Обоснование инвестиций в строительство.
Обоснования инвестиций разрабатываются, как правило, заказчиком с привлечением, по необходимости, на договорной основе проектных, проектно-строительных организаций и других юридических и физических лиц, получивших в установленном порядке право на соответствующий вид деятельности.
Договор является основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон.
Неотъемлемой частью договора должно быть задание на разработку обоснований, в котором приводятся исходные данные, основные технико-экономические показатели и требования заказчика.
Примерный перечень данных и требований, включаемых в задание на разработку обоснований (СП 11-101-95. Приложение А).
1. Основные данные о заказчике – инвесторе.
2. Местоположение предприятия, здания, сооружения.
3. Цель и источники инвестирования, объем предусмотренных финансовых средств.
4. Номенклатура продукции (объем оказываемых услуг).
5. Требования к технологии, производству продукции и основному оборудованию.
6. Требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным решениям.
7. Требования к охране окружающей среды.
8. Особые условия строительства.
9. Основные технико-экономические характеристики и показатели объекта.
К заданию прикладываются:
а) материалы, полученные от местных органов исполнительной власти, в том числе решения по результатам рассмотрения Ходатайства (Декларации) о намерениях, предварительные условия на возможное присоединение предприятия (здания, сооружения) к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям, картографические (топографические) материалы, ситуационный план и пр. , требования по санитарно-эпидемиологическим, экологическим условиям;
б) устанавливаемые технические характеристики продукции предприятия, данные о её стоимости;
в) требования по созданию (применению, использованию) технологических процессов и оборудования;
г) другие материалы.
Состав и содержание обоснований инвестиций (СП 11-101-95).
Цели инвестирования, экономический, социальный, коммерческий эффект, ожидаемый от функционирования объекта в намечаемом месте (районе) строительства.
Результаты технико-экономических оценок при рассмотрении Ходатайства о намерениях.
Общая характеристика объекта инвестирования:
— данные о необходимых ресурсах, вовлекаемых в хозяйственную деятельность предприятия.
— сведения о рынке строительных услуг, предприятиях-поставщиках оборудования и материалов и пр.
2. Мощность предприятия, номенклатура продукции.
Оценка современного состояния производства и потребления намечаемой продукции (услуг):
— обоснование выбора политики в области сбыта продукции на основе прогноза конъюнктуры рынка.
— разработка мероприятий по стимулированию сбыта продукции, в том числе на внешнем рынке.
— номенклатура и объемы производства.
— производственная мощность (программа), ее обоснование.
3. Основные технологические решения:
— Обоснование выбранной технологии основного и вспомогательных производств на основе сравнения возможных вариантов технологических процессов (схем) по уровню их экономической эффективности, технической безопасности, потреблению ресурсов на единицу продукции, а также степени риска и вероятности возникновения аварийных ситуаций:
— источники и порядок приобретения технологии и ее краткая характеристика, требования к основному технологическому оборудованию
— производственно- технологическая структура и состав предприятия.
4. Обеспечение предприятия ресурсами:
— годовая потребность предприятия в необходимых ресурсах
— анализ и обоснование возможных источников и условий получения ресурсов
— требования к качеству и способам подготовки сырья;
— расчет ежегодных расходов на обеспечение предприятия сырьевыми ресурсами.
5. Место размещения предприятия.
Основные требования к месту (площадке, трассе) размещения объекта. Анализ возможных вариантов мест размещения объекта. Обоснование выбранного места размещения объекта с учетом социальной, экономической и экологической ситуации в регионе.
6. Основные строительные решения.
Принципиальные объемно-планировочные и конструктивные решения, основные параметры; потребность в строительной продукции и материалах; соображения по организации строительства.
Решения по энергообеспечению, тепло-, водоснабжению, канализации и др.
7. Оценка воздействия на окружающую среду.
В соответствии с нормативными документами Минприроды России, Госстроя и другими актами, регулирующими природоохранную деятельность.
8. Кадры и социальное развитие.
— потребность в трудовых ресурсах;
— альтернативные варианты удовлетворения потребности;
— анализ альтернативных вариантов обеспечения работников предприятия жильем, создания социальных и культурно-бытовых условий.
9. Эффективность инвестиций.
Оценка эффективности инвестиций проводится по результатам количественного и качественного анализа информации, полученной при разработке соответствующих разделов обоснований и основывается на следующих положениях:
— стоимости строительства, определяемой по аналогам и укрупненным показателям, а также прогнозным и экспертным оценкам;
— уточнения возможных источников и условий финансирования инвестиций, принятых на стадии прединвестиционных исследований;
— определения себестоимости основных видов продукции, прогноза изменения основных показателей производственной деятельности предприятия в течение расчетного периода, анализа тенденции изменения рентабельности и мероприятий по обеспечению минимизации возможных потерь; оценки риска инвестиций;
— обоснования выбора расчетного периода, в пределах которого выполняются экономические расчеты, включающие время проектирования, строительства, освоения проектной мощности и эксплуатации объекта;
— учета данных прогнозируемого изменения цен по всем составляющим элементам дохода и издержек производства по годам расчетного периода.
10. Выводы и предложения.
Общие выводы о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство объекта с учетом его экологической и эксплуатационной безопасности.
К Обоснованиям прилагаются документы согласований и графические материалы – схемы, чертежи (при необходимости, демонстрационные материалы).
В процессе разработки Обоснований проводится согласование места размещенного объекта с местными органами власти и выбор из предложенных альтернативных вариантов наиболее эффективного.
Обоснование подлежит государственной экспертизе в установленном порядке.
Материалы обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления Акта выбора земельного участка (площадки) с приложением решения об утверждении предварительного согласования на этапе предпроектных исследований.
Утверждение (одобрение) Обоснований заказчиком осуществляется на основе заключения государственной экспертизы и решения органа исполнительной власти о согласовании места размещения объекта.
Материалы обоснований могут использоваться заказчиком для:
— проведения социологических исследований, опросов общественного мнения и референдумов о возможности сооружения объекта;
— разработки бизнес-плана, обеспечивающего подтверждение кредитору или организации гарантии по кредитам, платежеспособности и финансовой устойчивости предприятия
— переговоров с государственными и местными органами власти о предоставлении ему субсидий, налоговых и иных льгот.
Обоснование инвестиций и бизнес-план инвестиционно-строительных объектов
Обоснование инвестиций является предпроектным документом, подлежит экспертизе и утверждению в установленном порядке. Материалы его направляются в орган. исполнит. власти для оформления акта выбора земельного участка.
В соответствии с действующими нормативными документациями обоснования инвестиций состоит из следующих разделов.
1. исходные данные: цель инвестирования, характеристика объекта, материалы экспертных и экономических изысканий и сведения о необходимых ресурсах.
2. мощность предприятия, номенклатура продукции (обоснование производственной мощности, исходя из перспективной потребности продукции и возможности ее сбыта на рынках)
3. основные технологические решения: выбор технологии производства, краткая характеристика технологии, источник и порядок приобретения оборудования, производственно-техническая структура предприятия
4. обеспечение предприятия ресурсами: годовая потребность в ресурсах (материалах, воде, полуфабрикатах)
5. место размещения предприятия: обоснование выбора места размещен ия с учетом факторов экологических, экономических и социальных.
6. основные строительные решения: объемно-планировочные решения, параметры основных зданий и сооружений, сроки и очередности строительства, потребность в строительных материалах и решения по водоснабжению, энергоснабжению, теплогазоснабжению и др.
7. оценка воздействия на окружающую среду.
8. кадры и социальное развитие
9. эффективность инвестиций: рассчитывается ожидаемая эффективность с т. зр. предпринимателя, т.е. коммерческая эффективность и с позиции национальной экономики (общественная социально-экономическая эффективность)
10. выводы и предложения, к которым относятся общие выводы и технические возможности и экономически целесообразности инвестиций; основные технико-экономические и финансовые показатели объекта, рекомендации по проектированию, строительству и эксплуатации объекта.
На основе обоснования инвестиции составляется бизнес-план инвестиционного проекта. Составляют бизнес-план, разделы которого в целом однотипны
Проектная документация на строительство предприятий, зданий и сооружений:
Проектные, проектно-строительные организации, которые имеют лицензию на право выполнения проектных работ на основе договора с заказчиком.
К исходным данным для проектирования относятся следующие документы:
1. Обоснование инвестиций в строительство объекта
2. Решение местного органа власти о предварительном согласовании места размещения объекта.
3. Архитектурно-планировочное задание, составленное в установленном порядке.
4. Техническое условие на присоединение проектируемого объекта в источникам энерго-, тепло-, водоснабжения и инженерным сетям и коммуникациям)
5. Материалы топографической съемки участка строительства и данные геологических и гидрологических изысканий
6. Сведения о наземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях.
7. Материалы инвентаризации и оценочные акты местной администрации о сносе или переносе и характере компенсаций за сносимые сооружения.
Разработка проектной документации осуществляется в 2 стадии:
Основной проектный документ — технико-экономическое обоснование строительства (ТО), на основе которого разрабатывается рабочая документация, которая включает в себя рабочие чертежи, спецификации строительных изделий и конструкций, спецификации оборудования, локальные объектные сметы.
Основное содержание в составе проекта предприятия принадлежит проекту организации строительства (ПОС) и проекту производства работ (ППР)
ПОС — разрабатывается проектной организацией на полный объем строительства и имеет следующие разделы:
1. календарный план, в к-м определяются сроки и очередности строительства зданий и сооружений этапов и комплексов работ. на подготовительный этап отдельно составляется календарный план, в соотв. с ним производится
распределение капитальных вложений и объемов СМР по периодам строительства
2. Строительные генеральные планы для подготовительного и основного периода строительства, которые показывают распределение постоянных и временных зданий, сооружений, дорог, инженерных сетей и мест их подключения к действительным сетям, складских помещений, путей передвижения строительных машин и механизмов и др.
3. Организационно-технологические схемы возведения зданий и сооружений, которые определяют наиболее целесообразную последовательность выполнения этапов и комплексов работ.
4. ведомость потребностей в строительных конструкциях и изделиях, механизмах и оборудовании с распределением по календарным периодам
5. график потребностей в кадрах строителей
6. характеристика районов строительства, расчеты потребностей в трудовых и материальных ресурсах
7. характеристика районов строительства, расчеты потребностей в трудовых и материальных ресурсах и основных строительных машинах и транспортных средствах.
8. потребность в электроэнергии, воде, паре и др. энергоресурсах, потребность во временных зданиях и сооружениях.
ПОС является руководственным документом для заказчика и подрядной строительной организации и используется для составления сметной документации и составления плана строительства
ППР разрабатывается для подрядной организации и относится, как правило, за счет накладных расходов. В нем детализируются, конкретизируются организационно-технические решения, принятые в ПОС. В его составе ППР разрабатывается:
1. календарный или комплексно-сетевой график, в котором устанавливается последовательность и сроки выполнения работ с максимальным совмещением работ.
2. строительный генеральный план с указанием границ строительной площадки, действующих и временных дорог, схем движения транспорта и механизмов, с указанием мест установки строительных машин, мест расположения знаков геодезической разбивочной основы мест расположения определенных зон, размещение источников и средств энергоснабжения.
3. график движения рабочих кадров
4.график поступления строительных конструкций, материалов и оборудования.
5. технологические карты на отдельные виды работ
6. перечень технологического инвентаря и монтажной остансти
7. пояснительная записка, в которой обосновываются методы производства работ, мероприятий по охране труда, пожарной безопасности, охране окружающей среды. Потребность в энергетических ресурсах, перечень временных зданий и сооружений, технико-экономические показатели, продолжительность возведения объекта, уровень механизации работ, численность рабочих максимальная, средняя, затраты труда на 1м2 площади здания или 1м3 строительных работ
ППР подтверждается руководством подрядной организации и является 1 из основных документов, необходимых для получения разрешения на производство строительных работ.