ПУСКОВЫЕ КОМПЛЕКСЫ И ОЧЕРЕДИ СТРОИТЕЛЬСТВА
Тема 5.
Календарное планирование строительства комплекса зданий и сооружений.
5.1. Исходные материалы для составления календарного плана строительства комплекса зданий в составе ПОС.
5.2. Пусковые комплексы и очередности строительства.
5.3. Составление календарных планов на годовую и многолетнюю программу строительной организации..
5.4. Графики потребности в рабочих, основных материалах, строительных машинах и денежных средствах для строительства.
5.1. Исходные материалы для составления календарного плана строительства комплекса зданий в составе ПОС.
В календарном плане строительства, в составе (ПОС), на основе общей организационно-технологической схемы строительства устанавливаются очередность и сроки строительства основных и вспомогательных зданий и сооружений, пусковых комплексов и работ подготовительного периода с распределением капитальных вложений и объемов СМР по периодам (годам и кварталам) строительства.
Для разработки календарного плана строительства необходимо располагать следующими исходными материалами: титульный список строительства и директивный срок ввода в действие комплекса или очереди строительства; генеральный план и проекты зданий и сооружений (или схематические планы и разрезы зданий); решения по применению строительных материалов и конструкций, материалы топографических, геологических и гидрологических изысканий.
Календарный план на подготовительный период составляется отдельно с распределением объемов работ по месяцам до начала строительства основных объектов. К подготовительным работам относятся работы по расчистке территории и разборки старых строений, подлежащих сносу, по планировке территории, устройству подъездов к площадке, оборудованию ее временными зданиями и сооружениями для обслуживания строительного производства.
До начала работ по основным объектам прокладываются подземные коммуникации канализации, водопровода, теплофикации, электроснабжения и др.
Планирование строительства основных объектов ведется с учетом своевременного окончания строительства всех зданий и сооружений, необходимых для нормальной эксплуатации всего комплекса.
В промышленном строительства пусковой комплекс составляется из объектов, ввод в действие которых обеспечивает начало производства и выпуск продукции предприятием.
В основе календарного графика должен лежать поточный метод организации основных работ с наиболее рациональным использованием рабочих и материально-технических ресурсов.
В зависимости от продолжительности строительства календарный план составляется с распределением объемов работ в денежном выражении по годам и кварталам. Если строительство рассчитывается на два и более календарных лет, необходимо предусматривать образование нормальных заделов на переходящих объектах, руководствуясь нормами продолжительности строительства и нормами задела.
На основе календарного плана определяется потребность в материалах, оборудовании, а также в рабочих кадрах на различные периоды строительства.
Укрупненным показателем в этих нормативах принят 1 млн. грн. сметной стоимости СМР или физические показатели (на 100 м 2 площади, 1000 м 3 объема и т.п.) потребность в рабочих определяется по планируемой выработке в денежном выражении.
ПУСКОВЫЕ КОМПЛЕКСЫ И ОЧЕРЕДИ СТРОИТЕЛЬСТВА
Промышленные предприятия, строительство которых рассчитано на несколько лет, как привило, вводят в эксплуатацию пусковыми комплексами и очередями, ориентируясь на сроки ввода производственных мощностей, предусмотренных планом развития отрасли.
Пусковым комплексом называется совокупность объектов или их частей основного производственного и вспомогательного назначения, обеспечивающих выпуск продукции, предусмотренной проектом для данного пускового комплекса.
Очередью строительства называют совокупность объектов или их частей, которые обеспечивают выпуск готовой продукции. Очередь строительства может состоять из нескольких пусковых комплексов.
Строительство промышленных предприятий или застройка жилого массива очередями приводит к значительному сокращению объема незавершенного строительства, обеспечению более эффективного использования капиталовложений.
В качестве очереди застройки жилого массива назначают отдельные кварталы, микрорайоны или группы зданий.
Застройка очередей должна вестись комплексно. Наряду со строительством жилых домов необходимо обеспечить своевременную прокладку постоянных дорог, выполнению работ по озеленению, ввод в эксплуатацию магазинов, детских садов и ясель, школ и других зданий, обеспечивающих нормальное обслуживание населения.
Очередь строительства и этап строительства
В чем отличие: «Очередь строительства», «Пусковой комплекс»,
«этап строительства » — строительство или реконструкция объекта капитального строительства из числа объектов капитального строительства, планируемых к строительству, реконструкции на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных объектов капитального строительства на этом земельном участке), а также строительство или реконструкция части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно (то есть независимо от строительства или реконструкции иных частей этого объекта капитального строительства). В отношении автомобильных дорог и объектов капитального строительства инфраструктуры железнодорожного транспорта (в том числе высокоскоростного) под этапом строительства также понимается комплекс работ по подготовке территории строительства, включающий в себя снос зданий, строений и сооружений, переустройство (перенос) инженерных коммуникаций, вырубку леса, проведение археологических раскопок в пределах территории строительства, разминирование территории строительства и другие работы. В отношении морских и речных портов под этапом строительства понимается комплекс работ по строительству объектов инфраструктуры морского или речного порта общепортового назначения, в состав которых полностью или частично входят портовые гидротехнические сооружения, внутренние рейды, якорные стоянки, средства навигационного оборудования и другие объекты навигационно-гидрографического обеспечения морских путей, системы управления движением судов, железнодорожные и автомобильные подъездные пути, линии связи, устройства тепло-, газо-, водо- и электроснабжения, инженерные коммуникации, искусственные земельные участки, строительство которых необходимо для функционирования морских терминалов, перегрузочных комплексов;
[Постановление 145 Положение об организации и проведении государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий]
Постановление Правительства РФ от 16 февраля 2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию»
«этап строительства » — В целях настоящего Положения под этапом строительства понимается строительство одного из объектов капитального строительства, строительство которого планируется осуществить на одном земельном участке, если такой объект может быть введен в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных объектов капитального строительства на этом земельном участке, а также строительство части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства.
«очередь строительства» — часть объектов строительства, состоящая из группы зданий, сооружений и устройств, ввод которых в эксплуатацию обеспечивает выпуск промежуточной или конечной продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом.
[МДС 11-15.2001 Методическое пособие по организации деятельности государственного заказчика на строительство и заказчика-застройщика]
«пусковой комплекс» — совокупность объектов (или их частей), основного, подсобного и обслуживающего назначения, которые обеспечивают выпуск продукции или оказание услуг, предусмотренных проектом, и могут эксплуатироваться.
[МДС 12-9.2001 Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации]
Преимущества покупки новостроек второй очереди
Ряд застройщиков, работающих на территории Санкт-Петербурга и Ленобласти, — «ЮИТ», «РосСтройИнвест», «УНИСТО Петросталь» — возводят крупные жилые комплексы в несколько очередей. Примеры таких жилых комплексов от перечисленных строительных компаний: «Новоорловский» на Суздальском шоссе, «Петр Великий и Екатерина Великая» в Усть-Славянке, «Аннинский парк» на улице Геологической.
По прогнозам экспертов, число таких проектов в будущем будет расти. Тенденция связана с тем, что под застройку широко используются территории с законсервированными промышленными объектами и аварийными жилыми домами. Эти здания сносятся не все сразу. То есть подготовка участков требует времени. Также концепция ряда проектов изначально предполагает разные очереди в тех случаях, когда дома отличаются по опциям и архитектуре. Пример: ЖК «Новые кварталы Петергофа» от УК «Теорема», где реализуются квартиры в 5-этажных домах и таунхаусы.
Важно: в рамках одной очереди может строиться как один, так и пять корпусов. При этом они возводятся не одновременно, из-за чего сроки введения в эксплуатацию могут варьироваться.
Первый плюс 2 очереди: вижу, что покупаю
Выбирая квартиру в доме первой очереди, особенно на этапе фундамента, когда цены самые низкие, покупатели не могут посетить объект. А значит, принимают решение о приобретении апартаментов только на основании документов и виртуального 3D плана жилого комплекса. При покупке новостройки второй очереди можно посетить уже сданный объект. Это позволяет получить наглядное представление об уровне комфорта домов и качестве работы застройщика. Важно и то, что после реализации первой очереди риски замораживания стройки снижаются.
Второй плюс: нет предела совершенству
Характеристики домов жилого комплекса в зависимости от очереди строительства не меняются глобально. То есть ключевые параметры закладываются еще на этапе создания концепции всего объекта. Но при этом застройщик может изменять выбор отделочных материалов для мест общественного пользования и апартаментов с учетом опыта возведения корпусов первой очереди. Возможность корректировки с учетом особенностей реализации проекта позволяет строить дома второй и последующих очередей без мелких недостатков первого этапа.
Почему не все решаются на покупку новостройки 1 очереди
Покупатели отказываются от мысли приобрести жилье в корпусах первой очереди по таким причинам:
- после сдачи дома в окрестностях продолжается стройка, что снижает уровень комфорта проживания;
- объекты инфраструктуры (магазины, аптеки, детсады и школы) часто вводятся в эксплуатацию после того, как в жилой комплекс заселится 30-60% владельцев квартир;
- срок сдачи может сдвинуться из-за проблем с подписанием городской администрацией актов ввода домов в эксплуатацию.
Можно ли сэкономить при покупке 2 очереди
Принято считать, что дешевле всего стоит жилье в корпусах первой очереди, а с каждым этапом строительства цена растет. Но ряд девелоперов Санкт-Петербурга предлагает апартаменты второй и последующих очередей по той же стоимости, что и первой. А в отдельных случаях для увеличения спроса предоставляются скидки в размере 5-10 % и проводятся специальные акции на новостройки второй очереди. Пример: ЖК Green City от ЗАО «Северный город». В июне 2017 года 10 жилых блоков второй очереди включили в акционные предложения — максимальная выгода при их покупке составляет до 280 тыс. руб.
Купить квартиру в новостройке второй очереди дешевле, чем первой, можно при выборе «подрядного» жилья, которым застройщик расплачивается с исполнителями. Нюанс в том, что большая часть таких апартаментов — это варианты площадью 80-100 м² и более. То есть найти бюджетную студию или двушку среди «подрядных» вариантов сложно.
Насколько выгодна покупка жилья летом?
Почему в летнее время спрос на квартиры снижается. Стоит ли покупать жилье в период с июня по август, и какие застройщики СПб запустили наиболее интересные акции.
Самая востребованная акция застройщиков — скидка на проценты по ипотеке
Более трети покупателей квартир хотели бы получить в качестве подарка от застройщика сниженные ставки по ипотеке. Остальные акции пользуются меньшей популярностью. Чем строители привлекают клиентов и когда можно рассчитывать на существенную скидку?
На каком этапе строительства и у какой компании лучше покупать жилье
При заключении сделки на покупку квартиры в новостройке важно грамотно выбрать этап строительства, поскольку от этого зависит и стоимость жилья, и степень риска. 100% готовность дома — это полное отсутствие рисков.