приоритетным при выборе площадки размещения объекта дол-
жен быть вариант, где прогнозируемый экологический риск наме-
чаемой деятельности будет минимальным.
Размещение объектов на территориях, загрязненных химичес-
кими веществами, вредными микроорганизмами и другими био-
логическими веществами свыше ПДК, радиоактивными вещества-
ми свыше ПДУ, не допускается до полной реабилитации этих тер-
риторий.
В дополнение к обосновывающим материалам по выбору пло-
щадки размещения объекта следует представлять:
рекомендации по разработке экологического обоснования в
проектной документации;
предложения по изучению природных особенностей террито-
рии на дальнейших этапах проектирования (при недостатке исход-
ной информации);
предложения по организации локального (производственного)
экологического мониторинга.
Обосновывающие материалы при разработке технических, тех-
нологических и иных проектных решений разрабатываются по од-
ной согласованной с органами власти площадке размещения объек-
та (при необходимости они могут разрабатываться и по другим
возможным вариантам размещения).
Материалы по экологическому обоснованию проектных реше-
ний должны быть достаточными для оценки:
прогнозируемого воздействия планируемой деятельности на
окружающую среду;
рациональности использования природных ресурсов;
прогрессивности технологических решений при строительстве
и эксплуатации объекта;
уровня экологической опасности применяемой и производи-
мой продукции, а также отходов производства, возможности их
размещения;
эколого-гидрогеологической характеристики территории с на-
учной оценкой возможного влияния подземного захоронения от-
ходов на все имеющиеся водоносные горизонты при необходимо-
сти подземного захоронения отходов;
оптимальности выбранных мероприятий по охране природы и
сохранению историко-культурного наследия, их эффективности и
достаточности;
ущерба природной среде и населению.
Материалы, обосновывающие проектные решения, должны
содержать исчерпывающую информацию о воздействии объекта
на окружающую среду при строительстве и эксплуатации объекта
в нормальном режиме работы (максимальной загрузке оборудова-
ния) и при возможных залповых и аварийных выбросах (сбросах),
а также аргументацию выбора природоохранных мероприятий. В
материалах должны быть:
характеристика экосистем в зоне воздействия объекта, оценка
состояния компонентов природной среды, устойчивости экоси-
стем к воздействию и способности к восстановлению;
информация об объектах историко-культурного наследия;
оценка изменений в экосистемах в результате перепланировки
территории и производства строительных работ;
оценка технологических и технических решений по рацио-
нальному использованию природных ресурсов, снижению воз-
действия объекта на окружающую среду (очистных сооружений,
установок по обезвреживанию отходов производства и потреб-
ления и т.д.);
перечень отходов, сведения об их количестве, экологической
опасности, размещении (складировании) и использовании;
прогноз изменений природной среды (покомпонентно) при
строительстве и эксплуатации объекта;
обоснование природоохранных мероприятий по восстановле-
нию и оздоровлению природной среды, сохранению ее биологи-
ческого разнообразия;
комплексная оценка экологического риска планируемой дея-
тельности, последствий возможного воздействия (с учетом пла-
нируемых природоохранных мероприятий);
обоснование капитальных вложений в мероприятия по охране
окружающей среды (дифференцированно по видам);
размер платы за природопользование.
Дополнительно к обосновывающим материалам необходимо
представить программу по организации локального экологическо-
го мониторинга и план ее финансирования.
Выбор оптимального проектного решения по использованию
природных ресурсов и охране окружающей среды должен базиро-
ваться на принципах сохранения и улучшения окружающей среды
и минимизации воздействия на экосистемы антропогенной дея-
При строительстве объекта по очередям, а также в случае выде-
ления пускового комплекса ОВОС объекта и разработка природо-
охранных мероприятий выполняются в целом по предприятию с
выделением первоочередных мер для пускового комплекса. Для
каждой последующей очереди строительства природоохранные
мероприятия могут быть уточнены и дополнены по данным мони-
торинга при разработке рабочей документации.
При реконструкции предприятий в составе материалов допол-
нительно следует представить сведения о произошедших измене-
ниях в природной среде за период эксплуатации объекта. Следует
определить также причины и характер этих изменений, пред-
усмотреть мероприятия по ликвидации последствий деятельности
объекта, возмещению нанесенного ущерба.
При снятии объекта с эксплуатации (ликвидации, перепрофи-
лировании) следует дополнительно включать:
обоснование необходимости ликвидации (перепрофилирования)
объекта;
оценку деградации природной среды в результате деятельности
объекта;
оценку последствий ухудшения экологической ситуации в рай-
оне размещения объекта на здоровье населения;
обоснование комплекса мероприятий по восстановлению при-
родной среды и созданию благоприятных условий для жизни насе-
ления.
Обоснование инвестиций и бизнес-план инвестиционно-строительных объектов
Обоснование инвестиций является предпроектным документом, подлежит экспертизе и утверждению в установленном порядке. Материалы его направляются в орган. исполнит. власти для оформления акта выбора земельного участка.
В соответствии с действующими нормативными документациями обоснования инвестиций состоит из следующих разделов.
1. исходные данные: цель инвестирования, характеристика объекта, материалы экспертных и экономических изысканий и сведения о необходимых ресурсах.
2. мощность предприятия, номенклатура продукции (обоснование производственной мощности, исходя из перспективной потребности продукции и возможности ее сбыта на рынках)
3. основные технологические решения: выбор технологии производства, краткая характеристика технологии, источник и порядок приобретения оборудования, производственно-техническая структура предприятия
4. обеспечение предприятия ресурсами: годовая потребность в ресурсах (материалах, воде, полуфабрикатах)
5. место размещения предприятия: обоснование выбора места размещен ия с учетом факторов экологических, экономических и социальных.
6. основные строительные решения: объемно-планировочные решения, параметры основных зданий и сооружений, сроки и очередности строительства, потребность в строительных материалах и решения по водоснабжению, энергоснабжению, теплогазоснабжению и др.
7. оценка воздействия на окружающую среду.
8. кадры и социальное развитие
9. эффективность инвестиций: рассчитывается ожидаемая эффективность с т. зр. предпринимателя, т.е. коммерческая эффективность и с позиции национальной экономики (общественная социально-экономическая эффективность)
10. выводы и предложения, к которым относятся общие выводы и технические возможности и экономически целесообразности инвестиций; основные технико-экономические и финансовые показатели объекта, рекомендации по проектированию, строительству и эксплуатации объекта.
На основе обоснования инвестиции составляется бизнес-план инвестиционного проекта. Составляют бизнес-план, разделы которого в целом однотипны
Проектная документация на строительство предприятий, зданий и сооружений:
Проектные, проектно-строительные организации, которые имеют лицензию на право выполнения проектных работ на основе договора с заказчиком.
К исходным данным для проектирования относятся следующие документы:
1. Обоснование инвестиций в строительство объекта
2. Решение местного органа власти о предварительном согласовании места размещения объекта.
3. Архитектурно-планировочное задание, составленное в установленном порядке.
4. Техническое условие на присоединение проектируемого объекта в источникам энерго-, тепло-, водоснабжения и инженерным сетям и коммуникациям)
5. Материалы топографической съемки участка строительства и данные геологических и гидрологических изысканий
6. Сведения о наземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях.
7. Материалы инвентаризации и оценочные акты местной администрации о сносе или переносе и характере компенсаций за сносимые сооружения.
Разработка проектной документации осуществляется в 2 стадии:
Основной проектный документ — технико-экономическое обоснование строительства (ТО), на основе которого разрабатывается рабочая документация, которая включает в себя рабочие чертежи, спецификации строительных изделий и конструкций, спецификации оборудования, локальные объектные сметы.
Основное содержание в составе проекта предприятия принадлежит проекту организации строительства (ПОС) и проекту производства работ (ППР)
ПОС — разрабатывается проектной организацией на полный объем строительства и имеет следующие разделы:
1. календарный план, в к-м определяются сроки и очередности строительства зданий и сооружений этапов и комплексов работ. на подготовительный этап отдельно составляется календарный план, в соотв. с ним производится
распределение капитальных вложений и объемов СМР по периодам строительства
2. Строительные генеральные планы для подготовительного и основного периода строительства, которые показывают распределение постоянных и временных зданий, сооружений, дорог, инженерных сетей и мест их подключения к действительным сетям, складских помещений, путей передвижения строительных машин и механизмов и др.
3. Организационно-технологические схемы возведения зданий и сооружений, которые определяют наиболее целесообразную последовательность выполнения этапов и комплексов работ.
4. ведомость потребностей в строительных конструкциях и изделиях, механизмах и оборудовании с распределением по календарным периодам
5. график потребностей в кадрах строителей
6. характеристика районов строительства, расчеты потребностей в трудовых и материальных ресурсах
7. характеристика районов строительства, расчеты потребностей в трудовых и материальных ресурсах и основных строительных машинах и транспортных средствах.
8. потребность в электроэнергии, воде, паре и др. энергоресурсах, потребность во временных зданиях и сооружениях.
ПОС является руководственным документом для заказчика и подрядной строительной организации и используется для составления сметной документации и составления плана строительства
ППР разрабатывается для подрядной организации и относится, как правило, за счет накладных расходов. В нем детализируются, конкретизируются организационно-технические решения, принятые в ПОС. В его составе ППР разрабатывается:
1. календарный или комплексно-сетевой график, в котором устанавливается последовательность и сроки выполнения работ с максимальным совмещением работ.
2. строительный генеральный план с указанием границ строительной площадки, действующих и временных дорог, схем движения транспорта и механизмов, с указанием мест установки строительных машин, мест расположения знаков геодезической разбивочной основы мест расположения определенных зон, размещение источников и средств энергоснабжения.
3. график движения рабочих кадров
4.график поступления строительных конструкций, материалов и оборудования.
5. технологические карты на отдельные виды работ
6. перечень технологического инвентаря и монтажной остансти
7. пояснительная записка, в которой обосновываются методы производства работ, мероприятий по охране труда, пожарной безопасности, охране окружающей среды. Потребность в энергетических ресурсах, перечень временных зданий и сооружений, технико-экономические показатели, продолжительность возведения объекта, уровень механизации работ, численность рабочих максимальная, средняя, затраты труда на 1м2 площади здания или 1м3 строительных работ
ППР подтверждается руководством подрядной организации и является 1 из основных документов, необходимых для получения разрешения на производство строительных работ.