Отказ в продлении разрешения на строительство
Земельные юристы нашей компании обжалуют отказ в продлении разрешения на строительство в претензионном порядке или оспорят вынесение отказа в продлении через суд. Мы проверим основания для вынесения подобного решения, проанализируем имеющиеся документы и ситуацию в целом, подготовив заявление об обжаловании действий чиновников.
Срок действия разрешения на строительства можно продлить, обратившись в орган, выдавший такой документ. В этих целях, не позднее, чем за 60 дней до окончания срока, подается заявление о продлении. Однако в данном действии могут отказать, если строительство так и не начнется.
Причины отказов в продлении разрешения на строительство
Обращаясь с заявлением о продлении, необходимо учитывать положения Гражданского кодекса страны.
- Прежде всего, учитывайте сроки подачи такого заявления, о которых говорилось ранее.
- Также надо проверить дату начала строительных работ, получив соответствующее подтверждение.
- Если с заявлением обращается застройщик, привлекающий инвесторов для строительства по договору долевого участия, к ходатайству прикладывают договор поручительства банка, либо соглашение о страховании гражданской ответственности.
Когда хотя бы одно из указанных выше условий не соблюдается, в органе, выдавшем разрешение, откажут в его продлении. Кроме того, отрицательное решение выносят, если не соблюдены правила составления и подачи заявления, допущены ошибки или неточности в этом документе. Также отказывают из-за предоставления ненадлежащей документации, подтверждающей сроки начала строительных работ. Заявителю потребуется подготовить:
- справки о стоимости уже проведенных работ по форме КС-3;
- акты о приеме уже выполненного строительства по форме КС-2;
- подтверждение завершения работ по нулевому циклу возведения объекта;
- акт технического состояния незавершенного здания, выданный после его обследования;
- фотографии недвижимости и спутниковый снимок, доказывающий наличие строительства.
Дополнительно можно прикрепить договоры с подрядчиками, где указаны сроки начала работ. Если справки или акты оформлены согласно другим формам или объем доказательств покажется представителям местных органов власти недостаточным, выносится отказ по заявлению. Подобные решения нужно обжаловать в судебном порядке. Хотя можно обратиться в вышестоящие инстанции перед судом.
Как обжаловать отказ в продлении разрешения на строительство?
Для начала нужно получить ответ местной администрации или иного органа власти, выдавшего ранее разрешение. Его следует тщательно проанализировать, уделив особое внимание основаниям для такого решения. Возможно, чиновники не учли некоторые документы, либо застройщик допустил ошибку в определении сроков начала строительства. Исходя из предварительного анализа, придется определить, как обжаловать отказ в продлении разрешения на строительство:
- Если оснований для вынесения подобного ответа нет, нужно подать заявление в вышестоящие органы с просьбой отменить такое решение;
- Если не оказалось нужного документа, либо нарушены сроки подачи заявления, либо вовремя не начато строительство, придется обращаться в суд с исковым заявлением.
Также в судебные органы подается иск, если отказ продублировали в вышестоящей инстанции.
И в первом, и во втором случае к заявлению прикладывается перечень документации, обозначенный выше. Помимо бумаг, подтверждающих соблюдение сроков и остальных условий продления разрешения, необходимо прикрепить ответ администрации или иного органа, выдавшего разрешение. К составлению ходатайства предъявляются особые требования:
- надо изложить информацию о ситуации в целом, рассказав о дате выдачи разрешения, условиях его предоставления, сроках действия и т.д.;
- перечислить сведения о начале работ, сославшись на прикрепленные документы и законодательные нормы, регулирующие данную ситуацию;
- при обращении в суд важно правильно определить ответчика (местный муниципалитет или вышестоящие инстанции, если они вынесли отказ в обжаловании решения администрации).
Положитесь в вопросах решения данной проблемы на наших экспертов. Мы гарантируем успешное разрешение ситуации и выдачу необходимых допусков.
Поможем продлить разрешение на строительство
Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!
Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.
Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.
Решения сложных вопросов
Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!
Представительство в регионах
Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!
Могут ли отказать в продлении разрешения на строительство?
Здравствуйте.Участок промназначения, залит фундамент.Могут ли отказать в продление разрешение на строительство.
Добрый вечер, Александр!
Не могут если ваше строительство не имеет нижеуказанных оснований для отказа:
21.15. Основанием для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство является:
1) отсутствие в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка реквизитов документов, предусмотренных соответственно пунктами 1 — 4 части 21.10 настоящей статьи, или отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок в случае, указанном в части 21.13 настоящей статьи, либо отсутствие документов, предусмотренных частью 7 настоящей статьи, в случае поступления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения;
2) недостоверность сведений, указанных в уведомлении о переходе прав на земельный участок, права пользования недрами, об образовании земельного участка;
3) несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи градостроительного плана образованного земельного участка, в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи. При этом градостроительный план земельного участка должен быть выдан не ранее чем за три года до дня направления уведомления, указанного в части 21.10 настоящей статьи;
4) несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство или для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительного плана земельного участка в случае поступления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения. В случае представления для внесения изменений в разрешение на строительство градостроительного плана земельного участка, выданного после получения разрешения на строительство, такой градостроительный план должен быть выдан не ранее чем за три года до дня направления заявления о внесении изменений в разрешение на строительство;
5) несоответствие планируемого объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующим на дату принятия решения о внесении изменений в разрешение на строительство, в случае, предусмотренном частью 21.7 настоящей статьи, или в случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения;
6) несоответствие планируемого размещения объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, в случае поступления заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на строительство, кроме заявления о внесении изменений в разрешение на строительство исключительно в связи с продлением срока действия такого разрешения;
7) наличие у уполномоченных на выдачу разрешений на строительство федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом» или Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос» информации о выявленном в рамках государственного строительного надзора, государственного земельного надзора или муниципального земельного контроля факте отсутствия начатых работ по строительству, реконструкции на день подачи заявления о внесении изменений в разрешение на строительство в связи с продлением срока действия такого разрешения или информации органа государственного строительного надзора об отсутствии извещения о начале данных работ, если направление такого извещения является обязательным в соответствии с требованиями части 5 статьи 52 настоящего Кодекса, в случае, если внесение изменений в разрешение на строительство связано с продлением срока действия разрешения на строительство. В этом случае уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления обязаны запросить такую информацию в соответствующих органе государственной власти или органе местного самоуправления, в том числе с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия;
подача заявления о внесении изменений в разрешение на строительство менее чем за десять рабочих дней до истечения срока действия разрешения на строительство.
Определение Верховного Суда РФ от 13.11.2017 N 308-КГ17-16206 по делу N А32-32004/2016
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 13 ноября 2017 г. N 308-КГ17-16206
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., изучив кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Перспектива плюс» на постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.07.2017 по делу N А32-32004/2016,
Общество с ограниченной ответственностью «Перспектива плюс» (далее — общество, застройщик) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Управлению архитектуры и градостроительства администрации города Новороссийска (далее — управление архитектуры, уполномоченный орган) с заявлением о признании незаконным отказа в продлении разрешения на строительство от 24.12.2014 N RU 2330800-1555-14.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрации города Новороссийск (далее — администрация).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 26.10.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2017, требования удовлетворены. Признан незаконным отказ управления архитектуры в продлении разрешения на строительство от 24.12.2014 N RU 23308000-1555-14 объекта «Комплекс объектов общественного питания с культурно-развлекательной зоной по ул. Адмирала Серебрякова, в районе памятника «Катер», Вторая очередь». На управление архитектуры возложена обязанность по продлению разрешения на строительство от 24.12.2014 N RU 23308000-1555-14.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.07.2017 решение от 26.10.2016 и постановление от 29.03.2017 отменены, в удовлетворении заявления общества отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество, ссылаясь на нарушение судом округа норм материального и процессуального права, просит отменить постановление от 12.07.2017 и удовлетворить заявленные требования.
В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что письмом от 14.06.2016 N 15-1-2-3772\16 Управление Архитектуры и Градостроительства Администрации г. Новороссийска отказала в продлении срока разрешения на строительство в связи с подачей заявления в неустановленные законом сроки.
Согласно пункту 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения.
В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
На момент подачи заявления о продлении срока разрешения на строительство степень готовности объекта составляла 62%, что подтверждается кадастровым паспортом.
12.05.2016 Администрацией г. Новороссийска в одностороннем порядке расторгнут договор аренды земельного участка N 470004722 от 06.07.2010.
При наличии условий, предусмотренных в пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции Закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок может быть однократно предоставлен в аренду без проведения торгов сроком на 3 года собственнику объекта незавершенного строительства для завершения его строительства.
В данной норме предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:
1) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;
2) когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.
Регистрация права собственности на объект незавершенного строительства в данном случае не имеет определяющего значения.
ООО «Перспектива Плюс» обратилось в Администрацию г. Новороссийска с заявлением предоставить в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 23:47:0305001:5 для завершения строительства объекта, однако решением Администрации от 11.05.2017 N 15-1-2-3640\17 в удовлетворении заявления отказано.
Согласно пункту 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам изучения кассационной жалобы судья Верховного Суда Российской Федерации выносит определение об отказе в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в кассационной жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, и не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке, а также если указанные доводы не находят подтверждения в материалах дела.
При изучении доводов кассационной жалобы и принятых по делу судебных актов оснований, по которым жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, не установлено.
Как установлено судами, администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 06.07.2010 заключили договор N 4700004722 аренды земельного участка площадью 1962 кв. м с кадастровым номером 23:47:0305001:5, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Набережная имени Адмирала Серебрякова, район памятника «Катер». Земельный участок предоставлен арендатору на срок до 12.11.2014 для проектирования и строительства объекта нежилого назначения.
24 декабря 2014 года управление архитектуры выдало обществу разрешение на строительство N RU 23308000-1555-14 комплекса объектов общественного питания с культурно-развлекательной зоной по ул. Адмирала Серебрякова, в районе памятника «Катер», вторая очередь (площадь земельного участка — 0,1926 га, площадь застройки — 1025,31 кв. м, общая площадь здания — 1437 кв. м, строительный объем — 5748 куб. м, количество этажей — 2), на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0305001:5, сроком действия до 25.05.2016.
В связи с истечением 25.05.2016 срока действия разрешения застройщик 07.06.2016 обратился в МУ «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг населению» г. Новороссийск с заявлением о продлении разрешения на строительство N RU 233080001555-14.
В письме от 14.06.2016 N 15-1-2-3772/16 управление архитектуры отказало обществу в продлении разрешения на строительство. Отказ мотивирован пропуском установленного пунктом 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) 60-дневного срока для подачи соответствующих документов. В письме уполномоченного органа также указано на истечение срока действия договора аренды от 06.07.2010 N 4700004722.
Полагая, что отказ в продлении разрешения на строительство незаконен и нарушает его права (интересы), общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что на момент обращения общества в управление архитектуры с заявлением о продлении срока разрешения на строительство от 24.12.2014 N RU 233080001555-14 строительные работы на земельном участке начаты (согласно кадастровому паспорту объекта он имеет степень готовности 62%); нарушение застройщиком 60-дневного срока, установленного частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса, не может служить основанием для отказа в продлении срока действия ранее выданного разрешения.
Суды также признали, что договор аренды от 06.07.2010 N 4700004722 возобновлен после 12.11.2014 на неопределенный срок (статьи 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс). После прекращения действия договора (в связи с отказом от него арендодателя) общество вправе оформить арендные отношения на земельный участок для завершения строительства объекта на основании подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс).
Суд округа, отменил судебные акты ввиду неправильного применения норм материального права и отказал в удовлетворении требований по следующим основаниям.
Согласно части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.
Частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрена возможность продления срока действия разрешения на строительство выдавшим его органом по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.
Действие разрешения на строительство прекращается на основании решения уполномоченного на выдачу разрешения на строительство органа в случае расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки (пункт 3 части 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса).
Из системного толкования норм статьи 51 Градостроительного кодекса суд округа правомерно указал, что возможность продления уполномоченным органом срока действия разрешения, ранее выданного застройщику, обусловлена не только доказанностью последним обстоятельств, свидетельствующих о возведении объекта капитального строительства до истечения срока подачи соответствующего заявления; для положительного решения вопроса о продлении срока действия разрешения необходимо также подтвердить, что у застройщика имеются законные права на земельный участок, на котором осуществляется строительство объекта.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-26277/2016, в котором участвовали общество и администрация, установлено, что на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса договор аренды 06.07.2010 N 4700004722 после истечения срока его действия (12.11.2014) возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок; арендодатель отказался от договора, направив в адрес арендатора уведомления от 21.05.2015 N 8-02-08-606/15 и от 06.08.2015, что определенно свидетельствует о наличии воли арендодателя на отказ от продолжения правоотношений по договору аренды. Правоотношения, возникшие из договора от 06.07.2010 N 4700004722, прекращены 01.10.2015 на основании статьи 610 Гражданского кодекса.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Таким образом, на момент обращения в уполномоченный орган застройщик не являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:47:0305001:5, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. Набережная имени Адмирала Серебрякова, район памятника «Катер», ранее предоставленного для проектирования и строительства объекта нежилого назначения.
Предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 и пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса право застройщика, являющегося собственником объекта незавершенного строительства, на предоставление в аренду земельного участка для указанных целей, само по себе не влечет обязанность уполномоченного органа выдать разрешение на строительство (продлить срок действия ранее выданного разрешения). Такая обязанность может возникнуть у управления архитектуры только после оформления обществом арендных отношений на соответствующий земельный участок в порядке, установленном действующим законодательством.
При указанных обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для вывода о незаконности отказа управления архитектуры в продлении обществу срока действия разрешения на строительство N RU 233080001555-14.
Доводы заявителя жалобы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход дела.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.1, 291.6 и 291.8 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью «Перспектива плюс» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.